油田企業(yè)房產(chǎn)管理問題與對策探討

荊　雪

(勝利油田中心醫(yī)院 后勤管理服務中心,山東 東營 257000)

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油田企業(yè)房產(chǎn)管理問題與對策探討

荊雪

(勝利油田中心醫(yī)院 后勤管理服務中心,山東 東營 257000)

[摘要]油田企業(yè)房產(chǎn)管理與企業(yè)的長遠發(fā)展和職工群眾的切身利益密切相關(guān)。隨著國家住房體制改革的深化和職工住房需求的提高,油田企業(yè)房產(chǎn)管理中房產(chǎn)政策制度缺陷、管理人員綜合素質(zhì)不匹配、公積金制度實施不完善、房產(chǎn)管理信息化水平滯后、物業(yè)管理不適應等問題阻礙了油田企業(yè)的發(fā)展,影響了企業(yè)職工利益和積極性。因此油田房產(chǎn)管理對內(nèi)應加強房產(chǎn)管理制度化、強化房產(chǎn)管理隊伍素質(zhì)提升、嚴格公積金管控、推動管理信息化、物業(yè)管理市場化;對外應加強溝通交流,爭取多方支持,使油田企業(yè)房產(chǎn)管理效能不斷提升,真正成為油田企業(yè)發(fā)展的有力支撐。

[關(guān)鍵詞]油田企業(yè);房產(chǎn)管理;公積金;市場化;信息化

古人云,安居方能樂業(yè)。房產(chǎn)問題歷來被國人視為安身立命之根本。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展,我國住房體制改革的不斷深入,公眾對居住條件的需求日益提高,房產(chǎn)管理工作面臨新的挑戰(zhàn)。對油田企業(yè)而言,房產(chǎn)管理工作始終是企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一,因為它關(guān)系到廣大企業(yè)職工的切身利益,關(guān)系到職工隊伍的穩(wěn)定。近年來,通過持續(xù)探索實踐和努力,各油田企業(yè)的房產(chǎn)管理在各方面取得很大改善和進步,但綜合來看,與企業(yè)長遠發(fā)展的要求、職工群眾的期望仍存在較大差距。油田當前正處于嚴峻的生產(chǎn)經(jīng)營時期,油田房產(chǎn)管理應進一步轉(zhuǎn)變管理理念,強化職能作用發(fā)揮,采取有效的對策不斷提升房產(chǎn)管理效能,有效地降低企業(yè)的運行成本,真正服務于企，服務于民。

一、油田企業(yè)房產(chǎn)管理的職能

油田企業(yè)的主要任務是搞好生產(chǎn)經(jīng)營獲取利潤,但同時負有社會性服務功能,需要承擔社會責任,房產(chǎn)管理即是其社會服務功能的重要組成部分。油田房產(chǎn)管理的職能作用與其他房產(chǎn)管理部門基本一致,兼有油田企業(yè)自身特點要求?？傮w來說,油田房產(chǎn)管理具有五大職能[1]。

(1)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、戶籍管理。開展房產(chǎn)權(quán)屬、戶籍登記是房產(chǎn)管理的基礎工作,具體內(nèi)容涵蓋了對企業(yè)內(nèi)管轄的福利房、經(jīng)濟適用房、限價商品房及單位自建房等各類房產(chǎn)的相關(guān)審核管理、監(jiān)管核查和房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓等工作。

(2)房產(chǎn)拆遷管理。房產(chǎn)拆遷管理在油田企業(yè)房產(chǎn)管理中既是重點,也是難點。拆遷管理工作內(nèi)容繁多,涉及到社會、公眾及民事行政法律等相關(guān)的各個方面,工作難度大，復雜程度高。而油田作為非行政單位的企業(yè),該職能在實施過程中難度更會增加。其具體內(nèi)容是明晰安置補償標準,做好調(diào)節(jié)裁定、監(jiān)督審核,確保資金利用到位，并結(jié)合企業(yè)實際,做好有關(guān)的宣傳教育和解疑釋惑等工作。

