黨 煒

（寶雞文理學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，陜西 寶雞 721013）

一、引言

中國(guó)的憲法規(guī)定城鎮(zhèn)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體所有；土地所有權(quán)不可交易和流通。按照這個(gè)規(guī)定，中國(guó)的土地需求者只能購(gòu)買(mǎi)一定年限的土地使用權(quán)。

在1980年以前，中國(guó)施行的是福利分房制度。在這個(gè)體系下，政府建福利房并按照政府的房屋分配計(jì)劃將其分給居民。當(dāng)時(shí)，出售福利房是非法并禁止的。直到1998年，政府發(fā)出了《深化房屋改革和加速房屋建設(shè)》的通告，宣告了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，也宣告了福利分房時(shí)代的結(jié)束。從此居民需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)解決住房問(wèn)題。

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)建立初期，政府對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)的交易形式?jīng)]有一個(gè)明確的規(guī)定。那時(shí)有許多土地使用權(quán)的交易方式：私下協(xié)商，公開(kāi)投標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌等。2002年5月，中央政府頒布了《通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)》的規(guī)定。這個(gè)規(guī)定禁止私下協(xié)商的土地使用權(quán)交易，并宣布所有的土地使用權(quán)交易都必須遵循公開(kāi)投標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式。此文件的頒布，被認(rèn)為是新一輪“土地革命”的開(kāi)始。

為了進(jìn)一步禁止土地使用權(quán)私人交易方式，2004年，中國(guó)政府頒布了《繼續(xù)土地使用權(quán)招拍掛出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作》的文件，要求各地在2004年8月31日前處理完歷史遺留問(wèn)題，否則國(guó)家土地管理部門(mén)有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。從此，關(guān)于住宅價(jià)格和土地供給的關(guān)系問(wèn)題一直是中國(guó)社會(huì)的熱點(diǎn)議題。

關(guān)于土地和住宅價(jià)格，國(guó)內(nèi)外多位學(xué)者都曾做過(guò)相關(guān)研究和分析。在國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)方面，Hong Zhang認(rèn)為中國(guó)土地供給的限制對(duì)住宅價(jià)格有著巨大的影響，并且在長(zhǎng)期，土地供給的限制對(duì)住宅價(jià)格的上漲起到了促進(jìn)作用[1]；Huayi Yu通過(guò)對(duì)中國(guó)1998年至2007年數(shù)據(jù)的研究，認(rèn)為房?jī)r(jià)向上偏離經(jīng)濟(jì)基本面是因?yàn)檎_(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，中國(guó)的房地產(chǎn)政策扭曲了房?jī)r(jià)和經(jīng)濟(jì)基本面之間的機(jī)制[2]；Jinhai Yan，Lei Feng，Helen X.H.Bao認(rèn)為土地供給是長(zhǎng)期住宅均衡價(jià)格的決定因素之一[3]。在國(guó)外文獻(xiàn)方面，Ruijue Pengand William C.Wherton通過(guò)對(duì)香港數(shù)據(jù)的分析，認(rèn)為對(duì)土地供給的限制導(dǎo)致住宅價(jià)格的上漲。香港政府限制新土地供應(yīng)，但保持靈活的建筑密度，土地的短缺將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲但不是住房的供應(yīng)短缺[4]；G.Donald Jud and Daniel T.Winkler通過(guò)對(duì)美國(guó)130個(gè)城市區(qū)域的研究，發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格和土地使用的限制性政策正相關(guān)[5]。Sau Kim Lum通過(guò)對(duì)新加坡1975至1995年的數(shù)據(jù)的研究，發(fā)現(xiàn)對(duì)于土地的限制或釋放顯著影響著長(zhǎng)期住宅價(jià)格及其短期波動(dòng)[6]；Paul Cheshire認(rèn)為，對(duì)于城市土地的限制性管理導(dǎo)致了英美等國(guó)家的住宅價(jià)格上漲[7]。在了解了現(xiàn)實(shí)背景和諸多相關(guān)文獻(xiàn)后，本文將進(jìn)一步分析中國(guó)大中城市住宅價(jià)格和土地的關(guān)系及其形成機(jī)制，以期探尋解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的有效途徑。

二、模型導(dǎo)入

為了了解住宅價(jià)格、土地供給以及其他一些有關(guān)因素之間的聯(lián)系，首先建立一個(gè)簡(jiǎn)單的模型，這樣可使問(wèn)題一目了然。以下從住宅消費(fèi)需求、住宅投資需求和住宅供給三個(gè)方面分別表述。

