城市行政級(jí)別、資源集聚能力與房?jī)r(jià)水平差異

賈春梅++葛揚(yáng)

摘要：在嚴(yán)格的城市行政等級(jí)管理體制下，我國城市房?jī)r(jià)水平與城市的行政級(jí)別關(guān)系密切。城市行政級(jí)別通過影響城市的資源集聚能力和住房需求，進(jìn)而影響住房?jī)r(jià)格。不同行政級(jí)別城市的資源集聚能力各異、住房需求不同，導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平呈現(xiàn)較大的差異。但是，同一行政級(jí)別城市間的房?jī)r(jià)水平存在區(qū)域差異性。本文使用2005—2012年全國7O個(gè)大中城市市轄區(qū)的數(shù)據(jù)，建立面板模型，經(jīng)驗(yàn)分析城市行政級(jí)別對(duì)商品住宅價(jià)格的影響。結(jié)果表明，城市行政級(jí)別差異是引致城市間房?jī)r(jià)水平差異的重要因素。為此，需要對(duì)不同類型城市實(shí)行分類指導(dǎo)，實(shí)施差別化的調(diào)控措施，縮小城市間的房?jī)r(jià)差異。

關(guān)鍵詞：城市行政級(jí)別；資源集聚能力；房?jī)r(jià)水平差異；住房需求

中圖分類號(hào)：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1000176X（2015）10013107

一、引言

城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)化改革以來，我國各個(gè)城市的房?jī)r(jià)水平均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，但是，目前不同城市的房?jī)r(jià)水平各不相同。以全國70個(gè)大中城市為例，2012年上海的房?jī)r(jià)最高，市轄區(qū)的商品住宅均價(jià)為24 030元/m2，牡丹江的房?jī)r(jià)最低，市轄區(qū)的商品住宅均價(jià)僅為3 500元/m2，上海房?jī)r(jià)是牡丹江房?jī)r(jià)的近七倍。再以同一區(qū)域內(nèi)的城市為例，2012年南京市轄區(qū)商品住宅均價(jià)為16 400元/m2，而無錫為8 650元/m2，以上數(shù)據(jù)來源于相應(yīng)年份相應(yīng)城市的統(tǒng)計(jì)年鑒。

收稿日期：20150521

基金項(xiàng)目：國家社會(huì)科學(xué)基金青年項(xiàng)目“我國保障房有效供給激勵(lì)機(jī)制研究”（13CJY038）；國家社會(huì)科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目“《資本論》研究的研究”（12AJL001）；江蘇省博士后科研資助基金“不對(duì)稱信息下的保障房公平分配問題研究”（1301008C）；江蘇省教育廳人文社會(huì)科學(xué)基金一般項(xiàng)目“不對(duì)稱信息下的保障房配置效率研究”（2013SJD790014）

作者簡(jiǎn)介：賈春梅（1976-），女，山東單縣人，講師，南京大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后流動(dòng)站研究人員，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。Email：jchmsky@naueducn

葛揚(yáng)（1962-），男，江蘇海安人，教授，博士生導(dǎo)師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。南京房?jī)r(jià)是無錫房?jī)r(jià)的近兩倍。由此可見，城市間的房?jī)r(jià)水平差異現(xiàn)象不僅在全國范圍內(nèi)存在，而且在同一區(qū)域內(nèi)也存在。

為什么城市間房?jī)r(jià)水平存在差異？從既有研究來看，很多文獻(xiàn)探討房?jī)r(jià)波動(dòng)差異的原因，較少文獻(xiàn)關(guān)注房?jī)r(jià)水平差異的原因。就城市房?jī)r(jià)波動(dòng)差異原因的研究而言，以往文獻(xiàn)幾乎都在傳統(tǒng)新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求理論框架內(nèi)展開研究，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平[1-2]、居民收入水平[2]、城市環(huán)境、地方公共品供給、人口規(guī)模、租售比、信貸量和利率等貨幣政策 、土地價(jià)格和土地供應(yīng)量等影響住房供求因素間的差異引致了房?jī)r(jià)波動(dòng)差異。

那么，上述造成城市間房?jī)r(jià)波動(dòng)差異的原因是否也是造成房?jī)r(jià)水平差異的原因呢？以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異這一因素為例，有些城市間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異與房?jī)r(jià)水平差異是一致的，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較高的城市的房?jī)r(jià)水平也相對(duì)較高；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低的城市的房?jī)r(jià)水平也相對(duì)較低。就這些城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異因素或許可以部分地解釋城市間的房?jī)r(jià)水平差異。然而，不少城市間存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異與房?jī)r(jià)水平差異不一致的現(xiàn)象，并且這種不一致現(xiàn)象在東、中和西部地區(qū)都存在。比如，在東部地區(qū)，南京的人均GDP低于無錫，但其房?jī)r(jià)卻高于無錫；在中部地區(qū)，南昌的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直低于九江，但其房?jī)r(jià)卻高于九江；在西部地區(qū)，南寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一直低于柳州，但其房?jī)r(jià)卻高于柳州。因而，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異因素難以解釋南京與無錫、南昌與九江、南寧與柳州等城市間的房?jī)r(jià)水平差異。由此可見，影響房?jī)r(jià)波動(dòng)差異的上述因素并不能很好地解釋城市間的房?jī)r(jià)水平差異，城市間房?jī)r(jià)水平差異背后或許存在更為深層次的原因。

