文/郭蓉

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簡(jiǎn)析“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響及分析

文/郭蓉

摘要：近年來，隨著我國(guó)稅制改革的不斷深入推進(jìn)，我國(guó)營(yíng)業(yè)稅逐漸退出了歷史的舞臺(tái)，“營(yíng)改增”的實(shí)施正值收官之年，作為最后一批稅制改革的行業(yè)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)必須盡快適應(yīng)營(yíng)改增的相關(guān)政策，并根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)找到具體的應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”實(shí)施的策略，幫助物業(yè)管理行業(yè)有效降低稅收負(fù)擔(dān)，避免稅收風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。本文將就我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在“營(yíng)改增”后面臨的挑戰(zhàn)進(jìn)行分析，并探尋“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理行業(yè)造成的影響及應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；物業(yè)管理行業(yè)；影響；策略分析

近年來，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，服務(wù)業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)中的主要組成部分在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用越來越大。伴隨著我國(guó)財(cái)稅制度改革的科學(xué)化發(fā)展，“營(yíng)改增”是我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制的又一次重大改革，它的改革對(duì)于促進(jìn)第二、第三產(chǎn)業(yè)的融合起到了積極的作用。從“營(yíng)改增”試點(diǎn)的實(shí)行情況來看，對(duì)一些行業(yè)的影響較為明顯，很多企業(yè)和行業(yè)的稅負(fù)得以下降，真正提升了企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效水平。隨著我國(guó)財(cái)稅體制改革的深入，“營(yíng)改增”的實(shí)施主要是為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)服務(wù)行業(yè)稅負(fù)的整體下降，為全面推進(jìn)服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)，為促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)創(chuàng)造條件，為更好地轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式提供保障。在“營(yíng)改增”前，企業(yè)征收的營(yíng)業(yè)稅是無法進(jìn)行抵扣的，這就造成我國(guó)一些稅收項(xiàng)目存在交叉征稅、重復(fù)征稅的現(xiàn)象。我國(guó)在這一大環(huán)境下進(jìn)行稅收體制改革，恰如一縷春風(fēng)吹進(jìn)企業(yè)，企業(yè)在減負(fù)同時(shí)也使廣大消費(fèi)者獲得了更多的實(shí)惠。就目前我國(guó)稅制改革的發(fā)展?fàn)顩r來看，此次改革是流轉(zhuǎn)稅制的創(chuàng)新與發(fā)展，是全面推動(dòng)增值稅快速變革的助推器。從“營(yíng)改增”的改革內(nèi)容來看，不是簡(jiǎn)單的稅務(wù)管理或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算處理改變，而是會(huì)影響企業(yè)管理多方面的重大變革，將對(duì)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、資質(zhì)管理、供應(yīng)商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來一系列重大影響和挑戰(zhàn)。如何在物業(yè)管理行業(yè)中實(shí)施“營(yíng)改增”？如何做好應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來的影響措施，這就是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)必須要正視和思考的問題。

一、“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的影響分析

目前，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各項(xiàng)改革與發(fā)展都得到了順利實(shí)施?！盃I(yíng)改增”作為稅制改革中的一項(xiàng)重頭戲，不僅有助于企業(yè)稅負(fù)的降低，更有助市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力的完美釋放，這對(duì)我國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展有著極為重要的意義。在具體的實(shí)施過程中，“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響也逐漸凸顯出來。

（一）從長(zhǎng)遠(yuǎn)看促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步持續(xù)發(fā)展

