何 楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）滿燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國 印第安納州布魯明頓）劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）

房地產(chǎn)稅國際比較文章（四）房地產(chǎn)稅征管權(quán)限與機(jī)構(gòu)設(shè)置的國際比較

何 楊（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院 北京 100872）滿燕云（印第安納大學(xué)公共與環(huán)境事務(wù)學(xué)院 美國 印第安納州布魯明頓）劉 威（北京大學(xué)-林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心 北京 100871）

房地產(chǎn)稅作為地方稅，在稅政管理權(quán)上如何進(jìn)行劃分？征管與評(píng)估相分離的理念如何在機(jī)構(gòu)設(shè)置中體現(xiàn)？本文通過對(duì)房地產(chǎn)稅征管權(quán)劃分和機(jī)構(gòu)設(shè)置的國際經(jīng)驗(yàn)的介紹，對(duì)這些問題進(jìn)行了探討。同時(shí)，納稅人的自我評(píng)估和對(duì)透明度的高要求，也是房地產(chǎn)稅征管中需要考慮的。

房地產(chǎn)稅 征管權(quán)限 機(jī)構(gòu)設(shè)置

作為一種對(duì)自然人普遍征收的直接稅，征管成本高一直是房地產(chǎn)稅面臨的難題。高成本一方面是由于房地產(chǎn)稅的征管需要專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)以及爭端解決機(jī)制等配套措施，另一方面是由于房地產(chǎn)稅是具有典型“受益性”的稅種，稅收收入一般用于地方公共服務(wù)，因此與增值稅等間接稅不同，納稅人對(duì)于房地產(chǎn)稅稅負(fù)的敏感度高，對(duì)房地產(chǎn)稅的透明度、公平性提出了很高的要求。為此，各國在房地產(chǎn)稅征管權(quán)限的分配、評(píng)估征管機(jī)構(gòu)的設(shè)置上進(jìn)行了大量的探索，并且引入了納稅人自我評(píng)估、信息公開等做法，盡可能地降低房地產(chǎn)稅征管成本，提高房地產(chǎn)稅的接受度。

一、不同類型國家對(duì)房地產(chǎn)稅管理權(quán)限的設(shè)置

房地產(chǎn)稅的管理權(quán)主要包括立法權(quán)、稅率制定權(quán)、評(píng)估權(quán)以及征管權(quán)。一般來說，房地產(chǎn)稅管理權(quán)與國家政治體制密切相關(guān)。

（一）立法權(quán)限的劃分

立法權(quán)方面，分權(quán)程度較高的聯(lián)邦制國家，如美國、加拿大、澳大利亞等國，房地產(chǎn)稅（或土地稅）的立法權(quán)通常設(shè)在州或者省一級(jí)政府；而集權(quán)程度較高的單一制國家，通常由中央政府制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅法。

（二）稅率制定權(quán)的劃分

在稅率制定權(quán)限方面，主要分為三類：一類是由中央政府或省一級(jí)政府負(fù)責(zé)制定具體稅率，如澳大利亞（土地稅）、智利、印度尼西亞、瑞典、英國、泰國、突尼斯等；第二類是中央政府負(fù)責(zé)制定稅率的上限或者稅收增長的幅度限制，各地方政府根據(jù)中央政府的規(guī)定制定各自的稅率，如丹麥、法國、日本、荷蘭、瑞士、匈牙利、哥倫比亞、菲律賓等；第三類是地方政府享有確定稅率的權(quán)力，根據(jù)自身的預(yù)算確定房地產(chǎn)稅的稅率，如美國大部分州、澳大利亞（差響稅①澳大利亞的差餉稅（Rates）在有些文獻(xiàn)中也稱為市政稅，是對(duì)房屋和土地征收的稅種，收入絕大部分歸澳大利亞地方政府支配，用于地方政府提供公共服務(wù)。澳大利亞每個(gè)州都設(shè)有此稅種，在一些州，差餉稅與土地稅同時(shí)征收。土地稅是澳大利亞州政府對(duì)土地所有權(quán)征收的稅種，包括空地或公寓、家庭用地的所有權(quán)，由州政府按照土地最佳使用方式的未開發(fā)價(jià)值征收，使用同一稅率或累進(jìn)稅率。土地稅收入全部歸州政府支配。）、加拿大、阿根廷、肯尼亞等。稅率的確定遵循“以支定收”

原則，比如美國地方政府每年先做出下一年度的財(cái)政預(yù)算，再按照所需財(cái)政收入反算財(cái)產(chǎn)稅稅率。①滿燕云.借鑒國際經(jīng)驗(yàn) 完善我國房產(chǎn)稅制[J].涉外稅務(wù), 2011 , (5).

