文/劉偉 長(zhǎng)春鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 吉林長(zhǎng)春 130000

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理研究

文/劉偉 長(zhǎng)春鐵路房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 吉林長(zhǎng)春 130000

一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)是必須要有一整套先進(jìn)和完備的項(xiàng)目管理研究系統(tǒng)的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理化管理，使得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，項(xiàng)目資金回報(bào)率高是目前絕大多數(shù)房地產(chǎn)商所急需解決的一個(gè)公司發(fā)展問(wèn)題[1］。本文將會(huì)針對(duì)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中如何利用合理化管理方式實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本、項(xiàng)目質(zhì)量和項(xiàng)目進(jìn)度的把控。

房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目管理；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

0.前言

最近一段時(shí)間由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷減緩，國(guó)家對(duì)房屋建設(shè)項(xiàng)目的資金和政策方面的限制，以及人均可支配資金額度的持續(xù)降低，以及房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的日趨白熱化，使得我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著極為嚴(yán)峻的生存危機(jī)，加之目前原材料、土地成本、人工費(fèi)用、優(yōu)良土地資源的匱乏情況，致使原來(lái)的粗放型經(jīng)營(yíng)模式的急需要改變成為以節(jié)省成本為目的的精細(xì)化經(jīng)營(yíng)理念轉(zhuǎn)變[2］。

1.項(xiàng)目管理的概念及目的

所謂項(xiàng)目管理，就是指在特定的工程條件下，協(xié)調(diào)各個(gè)不同職能部門在項(xiàng)目建設(shè)及后期使用過(guò)程中，合理運(yùn)用各個(gè)職能部門的知識(shí)、工具、技術(shù)領(lǐng)域，使項(xiàng)目可以在有一定的資源條件下，達(dá)到或是超額完成項(xiàng)目前期設(shè)定目標(biāo)的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的最終目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的既定目標(biāo)，項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)是人員合理化布局。項(xiàng)目管理是以項(xiàng)目經(jīng)理作為整個(gè)工程的總負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目經(jīng)理通過(guò)自身的組織協(xié)調(diào)能力，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，依據(jù)工程開(kāi)發(fā)管理特點(diǎn)，建立一個(gè)合理的計(jì)劃、控制、組織的工作協(xié)調(diào)系統(tǒng)。項(xiàng)目工程管理包括成本管理、資料、質(zhì)量管理、市政配套、工程安全、工程進(jìn)度管理和工程合同等[3］。如何很好的協(xié)調(diào)好各方面的復(fù)雜關(guān)系，滿足客戶需要，合理降低成本時(shí)效企業(yè)的最終盈利。

2.地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理存在的不足

任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)如果想在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)環(huán)境中站穩(wěn)腳跟，一定要把項(xiàng)目工程管理協(xié)調(diào)配合好，尤其是在地產(chǎn)銷售情況不好的情況下，應(yīng)該更加注重工程項(xiàng)目管理方面的研究。有了良好的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)外銷售和對(duì)內(nèi)成本控制的預(yù)期目標(biāo)[4-5］。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程具有以下幾個(gè)方面的不足。

首先，前期調(diào)研不足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一定要做好前期準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)投資十分巨大的系統(tǒng)性工程，一個(gè)企業(yè)如果前期可研性分析做的不到位很可能會(huì)危機(jī)整個(gè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)或是生存。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，一定要做好市場(chǎng)調(diào)研，整理和搜集有關(guān)的市場(chǎng)及政府調(diào)配政策，了解開(kāi)發(fā)地塊周邊發(fā)展?fàn)顟B(tài)，基礎(chǔ)設(shè)施情況，潛在購(gòu)買客戶購(gòu)買能力，客戶需求的戶型、價(jià)格、環(huán)境、以及潛在客戶的購(gòu)買力等信息。在大量的基礎(chǔ)性信息資料基礎(chǔ)上，通過(guò)推算成本及預(yù)期銷售情況，再制定相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)方式。

其次，僅注重前期售房銷量問(wèn)題，忽視了售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。房地產(chǎn)是一個(gè)資金鏈非常巨大的一個(gè)領(lǐng)域。很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商僅僅注重前期銷售，存在著偷工減料、隨意承諾小區(qū)配套設(shè)備和基礎(chǔ)設(shè)施，并不真正解決。由于房地產(chǎn)作為一個(gè)昂貴的消費(fèi)品，地產(chǎn)廠家信譽(yù)是關(guān)系到地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)產(chǎn)品的銷售情況的。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程，一方面要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，做到責(zé)任在人的要求；另一方面應(yīng)該嚴(yán)格把控小區(qū)物業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度和工作的嚴(yán)謹(jǐn)程度。應(yīng)該嚴(yán)格避免忽視工程后期服務(wù)和工程質(zhì)量。

