新生代農(nóng)民工成就房地產(chǎn)鉑金十年

靠農(nóng)民工去樓市庫(kù)存量的傳聞，終于在最近的國(guó)家有關(guān)會(huì)議上落了地。有關(guān)會(huì)議再次把“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為核心議題之一，凸顯了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的嚴(yán)峻和部分三四線城市的高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。這次的招數(shù)是把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫(kù)存的著力點(diǎn)。具體做法可能是通過(guò)戶籍制度改革，讓農(nóng)民工進(jìn)城落戶更容易;通過(guò)改革公積金制度，把農(nóng)民工、個(gè)體戶納入其中;通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、退稅，或稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購(gòu)房。

雖然這則消息迅速刷屏了地產(chǎn)人的朋友圈，但大部分人其實(shí)并不是很看好對(duì)樓市的實(shí)質(zhì)性利好。原因一部分或在于，把農(nóng)民工市民化、階層平權(quán)這一社會(huì)體制改革和房地產(chǎn)去庫(kù)存結(jié)合起來(lái)，難免給人一種怪怪的感覺(jué)。誰(shuí)能想到，農(nóng)民工多年來(lái)享受不到的社會(huì)權(quán)利，居然是為了消化房地產(chǎn)庫(kù)存的目的而促成。更加理性的分析，是對(duì)農(nóng)民工的收入與購(gòu)買力存在疑問(wèn)，對(duì)他們的信貸消費(fèi)習(xí)慣存在疑問(wèn)。一個(gè)顯然的問(wèn)題是：農(nóng)民工如何承受城市高房?jī)r(jià)呢？

我的看法是，這些質(zhì)疑不無(wú)道理。但我對(duì)“農(nóng)民工市民化化解房地產(chǎn)庫(kù)存”持充分樂(lè)觀態(tài)度，這一系列政策的出臺(tái)和落實(shí)，將有效化解三四線城市需求不足的問(wèn)題。并且成為中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，有望成就真正的房地產(chǎn)鉑金十年。

圖為本文作者、著名房地產(chǎn)營(yíng)銷專家臧建軍先生。

從道義情感的角度，給農(nóng)民工市民權(quán)利，以消化房地產(chǎn)庫(kù)存。這個(gè)邏輯聽(tīng)上去著實(shí)刺耳，似乎讓人有些對(duì)不起農(nóng)民老大哥的感覺(jué)。但要知道，在中國(guó)許多改革都是問(wèn)題導(dǎo)向的，所謂倒逼改革，有著極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。無(wú)論出于什么目的，平權(quán)制度改革總是好事。

從市場(chǎng)需求本身的角度，討論農(nóng)民工市民化能否擴(kuò)大住房需求，首先要對(duì)“農(nóng)民工”這一老詞有新的認(rèn)知。今天的農(nóng)民工已今非昔比，80、90后的第二代農(nóng)民工和農(nóng)民工二代已成為絕對(duì)主力。這部分20-35歲的新生代農(nóng)民工，在目前的1.5億跨省流動(dòng)農(nóng)民工中占80%份額，10年內(nèi)這部分群體人數(shù)將突破2億。如何客觀全面地認(rèn)知這部分群體，是理解未來(lái)中國(guó)社會(huì)，理解房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的重要任務(wù)。

第一代農(nóng)民工注定是城市的“過(guò)客”，他們來(lái)自農(nóng)村，根在農(nóng)村，歸宿也在農(nóng)村。來(lái)城市打工賺錢，最終是為了回老家蓋房，或供子女讀書。但第二代農(nóng)民工則不同，他們或者中學(xué)畢業(yè)后就來(lái)到城市，或者就是隨農(nóng)民工父母出生并成長(zhǎng)在城市。這部分農(nóng)民工，國(guó)家稱之為新生代農(nóng)民工，他們“新”在年輕，“新”在沒(méi)有務(wù)農(nóng)經(jīng)歷，“新”在對(duì)城市生活有著更強(qiáng)烈的憧憬和向往，“新”在更少的家庭負(fù)擔(dān)。

同時(shí)受教育程度相對(duì)高，職業(yè)期望值高，物質(zhì)和精神享受要求高，工作承受力低，這一點(diǎn)上他們和城市人群并沒(méi)有天壤區(qū)別。

剁手黨們每天接觸的快遞小哥，他們的收入可以超過(guò)寫字樓里的小白領(lǐng)。更重要的是，這一兩億人根本不可能再回到農(nóng)村去，在城鎮(zhèn)置業(yè)安家是他們必然的歸宿。

所以，被房地產(chǎn)去庫(kù)存倒逼出來(lái)的農(nóng)民工市民化，或者新型城鎮(zhèn)化相關(guān)的戶籍、社會(huì)保障等制度改革，將進(jìn)一步掃清新生代農(nóng)民工在城鎮(zhèn)安家置業(yè)的障礙，加快他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐，為樓市去庫(kù)存，乃至長(zhǎng)期發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。

當(dāng)然，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，不會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)城市分化的格局與趨勢(shì)。人口的凈流入或流出，顯然是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的因素。只要有產(chǎn)業(yè)支撐，宜居或者宜商的城市，才能吸引到高級(jí)人才，吸引到新生代農(nóng)民工，才能產(chǎn)生房地產(chǎn)需求。中國(guó)人口流動(dòng)包含正反兩個(gè)方向的力量。一方面，大城市的吸附能力依然較強(qiáng)，繼續(xù)吸引人口向大城市流動(dòng)。另一方面，農(nóng)民工的老齡化，大城市生活成本的提升，以及中西部的發(fā)展，使得人口回流的趨勢(shì)明顯。近幾年河南、湖北、湖南、安徽、重慶等省市人口大量回流（估計(jì)2008年至今已回流6000萬(wàn)以上人口），亦是這些省會(huì)城市市場(chǎng)活躍的重要原因。從總體而言，在國(guó)家新型城鎮(zhèn)化政策引導(dǎo)下，三四線城市的政策應(yīng)更加靈活、更加有力，也更能享受農(nóng)民工市民化的紅利。

無(wú)論新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)進(jìn)展如何，中國(guó)房地產(chǎn)總體結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)的趨勢(shì)依然不變。農(nóng)民工市民化會(huì)擴(kuò)容市場(chǎng)需求，但房地產(chǎn)行業(yè)最重要的變革還在供給側(cè)，也就是房地產(chǎn)企業(yè)要主動(dòng)優(yōu)化城市布局，要優(yōu)化產(chǎn)品線，要豐富房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務(wù)的內(nèi)涵。

在農(nóng)民工市民化這一大的政策背景下，我們則更要主動(dòng)關(guān)注和研究這批新生代農(nóng)民工。尊重他們，讀懂他們，從而服務(wù)好他們。誰(shuí)能抓住這數(shù)以億計(jì)的市場(chǎng)群體，誰(shuí)就可能贏得房地產(chǎn)鉑金新十年。