文/謝宇婷 重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院重慶欣榮土地房屋勘測技術(shù)研究所 重慶 400020

重點城市房地產(chǎn)政策對比研究

文/謝宇婷 重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院重慶欣榮土地房屋勘測技術(shù)研究所 重慶 400020

本文通過調(diào)7個重點城市房地產(chǎn)政策，梳理我市房地產(chǎn)開發(fā)流程，結(jié)合國家政策，從購地、預(yù)售、貸款以及證書辦理等10個方面，全面對比分析各重點城市的開發(fā)流程、時限等內(nèi)容，對重慶市房地產(chǎn)開發(fā)政策中的主要特點、做法及存在的問題進行客觀實際的總結(jié)評價，在此基礎(chǔ)上提出優(yōu)化設(shè)計。

房地產(chǎn)政策；對比

1、引言

1.1 研究背景

房地產(chǎn)是促進國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，也是人民生活的基本需求，關(guān)系著經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展，也影響著人們的生活品質(zhì)，一直以來都受到社會各界廣泛關(guān)注。由于受國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資和投機性需求影響，國內(nèi)房價在長期一段時間里都處于非理性增長狀態(tài)，為實現(xiàn)商品房供給和需求的基本平衡，維持市場穩(wěn)定，全國各地政府相繼出臺了一系列調(diào)控政策，主要是土地供應(yīng)、貨幣信貸、預(yù)售監(jiān)管等方面。今年上半年，國內(nèi)外經(jīng)濟風險加大，部分二三線城市房價大幅下跌，預(yù)示著我國房地產(chǎn)市場開始進入調(diào)整期，重慶市房地產(chǎn)市場也受到相應(yīng)影響，出現(xiàn)銷售量略有下降的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨去化壓力大、資金緊張的困難。為保持我市房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，加快信息化平臺建設(shè)，進一步規(guī)范、完善房地產(chǎn)開發(fā)流程及政策體系，緩解房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的壓力，本文對我國幾個重點城市的房地產(chǎn)政策進行對比研究，在吸納其他城市成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上提出關(guān)于我市房地產(chǎn)開發(fā)方面的政策建議。

1.2 研究目的及意義

為進一步順應(yīng)新常態(tài)下的時代背景，切實推進國民經(jīng)濟和社會中長期城鎮(zhèn)住房發(fā)展轉(zhuǎn)入可持續(xù)軌道，通過學習和借鑒其它重點城市成功的房地產(chǎn)開發(fā)政策，發(fā)現(xiàn)重慶市房地產(chǎn)政策在開發(fā)登記、審批流程等操作層面仍有較大的改進空間，作為房管部門，在堅持不懈努力規(guī)范市場的同時，更應(yīng)注重減輕企業(yè)負擔，穩(wěn)步推進行政審批制度改革，進一步簡化房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的審批環(huán)節(jié)，提高辦事效率，積極幫助開發(fā)企業(yè)協(xié)調(diào)解決開發(fā)建設(shè)中的合法拆遷和水、電、氣配套等矛盾問題，進一步改善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，采取措施盡量杜絕不合理收費、重復(fù)收費事件的發(fā)生。在當前經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，為房地產(chǎn)業(yè)營造更好的經(jīng)營空間，對培育和穩(wěn)定我市房地產(chǎn)市場發(fā)展，完善商品房開發(fā)流程有著重大的啟示意義。

2、重慶市房地產(chǎn)管理政策特色

重慶市作為中國內(nèi)陸直轄市，城市特征有別于北京、上海、天津，大城市、大農(nóng)村、大庫區(qū)并存。自2010年以來，我市著手構(gòu)建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系，通過針對高端、中端、低端三種類型房地產(chǎn)市場制定相應(yīng)的調(diào)控政策，加上運用法律手段和行政手段，構(gòu)建起重慶市完整的房地產(chǎn)政策系統(tǒng)框架，通過頂層設(shè)計和調(diào)控從而促使重慶市房地產(chǎn)市場一直以來保持健康平穩(wěn)發(fā)展。通過，滿足不同需求層次人群的住房需求，其中中端需求是主導，高端和低端需求作為補充。