再次，工程開(kāi)發(fā)的成本控制缺乏嚴(yán)肅性。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于其分項(xiàng)工程建造成本巨大且瑣碎，加上很多地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門都是有地產(chǎn)企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)的親屬任職，導(dǎo)致財(cái)務(wù)整體水平和行業(yè)人力管理水平都比較低。這種情況就致使了公司財(cái)務(wù)賬目不清，成本記錄數(shù)據(jù)不真實(shí)，公司的經(jīng)營(yíng)成本，及財(cái)務(wù)情況不真實(shí)；另一方面，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)公司賬目資金數(shù)量與公司工程實(shí)物工程量存在較大差異；還有一個(gè)方面是成本分?jǐn)偛缓侠?，?jīng)常會(huì)出現(xiàn)財(cái)務(wù)人員隨意分?jǐn)傊С龀杀荆斐筛鱾€(gè)部門的成本費(fèi)用隨機(jī)性現(xiàn)象比較突出。

最后，工程監(jiān)理不規(guī)范。很多開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)監(jiān)理的規(guī)章制度并不完善，監(jiān)理也并不認(rèn)真負(fù)責(zé)。導(dǎo)致了施工單位隨意偷工減料，工程施工過(guò)程中問(wèn)題頻繁出現(xiàn)，造成了施工質(zhì)量，工程進(jìn)度等方面的損失。

3.地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的改進(jìn)建議[6］

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程是一個(gè)極其負(fù)責(zé)的系統(tǒng)工程，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程。一個(gè)好的地產(chǎn)企業(yè)必須要有先進(jìn)的理念和有效的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)支撐開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。為了改良房地產(chǎn)工程管理，需要在項(xiàng)目管理機(jī)制和制定方面進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)開(kāi)發(fā)工程在開(kāi)發(fā)前期、中期和后期進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。個(gè)人認(rèn)為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，以下幾個(gè)部分主要著重注意。

1）加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量把控，一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)在工程質(zhì)量方面嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。在工程施工過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)材料、施工、人員、機(jī)械等方面進(jìn)行量化處理。避免偷工減料的情況發(fā)生，在施工過(guò)程中應(yīng)該要求監(jiān)理公司嚴(yán)格依照監(jiān)理工作條例工作，避免由于施工單位搶工期，并未嚴(yán)格依照施工圖設(shè)計(jì)造成大量工程質(zhì)量隱患。

2）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)把控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)投資巨大，資金占用時(shí)間較長(zhǎng)。一個(gè)好的項(xiàng)目管理人員，應(yīng)該具有降低風(fēng)險(xiǎn)的能力。比如可以多家企業(yè)共同投資，簽訂公司虧損保險(xiǎn)協(xié)議，明確建設(shè)單位和相關(guān)乙方的責(zé)任

3）嚴(yán)格控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正本，價(jià)格和工程質(zhì)量是一個(gè)項(xiàng)目是否盈利的兩個(gè)非常重要的基本條件。要想同時(shí)滿足價(jià)格和工程質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面，需要設(shè)計(jì)部門結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理，適當(dāng)可以邀請(qǐng)第三方進(jìn)行造價(jià)咨詢，加強(qiáng)施工質(zhì)量嚴(yán)格避免施工的錯(cuò)漏碰缺。

[1］姚玲珍，鐘君君.組織行為學(xué)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用[J］.建筑施工，2006，03：220-222.

[2］陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討與分析[J］.四川建材，2006，02：142-144.

[3］楊山.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理概論[J］.甘肅科技，2009，16：87-88+76.

[4］錢永峰，李瑜萍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化與工程管理的案例分析與實(shí)務(wù)研究[J］.工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2008，04：91-96.

[5］高明.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目管理研究綜述[J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2011，22：55-60.

[6］張永福，錢磊.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目管理[J］.管理工程學(xué)報(bào)，2005，S1：255-257.

劉偉（1964-）女，漢、吉林長(zhǎng)春人，工程師。