【摘 要】 由于我國近年土地價格和房價持續(xù)上漲，上市公司投資性房地產(chǎn)如果采用公允價值模式計量，其公允價值會遠高于成本，必然會增加企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)，這也為管理層規(guī)避退市風險提供了途徑，滿足了管理層“籌劃”的需要。公允價值和成本模式兩種計量方式下取得的累計凈收益相同，但由于確認收益的時間不同，企業(yè)就可借此進行盈余的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)市場由于其房源的獨特性（地理位置、朝向、面積、樓層、房屋結(jié)構(gòu)等），幾乎沒有“同類”，只能在“類似”的基礎上進行估值了，這就給上市公司的價格調(diào)整留有了空間。投資性房地產(chǎn)計量模式的變換很可能成為一些業(yè)績不良的上市公司進行盈余管理的手段，應引起廣大投資者和監(jiān)管部門的重視。

【關鍵詞】 上市公司； 投資性房地產(chǎn)； 公允價值； 成本模式； 退市條件

中圖分類號：F299.233.42 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）24-0028-03

2006年我國頒布的《企業(yè)會計準則》對投資性房地產(chǎn)的定義為：投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

2012年我國滬深兩市相續(xù)發(fā)布了上市公司退市制度方案，對企業(yè)財務指標的限制增加了凈資產(chǎn)和營業(yè)收入兩項指標：（1）上市公司最近一個會計年度經(jīng)審計的期末凈資產(chǎn)為負數(shù)或者被追溯重述后為負數(shù)的，對其股票實施退市風險警示；連續(xù)兩年期末凈資產(chǎn)為負數(shù)的，其股票應暫停上市；連續(xù)三年期末凈資產(chǎn)為負數(shù)的，其股票應終止上市。（2）上市公司最近一個會計年度經(jīng)審計的營業(yè)收入低于1 000萬元或者被追溯重述后低于1 000萬元的，對其股票實施退市風險警示；連續(xù)兩年營業(yè)收入低于1 000萬元的，其股票應暫停上市；連續(xù)三年營業(yè)收入低于1 000萬元的，其股票應終止上市。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價會影響到上市公司的利潤和凈資產(chǎn)。

一、房地產(chǎn)出租時對利潤和凈資產(chǎn)的影響

將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，公允價值小于原賬面價值產(chǎn)生的損失沖減公允價值變動損益，減少當期利潤；而公允價值大于原賬面價值產(chǎn)生的收益計入資本公積，此項規(guī)定使得企業(yè)在對外出租房地產(chǎn)時產(chǎn)生的溢價額不會影響公司利潤，舊的退市制度中的財務指標只是強調(diào)連續(xù)兩年虧損要進行退市風險警示處理，因此企業(yè)采用公允價值模式計量的動力不足。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2007年至2013年間有40%的上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式計價的公司雖然不足上市公司的5%，但是呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。新的退市風險警示處理規(guī)定除了連續(xù)兩年虧損（含追溯重述）外，增加了“上市公司最近一個會計年度經(jīng)審計的期末凈資產(chǎn)為負數(shù)或者被追溯重述后為負數(shù)的”。新退市條件中對凈資產(chǎn)的規(guī)定，使企業(yè)管理層在進行盈余管理時，除了要避免連續(xù)兩年虧損，又要避免凈資產(chǎn)為負，增大了上市公司規(guī)避退市風險的難度。而投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，出租時雖然不影響利潤，但由于土地價格和房價的持續(xù)上漲，投資性房地產(chǎn)的公允價值會遠高于成本，必然會增加企業(yè)的凈資產(chǎn)。這也為管理層規(guī)避退市風險提供了途徑，滿足了管理層“籌劃”的需要。

按照新的退市制度規(guī)定：凈資產(chǎn)、營業(yè)收入、審計意見類型3項新增指標的計算不溯及以前年度數(shù)據(jù)，即以2012年的年報數(shù)據(jù)為最近一年數(shù)，以2012年、2013年年報數(shù)據(jù)為最近兩年數(shù)。2011年年報數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共有41家上市公司凈資產(chǎn)為負值，這些公司如果不能在2012年度實現(xiàn)凈資產(chǎn)由負變正地增長，則面臨較大退市風險。其中深國商（000056）從2010年開始至2012年已經(jīng)連續(xù)3年凈資產(chǎn)為負數(shù)，進入到退市風險警示階段。2013年是關鍵的一年，為避免退市，公司管理層會采取各種盈余管理的手段。