（一）住宅消費(fèi)需求

我們將借助一個(gè)被廣泛使用的模型[8-10]來(lái)表述住宅消費(fèi)需求HCD：

HCD是住宅消費(fèi)需求；Y是居民收入水平的度量，如人均可支配收入；POP是用來(lái)度量人口的指標(biāo)，如常住居民人口或非農(nóng)業(yè)人口等；f(Y,Uh/Uc)是住宅消費(fèi)需求率函數(shù)，其中Uh/Uc=(i-π+δ-EPh)Ph/Pc；Ph是住宅價(jià)格；Pc是一般消費(fèi)品價(jià)格；i是房貸利率；π是通貨膨脹率；δ是包括產(chǎn)權(quán)稅在內(nèi)的住房持有成本；EPh是房?jī)r(jià)預(yù)期增長(zhǎng)率。

一些學(xué)者（如Ruijue Peng&William C.Wheaton[4]）曾經(jīng)在文章中把實(shí)際住宅需求率（The rate of actual household formation）設(shè)定為 F=f（R，Y，Pc）的函數(shù)形式，其中R表示年度均衡房屋租賃價(jià)格，Y表示經(jīng)濟(jì)收入，Pc表示其他消費(fèi)品成本。在這里我們用Uh/Uc代替R和Pc兩個(gè)變量（Uh/Uc=R/Pc），體現(xiàn)了一個(gè)理性消費(fèi)者在住宅和一般消費(fèi)品之間的選擇。

（二）住宅投資需求

J.V.Henderson和Y.M.Ioannides于1983年發(fā)表論文《A Model of Housing Tenure Choice》，第一次把對(duì)住房的需求分成投資需求和消費(fèi)需求，并研究了消費(fèi)者租房和買(mǎi)房的選擇問(wèn)題[11]。此后，更多的學(xué)者對(duì)消費(fèi)者的房屋消費(fèi)和房屋投資問(wèn)題進(jìn)行深入研究。這里的住宅投資需求HID的表述將仿照以上消費(fèi)需求來(lái)建立：

HID是住宅投資需求；Y是居民收入水平的度量，如人均可支配收入；POP是用來(lái)度量人口的指標(biāo)，如常住居民人口或非農(nóng)業(yè)人口等；Pc是一般消費(fèi)品價(jià)格；Ph是住宅價(jià)格；EPh是房?jī)r(jià)預(yù)期增長(zhǎng)率；i是房貸利率；R是房屋租賃價(jià)格，如前R=(i-π+δ-EPh)Ph；B是購(gòu)買(mǎi)單位面積房屋的貸款額，（Ph-B）是單位面積首付；r是其他投資的收益率；f*（·）是住宅投資需求率函數(shù)。

（三）住宅供給

住宅供給受到住宅價(jià)格、土地價(jià)格和住宅總投資額（除土地成本和勞動(dòng)力工資）的影響，而其中土地成本占據(jù)了最大的部分[6]。在許多城市，土地已經(jīng)逐漸成為稀缺商品，土地的價(jià)格顯著地被政府的土地政策所影響。緊縮的土地政策必然導(dǎo)致無(wú)彈性的土地和房屋供給，最終導(dǎo)致居高不下的土地和房屋價(jià)格。在中國(guó)，政府提供唯一的土地供給，所以政府的土地供給政策直接而且深入地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供給。自從1998年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來(lái)，政府每一次土地政策的變革都給住宅供給和住宅價(jià)格以巨大的沖擊。尤其是公開(kāi)招、拍、掛土地使用權(quán)交易方式和國(guó)家土地儲(chǔ)備制度的確立，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為明顯。

此外，許多學(xué)者（以Raymond Y.C.Tse[12]為代表）都曾提出，開(kāi)發(fā)商不會(huì)在購(gòu)得土地后立即進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，相反，他們會(huì)將土地暫時(shí)閑置起來(lái)，放進(jìn)他們的土地儲(chǔ)備。顯然，這樣做一方面可以延遲房屋的供給從而減少現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量從而達(dá)到提升房?jī)r(jià)的目的，開(kāi)發(fā)商下期將利用這塊土地的開(kāi)發(fā)獲取更大的利潤(rùn)；另一方面，地價(jià)本身的上漲使房?jī)r(jià)水漲船高，開(kāi)發(fā)商將來(lái)無(wú)論是開(kāi)發(fā)這塊地或是將其轉(zhuǎn)讓?zhuān)紩?huì)因土地價(jià)格的上漲而獲得巨大的利潤(rùn)。正如Barlow所主張的“在房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，利用土地儲(chǔ)備和竣工時(shí)間的選擇來(lái)從房?jī)r(jià)的上漲中獲得最大化收益的技巧，要比提高房地產(chǎn)生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步的能力重要得多”[13]。綜合以上兩個(gè)方面，住宅供給函數(shù)表示如下：

