摘 要 《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”該批復(fù)首次確立了購房消費(fèi)者的優(yōu)先受償權(quán)利，但批復(fù)并未對消費(fèi)者的范圍以及優(yōu)先權(quán)如何受償作出規(guī)定。本文圍繞所有購房人是否全部享有消費(fèi)者權(quán)利，以及優(yōu)先權(quán)受償?shù)姆绞?、支付基礎(chǔ)等進(jìn)行探討，以便為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)案件的辦理提供思路。

關(guān)鍵詞 購房人 消費(fèi)者 優(yōu)先受償權(quán)

作者簡介：許見明，浙江廣誠律師事務(wù)所。

中圖分類號：D922.29 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.151

隨著房地產(chǎn)市場的大起大落，房地產(chǎn)糾紛案件日益繁多，開發(fā)商破產(chǎn)案件也大幅上升。購房人是否享有優(yōu)先權(quán)？根據(jù)《最高院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》（以下簡稱“《批復(fù)》”）第二條規(guī)定，不難得出這樣一個結(jié)論：消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分房款后，清償?shù)捻樞蚴桥旁诘谝晃坏?，先于工程款?yōu)先權(quán)，更加先于抵押權(quán)。那么，問題來了，所有購房人是否全部是消費(fèi)者？消費(fèi)者優(yōu)先受償?shù)闹Ц痘A(chǔ)是僅及于該消費(fèi)者購買的商品房還是及于開發(fā)商的所有資產(chǎn)？

一、享有消費(fèi)者權(quán)利的購房人

最高法院作出上述《批復(fù)》的司法精神基于保護(hù)“生存權(quán)”，而非保護(hù)“經(jīng)營權(quán)”，是出于對基本人權(quán)的保護(hù)，也是維護(hù)社會穩(wěn)定的需要。在現(xiàn)實(shí)中，購房人買的商品房有的是住宅、有的是商鋪、有的是寫字樓，如何認(rèn)定這些商品房是否享有消費(fèi)者權(quán)利是案件辦理的關(guān)鍵。司法實(shí)踐中，普遍認(rèn)為只有住宅并且符合一定條件才享有消費(fèi)者權(quán)利，主要依據(jù)在于最高法院于2015年5月5日實(shí)施的《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》，該規(guī)定明確，購房消費(fèi)者享有優(yōu)先權(quán)的條件有三：（1）將消費(fèi)者購買房屋的標(biāo)的物性質(zhì)確定為“用于居住的房屋”從而排除了商鋪、寫字樓的優(yōu)位待遇；（2）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十；（3）購房為“剛需”而非“投資”。但是，實(shí)際情況較為復(fù)雜，有時購房人買商鋪、寫字樓也是為了生存，其目的是收取租金用于生活支出。其次，按此規(guī)定也難于操作，該規(guī)定要求購房人購買的商品房是住宅而且是“剛需”，即“唯一住宅”，但是房屋產(chǎn)權(quán)登記及商品房買賣合同備案目前尚未做到全國聯(lián)網(wǎng)，無法查實(shí)購房人是否屬“剛需”，即使可查，購房人是否還擁有無證房產(chǎn)也未可知，而且對于炒房客來講，用其他人的名義買房的情況也比比皆是。因此，在司法實(shí)踐中買商鋪、寫字樓的購房人也要求按消費(fèi)者對待，甚至通過上訪的形式對法院或破產(chǎn)管理人施加壓力的情況也經(jīng)常發(fā)生。由于操作性不強(qiáng)，往往給執(zhí)行法官或管理人帶來困惑，并且容易給民眾造成心理落差，動搖對法治的信心。

對此，曾有房企破產(chǎn)的案例中對是否屬“剛需”鎖定在購房人在該開發(fā)商的樓盤中是否“唯一住宅”，將購房人在該樓盤中購買的一套住宅給予享有消費(fèi)者權(quán)利。筆者認(rèn)為，在全國范圍無法查實(shí)購房人是否屬“剛需”的情況下，這種做法也有一定的合理性，但這也是權(quán)宜之計，并沒有法律和司法解釋的依據(jù)。

根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的立法精神，以及浙江省實(shí)施《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》辦法的相關(guān)規(guī)定，并未將購買商鋪和寫字樓的購房人排除在消費(fèi)者之外。因此，筆者認(rèn)為，將所有購房人全部認(rèn)定為消費(fèi)者更符合立法精神，并且可操作性強(qiáng)，有利于公平公正和社會穩(wěn)定。當(dāng)然，以房屋提供擔(dān)保的讓與擔(dān)保以及以房抵債的情形應(yīng)當(dāng)排除在購房消費(fèi)者之外。為此，建議最高法院制定司法解釋予以明確，統(tǒng)一案件處理辦法，以免爭議。

