文/許寧

猴年開局的房產(chǎn)瘋狂

文/許寧

最近朋友圈流傳一個(gè)段子：今天中介給我打電話，問我要不要買房子，再不買就沒有這個(gè)價(jià)了；我忙說剛買，他接著問我要不要賣房子，再不賣也就沒有這個(gè)價(jià)了。說笑背后，是猴年春節(jié)過后京滬樓市的近乎瘋狂。

瘋狂的京滬樓市

此輪房地產(chǎn)瘋漲的源頭，應(yīng)該要追溯到年前的“330新政”，二套房首付比例降至四成，營業(yè)稅免征門檻從5年下調(diào)至2年，瞬間引爆了沉寂已久的樓市。隨后各地公積金陸續(xù)松綁，央行接連降低首付比例，再加上央行三番五次的降息降準(zhǔn)，都不斷地為樓市升溫添加燃料。

年后新推出的契稅﹑營業(yè)稅調(diào)整，更是大大促進(jìn)了大戶型房產(chǎn)的銷售。以上海為主的一線房地產(chǎn)市場再掀新高潮。

此前很多房屋本身的契稅為3%，但因?yàn)椤?·19契稅新政”影響，目前只需繳納契稅1.5%。日前，財(cái)政部等三部委為促進(jìn)市場交易更是降低了交易成本，在其出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》中，在契稅方面，對(duì)個(gè)人購買家庭(家庭成員范圍包括購房人﹑配偶以及未成年子女，下同)唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅，該政策在一線城市適用。

以上海為例，此前契稅稅率為3%，對(duì)個(gè)人購買普通住房，同時(shí)該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人﹑配偶以及未成年子女)唯一住房，且面積在90平方米以下的，減按1%稅率征收契稅;90平方米以上的，減按1.5%稅率征收契稅。上海市地稅局解釋說，在以前的政策中，必須是普通住房才有可能享受契稅優(yōu)惠。而最新公布的政策取消了“普通住房”這個(gè)條件，也就是說，無論是不是普通住房，只要符合新的規(guī)定條件，都可以享受契稅優(yōu)惠。如一套價(jià)值1000萬元的房屋，此前契稅為30萬，如今就只要15萬。

利好政策的影響下，上海的房產(chǎn)市場開始出現(xiàn)波動(dòng)，在上周周末很多二手房房東紛紛上調(diào)了掛牌均價(jià)，綜合多家中介信息發(fā)現(xiàn)，利好政策刺激下周末大部分房東將掛牌價(jià)格上調(diào)了5%～10%。

住在上海閔行區(qū)的張先生準(zhǔn)備出售自己的房子，在上周六有兩個(gè)購房者來看房，考慮到目前市場行情良好，他給自己的房子漲價(jià)5萬。而在當(dāng)天傍晚，就有一個(gè)購房者決定付定金將房屋買下。到了周日，張先生突然有點(diǎn)后悔，覺得價(jià)格似乎賣得有點(diǎn)低。張先生之所以想要快速賣房，也是因?yàn)榇饲耙呀?jīng)看好了置換的房屋并交了定金。

而更多的房東則開始“惜售”，多名中介交易人士告訴一財(cái)網(wǎng)，由于市場環(huán)境影響，很多房東希望對(duì)自己的房屋“待價(jià)而沽”，市場交易房源變少，而這個(gè)情況也導(dǎo)致了看房人多但可買房源少，漲價(jià)很明顯。

上海中原地產(chǎn)控江分行蔣經(jīng)理稱，由于上海的房產(chǎn)交易至少需要70天～90天，而這個(gè)期間市場會(huì)發(fā)生很大的變化，很多置換型房東都擔(dān)心未來房價(jià)會(huì)漲，擔(dān)心自己賣房賣虧，因此都在不斷提高價(jià)格。之前可能三個(gè)月漲5萬，而現(xiàn)在3個(gè)月可能上漲50萬，很多人都難以承受。