(3)經(jīng)營開發(fā)管理。隨著我國住房體制的全面改革推進,油田企業(yè)房產(chǎn)建設已逐漸由傳統(tǒng)福利分房向新型以集資、合作方式建設經(jīng)濟適用房、限價商品房和自建房等方式轉(zhuǎn)變。由油田企業(yè)牽頭主導,房地產(chǎn)商介入合作,雙方讓利，讓企業(yè)職工以低于市場商品房的價格購買保障性限價住房,用以改善居住條件。油田企業(yè)則負有長期經(jīng)營開發(fā)管理的職能。

(4)物業(yè)管理。主要包括物業(yè)服務管理和相關(guān)管理標準的制定,建立健全物業(yè)管理制度,做好公共設施、場地資金籌集使用的管理批復。做好完善企業(yè)住宅小區(qū)的裝修、維護工作管理、安全事故應急管理及日常管控監(jiān)督。

(5)房產(chǎn)檔案管理。房產(chǎn)檔案指的是房產(chǎn)管理過程中形成的相關(guān)事項的歷史資料,可作為房產(chǎn)管理后續(xù)的調(diào)查管控的重要參考資料。做好房產(chǎn)檔案的科學管理、合理有效利用是房產(chǎn)管理職能之一。

二、油田企業(yè)房產(chǎn)管理的現(xiàn)狀及存在問題

近年來,各油田企業(yè)對于房產(chǎn)管理工作進行了積極的探索實踐,采取了很多有效的措施辦法,投入了大量的人財物力,房產(chǎn)管理總體質(zhì)量和水平得到提升,企業(yè)職工的居住條件也得到了明顯改善。但受多方面因素影響制約,房產(chǎn)管理中暴露出了許多與當前企業(yè)發(fā)展形勢和職工實際需求不適應、不匹配的問題。一定程度上增加了企業(yè)的運行成本,影響了職工群眾的積極性和職工隊伍的穩(wěn)定,制約了企業(yè)的發(fā)展。

(一)房產(chǎn)政策的制定執(zhí)行存在漏洞

目前,油田企業(yè)住宅房產(chǎn)主要分四種類型:(1)房改房,即享受國家房改優(yōu)惠政策的職工住宅。根據(jù)成本價、標準價等類型交易方式各有不同,只享有部分產(chǎn)權(quán),目前是油田房產(chǎn)管理和交易的重點。(2)經(jīng)濟適用房,指具有社會保障性質(zhì)的商品住房,企業(yè)作為福利以較低價格出售給職工,重點用于解決無房職工的住房問題,房型相對較小。(3)限價商品房,主要以招標方式確定開發(fā)建設單位,為近幾年油田企業(yè)主力建設類型,房屋面積較大,可辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。(4)單位自建房,指企業(yè)在本單位共有區(qū)域蓋房,銷售給本單位職工,價格遠低于同期商品房價格。此類房屋僅有集體土地使用證,無房產(chǎn)證,不能進行交易。

從上述的油田企業(yè)四種房屋建設類型可以看出,油田的房產(chǎn)管理響應國家政策不斷完善,逐步從傳統(tǒng)的福利房向新型的經(jīng)濟適用房、限價商品房轉(zhuǎn)變。但在執(zhí)行過程中,暴露出房產(chǎn)政策制度存在缺陷:執(zhí)行缺乏連續(xù)性,落實不到位,房屋產(chǎn)權(quán)不明晰等。以經(jīng)濟適用房為例,其建設初衷是為滿足無房職工的剛需,但在實際操作過程中卻出現(xiàn)走樣,造成了一方面有的職工同時擁有福利房改房和經(jīng)濟適用房多套住房,另一方面有的職工卻多年無房可住的局面。后來的限價商品房,同樣由于政策上的含混不清,也出現(xiàn)了類似的問題。導致無房職工得花比同期商品房還高的價格購買油田二手房。單位自建房也為以后的房產(chǎn)管理和產(chǎn)權(quán)歸屬問題埋下隱患。

