文/申曉藝 華中科技大學(xué) 建筑與城市規(guī)劃學(xué)院 湖北 武漢 430074

房地產(chǎn)項(xiàng)目選址的研究

文/申曉藝 華中科技大學(xué) 建筑與城市規(guī)劃學(xué)院 湖北 武漢 430074

對房產(chǎn)開發(fā)來講，項(xiàng)目的選址往往是房地產(chǎn)投資的第一步，也是最重要的一步。項(xiàng)目選址的好與壞大多時候甚至能決定整個項(xiàng)目的成與敗。房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址的影響因素有很多，評估方法也各有側(cè)重。本文就不同類型的房產(chǎn)項(xiàng)目，從不用的方面探討其項(xiàng)目選址的影響因素，并加以例子佐證。

房地產(chǎn)；選址；政策；交通

一.房地產(chǎn)項(xiàng)目選址影響因素

1.1 區(qū)位因素

所謂區(qū)位因素，指的是促使區(qū)位地理特性，功能形成的原因或是條件。一般情況可以分為自然因素，社會經(jīng)濟(jì)因素和技術(shù)因素。

對于房產(chǎn)開發(fā)來講，進(jìn)行選址時一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，充分考慮選址是否符合當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，從大的方面來講是否符合甚至有助于對城市的現(xiàn)狀規(guī)劃結(jié)構(gòu)和未來發(fā)展計(jì)劃，從小的方面來講又要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。其次，要優(yōu)先考慮與待建項(xiàng)目相關(guān)的區(qū)位因素。比如，對于商業(yè)開發(fā)來講，社會經(jīng)濟(jì)因素對其會有更大的影響。當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平與市場決定了消費(fèi)水平，土地價格又會影響到總體投資，已有的文化建設(shè)項(xiàng)目可以和商業(yè)形成組團(tuán)效應(yīng)等等。除此之外，隨著城市更新的進(jìn)程，文化歷史因素也會對商業(yè)選址產(chǎn)生影響。例如武漢漢正街的重新商業(yè)開發(fā)，正是傳統(tǒng)漢正街文化的沿襲與發(fā)展。上海新天地，成都寬窄巷子，武漢江漢路也都是對歷史的重新挖掘，用商業(yè)換發(fā)其活力。而對于工業(yè)房產(chǎn)開發(fā)選址來講，技術(shù)因素卻顯得尤為重要。例如武漢的光谷技術(shù)開發(fā)區(qū)，依托華科等高校的新技術(shù)進(jìn)行功能定位，項(xiàng)目選址進(jìn)行發(fā)展，正是考慮到了當(dāng)?shù)丶夹g(shù)因素科技技術(shù)水平。

1.2 交通狀況

無論是對于商業(yè)建筑選址還是居住建筑選址，或者是工業(yè)建筑選址，交通都有著極大地影響，但又各有側(cè)重。對于商業(yè)建筑來說，筆者認(rèn)為，地鐵往往比公交更為重要。因?yàn)橐劳械罔F站點(diǎn)，往往可以形成商圈，這對于商業(yè)選址是意義非凡的。武漢的街道口商圈，楚河漢界等甚至與地鐵站結(jié)合建設(shè)，這也是近幾年的一種發(fā)展趨勢。而對于居住建筑來說，地鐵雖重要，但也會相應(yīng)的增加購房成本，適合開發(fā)更為高端的房產(chǎn)，對于絕大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)來講，更多地選擇公交站附近亦或是與地鐵站存在一定的步行距離，是更為常見的模式。

1.3 基礎(chǔ)設(shè)施

基礎(chǔ)設(shè)施指道路，給排水管道，燃?xì)夤芫€，集中供熱管線，供電設(shè)施等等?；A(chǔ)設(shè)施的完善是對地塊正常使用的保障，如果選地內(nèi)的建筑建設(shè)完畢了但基礎(chǔ)設(shè)施尚未完成，地塊就不能在預(yù)計(jì)時間內(nèi)收回成本，會對投資造成巨大的損失。其次，當(dāng)下未完成的基礎(chǔ)設(shè)施在后期也會存在較多隱患。對于商業(yè)項(xiàng)目來說，不能給予商鋪信心，因而會產(chǎn)生招商困難。對于居住建筑來說，不能滿足入住者的基本生活需求，不能使他們有對未來良好的愿景。

1.4 土地政策

國家政府所制定的土地政策對房市有很大的影響作用，尤其是近些年，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展情況下，出現(xiàn)了房價快速上漲，空置率不良甚至房產(chǎn)金融化等不良現(xiàn)象。為了調(diào)控房價，政府會依據(jù)現(xiàn)狀不停地出臺新政策，來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場。關(guān)注政府政策，尤其是對土地規(guī)劃定位的政策也是尤為重要的，這更考驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)與眼光。十幾年前的光谷還是城郊，有著近十所大學(xué)的規(guī)劃，若是可以預(yù)計(jì)其未來的龐大年輕消費(fèi)群以及國家對新技術(shù)開發(fā)區(qū)的重視，及早的進(jìn)行房地產(chǎn)投資，一定會帶來極為可觀的收益。

