文/徐帥﹑鄭家慶 臨沂大學(xué)建筑學(xué)院 山東臨沂 276006

房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)中的微信營(yíng)銷(xiāo)探索

文/徐帥﹑鄭家慶 臨沂大學(xué)建筑學(xué)院 山東臨沂 276006

基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的微信傳播特征，微信營(yíng)銷(xiāo)日益引起房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主體的高度關(guān)注。從微信的自主性點(diǎn)對(duì)點(diǎn)精準(zhǔn)互動(dòng)傳播特點(diǎn)與二手房市場(chǎng)高度分散特點(diǎn)之間的契合角度，結(jié)合諸微信社交插件的功能優(yōu)勢(shì)，研究微信營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的應(yīng)用。

微信營(yíng)銷(xiāo)；社交插件；二手房市場(chǎng)

一、微信營(yíng)銷(xiāo)與二手房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的契合

微信營(yíng)銷(xiāo)是否適用于房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)，決定于二者之間的契合程度。

（一）微信特點(diǎn)與微信營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)

1.特殊的用戶定位。微信在設(shè)計(jì)應(yīng)用定位時(shí)確定為“偏向于面向白領(lǐng)”用戶，這類(lèi)用戶使用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)表現(xiàn)出突出的“時(shí)間碎片化”特點(diǎn)。這種“成人化”定位奠定了微信營(yíng)銷(xiāo)良好的基礎(chǔ)：方便成年人使用是微信這種移動(dòng)通訊方式的設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)，而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主要是成年人之間的活動(dòng)。

2.交流主體的參與自主性。微信兼具Email和短信的信息功能，但設(shè)計(jì)了自愿﹑自主參與條件，即“邀請(qǐng)被邀請(qǐng)者加入時(shí)必須經(jīng)過(guò)被邀請(qǐng)者表示同意”﹑“被邀請(qǐng)者主動(dòng)掃描微信公眾號(hào)”后才能進(jìn)行信息交流，從根本上否決了Email 和短信接收者的被動(dòng)性質(zhì)，根除了信息接收者對(duì)“與自己無(wú)關(guān)商業(yè)信息極度厭煩”的心理，避免了客戶的抵觸情緒[1]。這種相關(guān)性提高了溝通效率與有效傳播率，為建立以客戶關(guān)系為核心的社交平臺(tái)﹑構(gòu)筑客戶關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)贏得了先天優(yōu)勢(shì)。

3.兼具寬關(guān)聯(lián)度與高信任度的精準(zhǔn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)互動(dòng)傳播。微信公眾賬號(hào)是個(gè)開(kāi)放平臺(tái)，方便資源共享；微信又能成功鏈接到手機(jī)通訊錄﹑QQ通訊錄﹑QQ郵箱﹑QQ微博等[2]，實(shí)現(xiàn)一對(duì)一﹑一對(duì)多溝通。由于手機(jī)號(hào)碼的實(shí)名制，微信通訊是真實(shí)的通信關(guān)系鏈，加之微信信息“好友”之間傳播﹑“朋友圈”內(nèi)分享的特點(diǎn)，就擁有了相較于其它媒介廣告信息的高信任度。而微信精準(zhǔn)的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)互動(dòng)傳播方式，使得微信營(yíng)銷(xiāo)更加容易對(duì)細(xì)分市場(chǎng)后的目標(biāo)市場(chǎng)實(shí)施深度營(yíng)銷(xiāo)，提高客戶滿意度，培育忠誠(chéng)客戶，提升營(yíng)銷(xiāo)效果。

4.獨(dú)特的社交插件功能優(yōu)勢(shì)。掃一掃﹑搖一搖﹑朋友圈﹑公眾平臺(tái)等社交服務(wù)插件，其新穎性﹑娛樂(lè)性﹑參與性造就了較強(qiáng)的吸引力，且使用方便，自動(dòng)形成了基于“分享”而衍生的“鏈?zhǔn)椒磻?yīng)”傳播。這種傳播擴(kuò)散迅猛，如“美麗說(shuō)”事件不足24小時(shí)擴(kuò)散2億微信用戶[2]，很適應(yīng)事件營(yíng)銷(xiāo)，能在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)“廣而告之” 的良好傳播效果。

5.便捷的即時(shí)信息交流。微信涵蓋了短信﹑電子郵件的優(yōu)勢(shì)，又增加了語(yǔ)音﹑即拍即發(fā)等更便捷的功能，即時(shí)性得到了強(qiáng)化，同時(shí)也滿足了參與者體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的需求，而且在一對(duì)一交流中也相當(dāng)程度地照顧了隱秘性，更易受客戶接受。

