文/周建國　濟(jì)南市市政公用設(shè)施配套建設(shè)服務(wù)中心　山東濟(jì)南　250000

房地產(chǎn)合作開發(fā)模式分析及風(fēng)險(xiǎn)防范

文/周建國濟(jì)南市市政公用設(shè)施配套建設(shè)服務(wù)中心山東濟(jì)南250000

單位合作開發(fā)房地產(chǎn)模式可以讓更多的人買得起房，可以讓居者有其屋，這樣可以減輕房地產(chǎn)市場的需求壓力，使房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，這一模式無疑是推進(jìn)以人為本政策落實(shí)的有效手段。本文僅對房地產(chǎn)合作開發(fā)中在不同模式下存在的常見問題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行列舉，進(jìn)而提出了些許解決的思路及其防范方法。

房地產(chǎn)合作開發(fā)模式；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、房地產(chǎn)合作開發(fā)概述

房地產(chǎn)合作開發(fā)或者稱合作開發(fā)房地產(chǎn)，最初稱謂有公建民助、民建公助、聯(lián)建公助、合作建房、合作開發(fā)以及集資建房等等。房地產(chǎn)合作開發(fā)具有廣義的概念和狹義的概念兩種，廣義的房地產(chǎn)合作開發(fā)是指一方提供土地使用權(quán)，一方提供資金，房屋建成后雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)或者一方以土地的使用權(quán)出租的方式換取一定的房屋所有權(quán)或者約定一方僅收取一定利潤不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為或者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共同投資、共享利潤等方式的合作開發(fā)。但是這種廣義房地產(chǎn)合作開發(fā)概念，并沒有被最高人民法院出臺的《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》所明確認(rèn)可。而狹義的房地產(chǎn)合作開發(fā)或者稱合作開發(fā)房地產(chǎn)，是指經(jīng)雙方當(dāng)事人（可以是自然人，也可以是法人，但是至少雙方有一方是具有開發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)）約定，由一方主要提供建設(shè)用地的使用權(quán)或者也附加提供少量的資金，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建設(shè)房地產(chǎn)（當(dāng)然包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)）等項(xiàng)目，共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的一種合作開發(fā)模式。房地產(chǎn)合作開發(fā)除具有一般房地產(chǎn)開發(fā)的特征外，還具有以下特征：

1.合作主體雙方至少有一方是具有建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)

即房地產(chǎn)合作開發(fā)的主體雙方，可以是自然人和法人的合作，也可以是法人與法人的合作，但是無論哪一種合作，都必須滿足一個(gè)前提條件就是至少有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的要件，這是房地產(chǎn)合作開發(fā)的一個(gè)顯著特征。

2.合作雙方必須滿足共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及共享收益的特征

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條至第二十七條，參建合同的效力面臨以下四種結(jié)局：

（1）名為合作開發(fā)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

《解釋》第24條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同?！眳⒔ê贤s定提供土地的一方只收取固定利益，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的，其合同的實(shí)質(zhì)符合了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的本質(zhì)，故被認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

（2）名為合作開發(fā)實(shí)為房屋買賣

《解釋》第25條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。”房地產(chǎn)開發(fā)是現(xiàn)金需求量巨大的行業(yè)。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，首先面臨的是融資的問題。以參建形式籌集建設(shè)資金是開發(fā)商經(jīng)常采取的方法之一。在這種融資模式下，開發(fā)商的目的是籌得項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金，參建方的目的是為了分得建設(shè)完成的房產(chǎn)，而不是為了通過共同經(jīng)營分享項(xiàng)目開發(fā)利潤。因此，參建方即不參與實(shí)際的開發(fā)經(jīng)營，也不根據(jù)經(jīng)營狀況按比例分配項(xiàng)目利潤，當(dāng)然也不承擔(dān)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營虧損。這樣的參建合同帶有明顯的房屋預(yù)售的性質(zhì)。

（3）名為合作開發(fā)實(shí)為借款

《解釋》第26條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營分險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同?！迸c《解釋》第25條的情形不同，一些投資者提供資金并非為了項(xiàng)目開發(fā)完成后分得建成的房產(chǎn)，而是為獲得更多的貨幣收益。這種參建方式的本質(zhì)特征就是出資一方當(dāng)事人取得的收益與最終的合作結(jié)果無關(guān)。其之所以要以“合作開發(fā)房地產(chǎn)"之名行借款行為之實(shí)，主要的原因是為了規(guī)避有關(guān)借款合同，即非金融機(jī)構(gòu)之間借款的限制性規(guī)定。