2.1 公租房建設(shè)成果顯著，低端住房需求得到有力保障

2010 年重慶市政府根據(jù)重慶未來十年城市發(fā)展情況，計劃十年內(nèi)投入4000萬平方米的公共租賃住房。重慶市保障性住房的主體由經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥浚Ｕ戏绞綇囊允蹫橹鬓D(zhuǎn)變?yōu)橐宰鉃橹?。?jīng)過三年多的實踐，重慶市在公租房制度的建設(shè)方面進行積極探索，取得了一系列顯著成果。首先，重慶市公租房保障群體的規(guī)模全國最大；其次，保障對象明確，保障范圍廣；再次，公租房品質(zhì)高，生活配套設(shè)施齊全；最后，資金融通體系十分健全，開創(chuàng)了“1+3”的新型融資模式。

2.2 首創(chuàng)地票交易模式，對房地產(chǎn)發(fā)展形成有力支撐

2008年12月4日，重慶農(nóng)村土地交易掛牌成立，標志著地票試驗正式啟動。地票是指在自愿的前提下，將閑置、廢棄的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地并保障當?shù)剞r(nóng)村發(fā)展空間后，通過重慶農(nóng)村土地交易所公開交易，形成的可用于重慶市域范圍內(nèi)的建設(shè)用地指標。地票可以看作為是一種票據(jù)化的建設(shè)用地指標，它將農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，增加等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地。地票政策通過調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)量和價格對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。它通過將農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，增加了城鎮(zhèn)建設(shè)用地的供給量，從而使得土地價格下降。土地價格的下降降低了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而使得房地產(chǎn)價格能夠維持低位運行。長期以來，重慶市住房價格相較于同類城市都處于較低水平，這與重慶市實行地票制度不無關(guān)系。

2.3 房產(chǎn)稅取得預(yù)期效果，房價得到有效遏制

2011年1月28日，上海和重慶作為房產(chǎn)稅改革試點城市，分別出臺了兩地的《對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，開始對部分個人住房征收房產(chǎn)稅。通過對存量獨棟商品住宅以及新建高檔住房、非本市個人新購二套住房進行征稅，加大了住房持有成本，從而有效遏制了各種投機性購房行為。2011年全年重慶住宅價格下跌幅度達到3.98%，實際價格跌幅甚至達到了9.08%。一直以來，重慶市住房價格相對于同級別城市依然處于較低的水平，呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。這說明房產(chǎn)稅的征收對房價的控制取得了成效。此外，房產(chǎn)稅的征收可以讓地方政府逐步擺脫對土地財政、尤其是出讓土地使用權(quán)取得收入的依賴，從而有力緩解區(qū)縣地方政府高價賣地的壓力。

3、房地產(chǎn)開發(fā)政策優(yōu)化設(shè)計

我市房地產(chǎn)市場總體健康，投資投機比例不高，與其他較大城市相比，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，剛性需求為主力，改善性住房消費持續(xù)發(fā)展。通過政府的制度建設(shè)和有效服務(wù)，各環(huán)節(jié)的信息化建設(shè)，可讓開發(fā)企業(yè)和有合理購房需求的市民從中受益，從而積極推動市場成長。

3.1 明確預(yù)售房屋質(zhì)量責任主體，制定交付標準

參考成都市制定的《預(yù)售商品住房交付標準》，在預(yù)售管理方面不僅明確了申請門檻，還對預(yù)售房屋的交付標準制定了規(guī)范標準，通過明確監(jiān)管主體、交付使用條件、交付流程管理以及代繳費用明細等方面，落實預(yù)售商品房質(zhì)量責任，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的商品住房質(zhì)量承擔首要責任，避免甚至是杜絕買賣雙方交付程序混亂、維修不保、紛爭不息等突出問題，并且鼓勵各地推行預(yù)售商品住房質(zhì)量保證金制度。

3.2 提高行政服務(wù)質(zhì)量，加快企業(yè)辦事效率

參考成都市取消或減免部分行政服務(wù)相關(guān)費用，一是在行政事業(yè)性收費方面，停收或免收征（土）地管理費、首套房房屋所有權(quán)登記費等；二是在土地房屋信息查詢費用方面，通過終端查詢機免費打印《個人及家庭房屋登記信息記錄》。