HS表示住宅供給；Ph表示住宅的市場(chǎng)價(jià)格；LP是土地價(jià)格；K是除了土地以外的住宅總投資；LS是近期土地供給；LB用來(lái)度量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備行為的程度，合理的方法之一是用房地產(chǎn)商的近期土地開(kāi)發(fā)數(shù)量來(lái)表示。

對(duì)此，傳統(tǒng)的存量-流量的住宅模型會(huì)假設(shè)市場(chǎng)出清，在均衡條件下，市場(chǎng)的住宅供給等于住宅需求（HS=HD），從而解得均衡住宅價(jià)格的表達(dá)式[5]；而另一種住宅服務(wù)流量模型，認(rèn)為住宅可以為使用者提供服務(wù)流，住宅價(jià)格是未來(lái)各服務(wù)流的折現(xiàn)值，因此住宅需求函數(shù)HD是房屋租金R的函數(shù)（同（1）式所示），在均衡條件下，租金與房屋使用成本相等（R=（i+δ-EP）Ph），通過(guò)住宅需求的反函數(shù)求解可得到住宅價(jià)格的表達(dá)式[8]。我們將采取第一種方法，但是由于本文明確將需求分成住宅消費(fèi)需求HCD和住宅投資需求HID，所以正確的表述為：

通過(guò)上面的（1）（2）（3）（4）式，我們可以得到以下的均衡住宅價(jià)格表達(dá)式：

大量的實(shí)證研究認(rèn)為住宅價(jià)格會(huì)針對(duì)自身的變動(dòng)逐步調(diào)整[14]?；谶@個(gè)理論，我們假設(shè)當(dāng)期住宅價(jià)格不僅僅取決于我們難以觀測(cè)到的當(dāng)期住宅均衡價(jià)格Pht*而且取決于可觀測(cè)到的前一期住宅價(jià)格Pht-1（以此來(lái)測(cè)量住宅價(jià)格調(diào)整的累計(jì)效應(yīng)），即：

將（5）式帶入（6）式，我們得到：

在實(shí)際的計(jì)量模型當(dāng)中，我們考慮到以下的一些因素：

第一，中國(guó)政府從2011年開(kāi)始在個(gè)別試點(diǎn)城市試征收房產(chǎn)稅，此前是不征收房產(chǎn)稅的，房屋持有成本可以被忽略。因此在計(jì)量過(guò)程中我們不考慮δ。

第二，在（7）式中，我們可以認(rèn)為其他解釋變量的變化已經(jīng)潛在地包含了房?jī)r(jià)的預(yù)期變化EPh。換句話說(shuō)，EPh是其他解釋變量的函數(shù)，所以我們?cè)谟?jì)量過(guò)程中也忽略EPh，就像在以前的一些文獻(xiàn)中的處理方法一樣[9-10]。

第三，Pc涉及到所有主要的消費(fèi)品，所以合理的度量指標(biāo)是CPI。CPI的變化已經(jīng)反映了通貨膨脹率，所以在計(jì)量模型中我們不再考慮通貨膨脹率π。

第四，單位面積貸款額B，是影響住房投資決策的因素之一。由于各地各銀行政策不一，經(jīng)常變動(dòng)，我們無(wú)法找到這個(gè)指標(biāo)的完整記錄，而且本文更關(guān)心的是土地供給指標(biāo)，所以這里忽略控制變量B。

第五，很難規(guī)定其他風(fēng)險(xiǎn)投資中應(yīng)該包括哪些，剔除哪些。所以我們也將忽略控制變量r，如同我們前面的做法。

第六，因?yàn)樵谥袊?guó)缺乏相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我們不得不用住宅總投資額INV代替K。需要明確的是，在INV中包含了土地成本、勞動(dòng)力成本，這有可能引起結(jié)果中與土地價(jià)格LP的多重共線性。

綜上，面板數(shù)據(jù)的計(jì)量模型可以表述如下：

Phit是t期的住宅價(jià)格；Yit是t期的人均可支配收入；POPit是t期的常住人口；iit是t期的房貸利率；CPIit是t期的一般商品消費(fèi)價(jià)格指數(shù)；LSit是t期的土地供給；LPit是t期土地價(jià)格；LBit是t期土地開(kāi)發(fā)面積；INVit是t期年度住宅總投資；ui度量個(gè)體差異效應(yīng)；λt度量時(shí)間效應(yīng)；vit是隨機(jī)誤差項(xiàng)。