（4）名為合作開發(fā)實(shí)為房屋租賃

《解釋》第27條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營分險(xiǎn)。只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。"在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商有時(shí)為了維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)的完整性，獲得穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，會選擇不出售房屋產(chǎn)權(quán)。這樣的參建合同與房屋租賃合同的內(nèi)容相符，故認(rèn)定為房屋租賃合同。

二、地產(chǎn)合作開發(fā)模式概述

（一）項(xiàng)目公司型合作開發(fā)模式1.成立新的項(xiàng)目公司

即合作各方就某一土地項(xiàng)目成立新的項(xiàng)目公司共同開發(fā)，相關(guān)事宜均以新的項(xiàng)目公司的名義辦理，成立新的項(xiàng)目公司開發(fā)，其優(yōu)缺點(diǎn)如下：

（1）優(yōu)點(diǎn)

1）供地方可以直接將土地使用權(quán)作價(jià)入股成項(xiàng)目公司，不用過戶，節(jié)省了稅費(fèi)。

2）合作各方權(quán)利義務(wù)明確，法律風(fēng)險(xiǎn)相對較小。

（2）缺點(diǎn)

1）程序復(fù)雜，成本高。

2）投資方需受申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的局限。

2.增資入股項(xiàng)目公司

即如果合作一方就該項(xiàng)目已經(jīng)組建項(xiàng)目公司，則另一方可以采取對已存在的項(xiàng)目公司增資擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行合作開發(fā)。以增資入股項(xiàng)目公司合作開發(fā)，其優(yōu)缺點(diǎn)為：

（1）優(yōu)點(diǎn)

1）無需再行申請開發(fā)資質(zhì)，避免了資質(zhì)較低活動受限的約束。

2）操作相對簡單。

3）免納相關(guān)稅費(fèi)。

（2）缺點(diǎn)

1）收購一方除了要承受固有的項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)外，還需要對目標(biāo)公司的債務(wù)、未支付款項(xiàng)、對外擔(dān)保、合同違約等潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考量，如果這些風(fēng)險(xiǎn)未充分考量前擅自收購，則可能給自身帶來麻煩。

2）此種合作模式前期談判調(diào)查花費(fèi)的時(shí)間比較長。

（二）契約型或合伙型聯(lián)建

經(jīng)營方式既可以雙方共同經(jīng)營管理項(xiàng)目，也可以出資方單獨(dú)經(jīng)營管理。其利益的具體分配方式既可分配新建房屋，也可分配售房所得的利潤。合伙型聯(lián)建的優(yōu)缺點(diǎn)如下：

（1）優(yōu)點(diǎn)

操作靈活，而且運(yùn)行成本低廉，故常常被中小型開發(fā)項(xiàng)目所采用。

（2）缺點(diǎn)

1）聯(lián)建合同難以對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)所有事項(xiàng)進(jìn)行約定，故合作各方權(quán)利義務(wù)不易明確。

2）合作方就開發(fā)項(xiàng)目“對外承擔(dān)無限責(zé)任，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)未阻斷"。

3）稅務(wù)處理難度大。房地產(chǎn)合作開發(fā)因簽訂的合作開發(fā)合同或協(xié)議不同，營業(yè)稅的納稅依據(jù)也有所不同。合作開發(fā)企業(yè)如果不能準(zhǔn)確劃分，就會面臨較大的納稅風(fēng)險(xiǎn)。另外合伙一方如何將開發(fā)所得利潤提走也是比較麻煩，雖然稅法及稅務(wù)總局對此有所規(guī)定，但實(shí)踐中具體到實(shí)際操作時(shí)，各個(gè)地方自己的規(guī)定往往又不一致，這就造成操作起來比較困難。除此之外，在涉及成本計(jì)算時(shí)，合伙型聯(lián)建也比項(xiàng)目公司合作開發(fā)處理起來較為困難。

三、單位合作開發(fā)房地產(chǎn)模式選擇及風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）單位合作開發(fā)房地產(chǎn)的可行性分析