6.經(jīng)濟(jì)性。微信是一款免費(fèi)使用軟件，只要存在移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)就能免費(fèi)使用微信而不會(huì)直接產(chǎn)生任何費(fèi)用，因而微信營(yíng)銷(xiāo)是目前最具低成本的營(yíng)銷(xiāo)[3]，營(yíng)銷(xiāo)者省卻了“媒體租金”，而且可以實(shí)現(xiàn)“在存在移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)的地方隨時(shí)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)”，節(jié)約了大量寶貴的時(shí)間，提升了營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)濟(jì)性。

通過(guò)對(duì)調(diào)查樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和計(jì)算后得出，我國(guó)畜牧業(yè)機(jī)械化水平在規(guī)?；曫B(yǎng)和散養(yǎng)條件下分別達(dá)到59.41%和42.22%。其中，10頭以上奶牛、100頭以上肉牛、500頭以上生豬、2 000只以上蛋禽、10 000只以上肉禽規(guī)?；曫B(yǎng)機(jī)械化水平分別為60.45%，46.54%，62.07%，44.84%，78.62%。4頭以下奶牛、50頭以下肉牛、50頭以下生豬、2 000只以下蛋禽和10 000只以下肉禽散養(yǎng)機(jī)械化水平分別為57.22%，28.10%，37.71%，29.90%，47.05%，詳見(jiàn)表3。

此外，微信支付功能為微信營(yíng)銷(xiāo)提供了獨(dú)特的便利。

（二）微信營(yíng)銷(xiāo)與二手房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的契合

二手房市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)品再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行再交易的市場(chǎng)，相較于一手房市場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的相對(duì)集中，其房源個(gè)體屬性突出且分布呈點(diǎn)狀高度分散，客戶消費(fèi)心理深度理性﹑客戶服務(wù)需求個(gè)性化強(qiáng)烈，房企經(jīng)營(yíng)體規(guī)模小型或連鎖加盟特征突出﹑“中介代理”角色鮮明。這些特點(diǎn)，與上述微信特點(diǎn)存在著良好的相關(guān)性：點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通方式對(duì)應(yīng)個(gè)性化服務(wù)要求與二手房市場(chǎng)調(diào)研及房源信息歸集；高信任度的精準(zhǔn)互動(dòng)為理性消費(fèi)提供了基礎(chǔ)；微信插件為“深入”溝通﹑“即時(shí)”交流準(zhǔn)備了助手；寬關(guān)聯(lián)﹑經(jīng)濟(jì)性更是符合二手房房企經(jīng)營(yíng)體與市場(chǎng)角色的資本運(yùn)作現(xiàn)實(shí)?？梢钥闯觯⑿艩I(yíng)銷(xiāo)的眾多優(yōu)勢(shì)，能夠在二手房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中得到具體應(yīng)用，二者之間存在者高度契合。

二、微信營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)二手房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的應(yīng)用

（一）營(yíng)銷(xiāo)宣傳

二手房房企利用微信寬關(guān)聯(lián)度優(yōu)勢(shì)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)宣傳，如推廣房企微信公眾號(hào)，存在兩條途徑：一是采取借助其它媒體發(fā)布“二維碼”圖案或直接向潛在客戶投放載有“二維碼”圖案廣告的方式推廣房企微信公眾號(hào)，策劃“有償”或“公益”營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，如報(bào)刊﹑電視﹑自制廣告黃頁(yè)等，充分發(fā)揮微信“掃一掃”﹑“搖一搖”等插件功能，利用有趣味的“紅包”引力，進(jìn)行房企品牌傳播與業(yè)務(wù)推廣；二是通過(guò)既有微信粉絲，發(fā)揮“好友分享”功能，將房企策劃的話題性事件﹑“有償”或“公益”營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，轉(zhuǎn)發(fā)“朋友圈”或“發(fā)給好友”，實(shí)現(xiàn)房企品牌傳播與業(yè)務(wù)推廣。達(dá)到客戶“買(mǎi)賣(mài)二手房就找某房企”目標(biāo)。

（二）房源信息收集

二手房市場(chǎng)房源高度分散，欲出售二手房的業(yè)主利用自主獲取的房企微信公眾平臺(tái)可以將房屋信息發(fā)布出來(lái)，房企通過(guò)微信公眾平臺(tái)歸集管理，為業(yè)主提供線上線下優(yōu)質(zhì)客服。房屋出售者（業(yè)主）充分利用微信功能，將欲出售房屋的圖片﹑視頻﹑語(yǔ)音﹑文字等詳細(xì)情資上傳；房企將收到的資料，以及通過(guò)“共享位置”功能測(cè)定待售房方位﹑距離，制作相關(guān)圖件添加﹑整合整理成待售房信息，進(jìn)行發(fā)布。其優(yōu)勢(shì)是：信息真實(shí)可靠﹑省卻交通環(huán)節(jié)﹑節(jié)約時(shí)間﹑大幅降低二手房房企的成本，也便利售房者進(jìn)行房源信息登記。