從表1可以看出，深國商2012年年報中披露：公司進行了一項會計政策的變更，從2012年1月1日起將投資性房地產(chǎn)由成本計量模式變更為公允價值計量模式。2012年末該公司投資性房地產(chǎn)的成本合計為73萬元，公允價值624萬元，價格上漲了852%，由此增加凈資產(chǎn)551萬元。雖然2012年增加的投資性房地產(chǎn)的價值沒有改變公司凈資產(chǎn)為負的命運，但是2012年年報中同時公告：隨著皇庭廣場工程進度和商鋪對外出租比例的逐步推進，預計2013年將會滿足以公允價值計量的條件。即表明隨著投資性房地產(chǎn)項目的增多，只要房地產(chǎn)價格不斷上漲就會給企業(yè)帶來源源不斷的利潤和凈資產(chǎn)，該公司預計在2013年的凈資產(chǎn)會轉(zhuǎn)為正數(shù)。從披露的2013年合并所有者權(quán)益變動表中能夠發(fā)現(xiàn)，該公司的所有者權(quán)益由2012年的-40 503萬元暴漲至2013年的346 831萬元，漲幅高達956%，基本都是由投資性房地產(chǎn)計量模式的改變而取得的。由此可以看出，改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量是一種簡便而有效的增加凈資產(chǎn)的手段。

采用成本模式計量，與固定資產(chǎn)的會計處理相同，在使用期限內(nèi)計提折舊和減值準備，因此對企業(yè)不會產(chǎn)生額外的影響。

二、房地產(chǎn)出租期間收益的比較

投資性房地產(chǎn)至轉(zhuǎn)讓時止，成本模式和公允價值模式下取得的總收益相同，但是確認收益的時點卻不同。

例如：2014年公司出租全新的房屋建筑物，原始價值100 000元，出租時的公允價值130 000元。出租后計提折舊10 000元，租金收入共計17 000元。出租期間公允價值增加了6 000元。出售時的售價為210 000元。

成本模式：

①借：投資性房地產(chǎn) 100 000

貸：固定資產(chǎn) 100 000

②借：其他業(yè)務成本 10 000

貸：累計折舊 10 000

③借：銀行存款 17 000

貸：其他業(yè)務收入 17 000

④借：銀行存款 210 000

貸：其他業(yè)務收入 210 000

借：其他業(yè)務成本 90 000

累計折舊 10 000

貸：投資性房地產(chǎn) 100 000

出租期間取得的利潤=17 000-10 000=7 000（元）

處置時取得的利潤=210 000-90 000=120 000（元）

累計凈收益=7 000+120 000=127 000（元）

公允價值模式：

①借：投資性房地產(chǎn) 130 000

貸：固定資產(chǎn) 100 000

資本公積 30 000

②借：投資性房地產(chǎn) 6 000

貸：公允價值變動損益 6 000

③借：銀行存款 17 000

貸：其他業(yè)務收入 17 000

④借：銀行存款 210 000

貸：其他業(yè)務收入 210 000

借：其他業(yè)務成本 100 000

資本公積 30 000

公允價值變動損益 6 000

貸：投資性房地產(chǎn) 136 000

出租期間取得的利潤=17 000+6 000=23 000（元）

處置時取得的利潤=210 000-100 000-6 000

=104 000（元）

累計凈收益=23 000+104 000=127 000（元）

從上例可以看出，采用成本模式，出租期間的利潤為租金收入減去累計折舊為7 000元，轉(zhuǎn)讓時確認的收益是轉(zhuǎn)讓時售價與賬面價值的差額120 000元[210 000-（100 000-10 000）]；采用公允價值模式，不用計提折舊，直接將公允價值的變動計入當期損益，房價上漲時期，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當期利潤會有大幅提升。本例除租金收入17 000元外，還有6 000元的公允價值變動收益，出租期內(nèi)的收益達到23 000元，遠高于成本模式計量下的收益7 000元。采用公允價值模式處置時的收益是最近兩次公允價值之間的差額74 000元（210 000 -136 000）和原轉(zhuǎn)換時的資本公積30 000元的合計，即104 000元。轉(zhuǎn)讓時成本模式下取得的收益遠遠大于公允價值模式。如果企業(yè)不準備轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)，在房價持續(xù)不斷的上漲時期，采用公允價值模式計量在使用期內(nèi)無疑會給企業(yè)帶來額外的大量收益。因此雖然兩種計量模式下取得的累計凈收益相同，但由于確認收益的時間不同，企業(yè)就可借此進行盈余的調(diào)節(jié)。

三、投資性房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)換

1.《企業(yè)會計準則》規(guī)定：在滿足公允價值計量的條件下，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式變更為公允價值模式，但要作為會計政策的變更處理。退市條件規(guī)定，上市公司連續(xù)三年虧損，暫停上市，連續(xù)四年虧損的終止上市。

企業(yè)會計準則的規(guī)定是原則性規(guī)定，上市公司退市條件的規(guī)定則是明確的、具體的，為了避免被摘牌，上市公司會通過各種財務手段進行盈余管理，而投資性房地產(chǎn)計量模式的轉(zhuǎn)換成為其調(diào)節(jié)利潤的手段之一。

