文/曹偉　沈陽建筑大學管理學院　遼寧沈陽　110000

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論房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制應用

文/曹偉沈陽建筑大學管理學院遼寧沈陽110000

【摘要】近年來，房地產(chǎn)在中國的發(fā)展比較迅猛，國家為了房地產(chǎn)發(fā)展朝著制度化的方向發(fā)展，對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行了一系列的宏觀調控。其中對于新形勢下房地產(chǎn)工程成本造價就做了一個全面的預測和控制，從而取得更高的社會效益和經(jīng)濟效益。本文通過對房地產(chǎn)項目成本造價全過程控制做了一個分析，得出管理成本造價全過程控制應用。

【關鍵詞】房地產(chǎn)事業(yè)；成本管理；成本控制

為了能夠使經(jīng)濟更好更快的發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)事業(yè)做了一個系統(tǒng)的理論規(guī)劃，房地產(chǎn)超一定的軌跡發(fā)展，這樣做的目的不僅能夠控制房地產(chǎn)的發(fā)展，不是也能夠緩解土地壓力。但是這樣的規(guī)劃無疑會使房地產(chǎn)的利潤變低，房地產(chǎn)商為了使利潤最大化，就提出了成本管理中成本造價全過程的控制。

一、房地產(chǎn)成本管理過程內容

對于房地產(chǎn)成本管理要分為好幾個階段，每一個階段都會涉及到不同的單位和利益，因此成本控制必須要把握全局。其中各個過程包括項目決策階段的工程造價控制，項目規(guī)劃階段的工程造價控制，招標和合同制定階段的工程造價，施工階段的工程造價以及結算階段的工程造價等5個內容。

二、房地產(chǎn)各階段成本控制方法措施

因為房地產(chǎn)項目的工程量比較大，而且回收資金的周期比較長，稽核建設的每個環(huán)節(jié)都要加入巨大的投資，因此房地產(chǎn)的成本控制必須在施工的每個階段做一個合理的規(guī)劃，這樣才能夠有效的控制造價成本。

2.1項目決策階段的工程造價控制

項目化決策階段要對項目的總體類型做一個具體的把握，首先要確定合理的項目建設規(guī)模，這樣的規(guī)模要考慮到自身的資金運轉狀況和現(xiàn)有的工程技術水平。其次要確定適當?shù)慕ㄔO標準，標準的制定既不違反國家的相關規(guī)定，同時也能夠與當前經(jīng)濟發(fā)展所配套，要考慮到項目之后的重建擴張。再次要選擇科學合理的方法，科學合理計算方法，能夠使工程造價的估價，得到最為準確的評估，對于前期的經(jīng)費投入(基礎設施費，拆遷補償費，土地征用費，開發(fā)間接費，銷售管理費，安裝工程費等)要做合理的預算。最后做合理的財務評價，就是將前期所需要的所有費用編制成財務報表，對于項目能否盈利?以及項目的風險做一個評估，依據(jù)多方面的數(shù)據(jù)，做出最合理的決策。

2.2項目規(guī)劃階段的工程造價控制

一旦項目規(guī)模項目標準確定之后，房地產(chǎn)商就可以尋找一些權威的房建機關，和知名的設計單位對自己所定下的項目，進行合理的規(guī)劃，項目規(guī)劃過程當中的成本造價包括以下幾大方面：

2.2.1設計方案的合理性

合理的設計方案會使經(jīng)濟成本盡可能最低，所以設計方案一定要體現(xiàn)現(xiàn)階段的環(huán)保，節(jié)能，抗震等應用性比較長的設計方案。

2.2.2設計方案量化評估

對權威機關或者知名單位設計的設計方案要做一個量化的評估，綜合考慮時間，價格，實用性等方面，看看設計方案能否達到最大的經(jīng)濟效益和社會效益?通過對幾個設計方案的量化評估，確定最優(yōu)的項目方案。