（三）稅基評(píng)估與征管權(quán)限的劃分

在稅基評(píng)估和征管權(quán)限方面，分為地方政府負(fù)責(zé)和中央政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)兩種模式。在房地產(chǎn)稅制度比較成熟的國家和地區(qū)，通常的做法是由地方政府負(fù)責(zé)。這樣做的好處在于地方政府更了解本地區(qū)房地產(chǎn)市場，能夠得到更準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)值，同時(shí)能夠最大限度地保證征管效率。缺點(diǎn)是容易造成地區(qū)之間評(píng)估指標(biāo)不統(tǒng)一，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不公平。為了解決這一問題，通常做法是以州或地區(qū)為單位建立統(tǒng)一的評(píng)估機(jī)構(gòu)或者采用統(tǒng)一的評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，加拿大不列顛哥倫比亞省在省一級(jí)建立財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估局負(fù)責(zé)省內(nèi)評(píng)估；美國馬里蘭州由州進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)估；日本由省級(jí)政府根據(jù)中央政府的標(biāo)準(zhǔn)制定具體評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)于一些跨州的交通設(shè)施，如鐵路，美國的做法是由鐵路經(jīng)過的各州分別評(píng)估各自轄區(qū)內(nèi)的鐵路價(jià)值，然后由聯(lián)邦政府對(duì)各州評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行整合以及必要的調(diào)整②美國《鐵路復(fù)興與控制法案》（Railroad Revitalization and Regulatory Reform Act）。。這也是聯(lián)邦政府惟一負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅管理的領(lǐng)域。對(duì)于其他不動(dòng)產(chǎn)，州政府在房地產(chǎn)稅的管理上只起到制定標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制、評(píng)估師培訓(xùn)等功能，并不實(shí)際參與房地產(chǎn)稅的征管，實(shí)際的評(píng)估與征管任務(wù)由各地方政府承擔(dān)。

在一些國家和地區(qū)，房地產(chǎn)稅稅基評(píng)估由中央政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)，例如英國、瑞典、立陶宛、新加坡等。這些國家具有一些共同的特點(diǎn)，比如國土面積比較小或者集權(quán)程度比較高。如新加坡國土面積較小，由中央政府統(tǒng)一進(jìn)行評(píng)估可以保證評(píng)估的準(zhǔn)確性和效率。一些東歐轉(zhuǎn)型國家和一些非洲國家，集權(quán)程度比較高，評(píng)估工作也由中央政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)。

在由地方政府負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅征收的國家，通常是由評(píng)估部門向地方政府或議會(huì)提供納稅人應(yīng)納稅款的清單，由地方政府或議會(huì)任命的稅收官負(fù)責(zé)征收。③滿燕云.房產(chǎn)稅評(píng)估部門應(yīng)獨(dú)立于征稅部門[N].第一財(cái)經(jīng)日報(bào)，2011-02-15.隨著科技的進(jìn)步，在越來越多的國家，納稅人可以采用銀行轉(zhuǎn)賬、匯款等方式將應(yīng)繳納的房地產(chǎn)稅劃入政府指定的賬戶中，大大降低了地方政府房地產(chǎn)稅征收管理的人力成本。

下表對(duì)世界主要國家房地產(chǎn)稅管理權(quán)的設(shè)置進(jìn)行了整理，該表集中反映了房地產(chǎn)稅管理權(quán)與國家結(jié)構(gòu)形式的關(guān)系。

部分國家房地產(chǎn)稅管理權(quán)限劃分表

二、評(píng)估與征管機(jī)構(gòu)設(shè)置的國際經(jīng)驗(yàn)

對(duì)于按照評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估是十分重要的管理內(nèi)容。在各國實(shí)踐中，評(píng)估部門的設(shè)立通常遵循了評(píng)估與征管相獨(dú)立的原則，以保證評(píng)估的公正客觀。

