文/劉浩江、樊榮 上海建筑設(shè)計研究院有限公司 上海 200041

地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)及設(shè)計淺析

文/劉浩江、樊榮 上海建筑設(shè)計研究院有限公司 上海 200041

本文首先探討了地鐵上蓋物業(yè)的幾種常見開發(fā)模式，并研究了地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計面臨的困難，最后總結(jié)了地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計方法和原則，為地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)設(shè)計提供資料參考。

地鐵；上蓋物業(yè)；設(shè)計；分析

年來，我國城市地鐵大量興建，地鐵作為城市公共交通的重要組成部分，以其快速、便捷和提高地下空間利用率的優(yōu)點，受到人們的歡迎。在地鐵交通對城市發(fā)展影響越來越大的今天，如何利用地鐵建設(shè)推動城市的發(fā)展，已經(jīng)成為各地政府和科研單位重點研究的課題。地鐵作為城市重要的交通樞紐，不僅負(fù)擔(dān)著緩解地面交通擁堵的作用，還與城市的規(guī)劃建設(shè)息息相關(guān)。好的地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)方案，不僅能夠發(fā)揮地鐵作為交通樞紐帶來的商業(yè)效用，還能夠帶動城市發(fā)展，為實現(xiàn)地鐵減少政府補貼實現(xiàn)規(guī)模化收益打下基礎(chǔ)。但地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計，需要相關(guān)政府部門、地鐵公司和設(shè)計單位結(jié)合城市的發(fā)展規(guī)劃統(tǒng)一研究，才能發(fā)揮帶動城市發(fā)展，發(fā)揮城市公共客運交通骨干作用，如何做好城市地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計，顯然已經(jīng)成為城市地鐵建設(shè)中亟需解決的問題。

一、地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式分析

隨著城市化進程的不斷推進，地鐵作為城市重要的公共交通方式，已經(jīng)從單一的交通功能向多功能發(fā)展。大量事實證明，地鐵建設(shè)不僅有助于城市的發(fā)展，還能夠激發(fā)地鐵沿線周邊地塊的商業(yè)開發(fā)價值。正因如此，現(xiàn)代地鐵的車站、區(qū)間、車輛段及周邊開發(fā)都已經(jīng)成為地鐵開發(fā)的重點，而地鐵沿線地面物業(yè)資源的開發(fā)，主要有以下幾種模式。

1.地下空間綜合開發(fā)

地下空間綜合開發(fā)，主要針對已建成的，但仍然具有一定開發(fā)價值的主城區(qū)內(nèi)地鐵沿線區(qū)域。這些地區(qū)由于地面建設(shè)已經(jīng)規(guī)?；拖到y(tǒng)化，根據(jù)地鐵的建設(shè)進行重新開發(fā)無異于造成資源的浪費。為了激發(fā)地鐵沿線地塊的商業(yè)開發(fā)潛力，針對這類地塊可以采用地下空間綜合開發(fā)的方式實現(xiàn)對上蓋物業(yè)的商業(yè)開發(fā)。這種模式充分利用了地鐵的地下空閑空間，將這些空間與地面開發(fā)現(xiàn)狀相結(jié)合，實現(xiàn)以地下開發(fā)促進地上地下商業(yè)發(fā)展的目的。根據(jù)地鐵沿線周邊的現(xiàn)狀，這類開發(fā)模式可以根據(jù)地面開發(fā)現(xiàn)狀，通過開辟為地下商業(yè)或服務(wù)空間來增加收入。這類地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)模式需要充分結(jié)合地面商業(yè)特點和地下空間特點，選擇合適的開發(fā)業(yè)態(tài)，將地下空間作為地面商業(yè)空間的補充與輔助，在發(fā)揮地鐵地下空間商業(yè)價值的同時，輔助地面商業(yè)空間的發(fā)展。

2.站點上蓋物業(yè)開發(fā)模式

地鐵建設(shè)是與城市的發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)的，因此地鐵一般會延伸到一些地面未完全開發(fā)的區(qū)域。針對這類地鐵的建設(shè)，地鐵運營部門想要完全承包地面和地下空間的開發(fā)，需要巨大的資金投入。為了實現(xiàn)地面地上的綜合開發(fā)，地鐵運營單位可以通過對地鐵上蓋物業(yè)的規(guī)劃，吸引社會資金來參與地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)建設(shè)。這種開發(fā)模式以地鐵為核心，以地鐵站點為節(jié)點，通過激發(fā)地鐵的人流聚集作用，發(fā)揮上蓋物業(yè)的商業(yè)開發(fā)潛力，在為人們提供公共交通服務(wù)的同時，通過上蓋物業(yè)的商業(yè)開發(fā)，來獲取商業(yè)利潤。實現(xiàn)站點上蓋物業(yè)的聯(lián)合開發(fā)，不僅有助于提高地鐵沿線資源的利用率，還有助于增加客流、提高地鐵運營收入并促進城市發(fā)展。

3.以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式

以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式適用于地鐵沿線的待開發(fā)區(qū)域，通過激發(fā)地鐵的交通導(dǎo)向功能，在地鐵人行的5～10min輻射范圍內(nèi)，進行商業(yè)、居住、服務(wù)和生產(chǎn)的開發(fā)，能夠有助于以軌道交通為中心形成地鐵上蓋空間的城市的帶狀發(fā)展，促進城市實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。這種開發(fā)模式能夠充分發(fā)揮地鐵上蓋空間的商業(yè)價值，激發(fā)地鐵沿線周邊地塊的商業(yè)活力，為城市的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