由于受油田的企業(yè)性質(zhì)、土地有限等多方面因素制約,由油田自行開發(fā)建設的房源遠遠不能滿足企業(yè)職工的住房需求,同時因取消了原有的按資歷分房模式，能否分得住房全憑運氣,很多老職工連抓多年空手而歸，仍住面積小、樓層高的舊房,很多職工為了等待油田抓房而錯過了合適的市場購房時機;而且無油田住房就無法享受相應的水電氣暖物業(yè)補貼。企業(yè)職工的居住條件得不到全面均衡的改善,職工的權(quán)益受到了損害,嚴重挫傷了職工的積極性和對企業(yè)的信任。

(二)房產(chǎn)管理人員綜合素質(zhì)有待提高

油田的房產(chǎn)管理人員主要分布在各單位,負責油田房產(chǎn)管理、交易和檔案收集等日常業(yè)務的辦理以及油田房產(chǎn)政策的宣傳解釋,是油田房產(chǎn)管理工作的窗口。但從管理人員的整體配備情況來看,都存在年齡偏大,對房產(chǎn)信息化管理接受能力較弱,業(yè)務技能和綜合素質(zhì)與現(xiàn)代管理要求不匹配等問題。

(三)住房公積金制度有待進一步完善

2015年9月國家多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》的出臺,住房公積金制度保障功能得到進一步完善。油田也已制定了相應的公積金政策，以加大住房公積金貸款力度，放寬職工住房公積金提取條件，但在完善內(nèi)控制度執(zhí)行、健全風險防范機制,加強住房公積金日常監(jiān)管方面仍有待進一步完善。

(四)房產(chǎn)管理信息化水平相對滯后

近年來,油田企業(yè)房產(chǎn)管理部門大多已采用較為專業(yè)的軟件系統(tǒng)開展業(yè)務辦理和日常辦公,但與實現(xiàn)房產(chǎn)管理的高效信息化要求相比,仍存在一定差距。主要體現(xiàn)在:一是房產(chǎn)管理者、工作人員對于房產(chǎn)管理信息化的觀念理解普遍不高,企業(yè)職工群眾對其更是知之甚少;二是受年齡結(jié)構(gòu)、知識層次等多因素所限,房產(chǎn)管理人員的信息系統(tǒng)知識相對匱乏,操作技能較低;三是信息化體制和系統(tǒng)建設不夠完善,房產(chǎn)管理平臺建設相對滯后,信息更新緩慢。

(五)物業(yè)管理不適應市場化運作要求

物業(yè)管理是住宅小區(qū)管理的重要內(nèi)容,其管理水平和服務質(zhì)量直接影響到居民的生活質(zhì)量。油田住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平和質(zhì)量近年來有了大幅提升,在治安管理、服務價格、配套設施等方面都較商品房具有優(yōu)勢。但物業(yè)管理理念、管理手段較陳舊，市場化運作程度較低,造成了油田每年投入不少,卻達不到理想的效果。

三、改善油田房產(chǎn)管理問題的對策

結(jié)合油田房產(chǎn)管理實際,分析房產(chǎn)管理的內(nèi)、外部環(huán)境和影響因素,重點從對內(nèi)加強房產(chǎn)管理制度建設、管理人員素質(zhì)提升、嚴格公積金監(jiān)管、推動管理信息化、物業(yè)管理市場化,對外擴大宣傳,加強溝通,爭取政府、職工群眾和相關(guān)企業(yè)的多方支持等方面入手,解決和改善當前油田企業(yè)房產(chǎn)管理存在的問題。