1.法律允許

我國房地產(chǎn)開發(fā)管理方面的法律法規(guī)和司法解釋對合作開發(fā)房地產(chǎn)亦有相關(guān)的條款，有多部法律、法規(guī)和司法解釋對合作開發(fā)房地產(chǎn)做出了指導(dǎo)性規(guī)定，如《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等。

2.我國土地出讓、轉(zhuǎn)讓制度允許任何單位和自然人取得建設(shè)用地使用權(quán)

首先我國土地制度的突破性規(guī)定使得土地使用權(quán)可以進(jìn)行交易。比如國有土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)的租賃和抵押等。當(dāng)事人可以自行處置這些權(quán)利，并根據(jù)意思自治原則決定處置的方式。基于這樣的理論，我國法律對土地使用權(quán)交易做出了突破性規(guī)定，使得土地使用權(quán)成為一種特殊的物權(quán)，得以和其他商品一樣進(jìn)行上市交易。土地使用權(quán)人經(jīng)過合法程序可以依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，突破了土地所有權(quán)的束縛。土地使用權(quán)人可以對土地使用權(quán)進(jìn)行處分，因此土地使用權(quán)可以進(jìn)入商品市場進(jìn)行交易。其次，我國法律理論上允許任何公司、企業(yè)、組織和自然人取得土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)。因此，我國法律并沒有強(qiáng)行規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)必須由房地產(chǎn)開發(fā)公司或者其他有資質(zhì)的組織取得，這就使得許多沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司、企業(yè)、事業(yè)單位和自然人能夠擁有建設(shè)用地使用權(quán)。

3.土地使用權(quán)自由處分和房地產(chǎn)開發(fā)許可促進(jìn)單位合作模式的發(fā)展

有些單位有土地使用權(quán)而無開發(fā)資質(zhì)，不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；有些單位有資金和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，沒有土地可供使用，也不能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。這樣的情形在我國比較常見，導(dǎo)致國有建設(shè)用地不能被有效利用。房地產(chǎn)開發(fā)屬于特殊的行業(yè)，國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行行政許可制度，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)不能從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營心。因此，我國通過制定法律、法規(guī)和司法解釋，允許建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)作為出資合作開發(fā)房地產(chǎn)，有效利用有限的建設(shè)用地資源。

（二）對于單位合作開發(fā)房地產(chǎn)模式選擇及風(fēng)險(xiǎn)防范

1.聯(lián)合報(bào)建，共同出資模式

選擇一家實(shí)力雄厚，資信良好，滿足資質(zhì)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雙方以共同名義共同出資通過公開出讓方式取得土地使用權(quán)，以雙方共同名義取得土地使用證，即該權(quán)利為雙方共同共有或按份共有，共同取得發(fā)改委的立項(xiàng)和規(guī)劃部門出具的規(guī)劃用地條件，共同作為房屋原始登記的權(quán)利人，以開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)取得預(yù)售許可。雙方的合作基礎(chǔ)是共同出資，共同管理，共同決策。存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施如下：

（1）聯(lián)建中的未共同列名風(fēng)險(xiǎn)

聯(lián)建合作各方應(yīng)共同取得政府有關(guān)部門對土地使用、規(guī)劃許可、項(xiàng)目建設(shè)等批準(zhǔn)手續(xù)。因此，合伙型聯(lián)建中各方應(yīng)共同立項(xiàng)、共同報(bào)建，在一系列許可證件上共同列名，這既是享受權(quán)利，又是承擔(dān)義務(wù)的表現(xiàn)。但如果合作方在立項(xiàng)報(bào)建時(shí)只以一方的名義，而未將其他合作方列名，這在法律上就意味著是單獨(dú)開發(fā)，而不是合作開發(fā)。實(shí)踐中，一方或幾方故意利用合同漏洞或干脆拋開合作協(xié)議未將合作方共同列名或侵害合作方權(quán)益的情形屢見不鮮，常見的有：1）在申請項(xiàng)目許可、行政審批手續(xù)上，故意遺漏合作方。房地產(chǎn)開發(fā)須遵循土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市詳細(xì)性規(guī)劃等，一個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證到建設(shè)工程施工許可證，均需得到行政機(jī)關(guān)的許可。合伙型聯(lián)建中，合作中的具體申辦方利用向政府有關(guān)部門申請辦理許可證的機(jī)會，將合作項(xiàng)目辦至其單獨(dú)名下的情況時(shí)有發(fā)生。有的立項(xiàng)批準(zhǔn)書和規(guī)劃選址意見書等雖然共同列名，但辦到最后只剩下負(fù)責(zé)具體申請一方的名義，這就可能給未列名合作方帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)損失。2）在建設(shè)工程招標(biāo)上，只有合作方中的一方發(fā)包。合伙型聯(lián)建房地產(chǎn)開發(fā)雖然沒有具體的組織形式，但工程的招標(biāo)，合作各方應(yīng)共同編制標(biāo)底、共同委托代理單位、共同以所有合作方的名義招標(biāo)。確定中標(biāo)人后，也應(yīng)以合作各方全體的名義簽訂建設(shè)工程承包合同。這既是合作開發(fā)中合作方權(quán)利的體現(xiàn)，又是防止其中一方與承包人串通損害其他合作方權(quán)益的手段。但有些時(shí)候，合伙中的一方出于種種目的，利用具體實(shí)施工程招投標(biāo)的機(jī)會，單獨(dú)將建設(shè)工程以自己名義發(fā)包給承包人。這種行為同樣是侵犯合作方權(quán)益的體現(xiàn)。