二、消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的受償方式

司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)糾紛發(fā)生時可能商品房已竣工驗(yàn)收，也有可能未竣工驗(yàn)收，或者雖未竣工驗(yàn)收但開發(fā)商或其破產(chǎn)管理人決定將商品房施工完畢并達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。至于消費(fèi)者的權(quán)利主張，有可能是要求交付商品房，也有可能是要求退房退款，等等。對于不同的權(quán)利主張有不同的受償方式。

1.竣工驗(yàn)收條件下消費(fèi)者要求交房，在沒有解除合同事由的情況下，應(yīng)當(dāng)滿足其交房要求。

2.竣工驗(yàn)收條件下消費(fèi)者要求退房，在符合解除合同條件的情況下，應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)款項(xiàng)退還給消費(fèi)者，并且退還的購房款享有優(yōu)先受償權(quán)。

3.未竣工驗(yàn)收，在建工程整體拍賣變價的情況下，根據(jù)《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復(fù)》，應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)款項(xiàng)退還給消費(fèi)者，并且退還的購房款享有優(yōu)先受償權(quán)。

三、消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的支付基礎(chǔ)

在解除商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)退還消費(fèi)者購房款的情況下，很有可能該商品房的變現(xiàn)價格低于購房款，尤其是在建工程整體拍賣變價的情形，此時工程尚未竣工，該商品房不是完整的房屋，其對應(yīng)的拍賣變現(xiàn)價格遠(yuǎn)低于購房款。此種情形下，是用開發(fā)商全部變現(xiàn)的財產(chǎn)支付退房款，還是用開發(fā)商這個樓盤的全部變現(xiàn)財產(chǎn)支付退房款，還是僅用該商品房對應(yīng)的變現(xiàn)款支付退房款？三種情形，雖消費(fèi)者均有可能受償不足，但顯然第三種情形是受償最少的。此外，由于商品房可預(yù)售，當(dāng)開發(fā)商倒閉或破產(chǎn)時，消費(fèi)者所買的商品房有可能根本不存在（如消費(fèi)者買的房屋在10樓，但破產(chǎn)時房屋只建到9樓），其所對應(yīng)的拍賣變現(xiàn)價格為零，此時消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)的支付基礎(chǔ)又如何？對此，法律并未明確，司法解釋也至今尚未規(guī)定。筆者傾向于用開發(fā)商全部變現(xiàn)的財產(chǎn)支付退房款，才有利于保護(hù)消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)，才不會出現(xiàn)商品房對應(yīng)拍賣變現(xiàn)價格為零而無法支付退房款的尷尬局面。當(dāng)然，在開發(fā)商嚴(yán)重資不抵債的情況下，用其全部財產(chǎn)首先支付消費(fèi)者退房款，則其他債權(quán)人的受償比例很有可能為零，似乎對其他債權(quán)人不公，但當(dāng)權(quán)利發(fā)生沖突時，法律或司法解釋應(yīng)當(dāng)作出選擇，建議最高法院對此也予以明確。

四、關(guān)于優(yōu)先權(quán)行使的內(nèi)容

（一）行使范圍

有人提出觀點(diǎn)，《批復(fù)》中第1條內(nèi)容規(guī)定了抵押權(quán)人的權(quán)利滯后于承包人的權(quán)利，第2條中又規(guī)定了承包人的權(quán)利滯后于消費(fèi)者的權(quán)利，則得出了消費(fèi)者的權(quán)利一定優(yōu)先于抵押權(quán)人的權(quán)利以及其他債權(quán)的這樣的結(jié)論。但是筆者認(rèn)為，這是一種很有危險的觀點(diǎn)，原因就在于這種觀點(diǎn)忽略了產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)的先提條件。（1）消費(fèi)者可以擁有的優(yōu)先權(quán)太強(qiáng)大，如果按上述這種觀點(diǎn)，消費(fèi)者只要支付全部或者是大部分的購房款，那么抵押權(quán)人所擁有的抵押權(quán)會不復(fù)存在或者立即無法與消費(fèi)者對抗，這種情況不僅會對抵押權(quán)造成破壞，而且還容易發(fā)生惡意買賣，最后的結(jié)果就會是銀行不敢再介入房地產(chǎn)市場，會造成房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重萎縮。（2）《批復(fù)》是針對于《合同法》第286條的解釋，不管是從法律體系或者是解釋規(guī)則的角度，比之《合同法》第286條的適用范圍，《批復(fù)》的適用范圍肯定會有許多受限。也就是說消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)行使必須要有承包人的優(yōu)先受償權(quán)存在。（3）從消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)上來說，消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)利的形成主要基于法律的規(guī)定，因此該優(yōu)先權(quán)行使必須遵從法律要求的前提條件，也就是只能用于一種對抗承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)。而對于抵押權(quán)及其他債權(quán)來說，這種優(yōu)先效力也必須要通過對抗承包人的優(yōu)先權(quán)來實(shí)現(xiàn)。綜合三點(diǎn)，筆者認(rèn)為單是消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)這種權(quán)利的行使范圍是很有限的，當(dāng)法院在處理該問題是應(yīng)該十分慎重。