(一)加強房產(chǎn)管理制度建設,提升政策制定的科學性

首先房產(chǎn)管理要“有法可依,有法必依”,建立健全房產(chǎn)管理制度,科學論證、謹慎制定住房分配制度政策,并堅決做到一以貫之的嚴格執(zhí)行,充分體現(xiàn)“公正、公平、公開、透明”原則。加強油田內(nèi)部住房交易市場的監(jiān)管,配套完善住房購買、置換、繼承、過戶等相關(guān)制度政策和流程標準,推動油田房產(chǎn)專業(yè)化管理、市場化運營、社會化服務的進程。二是要進一步加強住宅維修基金的規(guī)范使用和管理,嚴格按照國家相關(guān)政策對住房維修基金進行管理和使用。三是盡快完成油田職工住宅房屋權(quán)屬登記,通過對房屋所有權(quán)和其他項權(quán)的設立、轉(zhuǎn)移、變更、注銷等記載公示,逐步規(guī)范油田住房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理,最終實現(xiàn)房產(chǎn)管理由實物管理向產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的轉(zhuǎn)變[2]。

(二)提升房產(chǎn)管理人員綜合素質(zhì)

房產(chǎn)管理工作既要有完善的制度約束,更需要業(yè)務精湛、素質(zhì)過硬的管理人員隊伍作保障。當前的企業(yè)發(fā)展形勢和房產(chǎn)管理要求,要求房產(chǎn)管理部門上至領導,下至普通工作人員,都要轉(zhuǎn)變思想觀念,增強責任意識,不斷提升業(yè)務技能和綜合素養(yǎng)。通過業(yè)務學習培訓和自我學習,加強對政策的理解掌握;積極開展基層調(diào)研,了解基層實際;通過多種手段不斷提升業(yè)務技能、管理能力和服務能力,做到嚴格按制度辦事,確保工作嚴謹、規(guī)范、到位。

(三)加強住房公積金監(jiān)管和風險防控,優(yōu)化服務質(zhì)量

要加強宣傳引導,加大信息披露廣度和力度,增強工作透明度。強化監(jiān)督機制,建立完善風險防范體系,加大業(yè)務考核力度。重點做好三點:一要健全制度機制,強化風險管控。嚴格公積金基數(shù)核定、賬戶管理、提取使用、貸款審批、會計核算等業(yè)務審核,確保真實準確、依法合規(guī)。要嚴格財經(jīng)紀律,防范騙貸騙提,確保資金安全。二要加強業(yè)務考核,嚴肅責任追究。建立工作調(diào)研、定期稽核、責任追究等制度,加大對各繳存單位的業(yè)務考核力度。三要優(yōu)化業(yè)務流程,提升服務質(zhì)量。建立健全服務承諾、首問負責、限時辦結(jié)等制度,積極開展預約服務、上門服務和一站式服務,最大限度地為職工提供方便快捷的服務[3]。

(四)持續(xù)推動房產(chǎn)管理信息化水平提升

房產(chǎn)管理信息化是提升房產(chǎn)管理工作質(zhì)量和效率的有效手段,有益于改進房產(chǎn)檔案管理,改善房產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)管理以及提升綜合服務管理工作。一要轉(zhuǎn)變工作理念。大數(shù)據(jù)時代到來,信息使用范圍和信息量數(shù)以萬倍地增加,房產(chǎn)管理人員要樹立現(xiàn)代化、信息化意識,轉(zhuǎn)變信息管理利用模式。二要科學構(gòu)建房產(chǎn)信息服務平臺,引進適合油田房產(chǎn)管理實際的信息化管理軟件。通過互聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)交易信息平臺等公眾網(wǎng)絡向職工公布相關(guān)房產(chǎn)信息,實現(xiàn)房產(chǎn)管理部門和職工群眾雙向掌握動態(tài)。三是房產(chǎn)管理信息化過程中注意安全防范控制。網(wǎng)絡信息時代,在享受信息化便利的同時,要重視房產(chǎn)信息的安全性和保密性?？梢越柚∪畔踩芾碇贫?完善信息安全責任制;加強技術(shù)防范,加大網(wǎng)絡信息安全建設等方式,尤其做到重點數(shù)據(jù)重點保護,確保信息環(huán)境安全可靠[4]。通過多種措施,改變以往的封閉式、被動式服務模式,實現(xiàn)新型的開放式主動型服務,從而真正實現(xiàn)房產(chǎn)管理的信息化。