少數(shù)文獻(xiàn)就城市間房?jī)r(jià)水平差異的原因展開了研究，黃燕芬和肖翔[3]認(rèn)為，以劃分城市行政層級(jí)為典型的一些不合理的中國式分權(quán)因素是引致城市間房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性差異的重要制度原因。但遺憾的是，上述研究?jī)H僅從理論上分析了城市行政層級(jí)對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)理，并未提供系統(tǒng)科學(xué)的實(shí)證檢驗(yàn)。

在上述研究的基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、城市環(huán)境、地方公共品供給、人口規(guī)模、租售比和土地價(jià)格等因素或許在一定程度上導(dǎo)致了部分城市間的房?jī)r(jià)水平差異，但是這些影響住房供求因素均屬于城市間房?jī)r(jià)水平差異的表面原因，其背后隱藏著更深層次的原因。城市間房?jī)r(jià)水平差異的深層次原因在于城市資源集聚能力差異，而城市資源集聚能力差異的最主要原因在于城市的行政級(jí)別不同，當(dāng)然，城市所處于的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位不同也是引致城市資源集聚能力差異的因素之一。為了證實(shí)城市間房?jī)r(jià)水平差異的根源，本文主要進(jìn)行了以下三方面的工作：其一，在研究?jī)?nèi)容上，梳理不同行政級(jí)別城市資源集聚能力影響房?jī)r(jià)水平差異的作用機(jī)制，并發(fā)掘其中的傳導(dǎo)渠道。其二，在研究視角上，不同于大多數(shù)從地域角度展開的研究（東中西三大區(qū)域），也不同于從城市規(guī)模角度展開的研究（一線、二線、三線、四線城市），本文從城市行政級(jí)別角度展開研究，考察主要由城市行政級(jí)別引致的資源集聚能力差異所造成的房?jī)r(jià)水平差異。其三，在研究樣本上，本文使用具有代表性的70個(gè)大中城市經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

二、城市行政級(jí)別引致房?jī)r(jià)差異的典型事實(shí)

按照城市行政級(jí)別的劃分標(biāo)準(zhǔn)，目前，我國的658個(gè)設(shè)市城市被劃分為4個(gè)等級(jí)：直轄市、副省級(jí)市、地級(jí)市和縣級(jí)市。以70個(gè)大中城市為例，70個(gè)大中城市中有4個(gè)直轄市、15個(gè)副省級(jí)市、50個(gè)地級(jí)市和1個(gè)縣級(jí)市（詳情如表1所示）。不同行政級(jí)別城市的房?jī)r(jià)水平差異較大，并且，同一行政級(jí)別城市間的房?jī)r(jià)水平存在區(qū)域差異性。

1在全國范圍內(nèi)，城市的行政級(jí)別越高，其住房均價(jià)越高

以70個(gè)大中城市為例，根據(jù)住宅均價(jià)進(jìn)行計(jì)算可以得到，2012年，直轄市的住宅均價(jià)為20 486元/m2，副省級(jí)市的住宅均價(jià)為12 079元/m2，地級(jí)市的住宅均價(jià)為6 930元/m2，縣級(jí)市的住宅均價(jià)為3 892元/m2。由此可見，不同行政級(jí)別城市的房?jī)r(jià)差異很大。直轄市的住宅均價(jià)高于副省級(jí)市的住宅均價(jià)，副省級(jí)市的住宅均價(jià)高于地級(jí)市的住宅均價(jià)，地級(jí)市的住宅均價(jià)高于縣級(jí)市的住宅均價(jià)。城市的行政級(jí)別越高，其住宅均價(jià)也越高；城市的行政級(jí)別越低，其住宅均價(jià)也越低。

2在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，城市的行政級(jí)別越高，其住宅均價(jià)也越高

70個(gè)大中城市中，32個(gè)城市屬于東部地區(qū)、20個(gè)城市屬于中部地區(qū)，18個(gè)城市屬于西部地區(qū)。按照國發(fā)[2000]33號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)，北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東和海南屬于東部地區(qū)；山西、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北和湖南屬于中部地區(qū)；重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西和內(nèi)蒙古屬于西部地區(qū)。就每個(gè)區(qū)域內(nèi)部而言，房?jī)r(jià)差異的城市行政級(jí)別效應(yīng)仍然存在。在東部地區(qū)的32個(gè)城市中，直轄市的住宅均價(jià)為24 853元/m2，副省級(jí)市的住宅均價(jià)為12 959元/m2，地級(jí)市的住宅均價(jià)為7 687元/m2。在中部地區(qū)的20個(gè)城市中，副省級(jí)市的住宅均價(jià)為11 679元/m2，地級(jí)市的住宅均價(jià)為5 796元/m2。副省級(jí)市的住宅均價(jià)遠(yuǎn)高于地級(jí)市的住宅均價(jià)。在西部地區(qū)的18個(gè)城市中，副省級(jí)市的住宅均價(jià)為8 278元/m2，地級(jí)市的住宅均價(jià)為6 257元/m2，縣級(jí)市的住宅均價(jià)為3 892元/m2。由此可見，在同一區(qū)域范圍內(nèi)，不同行政級(jí)別城市的住宅均價(jià)呈現(xiàn)明顯差異，同樣存在直轄市的房?jī)r(jià)高于副省級(jí)市的房?jī)r(jià)，副省級(jí)市的房?jī)r(jià)高于地級(jí)市的房?jī)r(jià)，地級(jí)市的房?jī)r(jià)高于縣級(jí)市的房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。換言之，隨著城市行政級(jí)別的逐級(jí)增加，住宅均價(jià)依次增高，行政級(jí)別越高，城市的住宅均價(jià)也越高，行政級(jí)別越低，城市的住宅均價(jià)也越低。

