文/于雪梅　煙臺市住房保障中心　山東煙臺　264000

?

關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房的積極意義

文/于雪梅煙臺市住房保障中心山東煙臺264000

【摘要】本文首先對共有產(chǎn)權(quán)住房的概念和特點(diǎn)進(jìn)行分析，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行對比，介紹共有產(chǎn)權(quán)住房的優(yōu)勢，然后從完善經(jīng)濟(jì)適用房制度、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、縮小貧富差距、減少政府財政負(fù)擔(dān)、促進(jìn)公共資金的撬動效應(yīng)三個方面，對共有產(chǎn)權(quán)住房的積極意義，進(jìn)行深入的研究。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)住房；經(jīng)濟(jì)適用房；保障性住房；意義

住房問題直接關(guān)系到居民的基本生活，還是國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的重要保障，因此，每個國家都很重視住房問題，各個國家根據(jù)自身的實(shí)際情況，推出了不同的住房政策，解決其面臨的住房問題，雖然不同國家的住房政策千差萬別，但是住房自由化率的提高是總體趨勢。我國從上世紀(jì)70年代開始進(jìn)行住房福利制度改革，直到2007年時，江蘇省淮安市開始試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，隨后在全國各地廣泛開展，共有產(chǎn)權(quán)住房的主要目的，是讓中低收入住房困難的家庭，可以通過和政府共同擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，以此來降低購房的成本，隨后市民可以逐漸的向政府贖回成本。

1、共有產(chǎn)權(quán)住房的概念和特點(diǎn)

共有產(chǎn)權(quán)住房，就是降低地方政府的土地出讓收益，低價配售給那些符合相應(yīng)條件的家庭，二者之間簽訂合同，確定產(chǎn)權(quán)的份額比例，以及房屋上市交易的條件和分配方式等，現(xiàn)行的共有產(chǎn)權(quán)住房，主要面對中低收入群體，這些人在進(jìn)行購房時，可以與政府按照一定的比例，同時擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，然后在逐漸的從政府手中贖回產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是建立在經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房相比，共有產(chǎn)權(quán)房的制度更加完善，用地性質(zhì)從劃撥改為出讓，完全按照商品住房進(jìn)行開發(fā)，銷售的價格也按照商品房計算，共有產(chǎn)權(quán)會增加土地成本，無法發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)適用房抑制市場房價的作用。共有產(chǎn)權(quán)房在購買時，個人和政府的出資比例可以根據(jù)所在地區(qū)的實(shí)際情況來定，如常見的三七、五五等比例，購房者確定自己所付比例后，依然可以向銀行申請商業(yè)貸款，與傳統(tǒng)的零首付模式相比，就是由前期的墊資人從房產(chǎn)商變成了政府。

共有產(chǎn)權(quán)住房在我國從2007年開始實(shí)行，現(xiàn)行的政府出資比例中，常見的有三成和七成兩種，目前我國很多城市都推行了共有產(chǎn)權(quán)住房，每個城市根據(jù)自身的實(shí)際情況，相應(yīng)制度和政策也不同，如上海模式中，規(guī)定政府所占產(chǎn)權(quán)比例在30%到40%之間，政府出資的方式有免收土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和各種稅費(fèi)減免等，房屋面積控制在40到70平方米之間，符合城市中低收入住房困難的家庭才可以申請。相比之下，北京模式中政府的產(chǎn)權(quán)比例為30%左右，房屋面積在90平米以下為主，最大不可超過140平米。而淮安模式的政府所占產(chǎn)權(quán)比例分別有30%和50%兩種，房屋面積在60平米左右，最大在90平米之內(nèi)。由此可以看出，各地政府出臺的共有產(chǎn)權(quán)住房政策中，主要變化的是政府所占產(chǎn)權(quán)比例和房屋面積。

2、共有產(chǎn)權(quán)住房的積極意義

2.1完善經(jīng)濟(jì)適用房制度

傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房制度中，存在先天性的缺陷，共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)，很好的解決了經(jīng)濟(jì)適用房中模糊的有限產(chǎn)權(quán)的概念，對于住房保障和市場機(jī)制的對接，有重要的意義，現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)住房，在房屋的開發(fā)和銷售上，都與普通的商品住房一致，沒有任何的區(qū)別，只是政府與購房者之間進(jìn)行協(xié)議，減免相應(yīng)的土地出讓金和稅費(fèi)等，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例，讓中低收入的群體，能夠買得起住房。從中可以看出，共有產(chǎn)權(quán)住房與商品住房之間，都可以在市場上進(jìn)行交易，產(chǎn)權(quán)的界定非常清楚，但是對于購買者有著嚴(yán)格的要求，必須符合城市中低收入群體的標(biāo)準(zhǔn)，以及一些地方性的要求，才能夠申請共有產(chǎn)權(quán)住房，這與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房制度相同，因此，可以將其看作是經(jīng)濟(jì)適用房的升級版。