（2）以自己名義故意銷售合作他方應(yīng)得的房產(chǎn)

實(shí)踐中，有的合作開發(fā)協(xié)議雖然約定了各方應(yīng)得的面積，但沒有確定具體位置。因此，合作方中的一方可能利用約定不明故意多銷售房產(chǎn)面積，其目的是搶先將好的房屋面積搶先全部賣掉。這樣，在以后合作各方面積分配時(shí)，因?yàn)楹玫拿娣e已經(jīng)被售出不可能再進(jìn)行分配，合作另一方即便對分配方案不滿，也無法彌補(bǔ)。又由于合同沒有明確約定分配的具體位置，利益被侵害方的權(quán)利救濟(jì)途徑亦較為困難。造成未共同列名的原因是多方面的，比如合作制度上、規(guī)范上的缺失，但作為合伙型聯(lián)建合作各方首先應(yīng)從觀念上意識到這一問題的重要性。如果合作各方共同立項(xiàng)報(bào)建，共同開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)權(quán)發(fā)證時(shí)，按照各方的合同約定比例的房屋面積、樓層、位置分別發(fā)給各方房屋產(chǎn)權(quán)證，這樣就避免了上述問題的產(chǎn)生。另一方面，合伙型聯(lián)建各方之間必須有一份詳盡規(guī)范、操作性強(qiáng)的合作開發(fā)合同，在合同中應(yīng)明確劃分合作各方的共同列名的義務(wù)和責(zé)任，對合同義務(wù)的履行方式、時(shí)間、地點(diǎn)等約定詳細(xì)。一方面便于共同列名事項(xiàng)的實(shí)施，另一方面出現(xiàn)未共同列名時(shí)便于責(zé)任追究。

（3）合作開發(fā)資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)

合作開發(fā)中的資金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)中，有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)?。比如一方?fù)責(zé)提供土地，另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng)，所需資金各方自行解決。合作進(jìn)行到一半，發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng)，比如項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等，這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰來承擔(dān)？或者說雙方雖然約定了按比例投資，但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定的不清晰，可能造成互相推諉，從而對合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。因此，合作方在對投資事項(xiàng)進(jìn)行約定時(shí)，應(yīng)充分考慮合作過程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn)，并將這些風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)，避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾樓”。

（4）房地產(chǎn)合作開發(fā)利益分配中的風(fēng)險(xiǎn)

在合作開發(fā)合同中約定以開發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益，是房地產(chǎn)合作開發(fā)常用的一種利益分配方式。實(shí)踐中，容易產(chǎn)生的糾紛的有兩種情形，第一種情形是：一般情況下，合作雙方都是就某一項(xiàng)目達(dá)成合作意向后，然后再去開展具體工作，這樣在簽訂合作開發(fā)合同時(shí)，房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未出來，雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層，而無法進(jìn)一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場以及按比例承擔(dān)公共分?jǐn)偯娣e等具體落實(shí)。第二種情形是：建設(shè)過程發(fā)生因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減，而雙方對此無約定。如此一來，在進(jìn)行房屋分配時(shí)，這兩種情形可能就會出現(xiàn)無法操作的問題。實(shí)踐中規(guī)避房屋分配不明風(fēng)險(xiǎn)的做法是：一方面對建設(shè)過程發(fā)生的因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑的面積增減如分擔(dān)進(jìn)行約定。另一方面，在工程設(shè)計(jì)圖審定之后雙方商定的房屋分配的具體方案作為補(bǔ)充合同，與合作開發(fā)建房合同具有同等法律效力，將其作為合作各方房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。