3房?jī)r(jià)水平的區(qū)域差異性

值得一提的是，在處于不同區(qū)域的城市之間，房?jī)r(jià)差異的城市行政級(jí)別效應(yīng)不存在，房?jī)r(jià)水平存在區(qū)域差異性。其一，對(duì)比東部地區(qū)和西部地區(qū)城市的住宅均價(jià)可知，東部地區(qū)的直轄市、副省級(jí)市乃至地級(jí)市的住宅均價(jià)均高于西部地區(qū)的直轄市的住宅均價(jià)。其二，對(duì)比東部地區(qū)和中部地區(qū)城市的住宅均價(jià)可知，東部地區(qū)地級(jí)市的住宅均價(jià)均高于中部地區(qū)副省級(jí)市、地級(jí)市的住宅均價(jià)。其三，對(duì)比中部地區(qū)和西部地區(qū)城市的住宅均價(jià)可知，中部地區(qū)副省級(jí)市的住宅均價(jià)高于西部地區(qū)直轄市、副省級(jí)市以及地級(jí)市的住宅均價(jià)（如表2所示）。

總之，跨區(qū)域而言，在同一行政級(jí)別的城市之間，東部地區(qū)城市的住宅均價(jià)高于中部地區(qū)城市的住宅均價(jià)，更高于西部地區(qū)城市的住宅均價(jià)；甚至東部地區(qū)中行政級(jí)別較低城市的住宅均價(jià)也高于中部地區(qū)和西部地區(qū)行政級(jí)別較高城市的住宅均價(jià)。如此看來，城市房?jī)r(jià)水平存在區(qū)域差異性，城市所屬的區(qū)域也是影響城市間房?jī)r(jià)水平差異的一個(gè)因素。

通過以上分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，無論從全國范圍看，還是從每個(gè)區(qū)域內(nèi)部看，住宅價(jià)均與城市的行政級(jí)別關(guān)系密切，住宅均價(jià)存在明顯的城市行政級(jí)別差異效應(yīng)，不同行政級(jí)別城市的住宅均價(jià)出現(xiàn)梯度差異性，城市的行政級(jí)別越高，房?jī)r(jià)也越高；城市的行政級(jí)別較低，房?jī)r(jià)也相對(duì)較低。但是，對(duì)處于不同區(qū)域的城市進(jìn)行比較，可以發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)差異的城市行政級(jí)別效應(yīng)不存在，房?jī)r(jià)水平存在區(qū)域差異性，即城市所屬的區(qū)域也是影響城市房?jī)r(jià)差異的一個(gè)因素。

三、城市行政級(jí)別引致的資源集聚能力影響房?jī)r(jià)差異的理論分析

在西方發(fā)達(dá)國家，無論城市規(guī)模大小，城市地位皆平等，城市之間不存在行政上的隸屬關(guān)系，經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限也幾乎不存在差異。比如，美國擁有19 000多個(gè)規(guī)模各異的自治體，但這些自治體的行政級(jí)別幾乎沒有差異。除了首都巴黎之外，法國的4 000多座城市在行政機(jī)構(gòu)設(shè)置上近似，享受的權(quán)限也幾乎無異。加拿大擁有的2 100多個(gè)城市行政區(qū)彼此獨(dú)立，不存在行政上的隸屬關(guān)系[4]。有別于國外城市的行政等級(jí)趨同，我國城市實(shí)行的是嚴(yán)格的層級(jí)化行政管理體制，1983年之后，為了集中優(yōu)勢(shì)資源發(fā)展行政級(jí)別較高的城市，然后“先富帶后富”，帶動(dòng)行政級(jí)別較低城市的發(fā)展，我國相繼確定重慶等14個(gè)城市為計(jì)劃單列市，享受省級(jí)政府的經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。1993年中央決定除重慶、深圳、大連、青島、寧波和廈門6城市繼續(xù)保留計(jì)劃單列外，其他省會(huì)城市不再實(shí)行計(jì)劃單列。1994年，中央決定將廣州等16個(gè)城市的行政級(jí)別定為副省級(jí)，在國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃上享受省級(jí)政府的權(quán)限。1997年重慶恢復(fù)為直轄市。自此以后，中國層級(jí)化的城市行政管理體系基本定型，即所有建制城市被劃分為4個(gè)級(jí)別：直轄市、副省級(jí)市、地級(jí)市和縣級(jí)市[9]。此外，按照國發(fā)[2000]33號(hào)文件標(biāo)準(zhǔn)，所有建制城市分別屬于東部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)?？偠灾?，無論城市行政級(jí)別，還是城市所屬的區(qū)域，均影響城市的資源集聚能力，進(jìn)而影響住房需求，最終引致住房?jī)r(jià)格水平差異。從這個(gè)層面上說，城市間房?jī)r(jià)水平差異的根源在于城市的資源集聚能力的差異。