(五)加快物業(yè)管理市場化運作的角色轉(zhuǎn)換

目前,油田住宅小區(qū)的物業(yè)管理大多依托社區(qū)開展,隨著企業(yè)改革的深化,物業(yè)管理應進一步向社會開放,按照房地產(chǎn)市場運營規(guī)律,加大市場化運作力度?？梢酝ㄟ^市場招標引進外來先進的物業(yè)管理公司托管,或者企業(yè)自主成立市場化物業(yè)管理公司等方式,做到以業(yè)養(yǎng)業(yè),自主經(jīng)營,自負盈虧,自我發(fā)展，最終實現(xiàn)物業(yè)的專業(yè)化管理、社會化服務、市場化經(jīng)營，全面提升物業(yè)服務質(zhì)量和管理水平,降低油田企業(yè)附屬管理成本。

(六)加強對外溝通交流,合理借鑒先進經(jīng)驗

各油田企業(yè)的房產(chǎn)管理工作,既有共性也有個性,應該正視自身問題,加強企業(yè)間溝通交流,互為借鑒。如鑒于勝利油田當前多種房產(chǎn)類型的管理復雜性以及物業(yè)管理的高投入、高負擔性，在適當?shù)臅r機就可以借鑒大慶油田的做法:取消油田建房分房制度,由油田為全體職工統(tǒng)一提供相應的住房補貼,企業(yè)職工到社會上自行自愿購置商品房，即實現(xiàn)福利房向商品房的轉(zhuǎn)型,由原來集職工住房的建設、分配、維修、管理于一體的單位所有制,轉(zhuǎn)變?yōu)樽》拷ㄔO專業(yè)化、維修管理社會化的體制;由原來的行政手段、福利性質(zhì)、實物分配制度,轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫?職工可以根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力,通過市場購買行為解決住房問題[5]。這樣既可節(jié)約各方資源成本,為職工群眾提供公平的房產(chǎn)管理環(huán)境,改善職工住房條件,也可以緩解當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的運營壓力,推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。

(七)加大宣傳力度,爭取多方支持取得共贏

油田作為企業(yè)開展房產(chǎn)管理面臨諸多的不便和制約。加大企業(yè)房產(chǎn)管理政策制度和經(jīng)驗做法的宣傳廣度和力度,營造融洽和諧的外部環(huán)境,爭取地方政府及有關(guān)部門的支持配合,取得社會公眾的理解認可以及周邊企業(yè)的協(xié)作,油田房產(chǎn)管理工作才能順利開展,才能降低油田房產(chǎn)管理的運行成本,實現(xiàn)多方共贏。

油田企業(yè)的房產(chǎn)管理承擔著對企業(yè)和職工重要的服務職能，在新的形勢下,必須進一步明確其管理職能作用,正確認識并理性看待房產(chǎn)管理中存在的問題,結(jié)合油田企業(yè)實際,改善內(nèi)外部環(huán)境,強化管理,優(yōu)化服務,真正成為提升油田企業(yè)職工居住生活水平、穩(wěn)定職工隊伍的推動力,成為促進油田企業(yè)改革發(fā)展的有力支撐。

[參考文獻]

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[責任編輯]譚愛蘭

[收稿日期]2016-01-26

[作者簡介]荊雪(1974—)，女，山東桓臺人,勝利油田中心醫(yī)院后勤管理服務中心經(jīng)濟師,主要從事后勤房產(chǎn)管理研究。

doi:10.3969/j.issn.1673-5935.2016.01.025

[中圖分類號]F273.4

[文獻標識碼]A

[文章編號]1673-5935(2016)01- 0084- 04