二、地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計的常見問題

地鐵作為重點民生工程，其在設(shè)計和建造時需要城市的多個管理部門參與其中。然而由于受政府開發(fā)政策、經(jīng)濟及管理機制的影響，地鐵在設(shè)計和開發(fā)時常由于各部門協(xié)調(diào)不利導(dǎo)致協(xié)調(diào)性較差。這導(dǎo)致地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計常常處于彼此分離狀態(tài)，不僅在地鐵通道和出入口設(shè)計上不夠人性化，而且還無法協(xié)調(diào)地鐵與周圍城市空間的關(guān)系，制約了地鐵沿線地塊的商業(yè)開發(fā)效果。地鐵作為一種公益性為主的政府行為，其沿線地塊開發(fā)大多是開發(fā)比較成熟的區(qū)域，沿線地塊土地大多已經(jīng)完成了規(guī)劃和開發(fā)，這無疑導(dǎo)致地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)面臨著困境和極大的阻力。地鐵物業(yè)上蓋物業(yè)的開發(fā)，必然涉及到土地的征用和回收，如果政府無法給與足夠的支持，無疑會導(dǎo)致上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計無法滿足要求。

另外，我國在城市化進程中，地鐵的建設(shè)滯后于城市的發(fā)展。為了降低地鐵建設(shè)對城市日常經(jīng)營的影響，政府一般都要求提高地鐵建設(shè)速度。地鐵建設(shè)速度要求的提高，無疑會影響地鐵上蓋物業(yè)的規(guī)劃質(zhì)量，使一些地鐵建設(shè)無法發(fā)揮對城市的推動作用，導(dǎo)致地塊前期利用開發(fā)不足，后期改造困難，造成資源和資金的浪費。

三、地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計

1.地鐵上蓋物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計

地鐵作為一項重點民生共生，其建筑和設(shè)計必須在符合人們出行需求的同時，能夠滿足城市發(fā)展規(guī)劃的需要。這就要求在城市地鐵設(shè)計時，不僅做好地鐵作為公共交通系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計，還要做好地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)設(shè)計。為了實現(xiàn)這一目的，在地鐵設(shè)計中需要實現(xiàn)城市空間與地鐵的協(xié)調(diào)發(fā)展，并實踐將環(huán)境綠化與建筑景觀融合，與周邊環(huán)境有機結(jié)合的目的。只有實現(xiàn)了環(huán)境、空間、資源的協(xié)調(diào)發(fā)展，才有助于以地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)激活沿線地塊的發(fā)展?jié)摿Γ缘罔F及上蓋物業(yè)規(guī)劃設(shè)計帶動城市的綜合發(fā)展。因而，地鐵上蓋物業(yè)規(guī)劃設(shè)計需要滿足以下原則。首先，地鐵站點100m核心范圍內(nèi)應(yīng)該盡量布置商業(yè)設(shè)施和高密度商業(yè)綜合樓。其次，地鐵站點100～300m范圍內(nèi)適當(dāng)提高住宅用地和辦公用地的比例。第三，地鐵站點周邊300～500m重點開發(fā)商業(yè)住宅，并建設(shè)完善的交通、商業(yè)、辦公、娛樂等配套設(shè)施，打造具有多種功能的城市綜合體。

2.地鐵上蓋物業(yè)的建筑設(shè)計

地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計作為地鐵建設(shè)的一部分，與地鐵建設(shè)密不可分。地鐵施工設(shè)計之初，必須做好地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計，才能確保地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計符合城市發(fā)展要求。由于地鐵上蓋物業(yè)的特殊性，上蓋物業(yè)的設(shè)計、規(guī)劃與其他地塊的物業(yè)開發(fā)模式有很大區(qū)別，這無疑對地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計提出了較高的要求。為了確保上蓋物業(yè)設(shè)計在符合城市發(fā)展規(guī)劃的前提下，能夠與地鐵交通相協(xié)調(diào)。在上蓋物業(yè)設(shè)計中，需要把握好以下幾點設(shè)計原則。第一，地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計要充分考慮到環(huán)境與空間的關(guān)系，通過上蓋物業(yè)的外形優(yōu)化來彰顯地鐵上蓋物業(yè)建筑的魅力，突出地鐵上蓋物業(yè)的環(huán)境優(yōu)勢。第二，地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計需要選擇合理的結(jié)構(gòu)形式，實現(xiàn)地鐵上蓋物業(yè)與地下空間的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，發(fā)揮地鐵地面和地下空間的資源價值。第三，地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)設(shè)計要注重居住區(qū)的私密性和上午去的開放性，做好不同功能分區(qū)的銜接和過度。第四，地鐵上蓋物業(yè)建筑造型需要考慮到建筑的獨特性、豐富性和完整性，體現(xiàn)地鐵上蓋物業(yè)建筑的統(tǒng)一性和一致性，彰顯地鐵上蓋物業(yè)形象。第五，地鐵上蓋物業(yè)設(shè)計要符合低碳理念，實現(xiàn)節(jié)能和環(huán)保。

綜上所述，地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)需要與地鐵規(guī)劃設(shè)計同時進行，地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)作為影響到城市未來發(fā)展的關(guān)鍵，還要與城市的發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào)。為了做好地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計，就要做好地鐵上蓋物業(yè)的建筑規(guī)劃和建筑設(shè)計，保證地鐵上蓋物業(yè)在激發(fā)地鐵沿線地塊商業(yè)開發(fā)潛力的同時，為實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

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[2］黃碧欽，王寅暢，郭曉.淺談地鐵上蓋物業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)計的要點和難點[J］.建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2015.