二.不同類型項(xiàng)目的側(cè)重因素

不同類型的建設(shè)項(xiàng)目所考慮個各有側(cè)重。通常較多的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目類型有居住項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目以及工業(yè)項(xiàng)目。具體來講，它們分別又有很多更為細(xì)致的考慮因素。

2.1 居住項(xiàng)目選址

居住項(xiàng)目是指人們生活所居住的空間，普通樓房住宅，別墅，鄉(xiāng)村住宅等。城市中大多是以房地產(chǎn)統(tǒng)一開發(fā)為主，在選址上首先要屬于政府規(guī)劃的居住類建筑用地。其次，要考慮地塊的交通，生活配套設(shè)施，自然景觀，市政基礎(chǔ)設(shè)施，用地成本，市場結(jié)構(gòu)等等?，F(xiàn)代大都市日益膨脹使得交通更加擁擠，交通壓力巨大，因而交通資源是居住項(xiàng)目房地產(chǎn)投資必須要努力爭取的，良好的交通意味著更加便捷的享受城市的各種社會資源。良好的生活配套設(shè)施也是住戶重點(diǎn)考慮的內(nèi)容，針對不同的人群也往往會有需求差異，對于年輕人可能希望接近商圈，對于老年人可能更傾向于接近公園，而對于有孩子的家庭，學(xué)校因素是極為重要的。在滿足正常需求情況下，自然資源是錦上添花的選地考慮，也是打造高檔住宅項(xiàng)目的必備條件。深圳蛇口區(qū)以東的沿海地帶，被密密麻麻的高檔居住小區(qū)占滿，雖說這是對公眾資源的奪占，但是也說明了自然景觀對于房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要性。

2.2 商業(yè)項(xiàng)目選址

商業(yè)地產(chǎn)主要是指供人們產(chǎn)生消費(fèi)的場所，選址是極為重要的。同一集團(tuán)的不同連鎖店擁有統(tǒng)一的管理以及服務(wù)質(zhì)量，往往卻有不同的經(jīng)濟(jì)收益，由此可見選址的重要性。商業(yè)項(xiàng)目選址首先是對市場的評估，包括選地周邊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，人流組織，潛在商業(yè)價值等。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)決定投資類型，是房地產(chǎn)確定場地是否符合自己投資設(shè)想的考慮因素。而人流的組織的評估是商業(yè)收益的保證。武漢光谷世界城打造的是針對于年輕消費(fèi)群的商業(yè)綜合體，正符合光谷周圍高校林立的現(xiàn)狀。另外，交通可達(dá)性對于商業(yè)項(xiàng)目選址也極為重要，但對于不同類型的商業(yè)項(xiàng)目，也有所差別。武漢宜家家居因?yàn)槭羌揖吡闶?，不屬于?jīng)常消費(fèi)的場所，因而即使選地遠(yuǎn)離市區(qū)卻仍然可以人流不息。但是作為商業(yè)步行街或者是世界城這樣的大型商場，就需要選在主要交通節(jié)點(diǎn)上，以刺激顧客消費(fèi)。

2.3 工業(yè)項(xiàng)目選址

工業(yè)地產(chǎn)指進(jìn)行生產(chǎn)活動的場所。通常有工業(yè)園、技術(shù)區(qū)、廠房、倉儲等項(xiàng)目類型。除了應(yīng)符合城市整體的規(guī)劃之外，工業(yè)項(xiàng)目選址還應(yīng)該考慮與其他區(qū)域尤其是居住區(qū)的相對關(guān)系，不能對居住區(qū)產(chǎn)生污染，需要考慮到城市的整體風(fēng)向。除此之外，交通因素也極為重要，但不同于居住區(qū)商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)有極大的運(yùn)輸需求，對機(jī)動車可達(dá)性有要求。武漢的青菱都市工業(yè)園規(guī)劃與三環(huán)與四環(huán)之間，且緊鄰長江與鄭青高速路入口，就是考慮到工廠材料運(yùn)輸?shù)膯栴}。

總結(jié)：

總體來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目選址需要考慮的因素是復(fù)雜的，往往還會有矛盾，這就需要權(quán)衡的綜合考慮，多角度的思考。運(yùn)用最先進(jìn)的調(diào)研，評估預(yù)測手法，在科學(xué)的指導(dǎo)下得出最佳的方案。

[1］劉昕，王英偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址的合理性分析[J］.農(nóng)業(yè)與技術(shù)，2013，2（2）：202-203