通過對(duì)32個(gè)OECD國家①除愛沙尼亞和以色列兩國外。和10個(gè)非OECD國家②分別是阿根廷、保加利亞、塞浦路斯、白俄羅斯、拉脫維亞、馬來西亞、馬耳他、羅馬尼亞、新加坡、南非。稅收管理部門職能的分析可以發(fā)現(xiàn)，很多國家都不是由稅務(wù)部門直接負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅的評(píng)估和征收，而是設(shè)置了獨(dú)立的評(píng)估和征收機(jī)構(gòu)。具體來看，由稅收管理部門承擔(dān)財(cái)產(chǎn)類稅收③根據(jù)OECD統(tǒng)計(jì)口徑，財(cái)產(chǎn)類稅收包括對(duì)個(gè)人和企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅、動(dòng)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、資本利得稅、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅、與財(cái)產(chǎn)相關(guān)的印花稅等。征收職能的OECD國家有捷克、丹麥、芬蘭、法國、希臘、意大利、韓國（只征收綜合房地產(chǎn)保有稅④在韓國，除征收財(cái)產(chǎn)稅外，還對(duì)土地、高端住宅征收綜合房地產(chǎn)保有稅，作為控制房地產(chǎn)市場泡沫的一種手段。）、荷蘭、葡萄牙、瑞典、土耳其、智利、斯洛文尼亞。非OECD國家有塞浦路斯、白俄羅斯、拉脫維亞、馬來西亞、新加坡。由稅收管理部門承擔(dān)財(cái)產(chǎn)類稅收評(píng)估職能的OECD國家有奧地利、智利、捷克、丹麥（只負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)庫與CAMA系統(tǒng)⑤即計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（Computer Assisted Mass Appraisal System），是一種常用的房地產(chǎn)稅批量評(píng)估系統(tǒng)。維護(hù)）、芬蘭、法國、德國、希臘、盧森堡、葡萄牙、瑞典、英國。非OECD國家有白俄羅斯、新加坡。⑥OECD. Tax Administration in OECD and Selected Non-OECD Countries: Comparative Information Series [R].Paris, 2008.在由非稅務(wù)部門承擔(dān)房地產(chǎn)稅評(píng)估與征收管理的國家，其稅務(wù)部門在房地產(chǎn)稅管理上的主要職能包括制定或執(zhí)行監(jiān)督房地產(chǎn)稅相關(guān)法律、對(duì)各地方政府評(píng)估結(jié)果進(jìn)行協(xié)調(diào)、對(duì)房地產(chǎn)稅收入進(jìn)行監(jiān)督與協(xié)調(diào)，以及對(duì)評(píng)估師進(jìn)行培訓(xùn)等。

進(jìn)一步考察各國房地產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置，可以分為四種模式：

（一）第三方機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)評(píng)估

這種模式下由政府聘請第三方作為房地產(chǎn)稅的評(píng)估機(jī)構(gòu)，使得大量評(píng)估爭議可以在稅收征管部門之外得到解決。這種機(jī)構(gòu)設(shè)置模式比較典型的有加拿大的不列顛哥倫比亞省和安大略省。

在加拿大不列顛哥倫比亞?。˙C?。?，房地產(chǎn)稅的評(píng)估由BC省財(cái)產(chǎn)稅評(píng)估局（簡稱BC評(píng)估局）負(fù)責(zé)。BC評(píng)估局是依據(jù)BC省《評(píng)估機(jī)構(gòu)法案》成立的法定機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值的評(píng)估。在與政府的關(guān)系上，BC評(píng)估局法定機(jī)構(gòu)的地位決定了其與政府之間是相對(duì)獨(dú)立的，但又不是完全脫離的。BC評(píng)估局由1名主席和11名主任委員組成的主任委員會(huì)進(jìn)行管理。主任委員會(huì)負(fù)責(zé)管理與監(jiān)督評(píng)估局的各項(xiàng)事務(wù)，并作為評(píng)估局法定代表履行評(píng)估局的責(zé)任和義務(wù)。⑦何楊，劉威.發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅征管模式的比較與借鑒[J].涉外稅務(wù), 2011 , (5).從這個(gè)角度講，BC評(píng)估局是獨(dú)立于政府部門的一個(gè)機(jī)構(gòu)，保證了評(píng)估過程和結(jié)果的客觀公正。同時(shí)，BC評(píng)估局又受到省議會(huì)的管理。《評(píng)估機(jī)構(gòu)法案》規(guī)定，BC省議會(huì)副議長負(fù)責(zé)評(píng)估局主任委員會(huì)和委員會(huì)主席的任命。⑧同上。此外，BC評(píng)估局的資金也是來自于政府的房地產(chǎn)稅收入。加拿大的房地產(chǎn)稅比較復(fù)雜，沒有統(tǒng)一的稅率，而是由省或地方政府根據(jù)本地財(cái)政需要而定，通常是根據(jù)房地產(chǎn)稅不同用途，由各征收對(duì)象分別確定稅率。它不是計(jì)征一次，而是由市鎮(zhèn)、縣和學(xué)區(qū)重復(fù)計(jì)征，統(tǒng)一征收后再分配給各部門使用。因此，每年BC評(píng)估局會(huì)根據(jù)自身預(yù)算確定需要收取的房地產(chǎn)稅稅率，稅收征收環(huán)節(jié)結(jié)束后，由各市政府或相關(guān)部門的部長根據(jù)《財(cái)政管理法案》的規(guī)定將相應(yīng)的稅收收入劃至BC評(píng)估局。所以，BC評(píng)估局的資金來源主要是政府預(yù)算收入。雖然法律允許BC評(píng)估局向其他機(jī)構(gòu)提供收費(fèi)的服務(wù)，但是這部分收入只是其全部收入的很小一部分。⑨何楊，劉威.發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅征管模式的比較與借鑒[J].涉外稅務(wù), 2011 , (5).