1城市的行政級(jí)別引致資源集聚能力差異

城市的資源集聚能力包括行政資源集聚能力、經(jīng)濟(jì)資源集聚能力、公共資源集聚能力和人力資源集聚能力四個(gè)方面，城市行政級(jí)別與城市所屬的區(qū)域影響城市的資源集聚能力，進(jìn)而影響城市的人口集聚能力。

（1）行政資源集聚能力差異

在中央集權(quán)的政府治理架構(gòu)下，地方政府行政級(jí)別高低與其享有的行政權(quán)力大小正相關(guān)，政治權(quán)力資源配置按照行政級(jí)別由高到低的順序逐級(jí)向下遞減，何種行政級(jí)別的地方政府將獲得與其行政級(jí)別相匹配的行政權(quán)力。具體而言，其一，行政級(jí)別高的城市往往能夠享受更多領(lǐng)域、更高層次的政策優(yōu)惠，在集聚支撐城市發(fā)展的關(guān)鍵性資源方面擁有更強(qiáng)的吸引力和談判力，在公共資源配置上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，能夠集聚更多的行政資源。比如，城市行政級(jí)別越高，單位土地獲得的建設(shè)資金越多，城市基礎(chǔ)設(shè)施的水平也越高。其二，行政級(jí)別較高的城市擁有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。比如，更有可能申請(qǐng)到奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)和青奧會(huì)等經(jīng)濟(jì)或體育活動(dòng)，帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。其三，行政級(jí)別高的城市往往享有立法權(quán)，在不與法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)相抵觸的前提下，可以制定有利于地方發(fā)展的規(guī)章。相反，行政級(jí)別較低的城市無法享受多領(lǐng)域、高層次的政策優(yōu)惠，在行政資源配置上處于劣勢(shì)，行政資源集聚能力較低。

（2）經(jīng)濟(jì)資源集聚能力差異

行政資源的分布態(tài)勢(shì)決定市場(chǎng)資源的集聚態(tài)勢(shì)。其一，在中央集權(quán)的政府治理體制下，中央政府控制著大部分經(jīng)濟(jì)資源，行政級(jí)別越高的城市從中央政府那里獲得資源越多。其二，較高行政級(jí)別的城市在財(cái)政資源配置上占據(jù)主導(dǎo)地位，在財(cái)政收入、預(yù)算支出上擁有更大空間。其三，較高行政級(jí)別的城市憑借總部經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)集聚等優(yōu)勢(shì)能夠吸引更多的資本投入。其四，較高行政級(jí)別的城市能夠集聚更多的企業(yè)，擁有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引大量人口涌入。與之相反，行政級(jí)別較低的城市的財(cái)政、金融、產(chǎn)業(yè)等經(jīng)濟(jì)資源集聚能力較弱。

（3）公共資源集聚能力差異

較高行政級(jí)別的城市由于經(jīng)濟(jì)資源集聚能力較強(qiáng)，在公共服務(wù)支出、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)和公共服務(wù)水平等方面往往擁有更大的優(yōu)勢(shì)，擁有更多的優(yōu)質(zhì)公共資源，如重點(diǎn)中小學(xué)、高等院校、三甲醫(yī)院和軌道交通等。較高行政級(jí)別的城市具有更大的財(cái)力投入在公共交通、公共綠化、生活垃圾處理和生活污水處理等公共服務(wù)方面，使得城市更加宜居。相反，較低行政級(jí)別的城市的公共資源質(zhì)量不高，重點(diǎn)中小學(xué)、高等院校、三甲醫(yī)院、軌道交通等優(yōu)質(zhì)公共資源較少，公共交通、公共綠化、生活垃圾處理、生活污水處理等公共服務(wù)水平較低，城市的宜居性較差。

（4）人力資源集聚能力差異

不同行政級(jí)別的城市擁有強(qiáng)弱不等的人力資源集聚能力。市場(chǎng)選擇效應(yīng)引致產(chǎn)業(yè)向行政級(jí)別較高的城市集聚，優(yōu)質(zhì)的企、事業(yè)單位向行政級(jí)別較高城市集中，較高行政級(jí)別的城市的就業(yè)機(jī)會(huì)、就業(yè)崗位、職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較多，創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)和可能性較大，工資水平相對(duì)較高，對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力較大。同時(shí)，較高行政級(jí)別的城市的公共服務(wù)水平較高，城市的宜居性較好，對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力較大。與之不同，較低行政級(jí)別的城市的就業(yè)機(jī)會(huì)、就業(yè)崗位、職業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較少，創(chuàng)業(yè)的機(jī)會(huì)和可能性較小，工資水平相對(duì)較低，公共服務(wù)水平較低，城市的宜居性較差，對(duì)優(yōu)秀人才的吸引力較小。

（5）資源集聚能力的城市行政級(jí)別效應(yīng)具有區(qū)域差異性

改革開放以來，我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)明顯的地區(qū)特征，東中西部的城市形成梯度發(fā)展態(tài)勢(shì)，從而造就了處于不同地區(qū)的城市具有不同的資源集聚能力。東部地區(qū)憑借區(qū)位優(yōu)勢(shì)，率先開放發(fā)展，交通較為便捷，運(yùn)輸成本與交易費(fèi)用較低，產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較大，地域性資源集聚效應(yīng)較大。同時(shí)，通過較多的行政或經(jīng)濟(jì)上的優(yōu)惠政策、較多的投資機(jī)會(huì)、良好的創(chuàng)業(yè)與就業(yè)環(huán)境，吸引到更大規(guī)模的FDI，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)資源集聚能力、公共資源集聚能力和人力資源集聚能力較強(qiáng)。相比之下，中西部城市發(fā)育明顯不足，相關(guān)資源尤其是人力資源相繼流入東部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)資源集聚能力、公共資源集聚能力和人力資源集聚能力均相對(duì)較弱。

