文/屈昌輝 重慶城市管理職業(yè)學(xué)院 重慶 401331

專業(yè)化物業(yè)管理背景下住宅小區(qū)業(yè)主自治組織如何推進(jìn)物業(yè)管理

文/屈昌輝 重慶城市管理職業(yè)學(xué)院 重慶 401331

如今物業(yè)管理已成為住宅小區(qū)居民的基本消費(fèi)需要，并成為基礎(chǔ)民生產(chǎn)業(yè)。作為住宅小區(qū)的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主自治組織，如何組織并推進(jìn)小區(qū)科學(xué)養(yǎng)護(hù)，維持物業(yè)的使用功能，讓物業(yè)的價(jià)值不隨著時(shí)間的流失而減少，防止物業(yè)價(jià)值因部分或分支或零部件的損壞而形成更大程度的物業(yè)損傷從而更多損害物業(yè)整體價(jià)值，并隨著新技術(shù)、新工藝在物業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，物業(yè)也能夠換檔升級(jí)，煥發(fā)出時(shí)代氣息，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值目標(biāo)，是值得每個(gè)業(yè)主自治組織探討并需要解決的問(wèn)題。

物業(yè)管理；住宅小區(qū)；業(yè)主自治組織

如今物業(yè)管理已成為住宅小區(qū)居民的基本消費(fèi)需要，并成為基礎(chǔ)民生產(chǎn)業(yè)。新開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)普遍聘請(qǐng)了物業(yè)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，一些老舊小區(qū)居民和政府也在全力推行專業(yè)化的物業(yè)管理。作為住宅小區(qū)的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主自治組織，從更好實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的角度，如何組織并推進(jìn)小區(qū)科學(xué)養(yǎng)護(hù)，維持物業(yè)的使用功能是一個(gè)值得探討的話題。

1、住宅小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理發(fā)展概況與業(yè)主（含業(yè)主組織）物業(yè)管理能力變化情況

從1980年3月18日作為中國(guó)第一家專業(yè)化的物業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立算起，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)37年的發(fā)展，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過(guò)7.1萬(wàn)家，住宅物業(yè)管理的規(guī)模已達(dá)到120多億平方米，企業(yè)從業(yè)人員已超過(guò)600萬(wàn)人，一個(gè)日益完善的新興產(chǎn)業(yè)——物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成，對(duì)推動(dòng)我國(guó)居住物業(yè)市場(chǎng)化和商品化改革發(fā)揮了積極作用。[1]物業(yè)管理在中國(guó)從無(wú)到有，經(jīng)歷了政府行政化管理向業(yè)主組織自治的歷程。從時(shí)間的順序來(lái)看，可以分為四個(gè)階段：政府行政化管理階段、房地產(chǎn)企業(yè)管理階段、物業(yè)管理公司管理階段和業(yè)主組織自治階段。

1.1政府行政化管理階段

在20世紀(jì)80年代初，隨著商品房的出現(xiàn)，物業(yè)管理首先由深圳政府為留住外商從香港引進(jìn)。政府通過(guò)行政強(qiáng)制手段，實(shí)施一體化的專業(yè)物業(yè)管理，提供高效規(guī)范的住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，并促進(jìn)物業(yè)管理在較短時(shí)間被許多業(yè)主和承租人所接受。這一階段，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理很不熟悉，在物業(yè)管理中沒(méi)有發(fā)言權(quán)，也沒(méi)有發(fā)言的能力。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)管理階段

到了20世紀(jì)的90年代，商品房大量開(kāi)發(fā)形成的售后問(wèn)題困擾著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并影響其聲譽(yù)和銷售價(jià)格，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域。這一階段，業(yè)主開(kāi)始留意開(kāi)發(fā)商在物業(yè)管理方面的承諾，但在依然沒(méi)有什么發(fā)言的能力。

1.3物業(yè)服務(wù)公司管理階段

進(jìn)入21世紀(jì)，物業(yè)管理進(jìn)入黃金發(fā)展期，在2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》并在全國(guó)施行規(guī)范的物業(yè)管理，促進(jìn)了商品住房消費(fèi)和保值增值。[2]這一階段，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理已逐漸熟悉，在物業(yè)管理中往往通過(guò)拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)來(lái)主張權(quán)力并維護(hù)自身利益。

1.4業(yè)主組織自治階段

從2010年以來(lái)，以北京、南京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、住房?jī)r(jià)值高的地區(qū)部分業(yè)主所有者的自治意識(shí)覺(jué)醒，開(kāi)始在住宅小區(qū)物業(yè)管理中嘗試以業(yè)主組織主導(dǎo)的自治物業(yè)管理。這一階段，業(yè)主及業(yè)主組織已經(jīng)能夠獨(dú)立施行物業(yè)管理，并要求各物業(yè)服務(wù)提供商按照業(yè)主組織的意愿提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