（二）稅務(wù)部門負(fù)責(zé)評(píng)估

這些國家往往在稅務(wù)部門中設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)或辦公室進(jìn)行房地產(chǎn)稅評(píng)估，其優(yōu)點(diǎn)是便于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)稅政策，但是需要在設(shè)置中盡可能地與稅務(wù)部門中房地產(chǎn)稅征收機(jī)構(gòu)保持獨(dú)立。典型國家有英國、德國、新加坡和芬蘭。

英國的市政稅評(píng)估辦公室（Valuation Office Agency, VOA）是英國統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅評(píng)估部門，隸屬于英

國皇家稅務(wù)與海關(guān)總署（Her Majesty's Revenue and Customs, HMRC）。VOA在英國有85個(gè)分支機(jī)構(gòu)，雇員約4 300人，其主要職能包括：英格蘭和威爾士地區(qū)市政稅和商業(yè)差餉稅收清單的制作，英格蘭、威爾士和蘇格蘭地區(qū)屬于HMRC管理的房地產(chǎn)稅收評(píng)估；為英格蘭、威爾士和蘇格蘭地區(qū)提供其他評(píng)估服務(wù)；為HMRC署長提供房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)政策建議。

可以看出，英國市政稅評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于政府稅務(wù)部門，但是獨(dú)立于征收部門。這種機(jī)構(gòu)設(shè)置方式保證了評(píng)估工作的公平，也保證了評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一和高效率。另外，1991年《地方政府財(cái)政法案》規(guī)定，VOA可以將市政稅評(píng)估工作外包給私人公司。因?yàn)閂OA認(rèn)為如果按照法律規(guī)定的日期，其自身的力量只能完成一半的評(píng)估工作，所以將評(píng)估工作外包是十分必要的。盡管采取外包的形式，各地區(qū)的VOA也會(huì)承擔(dān)一部分評(píng)估工作?？傮w來看，在英國市政稅評(píng)估工作中，政府依然處于主導(dǎo)地位①National Audit Office. Report by the Comptroller and Auditor General——Council Tax Valuations in England and Wales [R].April 8, 1994.。

（三）稅務(wù)部門以外的政府部門負(fù)責(zé)評(píng)估

在這種模式下，評(píng)估機(jī)構(gòu)屬于政府機(jī)構(gòu)，但是又與稅務(wù)部門相互獨(dú)立。典型地區(qū)有美國俄亥俄州和澳大利亞新南威爾士州等。

在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，美國大多數(shù)州房地產(chǎn)稅管理部門都是獨(dú)立于其他政府部門的。評(píng)估師通過公開選拔或任命的方式聘用，屬于公務(wù)員系統(tǒng)，其評(píng)估結(jié)果只能應(yīng)用于房地產(chǎn)稅領(lǐng)域。征收官也是獨(dú)立的公務(wù)員。以俄亥俄州盧卡斯縣為例，俄亥俄州政府的稅務(wù)部門負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)稅的管理與協(xié)調(diào)，而盧卡斯縣政府的房地產(chǎn)評(píng)估與評(píng)稅部門負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)稅的評(píng)估，縣政府的稅收官負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)稅的征收。②何楊，劉威.發(fā)達(dá)國家房產(chǎn)稅征管模式的比較與借鑒[J].涉外稅務(wù), 2011 , (5).