2城市間的資源集聚能力差異引致房?jī)r(jià)水平差異

（1）城市間的資源集聚能力差異引致人口集聚能力差異

優(yōu)質(zhì)的行政資源、經(jīng)濟(jì)資源、公共資源和人力資源由行政級(jí)別較低城市向行政級(jí)別較高城市集聚。與行政級(jí)別較低的城市相比，行政級(jí)別較高城市的產(chǎn)業(yè)和人口集聚能力較強(qiáng)。于是，不同行政級(jí)別城市的人口集聚能力出現(xiàn)明顯分化，行政級(jí)別較高城市的人口凈流入較多，行政級(jí)別較低城市的人口凈流入較少，甚至是人口凈流出?？傊?，城市的行政級(jí)別不同，分享體制內(nèi)與體制外的各種優(yōu)質(zhì)資源的機(jī)會(huì)與優(yōu)勢(shì)不同，人口集聚能力也不同。

（2）人口集聚能力差異和居民收入差異引致住房有效需求差異

一方面，行政級(jí)別較高城市的優(yōu)質(zhì)的公共資源、更多的發(fā)展機(jī)會(huì)和更舒適的生活環(huán)境引致更多人口流入；另一方面，一般而言，行政級(jí)別較高城市的居民人均可支配收入也相對(duì)較高，因而，居民的住房購買力相對(duì)較強(qiáng)，住房有效需求過旺。相比較而言，劣質(zhì)的行政資源條件難以集聚經(jīng)濟(jì)資源、公共服務(wù)資源以及人力資源，加之居民人均可支配收入也相對(duì)較低，住房購買力相對(duì)較弱，住房有效需求乏力。因而，不同行政級(jí)別城市的住房有效需求出現(xiàn)明顯分化。

（3）住房有效需求差異引致房?jī)r(jià)水平差異

在不同行政級(jí)別的城市間，住房有效需求的分化導(dǎo)致房?jī)r(jià)水平的分化。相對(duì)于住房供給而言，行政級(jí)別較高城市的住房有效需求相對(duì)過旺，行政級(jí)別較低城市的住房有效需求相對(duì)不足。較強(qiáng)的人力資源集聚能力引致較大的住房有效需求，較大的住房有效需求支撐了較高行政級(jí)別城市的高房?jī)r(jià)。相反，較弱的人力資源集聚能力可能導(dǎo)致住房有效需求的相對(duì)不足，住房有效需求的相對(duì)不足，引致了較低行政級(jí)別城市的低房?jī)r(jià)。

總之，本文將上述作用機(jī)理歸納為城市行政級(jí)別通過影響城市資源集聚能力、進(jìn)而影響住房有效需求，最終影響城市的房?jī)r(jià)水平。不同行政級(jí)別城市資源集聚能力不同，住房有效需求不同，不同行政級(jí)別城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出較大的差異。

四、經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)

城市行政級(jí)別引致的資源集聚能力影響房?jī)r(jià)差異的作用機(jī)理是否正確需要計(jì)量結(jié)果的檢驗(yàn)，為此，本文選取2005—2012年我國70個(gè)大中城市市轄區(qū)的面板數(shù)據(jù)，經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)城市行政級(jí)別對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

1計(jì)量模型和變量設(shè)定

根據(jù)以上分析，我們構(gòu)建如下的計(jì)量模型：

LnHPi，t=α+Level+βXi，t+East+Midd+δt+ηi+εi，t（1）

其中，被解釋變量為住宅銷售價(jià)格（HP），住宅銷售價(jià)格=住宅銷售額/住宅銷售面積。主要解釋變量為城市的行政級(jí)別，使用Level這一虛擬變量進(jìn)行度量，設(shè)直轄市和副省級(jí)城市為1，地級(jí)市和縣級(jí)市為0。為了考察區(qū)位因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，以西部為基準(zhǔn)，加入東部（East）和中部（Midd）兩個(gè)虛擬變量。Xi，t是一組控制變量，包括人均城市生產(chǎn)總值（PGRP）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（Y）、城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成（第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值/總產(chǎn)值）（D）、戶籍總?cè)丝冢≒）、普通高校人數(shù)（SchoolP）、百萬人擁有公共汽車數(shù)（Bus）和住宅投資額（T）。δt表示時(shí)間非觀測(cè)效應(yīng)，ηi表示個(gè)體非觀測(cè)效應(yīng)。εi，t為其他可能起作用但沒有被模型捕捉到的因素。下標(biāo)i代表城市，t代表時(shí)間。為了平滑數(shù)據(jù)，對(duì)城市人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、戶籍總?cè)丝?、普通高校人?shù)、百萬人擁有公共汽車數(shù)和住宅投資額這幾個(gè)變量取自然對(duì)數(shù)。

