律師教您買房賣房“避險術(shù)”

律師教您買房賣房“避險術(shù)”

買房是人生大事，如何避免在房產(chǎn)交易中惹上麻煩？

賣家“坐地漲價”，提高違約金降風(fēng)險

杜鵬律師說，買賣雙方簽訂的房屋買賣合同在不違反法律、強(qiáng)制性法規(guī)時一般都是合法有效的，雙方都應(yīng)該按約履行。不繼續(xù)履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式有支付違約金或者雙倍返還定金兩種。如果先前約定的違約金不足以彌補(bǔ)損失，購房者還可以主張增加違約金以彌補(bǔ)對方違約造成的損失。比方說，相同地段相同類型的房子，由于房價上漲，先前約定的違約金已經(jīng)無法彌補(bǔ)購房者的損失，購房者可以舉證要求增加違約金。

他提醒說：“合同中應(yīng)明確約定過戶的時間，如果逾期，可以要求對方按日支付違約金。需要注意的是，根據(jù)法律規(guī)定，違約金最高不能超過實際損失的30%。”有些賣方還會以配偶不同意為理由毀約，買房在房屋交易應(yīng)弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字。

借名買房小心賠了房子還要吃官司

杜鵬律師指出，《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！辈粍赢a(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。以他人名字買房，從法律意義上說，出名人是該房屋的所有人。雖然此舉可以避開限購政策，但房產(chǎn)登記在別人名下，畢竟面臨著諸多法律風(fēng)險。即使雙方購房前簽訂書面協(xié)議，約定出名人僅作為產(chǎn)權(quán)的代持方，但這類約定無法越過《物權(quán)法》，最終借名人很可能房財兩空。

“眾籌買房”易引發(fā)糾紛

杜鵬律師認(rèn)為，“眾籌買房”存在兩方面的法律風(fēng)險。首先是房屋實際出資人（除名義購房人外）的風(fēng)險?！斑@其實跟上面講述的‘借名買房’一樣?！币?qū)嶋H出資人與名義購房人之間僅存在合同關(guān)系，房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購房人為房屋所有權(quán)人。而我國房屋所有權(quán)的取得以登記為要件。若名義購房人未按照先前簽訂的眾籌購房合同約定時間售房，而是私下將房產(chǎn)進(jìn)行出售并完成過戶交易，實際出資人只能要求名義購房人承擔(dān)違約責(zé)任、損害賠償責(zé)任。其次是名義購房人的風(fēng)險。由于房產(chǎn)登記簿上或貸款合同中僅顯示名義購房人的信息，因此在“眾籌買房”中名義購房人也會因?qū)嶋H出資人在拋售時間或拋售價格事宜上產(chǎn)生爭議，給自己帶了一些風(fēng)險。如名義購房人按照合同約定拋售房屋，并對外與買受人簽訂房屋買賣合同，后續(xù)若在房屋買賣合同履行中與買受人產(chǎn)生糾紛，買受人追責(zé)的主體僅限于名義購房人，名義購房人需要對外獨立承擔(dān)責(zé)任。杜鵬律師建議，如果是“眾籌買房”，實際出資人之間需要簽訂書面協(xié)議，明確出資人之間、出資人與名義購房人之間的權(quán)利義務(wù)，特別是有關(guān)出資比例，出資款項交付方式，利益分配，拋售時間，名義購房人擅自處分或因名義購房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責(zé)任，房屋貸款無法及時償還導(dǎo)致名義購房人資信受損的賠償責(zé)任，房屋出售后產(chǎn)生的爭議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛。（《浙江法制報》2016.9.22）

案例解讀

支付寶賬戶如何注銷和繼承

據(jù)《支付寶服務(wù)協(xié)議》，12個月未使用的支付寶賬戶會被注銷。但是注銷后，用戶仍有資格贖回理財產(chǎn)品、提取賬戶內(nèi)的余額。

相關(guān)服務(wù)條列還顯示，支付寶承認(rèn)繼承人對死者賬戶的繼承權(quán)和贖回權(quán)。死者賬戶中的錢分為支付寶賬戶沉淀資金以及余額寶賬戶內(nèi)的預(yù)測。前者需撥打支付寶客服電話95188贖回。余額寶資金贖回繼承，則需要申請人聯(lián)系天弘基金處理（因針對用戶的不同情況，天弘基金需要用戶提供的證件會有差異，為了方便用戶問題的處理和跟進(jìn)，請用戶直接聯(lián)系天弘基金處理），客服熱線4007109999。

如果家人不知道到死者支付寶賬戶怎么辦？此時，可撥打余額寶客服電話95188，客服人員根據(jù)人民金融提供的用戶身份證號可查詢該身份證下是否有支付寶賬戶。確認(rèn)死者名下確有支付寶賬戶后，需要繼承人提供相關(guān)死者證明等資料（據(jù)事實情況所提供資料有可能不同），客服人員將協(xié)助繼承人獲得支付寶中的余額。

（人民網(wǎng)）