（三）市場(chǎng)細(xì)分

二手房市場(chǎng)相較于一手房市場(chǎng)，購(gòu)房者的消費(fèi)需求心理更加特殊單一，消費(fèi)行為指向更加明確，比如購(gòu)房者主要偏好是“學(xué)區(qū)房”﹑或“醫(yī)保房”等，而二手房房源的稀缺程度遠(yuǎn)高于一手房市場(chǎng)，這必然導(dǎo)致“一房多求”的局面。因此，房企必須在對(duì)消費(fèi)需求進(jìn)行分類(lèi)基礎(chǔ)上，通過(guò)與潛在購(gòu)房者進(jìn)行深入﹑理性﹑信任的“一對(duì)一”精準(zhǔn)而“保密”的溝通，對(duì)“相同”或“相近”的潛在購(gòu)房者進(jìn)行消費(fèi)動(dòng)機(jī)判斷﹑排隊(duì)，以利于有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)。如此，微信營(yíng)銷(xiāo)非常便利地提升了市場(chǎng)細(xì)分程度，非常方便“一房一樣﹑千房千樣”的二手房產(chǎn)品的精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)。

（四）個(gè)性化服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)

現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理念強(qiáng)調(diào)通過(guò)房企服務(wù)為客戶提供更多的“附加值”，通過(guò)全程服務(wù)﹑全員服務(wù)﹑特色服務(wù)﹑承諾服務(wù)﹑售后服務(wù)，做到讓每個(gè)客戶滿意，其核心是為客戶創(chuàng)造更多﹑更大價(jià)值。然而，二手房消費(fèi)者非常理性，不會(huì)被“誘導(dǎo)”消費(fèi)，而二手房房企又是經(jīng)紀(jì)﹑代理市場(chǎng)地位，這意味著房企需要向二手房交易雙方均提供最大化的價(jià)值，而買(mǎi)賣(mài)雙方又存在著天然的利益沖突，因而，找到平衡點(diǎn)則成為工作的關(guān)鍵。這必然要求房企：一﹑必須取得房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的完全信任；二﹑通過(guò)房企的專業(yè)服務(wù)挖掘房屋的潛在價(jià)值，進(jìn)行服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)。如前所述，微信高信任度的精準(zhǔn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)互動(dòng)傳播，使其成為個(gè)性化營(yíng)銷(xiāo)的強(qiáng)力助手，最易實(shí)現(xiàn)個(gè)性化服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)理念。比如，一套行情報(bào)價(jià)100萬(wàn)元的房屋，房企可以承諾出售方110萬(wàn)元賣(mài)出；對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方，則通過(guò)對(duì)房屋的再裝修提供策劃方案（配以效果圖﹑動(dòng)畫(huà)﹑視頻）﹑提高房屋使用價(jià)值等方面的深入討論，輔以微信插件功能提供體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)效果，并按照客戶想法不斷加以改進(jìn)，實(shí)施共鳴營(yíng)銷(xiāo)，既消除了其“買(mǎi)貴了”的顧慮，又讓其確信“買(mǎi)值了”，從而實(shí)現(xiàn)三方共贏。

（五）客戶關(guān)系管理

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)客戶關(guān)系管理的終極目標(biāo)是通過(guò)實(shí)施顧客關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，采用增加財(cái)務(wù)利益﹑社交利益﹑結(jié)構(gòu)性聯(lián)系利益營(yíng)銷(xiāo)方法[4]，培養(yǎng)客戶忠誠(chéng)度，將客戶發(fā)展成合伙人，這之中的關(guān)鍵是做大各種交叉利益。微信支付功能除方便一般房地產(chǎn)客戶支付“定金”等的渠道外，也滿足了派發(fā)忠誠(chéng)客戶的財(cái)務(wù)利益的要求。房企利用微信的便捷﹑即時(shí)交流優(yōu)勢(shì)，通過(guò)公眾平臺(tái)﹑朋友圈提供“一對(duì)多”服務(wù)，充分滿足二手房市場(chǎng)客戶的社交利益。建立客戶關(guān)系微信數(shù)據(jù)庫(kù)，按照粉絲活躍度篩選價(jià)值客戶，按照貢獻(xiàn)指數(shù)確定大客戶，導(dǎo)入客戶激勵(lì)，通過(guò)組織粉絲集體出游﹑參與公益事件﹑健身養(yǎng)生專場(chǎng)﹑助理營(yíng)銷(xiāo)紅利﹑以及“一對(duì)一”關(guān)懷活動(dòng)，增加結(jié)構(gòu)性聯(lián)系利益。開(kāi)通微信客戶建言專用號(hào)，增加客戶參與房企管理體驗(yàn)，將應(yīng)用微信營(yíng)銷(xiāo)節(jié)省下的資金轉(zhuǎn)化為對(duì)客戶派發(fā)“紅包”，達(dá)成客我互利合作，培養(yǎng)忠誠(chéng)客戶。以某學(xué)區(qū)房流轉(zhuǎn)為例，某購(gòu)房者為子女求學(xué)通過(guò)一房企購(gòu)買(mǎi)了一學(xué)區(qū)房，由于房企通過(guò)微信成功推行良好的客戶關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)，當(dāng)子女求學(xué)期結(jié)束，該業(yè)主主動(dòng)將該學(xué)區(qū)房委托這家房企出售，并通過(guò)這家房企實(shí)現(xiàn)再次購(gòu)房。