2.2改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、縮小貧富差距

受到傳統(tǒng)思想的影響，我國人民更加重視住房問題，擁有一套住房除了解決居住問題之外，也是社會地位的體現(xiàn)，對于居無定所的人們，心理上很難得到社會歸屬感，還有居住環(huán)境的差異會導(dǎo)致居住隔離，甚至導(dǎo)致階級地位分化，因此，人們都希望能夠擁有提高自主產(chǎn)權(quán)的住房。在這種背景下，實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，不但能夠解決城市中低收入群體的居住問題，同時滿足了其心理上的需求，使其對物質(zhì)的占有和使用接近社會平均水平，尤其是近些年房價的飛速上漲，住房已經(jīng)成為很多家庭投資的內(nèi)容，在通貨膨脹預(yù)期較大時，購置房產(chǎn)無疑是很好的選擇，這容易導(dǎo)致傳統(tǒng)的保障性住房投資意義大于消費(fèi)意義，進(jìn)一步引發(fā)社會分配不公。近些年我國房價的過度上漲，使得早期買房者和未購房者之間的貧富差距越來越大，甚至已經(jīng)威脅到了社會的安定，與傳統(tǒng)的保障性住房制度相比，共有產(chǎn)權(quán)住房從源頭上來解決問題，將商品房按照市場渠道進(jìn)行分配，住房本身沒有任何的差異，不會由于住房環(huán)境不同導(dǎo)致的階級分化，同時中低收入群體可以購買住房，一段時間后就能夠得到完全的產(chǎn)權(quán)，也是一種投資的方式，避免了由于房價上漲導(dǎo)致的購房者和無房者間的貧富差距。

2.3減少政府財政負(fù)擔(dān)、促進(jìn)公共資金的撬動效應(yīng)

在共有產(chǎn)權(quán)住房制度中，政府出資占有一定的住房產(chǎn)權(quán)，這部分資金具有了收益性和流動性，而且是以類似于租金的方式回收，購房者從政府手中贖回住房產(chǎn)權(quán)的過程中，需要支付相應(yīng)比例產(chǎn)權(quán)的價格等，購買政府或社會物化的投資部分，這部分價格包括了產(chǎn)權(quán)的溢價和投資額。購房者擁有完全的住房產(chǎn)權(quán)后，房屋就失去了共有產(chǎn)權(quán)住房的屬性，脫離了相應(yīng)的保障體系，與普通的商品住房一樣，政府可以將回收的資金，重新投入到共有產(chǎn)權(quán)住房體系中，這樣循環(huán)的利用資金，避免了傳統(tǒng)保障住房的建設(shè)資金，從而減少政府財政負(fù)擔(dān)。

結(jié)語：

住房問題關(guān)系到基礎(chǔ)的民生和社會的穩(wěn)定，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過黃金十年的發(fā)展，房價上漲的速度過快，導(dǎo)致城市中低收入群體買不起住房，為了解決住房問題，我國出臺了很多保障性住房政策，但是取得效果很差。共有產(chǎn)權(quán)住房制度的實(shí)行，從源頭上解決中低收入群體的住房問題，商品住房的屬性不變，所有住房的居住環(huán)境沒有差異，能夠滿足人們的居住需求和心理需求，應(yīng)該在我國推廣應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳淑云.共有產(chǎn)權(quán)住房:我國住房保障制度的創(chuàng)新[J].華中師范大學(xué)學(xué)報:人文社會科學(xué)版,2012,51(1):48-58.

[2]江丹.完善保障性住房共有產(chǎn)權(quán)制度的幾點(diǎn)思考[J].上海房地,2012，(1):36-37.

[3]張娟鋒,虞曉芬.以共有產(chǎn)權(quán)住房推動我國住房保障體系的發(fā)展[J].中國房地產(chǎn), 2015，(2):63-65.

[4]劉維新.共有產(chǎn)權(quán)是保障房制度的有力支撐[J]. 中國房地產(chǎn)業(yè)，2014，（7）.