三、實(shí)證分析

我們用1999年至2014年中國(guó)35個(gè)大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來(lái)源于1999至2014各年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》），根據(jù)建立的面板數(shù)據(jù)模型回歸式（8），對(duì)住宅價(jià)格做回歸分析。其中，變量選取了35個(gè)大中城市歷年年度數(shù)據(jù)：P采用住宅銷(xiāo)售價(jià)格；Y為人均可支配收入；I為住宅抵押貸款利率；CPI為一般消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)；POP為常住人口數(shù)量；LS為土地購(gòu)置面積；LB為土地開(kāi)發(fā)面積；LP為土地交易價(jià)格指數(shù)；INV為住宅完成投資額。通過(guò)Hausman檢驗(yàn)，我們確定模型為fix effect模型。回歸結(jié)果如下：

Variable case(1) case(2) case(3) case(4) case(5) case(6)C -10.89406*** -7.863706*** -8.143642*** -3.160075*** -3.207039*** -3.656392***(1.223842) (1.271301) (1.212142) (1.064198) (1.066843) (1.165498)[-8.90152] [-6.18556] [-6.71839] [-2.96944] [-3.006101] [-3.13719]LOGP?(-1) 0.667211*** 0.672511*** 0.680363***(0.042331) (0.042533) (0.046183)[15.76159] [15.81147] [14.73195]

注：回歸結(jié)果中，***、**和*分別表示在1%，5%和10%的水平上顯著；（）中是標(biāo)準(zhǔn)差；[]中是t統(tǒng)計(jì)量值。

case（1）用經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)變量估計(jì)了住宅價(jià)格。在case（2）中，影響土地政策的變量被加入到回歸中。對(duì)比case（1）和case（2）的結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)，隨著影響土地政策的變量的加入，R2和Durbin-Watson統(tǒng)計(jì)量都有所提高。在case（2）中還引入了兩個(gè)虛擬變量（d1和d2）。d1用來(lái)度量2002年到2003年中國(guó)政府初步土地限制政策的影響（在2002年或2003年d1=1;其他年份d1=0）。d2用來(lái)度量2004年以后的進(jìn)一步土地限制政策對(duì)住宅價(jià)格的影響（在2004年后d2=1;其余年份d2=0）。回歸結(jié)果顯示d1和d2與住宅價(jià)格正相關(guān)。但d1并不顯著，而d2在10%的水平上顯著。眾所周知，事實(shí)上相對(duì)于2004年的“8.31大限”，2002年的“土地革命”并沒(méi)能有效地限制土地的供給，這和我們的回歸結(jié)果相當(dāng)一致。

在 case（2）的結(jié)果中，年度住宅總投資（INV）并不顯著，是因?yàn)槲覀冊(cè)谇拔奶岬降乃c土地價(jià)格（LP）的多重共線性。同樣，土地開(kāi)發(fā)面積（LB）不顯著，也是因?yàn)樗c土地供給（LS）的多重共線性。

在case（3）中我們省略了case（2）中所有不顯著的控制變量。相比于case（2）的結(jié)果，case（3）的R2和Durbin-Watson統(tǒng)計(jì)量并沒(méi)有明顯的變化。

在case（4）中，引入了一個(gè)滯后一期的住宅價(jià)格（P（-1））作為解釋變量。相比于case（3）的結(jié)果，在引入滯后變量的case（4）中R2和Durbin-Watson統(tǒng)計(jì)量都有所提升。這明顯符合住宅價(jià)格會(huì)針對(duì)自身的變動(dòng)逐步調(diào)整的結(jié)論[14]。

從case（4）到case（6）檢驗(yàn)了土地供給對(duì)住宅價(jià)格的影響。case（4）的結(jié)果顯示，當(dāng)期土地供給對(duì)住宅價(jià)格有顯著的負(fù)向影響。在case（5）的結(jié)果中，滯后一期的土地供給仍然對(duì)住宅價(jià)格有顯著的負(fù)向影響。以上兩個(gè)結(jié)果都在5%的水平下顯著。但是在case（6）中，滯后兩期的土地供給并沒(méi)有顯著的影響，盡管其對(duì)住宅價(jià)格的影響也為負(fù)。并且case（4）中當(dāng)期土地供給的回歸系數(shù)絕對(duì)值也要大于case（5）和case（6）中滯后期的土地供給系數(shù)絕對(duì)值。以上結(jié)論都支持了當(dāng)期土地供給限制對(duì)當(dāng)期住宅價(jià)格的影響要強(qiáng)于過(guò)往時(shí)期的土地供給限制的影響。此外，在case（4）、case（5）和case（6）中，d2變量對(duì)住宅價(jià)格都有著顯著的正向影響，且都在1%的水平下顯著。這也支持2004年之后的土地限制政策對(duì)住宅價(jià)格的巨大影響。