（六）員工管理

微信的便捷﹑精準(zhǔn)﹑低成本運(yùn)營(yíng)為二手房企進(jìn)行員工管理提供了優(yōu)勢(shì)。建立不同的微信群，可以實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)內(nèi)的日常管理，省卻了不必要的集合會(huì)議，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)化辦公（通知﹑報(bào)表等）﹑支付酬勞﹑“紅包”激勵(lì)﹑收集建議等；通過(guò)微信公眾平臺(tái)發(fā)布招聘公告等人力資源信息；設(shè)立專門(mén)的微信號(hào)受理客戶投訴；通過(guò)員工微信活躍度評(píng)判員工工作狀態(tài)；利用微信良好兼容性，通過(guò)話題性事件與相關(guān)游戲等，建設(shè)企業(yè)文化﹑凝心聚力。

三、結(jié)論與展望

綜上所述，微信營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì)與二手房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)之間能夠形成理想的契合，充分利用微信公眾號(hào)﹑社交插件（掃一掃﹑搖一搖﹑朋友圈﹑紅包﹑LBS定位等），可以靈活﹑方便﹑精準(zhǔn)﹑深入﹑經(jīng)濟(jì)地將微信營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)用于二手房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中諸多方面和整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程。同時(shí)，在應(yīng)用微信營(yíng)銷(xiāo)從事二手房營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，必須注意克服微信營(yíng)銷(xiāo)中存在的安全問(wèn)題[5]，即信息安全﹑交易安全﹑支付安全等問(wèn)題。信息安全主要表現(xiàn)為對(duì)信息的安全監(jiān)管難，微信本身沒(méi)有設(shè)計(jì)信息安全管理技術(shù)手段，又缺乏針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)信息安全的專業(yè)軟件，易于發(fā)生涉及商業(yè)秘密﹑個(gè)人隱私等方面的法律事件。交易安全主要表現(xiàn)為房屋正式成交前二手房出售方 “一房多交”﹑或一旦買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)房企建立了聯(lián)系后將房企“拋掉”的現(xiàn)象，造成房企損失。支付安全與手機(jī)病毒傳播相關(guān)，二維碼掃描已成為手機(jī)病毒傳播新渠道。在加強(qiáng)安全管理的前提下，進(jìn)一步增加﹑強(qiáng)化微信的功能，如增加搜索功能，強(qiáng)化現(xiàn)有插件用途，完善微信營(yíng)銷(xiāo)CRM，切實(shí)做好客戶參與體驗(yàn)服務(wù)，微信營(yíng)銷(xiāo)必將成為二手房房企提高市場(chǎng)占有率﹑提升企業(yè)價(jià)值與盈利能力﹑塑造品牌的得力助手，成為二手房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)主力。

[1]林欣欣.基于客戶全生命周期的企業(yè)微信營(yíng)銷(xiāo)[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版），2015,2:64-65.

[2]鄭曉華.微信營(yíng)銷(xiāo)：傳統(tǒng)媒體受眾聚合新路徑[J].出版發(fā)行研究，2014,1:59-61.

[3]吉壓力，韓露.移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下的微信營(yíng)銷(xiāo)探析[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2015,10:59-60.

[4]潘蜀健，陳琳.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2012,295.

[5]孫惠娟.移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)背景下微信前景探析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2015,26:39-40.

徐帥（1990——），男，山東寧陽(yáng)人，臨沂大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)學(xué)生；

鄭家慶（1965——），男，山東莒南人，教授，從事房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理研究。

本文是大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練項(xiàng)目“基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略研究”（編號(hào)：201410452054）階段性成果。

Discussion on WeChat Marketing in Residential Stock Market

Xu Shuai , Zheng Jiaqing Department of Architecture, Linyi University, Linyi, ShanDong 276005 ,China

As a popular social software，WeChat has a giant user group .WeChat marketing is on the focus in real estate market. WeChat software has the character of independent and point-topoint precise interactive communication, which agree with the high dispersion of residential stock exchange. According to the functional advantages of WeChat plugins, application of WeChat marketing in the residential stock is researched.

WeChat marketing, software plugins, residential stock market