2.參建模式

選擇一家實(shí)力雄厚，資信良好，滿足資質(zhì)要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，幫其運(yùn)作拿到土地，以開發(fā)商人名義辦理土地證等房地產(chǎn)報(bào)建手續(xù)，由開發(fā)商進(jìn)行主要的建設(shè)管理工作，并以其名義銷售房屋。單位提供全部或部分資金，因拿地成本較大，單位可能從拿地階段就要提供部分資金，在整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作過程中參與或不參與管理。單位和開發(fā)商按照約定分配房屋。因?yàn)閱挝晃崔k理相關(guān)報(bào)建手續(xù)，未參與開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)及其他相關(guān)手續(xù)的共同申報(bào)，施工許可證、商品房預(yù)售許可證、建房手續(xù)也沒有參建方的記載。無論從政府監(jiān)管部門或是從對外簽訂工程承包合同的第三方的角度，單位均隱藏在開發(fā)商身后。此種方式下，合作開發(fā)中的所有對外合同都將由被載明為項(xiàng)目主體的一方（開發(fā)商）進(jìn)行簽訂，而該等合同的所有義務(wù)也應(yīng)當(dāng)由其履行。未被具名為項(xiàng)目主體的單位，依著合作合同的約定，對合作開發(fā)項(xiàng)目享受利益，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，但并無實(shí)際控制權(quán)，此種方式對出資金的單位而言，風(fēng)險(xiǎn)較大。存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施如下：

（1）無法律地位和實(shí)際控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)閰⒔ㄐ袨槲垂餐陥?bào)，不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，參建合同有可能不被法律認(rèn)可為房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，對單位而言，既無土地使用權(quán)，又無實(shí)際經(jīng)營權(quán)，其實(shí)際利益法律層面和現(xiàn)實(shí)層面都難以被保障。因此，對于沒有房地產(chǎn)經(jīng)營資格但承擔(dān)開發(fā)資金的單位，至少應(yīng)當(dāng)要求將合作項(xiàng)目的土地使用權(quán)登記為雙方共有，如此則可獲得一定程度的物權(quán)保障。

（2）擅自出售給第三人或被查封風(fēng)險(xiǎn)

一旦土地使用權(quán)在開發(fā)商名下，各項(xiàng)建筑許可證照以開發(fā)商名義申領(lǐng)，這就意味著房屋原始產(chǎn)權(quán)必然由開發(fā)商取得，并由其進(jìn)行初始登記。即使出地方在共同具名的情況下，由于行政許可證照中的物權(quán)性效力尚未得到國家明確認(rèn)可，出地方只能依據(jù)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定進(jìn)行房屋分配。若開發(fā)商違反約定將房屋擅自出售給第三人或者因其它債務(wù)糾紛而使合建房屋受到法院的查封甚至拍賣，則單位的合同目的就要落空，其只能基于與開發(fā)商的合同之債去要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償責(zé)任。但這種合同之債對單位的保護(hù)是乏力的。為化解這種矛盾，有效保護(hù)合同雙方的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)雙方對合作開發(fā)房屋的產(chǎn)權(quán)要求和利益要求。應(yīng)在合作開發(fā)房地產(chǎn)中建立預(yù)告登記制度。