“有一個(gè)房東在一天內(nèi)調(diào)整了三次價(jià)格，直接漲價(jià)70萬，而購房者則愿意加價(jià)50萬。這種現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)，房東在置換的時(shí)候房屋價(jià)格也在上漲，因此他的賣出價(jià)格水漲船高。由于市場緊缺，很多房屋掛牌一天就交易完成。”蔣經(jīng)理說。

北京也不甘落后。北京2月成交創(chuàng)近三年同期新高。與此同時(shí)，北京的買房門檻在不斷提升，“300萬已成北京買房起步價(jià)”。2月成交的商品房，平均價(jià)格已達(dá)到34704元/平方米的高位，同比漲幅達(dá)到26.4%，也創(chuàng)造了北京樓市成交均價(jià)的歷史新高。據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉測(cè)算，2月簽約的商品住宅平均單套簽約總價(jià)已經(jīng)高達(dá)486萬元，而去年年底則為370萬元。中原地產(chǎn)市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，最近1個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，北京純商品房住宅簽約套數(shù)為4299套，其中300萬元以內(nèi)的剛需物業(yè)只有2383套，占比為54.6%。而這些300萬元以內(nèi)的物業(yè)中，有一半以上位于平谷﹑懷柔﹑密云﹑延慶﹑房山等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。而且業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今后隨著“地王”的扎堆上市，北京入市的新房中，低價(jià)房將更少。

瘋狂背后的邏輯

一線城市的房地產(chǎn)，向來是資金保值增值的終極庇護(hù)所，即使樓市告別“黃金時(shí)代”，一線樓市仍能錨定?，F(xiàn)在，樓市政策的暖風(fēng)頻吹，流動(dòng)性大門洞開，春江水暖，又是一線樓市“先知”。

今時(shí)不同往日。中國經(jīng)濟(jì)正處在艱難轉(zhuǎn)型之中，寬松之下，極易失焦。1月新增人民幣貸款創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到2.5萬億元，這不能不讓人聯(lián)想到大量流動(dòng)性進(jìn)入了樓市。如果即將公布的1-2月固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)沒有大幅改善，大致可以認(rèn)為，一線樓市房價(jià)的迅速攀升，與年初的巨量流動(dòng)性釋放不無關(guān)系。而流動(dòng)性若沒有注入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，則又是一次“刀尖上的跳舞”，極大考驗(yàn)決策者的宏觀調(diào)控智慧。

今年面臨著極為艱巨的五大“殲滅戰(zhàn)”，去庫存居于其一。毫無疑問，政府最希望看到的是，一線城市房價(jià)溫和上漲，帶動(dòng)二三四線城市去庫存，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸；政府最不希望看到的是，一線城市房價(jià)暴漲，二三四線城市房子更無人問津，與“初心”南轅北轍。

去年股市急漲急跌的陰影仍未散去，樓市自然不能跌倒在同一個(gè)地方。雖然現(xiàn)在一線城市房價(jià)暴漲，給樓市帶來了久違的暖意，但暴漲蘊(yùn)藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楸q透支了時(shí)間，一旦一線城市的泡沫出現(xiàn)飄搖，這對(duì)中國房地產(chǎn)市場以及中國經(jīng)濟(jì)的預(yù)期打擊將是不可想象的。

樓市現(xiàn)在并將很長一段時(shí)間置身于寬松環(huán)境。在稍早前的G20峰會(huì)上，央行行長周小川首度松口，稱貨幣政策“穩(wěn)健偏寬松”。與此同時(shí)，財(cái)政部部長樓繼偉也在會(huì)上表示，貨幣政策應(yīng)當(dāng)適當(dāng)寬松。在寬松環(huán)境里去產(chǎn)能去杠桿去庫存，也并不是一件燒腦的事情。除非是“休克療法”，否則結(jié)構(gòu)性改革，都是一邊去杠桿﹑一邊加杠桿。杠桿置換的目的，在于穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，如果運(yùn)氣好，接下來能夠撞上新科技革命或新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，則全部解套，皆大歡喜。2008年次貸危機(jī)的時(shí)候，美國救市的方法便是企業(yè)和家庭去杠桿，政府（美聯(lián)儲(chǔ)和財(cái)政部）加杠桿。從去年開始，美國經(jīng)濟(jì)顯示出回暖跡象，跟頁巖氣（油）革命和“再工業(yè)化”政策效果有一定關(guān)系，但退出杠桿的過程仍一波三折。