（二）法院應(yīng)該怎樣保障消費(fèi)者的權(quán)利

就像前面所說，《批復(fù)》第2條的適用范圍最多的就是在執(zhí)行異議案件中，除了這個之外，《批復(fù)》第2條還在一些建設(shè)工程的合同糾紛案、商品房買賣的合同糾紛案以及有關(guān)破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)的案件中適用比較多。就關(guān)于建設(shè)工程合同的糾紛案子來說，因?yàn)榉课萆羞€沒有辦理過戶登記，所以消費(fèi)者很難得知他所購買的房屋已涉訴，這個時候的消費(fèi)者其實(shí)并沒有參與訴訟。對這種情況，法院應(yīng)當(dāng)怎樣保障消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利？有的法院以為，如果承包人沒有合理證據(jù)證明房屋的實(shí)際銷售情況如何，那么就應(yīng)該適用《批復(fù)》第2條來阻斷承包人所有的優(yōu)先受償權(quán)。但是筆者并不贊同。因?yàn)榉课莸匿N售狀況完全掌握在開發(fā)商的手中，承包人很難取得相關(guān)的證據(jù)，在這種情況下，如果要求承包人承擔(dān)舉證不能后果的話，肯定會導(dǎo)致《合同法》的第286條無法實(shí)現(xiàn)，而且承包人會因此遭受損失，很難給予支持。但是消費(fèi)者不同，消費(fèi)者的話，對房屋的購買一般會擁有比較充分的證據(jù)，即便是法院最后因?yàn)闆]有考慮到消費(fèi)者已經(jīng)購買涉訴房屋的事實(shí)而致使其權(quán)利受損，消費(fèi)者還是可以通過執(zhí)行異議的訴告等方式進(jìn)行救濟(jì)。正因如此，筆者認(rèn)為，如果消費(fèi)者沒有參與訴訟的話，不管是承包人亦或是開發(fā)商，對房屋的銷售情況都不負(fù)舉證責(zé)任，這時應(yīng)該由法院去搜查房屋的銷售情況，如果查明涉案房屋已經(jīng)被符合條件的消費(fèi)者購買時，應(yīng)該用《批復(fù)》第2條，如果沒有能夠查清，那么法院不能輕易使用《批復(fù)》第2條來排除承包人的權(quán)利。

五、對“大部分”的概念理解

對于《批復(fù)》第2條的“大部分”概念，重慶高院、廣東高院和沈陽中院都認(rèn)為約等于“超過50%”，在實(shí)踐中也普遍采取超于50%的標(biāo)準(zhǔn)。對此來說，筆者并無太大異議，但是也存在一些不一樣的觀點(diǎn)。筆者認(rèn)為值得我們借鑒的一種說法：《批復(fù)》中采用的“大部分”標(biāo)準(zhǔn)將特殊保護(hù)和支付對價的事實(shí)捆綁起來，這種做法值得商榷。從民法的角度來說，支付價款這種情況在某些場合的確是可以產(chǎn)生提升付款人地位的效果，在之中以當(dāng)代民法上的所有權(quán)保留買賣之買受人地位最為典型。但是當(dāng)代民法中受付款事實(shí)而增強(qiáng)的是“期待權(quán)”，也就是交易中追求的物權(quán)雛形，《批復(fù)》中消費(fèi)者所享有的僅是一種債權(quán)，一種純粹的債權(quán)的存在并不能因?yàn)楦犊疃鴵羝苽鶛?quán)平等的原則。

對于房地產(chǎn)市場來說，房地產(chǎn)市場的法律關(guān)系很復(fù)雜，涉及到的利益也很廣泛，因此一直都是司法實(shí)踐中給予高關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)領(lǐng)域?！逗贤ā烦雠_之后不久，最高院在多方要求之下匆匆推出了簡短精煉的《批復(fù)》，這種并沒有在有任何理論基礎(chǔ)的前提下創(chuàng)建了消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)的行為實(shí)屬無奈之舉。但目前為止，不管是實(shí)務(wù)或是理論來說，對于這種優(yōu)先權(quán)的理解還是沒有辦法達(dá)成共識。正因?yàn)槿绱?，為了盡快的規(guī)范法院裁判，平衡各方權(quán)益，筆者期待著最高院或其他權(quán)威機(jī)構(gòu)對這個問題做出進(jìn)一步的指導(dǎo)。

六、結(jié)語

筆者從購房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)保護(hù)的角度，對消費(fèi)者的范圍、優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式、支付基礎(chǔ)等進(jìn)行了初淺的分析，部分意見法理依據(jù)尚不充分，分析問題尚不透徹，但筆者目的是通過梳理、分析，撥開迷霧，明晰思路，以期得到專家學(xué)者的指導(dǎo)，并希望最高法院對相關(guān)問題予以明確。

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