澳大利亞土地稅由州政府和地方政府管理。其中，州政府負(fù)責(zé)評(píng)稅清單的制作，然后將評(píng)稅清單提供給地方政府議會(huì)，由地方政府議會(huì)根據(jù)自身情況制定稅率并進(jìn)行征管。③同上。以新南威爾士州為例，州政府的總評(píng)估師負(fù)責(zé)州內(nèi)全部與土地相關(guān)的估價(jià)工作，包括土地稅、地方政府稅收、政府土地征收、部門間土地交易等。④同上。州總評(píng)估師還負(fù)責(zé)代表州政府對(duì)全部土地進(jìn)行登記。這種由土地管理部門負(fù)責(zé)評(píng)估的做法是與澳大利亞僅對(duì)土地征稅的稅制有密切關(guān)系的，可以大大減少信息共享的成本。

（四）任命評(píng)估師評(píng)估

這種模式?jīng)]有固定的評(píng)估機(jī)構(gòu)，而是由政府直接聘請獨(dú)立的評(píng)估師進(jìn)行轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)稅的評(píng)估，如美國的一些州和南非。這種做法評(píng)估人員的流動(dòng)性較大，同時(shí)也使得評(píng)估人員之間的競爭更加市場化。

在南非，大城市由議會(huì)直接聘用注冊評(píng)估師進(jìn)行房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估，小城市則由政府委托私人注冊評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估。市政府應(yīng)當(dāng)在評(píng)估日之前指定一個(gè)政府評(píng)估師。如果選用私人作為政府評(píng)估師的，其選擇過程必須根據(jù)地方財(cái)政管理法的規(guī)定，采用公開、透明的程序，并且要簽訂書面合同。⑤李明，樊勇，Riel Franzsen .南非財(cái)產(chǎn)稅制改革對(duì)我國物業(yè)稅改革的借鑒[J].涉外稅務(wù), 2009 , (11).議員和地方政府官員（除了在專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)任職的人員）一般不能擔(dān)任評(píng)估師。南非專業(yè)評(píng)估師協(xié)會(huì)是依照《專業(yè)評(píng)估師法》成立的法定組織，負(fù)責(zé)監(jiān)督南非所有的專業(yè)評(píng)估師和準(zhǔn)專業(yè)評(píng)估師。在南非所有省份中，評(píng)估師必須依照《專業(yè)評(píng)估師法》進(jìn)行登記注冊。南非新財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估人員必須具有注冊評(píng)估師資格。南非土地事務(wù)部負(fù)責(zé)注冊評(píng)估師的管理，但不直接參與稅基評(píng)估。

三、納稅人的自我評(píng)估義務(wù)

房地產(chǎn)稅需要征管部門和納稅人之間更多地直接“打交道”，如果能夠使納稅人更多地參與稅收征管過程，則能夠使其更樂于繳納房地產(chǎn)稅。

在現(xiàn)代稅收管理體制下，納稅人自愿遵從是以納稅義務(wù)的自我評(píng)定制度為基礎(chǔ)的。為此，稅務(wù)部門須向納稅人提供為履行納稅義務(wù)必需的信息、教育等服務(wù)。納稅人須準(zhǔn)確完成申報(bào)，并自主繳納稅款。納稅義務(wù)的自我評(píng)定制度包含三個(gè)不可分割的主要環(huán)節(jié)：一是納稅人對(duì)其納稅義務(wù)的自我評(píng)定；二是稅務(wù)部門對(duì)納稅人納稅義務(wù)的最終確定；三是征納雙方對(duì)納稅義務(wù)有異議情況下的爭議解決機(jī)制。這種制度在所得

稅中得到了廣泛的使用，也正在推廣到其他直接稅，如房地產(chǎn)稅的征管中。

目前，這種做法主要在一些市場評(píng)估技術(shù)不夠完善的發(fā)展中國家得到采用，如印度、匈牙利、菲律賓和泰國①資料來源于林肯土地與政策研究中心關(guān)于房產(chǎn)稅改革國際經(jīng)驗(yàn)的數(shù)據(jù)庫。。這一方面是為了避免完全市場評(píng)估所需的較高技術(shù)要求，另一方面也是為了在房地產(chǎn)稅發(fā)展初期獲得納稅人更多的支持，減少爭議與阻力。如印度的房產(chǎn)稅引入了自我評(píng)估環(huán)節(jié)，先由納稅人按照征管機(jī)關(guān)設(shè)立的不同檔次進(jìn)行填報(bào)，包括房屋的使用情況、類型、面積和年限等，并計(jì)算自己應(yīng)該繳納的稅款②資料來源于印度政府1998年頒布的房產(chǎn)稅改革的指南。。