（3）開發(fā)商與第三方串通的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商利用其關(guān)聯(lián)企業(yè)通過合同簽訂、簽證等方式轉(zhuǎn)移利潤、銷售款等。應(yīng)嚴(yán)格審查第三方，明確約定合同內(nèi)容及違約責(zé)任嚴(yán)格審查第三方就要求，首先在程序上完善，通過招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)這些過程，最終選擇綜合條件最適合的第三方，如在施工階段，選擇建筑公司，要選擇那些注冊時(shí)間長、注冊資本大、社會聲譽(yù)優(yōu)、專業(yè)性強(qiáng)、工程質(zhì)量高的建筑公司，而不是和其中一方有著千絲萬縷的“關(guān)系戶”，為此，第三方選擇的“好壞”很大程度上決定后期的進(jìn)程甚至工程質(zhì)量的“優(yōu)劣”。其次，無論選擇的第三方是誰，都要保證合同的內(nèi)容明確、具體、雙方共贏，保障合同及時(shí)履行的原則，而不是以簽訂合同為手段，達(dá)到詐騙目的，最終獲取非法利潤，如果第三方是建筑公司，合同的內(nèi)容要明確約定轉(zhuǎn)包，禁止肢解后分包等情形以及出現(xiàn)該情形應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，總之，一個(gè)大的宗旨就是合同內(nèi)容明確、具體、詳盡、無爭議。

3.借殼型模式

單位和開發(fā)商簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議，借用開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，我單位組織人員和籌措資金，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的所有手續(xù)和建設(shè)工作。單位按協(xié)議約定給開發(fā)商一定比例的管理費(fèi)，參與合作的開發(fā)商不參與管理，沒有投入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。單位對整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作有全部的實(shí)際控制權(quán)，如運(yùn)作得當(dāng)，將能大幅度降低項(xiàng)目的成本。存在的主要風(fēng)險(xiǎn)及防范措施如下：

（1）法律風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)殚_發(fā)商未共同參與經(jīng)營，不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，合同有可能不被法律認(rèn)可為房地產(chǎn)合作開發(fā)合同，對單位而言，實(shí)際有經(jīng)營控制權(quán)，但名義上無法出現(xiàn)，因辦理的建設(shè)證照基本不體現(xiàn)單位的名稱。為獲得一定程度的物權(quán)保障，既能辦理預(yù)售許可證，應(yīng)考慮將合作項(xiàng)目的土地使用權(quán)登記為雙方共有。

（2）籌集資金的風(fēng)險(xiǎn)

主要是前期拿地籌資的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目的開始階段資金壓力較大，以濟(jì)南市為例，根據(jù)現(xiàn)行2010年出臺的《濟(jì)南市市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓細(xì)則》的相關(guān)規(guī)定：競買保證金為起始價(jià)的20%，商品住宅用地 可采取分期繳納，首期應(yīng)在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后30日內(nèi)繳納全部土地出讓價(jià)款的50%，余款原則上應(yīng)于簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后6個(gè)月內(nèi)繳清，單位有時(shí)間通過職工分批繳納、銀行貸款等方式籌集足夠的建設(shè)資金。貸款可以考慮以土地抵押、所有購房職工和銀行集體簽訂貸款協(xié)議（以個(gè)人信譽(yù)或未來的房產(chǎn)做抵押）等方式進(jìn)行。如此，資金的風(fēng)險(xiǎn)壓力可以化解。

（3）管理不善的風(fēng)險(xiǎn)

從生產(chǎn)要素密集度來看，房地產(chǎn)企業(yè)是一種資金密集型和人才密集型的企業(yè)。一方面，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，建設(shè)周期長，開發(fā)項(xiàng)目需要的資金量大，房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補(bǔ)償費(fèi)用、前期工作中的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、可行性研究費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，是一種資金密集型企業(yè)；另一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)中需要大量的各種各樣的專門人才，如建筑工程類人才、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)類人才、法律合同類人才等等，因而又是人才密集型企業(yè)。

結(jié)語：

單位合作開發(fā)房地產(chǎn)模式可以讓更多的人買得起房，可以讓居者有其屋，這樣可以減輕房地產(chǎn)市場的需求壓力，使房地產(chǎn)價(jià)格趨于合理，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，這一模式無疑是推進(jìn)以人為本政策落實(shí)的有效手段。本文僅對房地產(chǎn)合作開發(fā)中在不同模式下存在的常見問題和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行列舉，進(jìn)而提出了些許解決的思路及其防范方法，由于對房地產(chǎn)合作開發(fā)接觸范圍比較狹小、學(xué)習(xí)研究不夠深入，因此，本文對于房地產(chǎn)合作開發(fā)模式的闡述有很多不足之處敬請批評指正。

周建國，1978年出生，漢族，工程師、經(jīng)濟(jì)師、一級建造師、造價(jià)師、招標(biāo)師，山東大學(xué)在職研究生在讀，主要從事建設(shè)工程技術(shù)和管理工作。