2數(shù)據(jù)說明與統(tǒng)計(jì)性描述

考慮到各項(xiàng)數(shù)據(jù)的可獲得性，本文所選數(shù)據(jù)的樣本時(shí)間為2005—2012年，樣本范圍是我國70個(gè)大中城市市轄區(qū)（不包括市轄縣）。2005—2009年城市市轄區(qū)的住宅銷售額、住宅銷售面積來自《中國城市（鎮(zhèn)）生活與價(jià)格年鑒》，2010—2012年數(shù)據(jù)來自中國知網(wǎng)《中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展數(shù)據(jù)庫》。其中，住宅是包括了別墅、高檔公寓、經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住宅等在內(nèi)的主要商品住宅。

戶籍總?cè)丝凇⑷司鵊RP、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占當(dāng)?shù)谿RP比重、普通高校在校學(xué)生數(shù)、每萬人擁有公共汽車數(shù)和住宅投資完成額均來自相應(yīng)年份的《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》（2006—2013年）。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來自相應(yīng)年份《中國城市（鎮(zhèn)）生活與價(jià)格年鑒》。為了消除通貨膨脹的影響，本文以2004年為基年，采用各城市的CPI將模型中所有價(jià)值型變量（房?jī)r(jià)、人均生產(chǎn)總值、居民收入、住宅投資額等）轉(zhuǎn)化為實(shí)際變量。表3提供了主要變量的描述性統(tǒng)計(jì)。

3結(jié)果及解釋

以下將對(duì)城市行政級(jí)別對(duì)房?jī)r(jià)差異的影響進(jìn)行實(shí)證研究。首先，我們進(jìn)行靜態(tài)分析。其次，我們加入滯后一期的房?jī)r(jià)水平（反映預(yù)期因素）將靜態(tài)模型拓展為動(dòng)態(tài)模型，并運(yùn)用動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)的GMM估計(jì)方法消除可能存在的識(shí)別性誤差。

（1）消除多重共線性

為了解決控制變量之間的多重共線性問題，我們采用逐步回歸的辦法予以解決。首先，分別做LnHP對(duì)P、PGRP、D、Y、SchoolP、Bus、T的一元回歸，檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示。第三產(chǎn)業(yè)占比D不顯著，因而被剔除。

其次，按R2的大小排序，為：LnY、LnPGRP、LnT、LnSchoolP、LnP、LnBus。以LnY為基礎(chǔ)，順次加入其他滯后一期的變量逐步回歸，加入住宅投資額LnT（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)顯著，予以保留；繼續(xù)加入居民人均生產(chǎn)總值LnPGRP（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)不顯著，予以剔除；繼續(xù)加入每萬人擁有公共汽車LnBus（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)顯著，予以保留；繼續(xù)加入戶籍總?cè)丝贚nP（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)顯著，予以保留；繼續(xù)加入高校學(xué)生數(shù)LnSchoolP（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)不顯著，予以剔除；繼續(xù)加入第三產(chǎn)業(yè)占比LnD（-1）進(jìn)行檢驗(yàn)，t檢驗(yàn)不顯著，予以剔除。由此可見，得到人均生產(chǎn)總值、高校學(xué)生人數(shù)和第三產(chǎn)業(yè)占比這3個(gè)變量不顯著被依次剔除，剔除不顯著的變量，剩余的變量包括居民人均可支配收入、住宅投資額、每萬人擁有的公共汽車數(shù)和戶籍總?cè)丝凇?/p>

（2）消除內(nèi)生性

直接對(duì)模型（1）進(jìn)行最小二乘法和固定效應(yīng)模型估計(jì)，可能會(huì)產(chǎn)生聯(lián)立性、遺漏變量和測(cè)量誤差等內(nèi)生性問題。為了克服內(nèi)生性問題，我們將對(duì)虛擬變量之外的所有控制變量取滯后一期作為其代理變量進(jìn)行估計(jì)。

（3）回歸結(jié)果及解釋

我們對(duì)計(jì)量模型（1）使用隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行回歸，并通過Hausman檢驗(yàn)來判斷采用固定效應(yīng)還是隨機(jī)效應(yīng)，檢驗(yàn)結(jié)果表明，固定效應(yīng)模型比隨機(jī)效應(yīng)模型更加有效。同時(shí)，又使用F值來檢驗(yàn)固定效應(yīng)模型的適用性，檢驗(yàn)結(jié)果表明，在1%的顯著水平上拒絕原假設(shè)。因此，本文列出使用個(gè)體固定效應(yīng)模型的回歸結(jié)果如表5所示。

首先，模型1的回歸結(jié)果及解釋

表6給出了因變量為房?jī)r(jià)自然對(duì)數(shù)的估計(jì)結(jié)果，模型1、2用固定效應(yīng)模型進(jìn)行了估計(jì)。從模型（1）的估計(jì)結(jié)果可以看出，城市行政級(jí)別這一虛擬變量系數(shù)在1%顯著性水平上為04817，說明城市行政級(jí)別對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的正向影響。城市間的房?jī)r(jià)差異部分地由城市行政級(jí)別所引致。這一估計(jì)結(jié)果驗(yàn)證了我們之前的理論分析。