冠福家用（002102）從2012年起，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量由成本模式變更為公允價值模式，投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益接近2億元。公司2012年年報附注中披露：公允價值變動損益本期數(shù)較上期增加1 046.48%，原因系投資性房地產(chǎn)大幅度評估增值及新建綜合樓轉(zhuǎn)入所致。從表2可以看出，該公司2010年、2011年連續(xù)兩年虧損，如果2012年仍然虧損，則會被暫停上市。該公司2012年改變投資性房地產(chǎn)的計量模式，投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益對利潤產(chǎn)生巨大貢獻，僅投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益一項就占到了該公司凈利潤的1 084%，由此操作使企業(yè)產(chǎn)生了巨額利潤，達到了扭虧的目的，也避免了摘牌的危險。該公司2013年和2014年對凈利潤影響最大的依然是投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益，分別占到當年凈利潤的109%和2 682%。從財務數(shù)據(jù)的變化可以看出，該公司自2012年投資性房地產(chǎn)由成本模式改為公允價值模式計量以來，凈利潤均為正數(shù)，但究其原因，是由于投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益造成的，如果2012年至2014年扣除投資性房地產(chǎn)公允價值增值的影響，其凈利潤分別下降至-18 005.2萬元、-231.91萬元和-8 255.14萬元，就會出現(xiàn)連續(xù)5年虧損狀態(tài)，早已被停止上市了。這也說明該企業(yè)取得的利潤應全部歸功于投資性房地產(chǎn)價格的上漲，而非公司的主營業(yè)務所得。同時也應注意在此利潤的背后隱藏著巨大的危機，一旦房地產(chǎn)市場不景氣，價格下滑，必然造成企業(yè)利潤的大幅縮減。

2.準則規(guī)定：已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

如果上市公司將原采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，其計量模式自然要按成本模式計量，如果之后再出租的話也就可以順理成章地采用成本模式了，通過出租轉(zhuǎn)自用再出租的方式間接達到了從公允價值模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀居嬃康哪Ｊ健?/p>

在房價不斷上漲期間，采用公允價值模式的企業(yè)就可以持續(xù)不斷地取得公允價值變動的收益；而在房價下跌過程中，企業(yè)只要將投資性房地產(chǎn)收為自用，則可以避免會計賬面損失了。因此，投資性房地產(chǎn)計量模式的變換很可能成為一些業(yè)績不良的上市公司進行盈余管理的手段，應引起廣大投資者和監(jiān)管部門的重視。

四、建議

（一）嚴格公允價值的計量標準

準則規(guī)定，存在活躍市場的情況下，如果能夠取得“同類”房地產(chǎn)的市場價格，其市場價格即為公允價值，而如果不能取得“同類”的市場價格，則按照“類似”房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，運用估值技術(shù)測算出公允價值。由于房源的獨特性（地理位置、朝向、面積、樓層、房屋結(jié)構(gòu)等），房地產(chǎn)市場幾乎沒有“同類”，只能在“類似”的基礎上進行估值了，這就給上市公司的價格調(diào)整留有了空間。

從采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)上市公司披露的財務報表來看，其公允價值的取得有按評估價格確定的，有參考同類房地產(chǎn)市場價格確定的，也有雙方協(xié)商的價格，更有一些公司未披露公允價值的取得方式。由于上市公司采用的估算方法和確認方式各不相同，造成公允價值計算結(jié)果的差異很大，因此需要對公允價值的確認方法進行規(guī)范，使估值技術(shù)更加合理和準確。建立成熟的各類資產(chǎn)市場，健全獨立的第三方評估機構(gòu)，提高財務信息的可比性，是公允價值得以準確計量的前提。

（二）加大對公允價值的監(jiān)督力度

完善公允價值信息披露的內(nèi)容，要求上市公司詳細說明公允價值計量的依據(jù)、采用的方法、評估的機構(gòu)等。對蓄意操縱利潤的行為嚴懲不貸，經(jīng)濟懲罰、行政懲罰、退市等多種手段并處，對單位主要負責人追究相應的經(jīng)濟和行政責任，提高公司違法成本支出。財政、審計、證監(jiān)等部門應加大對上市公司公允價值的監(jiān)管力度，同時鼓勵社會力量參與監(jiān)督，對舉報情況屬實者給予物質(zhì)獎勵。這是公允價值得以有序發(fā)展的保證。

（三）提高會計人員的素質(zhì)

公允價值的確認、計量等對會計人員的素質(zhì)提出了更高的要求，這就需要會計人員不斷學習，要具有辨別會計信息真?zhèn)?、虛實的能力。會計人員既要具備良好的業(yè)務能力，更要具有較高的職業(yè)道德水平，同時加大保障會計人員的合法權(quán)益，建立全社會講誠信的氛圍。這是提高公允價值真實性的必要手段。

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