中國經(jīng)濟(jì)也面臨著艱難的結(jié)構(gòu)性改革，同樣面臨著杠桿的增減復(fù)合博弈：一方面要去過剩行業(yè)的產(chǎn)能和杠桿，一方面又要加杠桿維持像房地產(chǎn)這樣“大而不倒”的行業(yè)，以及我們所遴選的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。如今，政府鼓勵(lì)個(gè)人購房加杠桿，自然是著眼于去庫存以及個(gè)人住房抵押貸款的優(yōu)質(zhì)性，但長遠(yuǎn)之計(jì)，一定是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)另一個(gè)“房地產(chǎn)”，而這個(gè)時(shí)間窗口“只爭朝夕”，畢竟窗口不會(huì)永遠(yuǎn)開著。

我們不應(yīng)諱言結(jié)構(gòu)調(diào)整的痛苦，沒有不破的泡沫，但應(yīng)避免全社會(huì)被拖進(jìn)泡沫而十?dāng)?shù)年不得解脫。中國經(jīng)濟(jì)去產(chǎn)能﹑去庫存和消滅僵尸企業(yè)絕對(duì)是在對(duì)的時(shí)間做對(duì)的事，在此期間加杠桿雖不可避免，但務(wù)必保持謹(jǐn)慎﹑清醒和敬畏。

推波助瀾的樓市新政陸續(xù)出臺(tái)

毫無疑問，國家2月陸續(xù)出臺(tái)的樓市新政對(duì)樓市瘋狂起到了推波助瀾的作用。政策向好，剛需迫切，投資欲望，一起燃燒了房地產(chǎn)2016年的春天。

2月2日：商業(yè)貸款首付二成

2016年2月2 日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文《中國人民銀行﹑中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》規(guī)定：

1）在不實(shí)施“限購”措施的城市中，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；

2）在不實(shí)施“限購”措施的城市中，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭為改善居住條件，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%；

3）對(duì)于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策仍按原規(guī)定執(zhí)行。

2月4日：北京取消限外令

春節(jié)前夕，北京市住建委發(fā)布通知稱，自2016年2月4日起：

1）港澳臺(tái)居民和華僑在境內(nèi)工作﹑學(xué)習(xí)和居留的，可在北京市購買一套用于自住的住房；

2）境外個(gè)人在境內(nèi)工作的，可在北京市購買一套用于自住的住房；

3）境外機(jī)構(gòu)在北京市設(shè)立分支﹑代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

2月17日：公積金存款利率上調(diào)

2月17 日下午，央行和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部﹑財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善職工住房公積金賬戶存款利率形成機(jī)制的通知》，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率（1.50%）執(zhí)行。

2月19日：契稅、營業(yè)稅雙降

2月19 日下午，財(cái)政部﹑國稅局及住建部三部委聯(lián)合發(fā)部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅﹑營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅及營業(yè)稅做出了如下調(diào)整：

【契稅方面】

1）首套房：對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人﹑配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；

2）二套房：對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（北上廣深暫不實(shí)施）。

【營業(yè)稅方面】

1）未滿兩年：個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；

2）滿兩年：個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅（北上廣深暫不實(shí)施）。

2月21日：原則上不再建封閉小區(qū)

2月21 日晚上，中央公布《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，其中第十六條表示：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；且對(duì)于已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”。此政策與“去庫存”無太大關(guān)聯(lián)，目的在于將小區(qū)內(nèi)部道路公共化，以解決我國城市“道路嚴(yán)重?fù)矶隆钡膯栴}。

（本文綜合一財(cái)網(wǎng)﹑華爾街日?qǐng)?bào)﹑北京青年報(bào)等多家信息整理）