東部地區(qū)虛擬變量East的系數(shù)顯示城市的地理區(qū)位特征對(duì)房?jī)r(jià)差異產(chǎn)生了顯著影響，且隨著城市地理區(qū)位向東部過渡，房?jī)r(jià)出現(xiàn)顯著的增長(zhǎng)，東部地區(qū)的房?jī)r(jià)高于西部地區(qū)的房?jī)r(jià)；中部地區(qū)虛擬變量Midd的系數(shù)顯示城市的地理區(qū)位特征對(duì)房?jī)r(jià)的影響為正，但不顯著。同時(shí)，由East和Midd的估計(jì)系數(shù)的大小可以看出，城市的地理區(qū)位對(duì)東部地區(qū)房?jī)r(jià)的影響大于對(duì)中部地區(qū)房?jī)r(jià)的影響。這就解釋了作為直轄市的重慶因?yàn)閷儆谖鞑康貐^(qū)，其房?jī)r(jià)高于西部地區(qū)的行政級(jí)別相對(duì)較低的城市房?jī)r(jià)，但卻不高于中東部地區(qū)的部分城市的房?jī)r(jià)水平。

其次，模型2的回歸結(jié)果及解釋

為了檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?）的穩(wěn)健性，我們?cè)谀Ｐ停?）的基礎(chǔ)上加入上述通過檢驗(yàn)而保留下來的控制變量，其中包括居民人均可支配收入、住宅投資額、戶籍總?cè)丝诤兔咳f人擁有的公共汽車數(shù)四個(gè)變量構(gòu)建模型（2）。從模型（2）回歸結(jié)果看，在1%顯著水平下，城市行政級(jí)別這一虛擬變量系數(shù)為01602，仍然可以得出“城市行政級(jí)別對(duì)房?jī)r(jià)差異有顯著的正向影響”的結(jié)論。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的系數(shù)為06152，且通過了l%的顯著性檢驗(yàn)，即居民人均可支配收入增加1%，房?jī)r(jià)將上漲06152。居民人均可支配收入決定了居民的住房可支付能力。居民人均可支配收入越高，居民的住房可支付能力越強(qiáng)，住房需求越大，在住房供給一定的情況下，住房?jī)r(jià)格越高。住宅投資額的系數(shù)在顯著性水平為1%的情況下為01153，住宅投資額增加1%，房?jī)r(jià)將上漲01153%。直轄市、副省級(jí)城市這些行政級(jí)別高的城市過度聚集的行政資源、經(jīng)濟(jì)資源和教育資源引致了人力資源的集聚，相對(duì)于住房供給而言，住房需求過旺，房?jī)r(jià)上漲壓力較大；而地級(jí)市、縣級(jí)市這些行政級(jí)別較低的城市，市場(chǎng)規(guī)模較小，產(chǎn)業(yè)支撐小，人口聚集程度低，住房消化困難，導(dǎo)致住房相對(duì)過剩，房?jī)r(jià)陷入停滯或下跌。至于處于東部地區(qū)的天津市作為四大直轄市之一，為何其房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于同處于東部地區(qū)的北京和上海。筆者認(rèn)為其原因在于，其一，資源集聚能力偏低[5]。天津與北京同屬于直轄市，天津在地理位置上緊靠北京。北京資源集聚能力非常強(qiáng)，天津的很大一部分行政資源、經(jīng)濟(jì)資源和人力資源被吸引到了北京，因而，天津的資源集聚能力相對(duì)較弱。常愛華[5]借助加權(quán)變差系數(shù)和增量分析方法，從土地、人口和經(jīng)濟(jì)三個(gè)變量分析了東部8個(gè)省市的科技資源聚集能力。2013年，天津的R&D人員數(shù)為520萬，遠(yuǎn)低于北京的1918萬人、上海的1329萬人；天津的R&D經(jīng)費(fèi)為178萬元，遠(yuǎn)低于北京的669萬元、上海的423萬元；天津的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值為1 901萬元，遠(yuǎn)低于北京的2 757萬元、上海的5 557萬元；天津的發(fā)明專利授權(quán)量為1 889項(xiàng)，遠(yuǎn)低于北京的9 157項(xiàng)、上海的5 997項(xiàng)。因而，天津的科技資源集聚能力低于北京和上海。其二，居民人均可支配收入相對(duì)較低。2013年天津的居民人均可支配收入為32 658元，而北京為40 321元、上海為43 581元。因而，天津居民的住房購買力相對(duì)較弱，相應(yīng)的住房有效需求也相對(duì)較弱。

戶籍總?cè)丝谠?0%的顯著性水平上為00792，戶籍總?cè)丝趯?duì)房?jī)r(jià)差異有著較為顯著的負(fù)向影響。戶籍總?cè)丝谠黾?個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)下降00792%個(gè)百分點(diǎn)。住宅的最主要用途是居住，因此，人口凈流入，尤其是有效的人口凈流入影響房?jī)r(jià)水平。人口凈流入對(duì)應(yīng)的是常住人口凈增量，而有效人口凈流入對(duì)應(yīng)的是戶籍人口凈增量。愿意、并且能夠在城市中落戶的人口，這可能構(gòu)成一個(gè)城市持續(xù)的住房購買力。因而，戶籍總?cè)丝诓町愐铝顺鞘虚g房?jī)r(jià)的差異。

每萬人擁有的公共汽車數(shù)量的系數(shù)為01089，且通過1%的顯著性水平檢驗(yàn)，每萬人擁有的公共汽車數(shù)量每增加1%，房?jī)r(jià)將上漲01089%。行政級(jí)別較高的城市擁有較多的就業(yè)崗位、較好的醫(yī)療衛(wèi)生和教育條件，人口集聚力較強(qiáng)，對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了的旺盛需求。加入控制變量之后，East和Midd的系數(shù)顯示城市地理區(qū)位特征對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒有發(fā)生本質(zhì)的變化。