“營(yíng)改增”的實(shí)施，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷史上的一次重大事件，它對(duì)于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)有著極為重要的意義。目前，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)中，對(duì)于物業(yè)管理的收費(fèi)并未形成良好的、有序的、完善的價(jià)格機(jī)制，再加之物業(yè)服務(wù)行業(yè)的稅率偏高，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)的整體稅負(fù)較高。在實(shí)施“營(yíng)改增”后，企業(yè)進(jìn)入了增值稅管理體系中，這對(duì)于進(jìn)一步提升、規(guī)范財(cái)務(wù)核算水平提出了更高的要求。在新形勢(shì)下，物業(yè)管理行業(yè)為了盡快適應(yīng)“營(yíng)改增”帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，必須在內(nèi)部管理與控制上下功夫，全面擴(kuò)大市場(chǎng)的規(guī)模，采取集約化經(jīng)營(yíng)與精細(xì)化管理相結(jié)合的方式，以應(yīng)對(duì)新形勢(shì)下的物業(yè)管理企業(yè)的變化。另外，“營(yíng)改增”的實(shí)施，有效解決了重復(fù)征稅的問題，完善了抵扣范圍和稅率，對(duì)于促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與轉(zhuǎn)型奠定了基礎(chǔ)。因此，站在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，隨著“營(yíng)改增”實(shí)施后抵扣鏈條的逐步延伸和拓展，物業(yè)管理行業(yè)中的可抵扣項(xiàng)目會(huì)不斷增加，由此帶來的減稅效應(yīng)的范圍也會(huì)不斷擴(kuò)大，從而為更多的企業(yè)提供減負(fù)優(yōu)惠?？梢姡盃I(yíng)改增”的實(shí)施將在很大程度上促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)發(fā)展。

（二）從短期看物業(yè)管理企業(yè)稅負(fù)不降反增

自從我國(guó)稅制改革開始后，我國(guó)一直沿用的是13%和17%的增值稅稅率?！盃I(yíng)改增”的試行與實(shí)施增加了兩檔稅率，即：6%和11%。在“營(yíng)改增”前，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為5%的營(yíng)業(yè)稅，“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理企業(yè)繳納的是稅率為6%的增值稅。在物業(yè)管理企業(yè)中，由于企業(yè)的特殊性，其經(jīng)營(yíng)成本中所占比例最高的就是人工成本，占到經(jīng)營(yíng)總成本的70%左右，這些成本是不能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅額的，再加之稅率的提升從而增加了企業(yè)的稅負(fù)?？梢?，在短時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)出現(xiàn)不降反增的現(xiàn)象。但是，如果能夠?qū)ΡＵ戏课飿I(yè)和商品房物業(yè)分別按照3%和6%的稅率征收，并享受原有的國(guó)家規(guī)定的稅收減免政策，如果再加上“營(yíng)改增”財(cái)政專項(xiàng)資金補(bǔ)貼，那么在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)增加的現(xiàn)象將會(huì)得到改觀。

（三）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理上的影響

在“營(yíng)改增”后，物業(yè)管理行業(yè)納入到增值稅的體系中，這對(duì)物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范自己的財(cái)務(wù)制度、統(tǒng)一核算口徑、保證財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)完整，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)準(zhǔn)確等財(cái)務(wù)管理行為有著積極的促進(jìn)作用。另外，“營(yíng)改增”的實(shí)施避免了重復(fù)征稅的現(xiàn)象的發(fā)生，彌補(bǔ)了征稅中存在的漏洞，全面擴(kuò)大了稅負(fù)效應(yīng)。這對(duì)物業(yè)管理行業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模極為有利。

二、物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的有效對(duì)策研究

（一）積極進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)研

這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須根據(jù)自己的實(shí)際情況和行業(yè)特點(diǎn)成立專門的“營(yíng)改增”專門領(lǐng)導(dǎo)小組，做好前期調(diào)研和各種準(zhǔn)備工作。例如：企業(yè)可以針對(duì)本企業(yè)前3年的營(yíng)業(yè)稅的上繳情況進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)未來3-5年的行業(yè)發(fā)展和營(yíng)改增的影響進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)，制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度。再例如：對(duì)于企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行整改，全面夯實(shí)、規(guī)范經(jīng)營(yíng)管理中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，為行業(yè)轉(zhuǎn)型

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