2.3招標與合同階段的工程造價成本控制

在招標和合同階段，主要涉及到開發(fā)商，與業(yè)主之間的利益糾紛，為了能夠使房地產(chǎn)商和業(yè)主之間不能夠得到最大的經(jīng)濟效益，就必須在招標與合同階段對工程造價有一個合理的控制。具體來說，在這個階段也要做好以下幾大工作：

2.3.1確保招標的公平公正性

在招標工作開展之時，要確保招標的公平公正性，本著這樣的原則，房地產(chǎn)商要對項目的實地進行考察，避免一些房建企業(yè)走后門走關系虛張夸大，這樣對于項目成本造價控制有很好的幫助。

2.3.2收集招標單位信息

房地產(chǎn)商對于建設單位的信息也要有一些收集，這樣才能夠做到知己知彼，對于日后的投標工作，以及工程造價控制有一定的幫助。

2.3.3遵循合理低價者中標的原則

對于各個建設商所推行的介紹方案，盡量選擇合理低價的中標原則，那不僅能夠控制工程的質量，同時也能夠控制工程的造價成本。

2.3.4強化合同的法律效應

在合同制定階段，一定要遵循一定的法律程序，對于合同所擬定的各項條款，要謹慎的審查，對于一些復雜的合同條款，要請一些法律專家進行鑒定和評價，以確定合同對業(yè)主和房地產(chǎn)商都有一定的利益，然后再簽署相關的合同。

2.4施工階段的造價控制

項目在施工階段，由于工程量比較大，而且涉及到的企業(yè)和利益是非常多的，能夠在施工階段做合理的造價控制，就必須對施工的各個環(huán)節(jié)進行嚴格的把控和監(jiān)管，具體可以分以下幾個環(huán)節(jié)進行工作：

2.4.1工程費用面簽

在具體的施工環(huán)節(jié)，很多的費用是必要的工程費用，而這些工程費用一定要經(jīng)過業(yè)主或者是房地產(chǎn)商面簽，面簽的時候一定要對現(xiàn)場進行精確的把握，確定工程材料的質量，確定工程變更的每一個環(huán)節(jié)，不在做大量的數(shù)據(jù)收集，確保面簽是最合理的科學方案。

2.4.2保存原始資料

施工過程當中要時時與原始的資料進行比對，積極發(fā)揮監(jiān)理在工程施工過程當中的作用，還要對施工之后的材料進行收集和整理，以便對下個環(huán)節(jié)的工程造價進行合理的評估。

2.5結算階段的工程造價控制

對于項目工程來說，結算階段是至關重要的，而結算工作也要突出工作量大，時間短，工作質量要求高等特點，為了控制結算階段的工程造價，就必須要注意以下幾點：

2.5.1重復審核工程造價

很多的房地產(chǎn)商對于工程造價有專業(yè)的評估知識，所以大多委托一些中介公司進行審核，而這些中介公司，在審核過程當中，有可能與施工單位進行一些利益上的交易，這樣可能會使工程造價有一定的提高。為了能夠完善這樣的審核制度，必須在工程結束之后，由公司派出專業(yè)的審核人員進行2次重復審核，審核過程當中還要派專人監(jiān)督，將審核之后得到的數(shù)據(jù)，與之前的中介公司數(shù)據(jù)進行比對，如果發(fā)現(xiàn)審核數(shù)據(jù)有非常大的出入，還要對此工程造價進行重復審核，這樣多次的審核，確保工程造價的最低。

2.5.2遵循合同規(guī)定

等待結算完畢之后，地產(chǎn)商應該整理之前的項目規(guī)劃方案，給項目的質量進行很好的評估和現(xiàn)場的管理，遵循合同規(guī)定，與業(yè)主進行協(xié)商和交接。對于工程項目當中出現(xiàn)的一些違約狀況，要做合理的處罰，這樣也能夠降低工程造價成本。

結語：

項目工程的建設，從房地產(chǎn)開發(fā)商來說是為了達到預期的盈利目標，為此必須要在各個環(huán)節(jié)上做好嚴格的管理，培育良好的管理團隊，讓管理團隊在工程的開發(fā)和造價控制上起到應有的作用，這樣才能夠確保項目工程的以最大化。

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