最后，模型3的回歸結(jié)果及解釋

滯后期的內(nèi)生變量與當(dāng)期值有較強(qiáng)的相關(guān)性，通過當(dāng)期值對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，而當(dāng)期的房?jī)r(jià)對(duì)前一期的內(nèi)生變量則沒有影響。因此，模型（3）采用滯后期工具變量策略，對(duì)所有控制變量取滯后一期作為其代理變量進(jìn)行估計(jì)。從模型（3）的估計(jì)結(jié)果看，其變量的估計(jì)系數(shù)與顯著性與模型（2）相似，城市行政級(jí)別的估計(jì)系數(shù)在1%水平上顯著為正，表明城市行政級(jí)別對(duì)房?jī)r(jià)差異有顯著的正向影響。

五、結(jié)論

在目前中國嚴(yán)格的層級(jí)化行政管理體制下，房?jī)r(jià)與城市的行政級(jí)別關(guān)系密切，不同行政級(jí)別城市的房?jī)r(jià)分化較大。城市行政級(jí)別通過影響城市資源集聚能力和住房有效需求，進(jìn)而影響城市房?jī)r(jià)。不同行政級(jí)別城市的資源集聚能力不同，住房有效需求不同，因而導(dǎo)致不同行政級(jí)別城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較大差異。但是，同一行政級(jí)別城市間的房?jī)r(jià)水平存在區(qū)域差異性。本文使用2005—2012年全國70個(gè)大中城市市轄區(qū)數(shù)據(jù)，建立面板模型對(duì)城市行政級(jí)別與商品住宅價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)分析。結(jié)果表明，城市行政級(jí)別差異是導(dǎo)致城市間房?jī)r(jià)差異的重要因素。對(duì)所有控制變量取滯后一期作為其代理變量進(jìn)行估計(jì)后，估計(jì)結(jié)果依然是穩(wěn)健的。

2政策建議

本文的研究結(jié)論具有明顯的政策啟示。

第一，對(duì)不同類型的城市實(shí)行分類指導(dǎo)、采取差別化的調(diào)控措施。目前我國住房市場(chǎng)正處于動(dòng)態(tài)調(diào)整過程中，不同行政等級(jí)城市的房?jī)r(jià)發(fā)生分化。無論何種行政級(jí)別的城市住宅投資額均呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，然而行政級(jí)別較高的城市對(duì)所有資源的集聚能力都相對(duì)較強(qiáng)，居民的住房購買力較大，住宅可以快速地被消化，因而，直轄市或副省級(jí)市等行政級(jí)別較高城市的房?jī)r(jià)依然有較大的上行壓力。相比較而言，行政級(jí)別較低的城市對(duì)所有資源的集聚能力（吸附能力）有限，居民的住房購買力較弱，住房有效需求較少，住宅供給相對(duì)過多，住宅供給量無法快速被消化，致使地級(jí)市或縣級(jí)市等行政級(jí)別較低城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)停滯或下跌。因此，應(yīng)該因地制宜地制定更具針對(duì)性的差異化的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

第二，合理配置公共資源，培育較低行政級(jí)別城市的住房需求。其一，通過市場(chǎng)規(guī)律或行政引導(dǎo)，促進(jìn)城市發(fā)展資源的公平配置。按照基本公共服務(wù)均等化的要求，通過公共財(cái)政支出、金融支持、制度創(chuàng)新等政策引導(dǎo)教育、醫(yī)療等公共資源配置向行政級(jí)別較低城市傾斜，增強(qiáng)其資源集聚能力。其二，改善行政級(jí)別較低城市的公共交通。逐步建設(shè)快速鐵路、高速公路或輕軌以連接不同行政級(jí)別的城市，帶動(dòng)行政級(jí)別較低城市的發(fā)展。在行政級(jí)別較低城市中，加快構(gòu)建以公共交通為主體的城市機(jī)動(dòng)化出行系統(tǒng)，積極發(fā)展快速公共汽車等大容量地面公共交通系統(tǒng)，科學(xué)有序推進(jìn)通勤高效、交通便捷的快速交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，提高城市的宜居度，培育較低行政級(jí)別城市的住房需求。

第三，大力發(fā)展城市群（或“大都市圈”），緩解較高行政級(jí)別城市的房?jī)r(jià)壓力，縮小城市間的房?jī)r(jià)差距。所謂的“大都市圈”或“城市群”，就是以某一城市為中心，緊密聯(lián)合周邊城市的城市綜合體。在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化背景下，需要優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群、培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群。加大行政級(jí)別較低城市的對(duì)內(nèi)對(duì)外開放程度，有序承接行政級(jí)別較高城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并集聚創(chuàng)新要素，依托優(yōu)勢(shì)資源發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，壯大現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，增強(qiáng)城市群內(nèi)行政級(jí)別較低城市的人口經(jīng)濟(jì)集聚能力，承接大城市轉(zhuǎn)移的功能，有利于勞動(dòng)力在行政級(jí)別較低的城市獲得滿意的發(fā)展機(jī)會(huì)和收入，緩解大量人口涌入大城市帶來的住房需求過旺的壓力。

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（責(zé)任編輯：劉艷）