各回歸結(jié)果也顯示出人均可支配收入和常住人口都對(duì)住宅價(jià)格有顯著的正向影響。作為住房成本的土地價(jià)格對(duì)住宅價(jià)格也有顯著的正向影響。

滯后一期的住宅價(jià)格（P（-1））作為解釋變量，它的系數(shù)顯著為正。這一變量的加入明顯提高了模型的擬合度，即住宅價(jià)格是會(huì)受到自身累計(jì)效應(yīng)影響的。這是因?yàn)樽≌瑑r(jià)格的高漲必定導(dǎo)致未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，對(duì)住宅的投機(jī)會(huì)相應(yīng)增多。對(duì)住宅的非理性購(gòu)買(mǎi)也會(huì)增多，因?yàn)槿藗儞?dān)心住宅價(jià)格再漲就買(mǎi)不起了。然后，這些需求的增加使得住宅價(jià)格再上漲。而當(dāng)住宅降價(jià)時(shí)的情形與此相反。

在所有情形的回歸結(jié)果中，土地供給（LS）的系數(shù)總為負(fù)，即對(duì)土地供給的限制會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格的上漲。在中國(guó)，政府作為唯一的供給者，完全占有土地供給市場(chǎng)并有選擇地供應(yīng)土地以最大化政府財(cái)政從土地供應(yīng)中的收益。這直接導(dǎo)致土地供給低于實(shí)際土地需求并最終使得住宅價(jià)格高漲。同時(shí)，當(dāng)期土地供給的減少導(dǎo)致了對(duì)未來(lái)土地供應(yīng)減少的預(yù)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛開(kāi)始儲(chǔ)備土地。在2004年之前，這些企業(yè)通過(guò)儲(chǔ)備土地的再出售獲取了地價(jià)上漲的巨額利潤(rùn)。在2004年之后，由于政府徹底禁止私人土地交易并完全壟斷土地供給，這些房地產(chǎn)企業(yè)改變策略，儲(chǔ)備土地并延遲開(kāi)發(fā)或延遲出售，從高漲的住宅價(jià)格中獲取巨額利潤(rùn)。隨著企業(yè)土地儲(chǔ)備的增加，土地的實(shí)際供給更加缺乏，這又導(dǎo)致了住宅價(jià)格的進(jìn)一步上漲。

四、結(jié)語(yǔ)

本文用中國(guó)主要的35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行了估計(jì)。在所有回歸結(jié)果中，土地供給對(duì)住宅價(jià)格都有顯著的負(fù)向影響，支持了限制土地供給會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格上漲的觀點(diǎn)?；貧w結(jié)果也顯示，當(dāng)期的土地限制要比往期的土地限制對(duì)住宅價(jià)格的影響更大。并且，用來(lái)度量2004年以后土地限制政策對(duì)住宅價(jià)格影響的虛擬變量d2，有著顯著的負(fù)的系數(shù)。這證明2004年之后的土地限制政策對(duì)住宅價(jià)格的影響更加巨大。所以，本文認(rèn)為中國(guó)住宅價(jià)格的上漲已經(jīng)偏離了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的軌道。土地財(cái)政造成的土地供給限制和房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得住宅價(jià)格上漲的高額利潤(rùn)而進(jìn)行的土地儲(chǔ)備，是致使大中城市住宅價(jià)格偏高的重要原因。因此，要解決高漲的住宅價(jià)格問(wèn)題，首先就必須解決好土地供給問(wèn)題。而找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)扭轉(zhuǎn)政府土地財(cái)政和節(jié)制房地產(chǎn)企業(yè)的囤地待漲，是解決根本問(wèn)題必要而可行的出路。對(duì)于前者，各地政府需要因地制宜大力發(fā)展地方優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，增加財(cái)政收入，以減少土地財(cái)政的份額。而在國(guó)家宏觀控制方面，需要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)移，尤其是要促使大量的制造業(yè)由東部向中西部地區(qū)以及向中小城市轉(zhuǎn)移，合理利用無(wú)流動(dòng)性的土地資源，減緩大中城市的土地資源壓力。對(duì)于后者，需要通過(guò)法律法規(guī)限制房地產(chǎn)企業(yè)囤地，從而盤(pán)活現(xiàn)有的土地存量和已經(jīng)供給出的土地?cái)?shù)量。只有這樣，才可能讓住宅價(jià)格回歸到正常的軌道。