四、納稅人對(duì)房地產(chǎn)稅透明度的要求

房地產(chǎn)稅是典型的“受益性”稅種，納稅人繳稅后會(huì)非常關(guān)注稅收是否用在了提高地方公共服務(wù)的領(lǐng)域，是否切實(shí)提高了本地公共服務(wù)，稅收征收是否公平合理。因此，房地產(chǎn)稅征管對(duì)信息透明度提出了較高的要求。

很多國家納稅人都可以通過網(wǎng)絡(luò)方便地查詢自有房屋歷年房地產(chǎn)稅評(píng)估和納稅相關(guān)情況，以及相鄰或近似房屋的評(píng)估和納稅情況，使得納稅人可以獲得充分的信息和相對(duì)公平的感覺。如美國各州每年評(píng)估完成后，房地產(chǎn)評(píng)估部門會(huì)將評(píng)估結(jié)果提交財(cái)務(wù)官，由財(cái)務(wù)官計(jì)算稅額并發(fā)放稅單。納稅人可以在政府網(wǎng)站上查詢自己房屋的評(píng)估情況以及評(píng)估結(jié)果。英國地方議會(huì)每年3月或4月會(huì)向轄區(qū)內(nèi)納稅人發(fā)放市政稅稅單。稅單通常以郵政的形式發(fā)放，對(duì)于在政府部門登記了電子郵箱的納稅人，一些地區(qū)的議會(huì)也可以發(fā)放電子稅單。稅單上會(huì)注明應(yīng)繳納的稅額、稅額的確定方式以及分期支付的日期和金額。對(duì)于在市政稅稅單發(fā)放周期中間因?yàn)榉课莅l(fā)生變化而改變房屋所屬等級(jí)，或者納稅人符合相應(yīng)條件可以享受稅收優(yōu)惠從而導(dǎo)致市政稅應(yīng)納稅額發(fā)生變化的情況，地方議會(huì)會(huì)向納稅人重新發(fā)送稅單。如果納稅人因?yàn)榉N種原因錯(cuò)過納稅時(shí)間，將會(huì)收到告知書，仍有7天時(shí)間繳納稅款。南非新《財(cái)產(chǎn)稅法》完善了公眾參與制度，規(guī)定市政府的財(cái)產(chǎn)稅政策調(diào)整草案及稅收清冊應(yīng)進(jìn)行為期30 天的公示，并在政府官方網(wǎng)頁、新聞媒體上公布。除財(cái)產(chǎn)稅征管外，南非財(cái)產(chǎn)稅的使用也實(shí)行公眾參與制度，主要是通過納稅人參與當(dāng)?shù)鼐C合發(fā)展計(jì)劃的制定，以及在預(yù)算提交議會(huì)之前邀請社區(qū)代表參與預(yù)算程序的方式來實(shí)現(xiàn)。③李明，樊勇，Riel Franzsen .南非財(cái)產(chǎn)稅制改革對(duì)我國物業(yè)稅改革的借鑒[J].涉外稅務(wù), 2009 , (11).

[1] Bahl, Roy, Jorge Martinez-Vazquez &Joan Youngman. Making the Property Tax Work: Experiences in Developing and Transition Countries [M] . Cambridge, U.S., Lincoln Institute of Land Policy, 2008.

[2] Ri?l C.D. Franzsen &William J. McCluskey. An Exploratory Overview of Property Taxation in the Commonwealth of Nations. Working Paper of Lincoln Institute of Land Policy, 2005:3-20.

責(zé)任編輯：賈蘭霞

International Comparison of Real Estate Tax Management: Jurisdiction Division and Institutional Setting

Yang He, Yanyun Man & Wei Liu

As a local tax, how to divide the management jurisdiction of real estate tax? How to embody the concept of separating tax collection and administration and tax assessment in institutional setting? Through introducing international experience of jurisdiction division and institutional setting of real estate tax,this paper conducts discussion on the questions mentioned above. In the meanwhile, self-evaluation of taxpayers and high requirement for transparency shall be considered in the collection and administration of real estate tax.

Real estate tax Jurisdiction division Institutional setting

F810.42

A

2095-6126(2015)01-0050-05