文/劉偉 山東德建集團(tuán)有限公司 山東德州 253036

淺談房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本的管理與控制

文/劉偉 山東德建集團(tuán)有限公司 山東德州 253036

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理與控制，從策劃、評(píng)估、決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施到竣工交付，貫穿企業(yè)從頭到尾 、從上到下、全員、全過(guò)程的成本管理和控制，只有做好每一環(huán)節(jié)的管理，才能有效地控制成本，提升產(chǎn)品的品質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，取得預(yù)期收益。

項(xiàng)目；成本；管理；控制

一、引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的管理與控制，與房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目決策后的設(shè)計(jì)、招標(biāo)后項(xiàng)目的建設(shè)施工、竣工結(jié)算審核密切相關(guān)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)成本的發(fā)生起決定性影響。

二、在決策、設(shè)計(jì)階段的成本管理

項(xiàng)目管理和成本控制的常規(guī)做法大都把主要精力放在項(xiàng)目的施工階段，往往忽視項(xiàng)目前期決策階段和設(shè)計(jì)階段的管理和成本控制，盡管也能起到一定的效果，但其結(jié)果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進(jìn)行成本管理和控制。要有效地進(jìn)行項(xiàng)目管理和工程造價(jià)控制，就必須堅(jiān)決地把管理和控制的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到前期工作階段上來(lái)，尤其要抓實(shí)、抓好設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結(jié)果。

（一）投資決策階段的管理與投資控制

投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)與戰(zhàn)略眼光，相關(guān)職能部門(mén)所能起的作用相對(duì)有限。但工程、造價(jià)部應(yīng)配合財(cái)務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門(mén)盡可能準(zhǔn)確地計(jì)算出包括土地成本、前期規(guī)費(fèi)、工程造價(jià)、資金成本及管理費(fèi)用（含建設(shè)單位管理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等）等可能發(fā)生于工程建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程中的費(fèi)用。積極主動(dòng)進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)的預(yù)算、估算與評(píng)價(jià)，參與到項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的相對(duì)統(tǒng)一關(guān)系。

（二）設(shè)計(jì)階段的管理與投資控制

在工程項(xiàng)目全過(guò)程管理與成本控制中，必須重點(diǎn)突出。影響建設(shè)工程項(xiàng)目投資的主要是設(shè)計(jì)階段，所以說(shuō)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)階段即設(shè)計(jì)是龍頭。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的投資節(jié)約，設(shè)計(jì)確定工程造價(jià)，預(yù)算、結(jié)算是設(shè)計(jì)的客觀(guān)反映，只能計(jì)量而并不能改變工程造價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制要以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設(shè)項(xiàng)目投資的根本所在。

1.做好設(shè)計(jì)招標(biāo)工作，有利于實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)應(yīng)引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，針對(duì)設(shè)計(jì)市場(chǎng)魚(yú)目混珠現(xiàn)狀，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的檔次水平，通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位；從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因工程設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題而出現(xiàn)工程的變更，從而造成直接經(jīng)濟(jì)損失導(dǎo)致投資增加。

2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)。工程項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)周期的長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。

3.開(kāi)展價(jià)值工程（原理）的應(yīng)用。價(jià)值工程的主要特征是：以提高價(jià)值目標(biāo)為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng)造精神為支柱，以系統(tǒng)觀(guān)點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟(jì)分析相結(jié)合。運(yùn)用價(jià)值工程，可提高工程的功能、又可降低工程的造價(jià)；

三、工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段

（一）招投標(biāo)是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制工程成本的核心

工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)完成之后，施工開(kāi)始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。通過(guò)招投標(biāo)的目的一是引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，二是降低工程建設(shè)成本。工程招投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面。通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商，這對(duì)工程項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。就業(yè)主方在施工招投標(biāo)階段對(duì)工程管理和成本控制上應(yīng)注意的問(wèn)題做如下說(shuō)明：

1.做好擬招標(biāo)施工企業(yè)的比選與審核，選擇合適的施工企業(yè)，對(duì)施工企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地考察。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能夠有實(shí)力在工程成本上給業(yè)主方合理的優(yōu)惠與配合。

2.做好招標(biāo)文件的編制工作，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū)，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。工程招標(biāo)應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)書(shū)條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)盡量包死，少留或不留活口。

（二）加強(qiáng)工程項(xiàng)目施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價(jià)的有效控制。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，這一階段影響工程投資 （工程造價(jià)）的可能性只有5%～10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資無(wú)效成本增大的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段要加強(qiáng)對(duì)合同的管理，重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費(fèi)。

1.抓好合同管理，避免工程索賠

在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀(guān)等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使工程項(xiàng)目成本得到有效控制。

2.加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費(fèi)。

加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理，杜絕投資浪費(fèi)；把工程管理與造價(jià)控制觀(guān)念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中去，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程項(xiàng)目的投資效益。

四、抓住關(guān)鍵，加強(qiáng)對(duì)工程竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制。

工程項(xiàng)目的竣工審計(jì)必須對(duì)工程項(xiàng)目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過(guò)程進(jìn)行審計(jì)。工程項(xiàng)目的審計(jì)不僅要重視被審計(jì)項(xiàng)目的事后審計(jì)，竣工審計(jì)，更要重視事前和事中審計(jì)。事前審計(jì)，可使工程項(xiàng)目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項(xiàng)目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預(yù)見(jiàn)的失誤。事中審計(jì)，即施工階段中若干個(gè)過(guò)程所作的審計(jì)，這種審計(jì)更具有針對(duì)性、效益性，做好了，能達(dá)到事半功倍的效果。

結(jié)束語(yǔ)：

工程項(xiàng)目成本管理與控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程；是一門(mén)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的復(fù)合型學(xué)科。業(yè)主方對(duì)工程項(xiàng)目的管理與造價(jià)成本的控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程，在工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)時(shí)都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。