參考武漢市加強房管局與其它部門合作機制，一是與物價部門合作，對房地產(chǎn)開發(fā)收費進行詳細清理，逐項檢查國家明文規(guī)定取消的收費項目，堅決落實并公開執(zhí)行；二是與公積金管理中心和銀行合作，簡化公積金和商業(yè)銀行貸款手續(xù)，制定低消費層次的個人住房貸款政策，完善組合貸款和商貸轉(zhuǎn)公積金貸款政策。

3.3 加強房地產(chǎn)信息化建設(shè)參考?？谑薪⒕W(wǎng)上審批系統(tǒng)。在房地產(chǎn)開發(fā)流程上，建立發(fā)改委、城鄉(xiāng)建委、國土房管等行政主管部門的信息合作機制，明確各參與方的責任，面向社會的行政審批及辦證事項集中到網(wǎng)上辦理，實現(xiàn)各項行政審批在不同部門的無縫連接，結(jié)束到多個部門或多個窗口“跑批文”的情況。同時，在網(wǎng)上公布審批過程和結(jié)果，便于社會對國土資源工作的監(jiān)督，也規(guī)范行政行為和提高國土資源管理水平。

參考成都市提供房產(chǎn)查詢的現(xiàn)場服務(wù)。在每年的開學季與市教育局合作，將房屋信息摘要的明細服務(wù)帶進校園，通過現(xiàn)場咨詢和清單打印，減少入學兒童家長到房產(chǎn)服務(wù)大廳查詢的環(huán)節(jié)，簡化辦理入學手續(xù)的程序的同時，也減少房管部門在開學季的工作量，另外將此項業(yè)務(wù)拓展到其它與房產(chǎn)查詢有關(guān)的行業(yè)。

3.4 積極探索差異化政策的新渠道

參考武漢市完善房地產(chǎn)開發(fā)的金融政策。一是對目前資金一時周轉(zhuǎn)困難，銷售前景看好的項目發(fā)放封閉性建設(shè)貸款，如避暑休閑地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型地產(chǎn)等住宅開發(fā)項目；二是轉(zhuǎn)換貸款主體，不局限于銀行貸款，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房人提供按揭和貸款支持。

3.5 合理規(guī)范開發(fā)流程各環(huán)節(jié)，推行不動產(chǎn)登記制度

規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)，包括置地、審批、融資、開發(fā)、銷售及售后等房地產(chǎn)市場運作的幾大重要環(huán)節(jié)，可帶動房地產(chǎn)商開發(fā)積極性，保障住房供需平衡。一是購地環(huán)節(jié)應(yīng)規(guī)定對土地市場信息公開透明的具體細則，包括公開土地儲備量、拍賣中的土地、現(xiàn)有土地規(guī)劃結(jié)構(gòu)。二是審批環(huán)節(jié)應(yīng)詳細制訂對房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批程序和實時監(jiān)控的機制。三是融資環(huán)節(jié)緩解指定專門的房地產(chǎn)金融機構(gòu)和金融監(jiān)控機構(gòu)，推出多元化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，完善房地產(chǎn)金融市場，詳細制定針對房地產(chǎn)市場金融秩序的監(jiān)管制度。四是開發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)制定能引導房地產(chǎn)商對低碳、環(huán)保、中小戶型住宅的開發(fā)積極性的條款，以及各項相關(guān)房地產(chǎn)稅收的具體細則。

結(jié)語：

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了快速發(fā)展，也經(jīng)歷過停滯不前，政策導向性較強，本文首先，通過梳理和總結(jié)幾個重點城市政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效做法和成功經(jīng)驗，有助于我市政府部門理清房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，并且借鑒其經(jīng)濟、制度、規(guī)劃等有效政策，拓展思路、改革創(chuàng)新，積極探索我市房地產(chǎn)市場管理的新途徑。其次，整理我市先進政策出臺的思路，并分析其政策演變及實施效果。明晰政策在整個房地產(chǎn)行業(yè)市場化發(fā)展的歷史進程。最后通過評價和分析幾個重點城市政府在土地、銷售等方面的房地產(chǎn)調(diào)控政策，在重慶市現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上，提出完善的具體措施和，可促進重慶市房地產(chǎn)市場良性發(fā)展。

本文為重慶市國土資源和房屋管理局2013年度調(diào)研課題研究部分成果

[1］劉利剛.房地產(chǎn)政策底牌還有哪些[J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2014.10