2、專業(yè)化物業(yè)管理背景下業(yè)主自治組織的定位

住宅小區(qū)業(yè)主自治組織包括小區(qū)業(yè)主大會(huì)和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)兩大類。其中小區(qū)業(yè)主大會(huì)是由小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，對(duì)本小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)包括業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的制定和修改、小區(qū)管理規(guī)約的制定和修改、業(yè)主委員會(huì)的選舉或者更換、物業(yè)企業(yè)的選聘和解聘、專項(xiàng)維修資金的籌集和使用、建筑物及附屬設(shè)施的改建和重建等做出決定，代表和維護(hù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是按照法律規(guī)定，由小區(qū)業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，代表和維護(hù)本小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益，是小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。[3]

2.1業(yè)主自治組織目標(biāo)：物業(yè)保值增值

隨著物業(yè)價(jià)格的不斷上漲，物業(yè)服務(wù)費(fèi)占物業(yè)價(jià)值的比例越來(lái)越低，房地產(chǎn)價(jià)值日益突顯，業(yè)主組織由重視物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的多少向更加注重物業(yè)自身的保值和增值。為了促進(jìn)物業(yè)的保值增值，需要做好以下幾個(gè)方面：一是要科學(xué)養(yǎng)護(hù)，維持物業(yè)的使用功能，讓物業(yè)的價(jià)值不會(huì)隨著時(shí)間的流失而減少；二是要注意維修，將已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題或發(fā)生磨損的部分在盡可能短的時(shí)間內(nèi)修復(fù)，防止物業(yè)價(jià)值因部分或分支或零部件的損壞而形成更大程度的物業(yè)損傷從而更多損害物業(yè)整體價(jià)值；三是要及時(shí)更新，對(duì)于已經(jīng)損壞或過(guò)時(shí)淘汰的部分，要與時(shí)俱進(jìn)及時(shí)更新，讓物業(yè)價(jià)值不會(huì)隨時(shí)間的延長(zhǎng)而流失；四是要注重改造升級(jí)，隨著新技術(shù)、新工藝在物業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，物業(yè)也需要換檔升級(jí)才能浴火重生，煥發(fā)出時(shí)代氣息，更好提升物業(yè)價(jià)值。

2.2業(yè)主自治組織管理宗旨：維護(hù)全體業(yè)主共同利益

通過(guò)設(shè)立業(yè)主大會(huì)制度，全體業(yè)主參與代表各自意見(jiàn)、維護(hù)各自利益，但為了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉、表決決定物業(yè)管理中的共同事務(wù)。由全體業(yè)主或業(yè)主代表選舉出業(yè)主委員會(huì)成員，并成立業(yè)主委員會(huì)，代表全體業(yè)主對(duì)外開(kāi)展有關(guān)活動(dòng)，監(jiān)督和執(zhí)行業(yè)主大會(huì)表決的決定。當(dāng)然業(yè)主也有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)對(duì)表決的執(zhí)行情況。

2.3業(yè)主自治組織行動(dòng)原則：公益性

在業(yè)主自治組織開(kāi)展的各項(xiàng)活動(dòng)中，突出表現(xiàn)出公益性原則。公益性從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)：一是在人的方面，業(yè)主或者業(yè)主代表召開(kāi)會(huì)議是為了自己物業(yè)共有部分利益的最大化并以此實(shí)現(xiàn)個(gè)人物業(yè)價(jià)值的最大化，這些活動(dòng)和行為當(dāng)然是不給予報(bào)酬的、是免費(fèi)的；二是在事的方面，主要由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行小區(qū)管理，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議并維護(hù)全部業(yè)主的共同利益，代表全體業(yè)主監(jiān)督物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會(huì)的所有行動(dòng)都是圍繞本小區(qū)的整體利益和物業(yè)的保值增值，雖然根據(jù)小區(qū)的資源條件可以開(kāi)展適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)活動(dòng)，但是不以盈利為主要目的。

2.4業(yè)主自治組織服務(wù)范圍：區(qū)域內(nèi)的公共部分為主，私人空間涉及相鄰關(guān)系等才介入

小區(qū)業(yè)主自治管理是有邊界的，其活動(dòng)的主要區(qū)域限定在業(yè)主“防盜門”以外的公共部分，并以業(yè)主的共同或整體利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。特殊情況下，才會(huì)涉及業(yè)主“防盜門”以內(nèi)的私人空間，主要表現(xiàn)為業(yè)主在私人空間影響到了相鄰關(guān)系或損害了公共利益的情況。

3、專業(yè)化物業(yè)管理背景下業(yè)主自治組織的日常管理

業(yè)主自治組織不直接提供物業(yè)管理日常管理，而是對(duì)物業(yè)公司的日常管理進(jìn)行監(jiān)督管理，督促物業(yè)公司按照合同約定完成日常服務(wù)事項(xiàng)。

3.1督促服務(wù)單位做好保安服務(wù)

“保安”工作主要提供門崗、保衛(wèi)、巡邏、消防、停車場(chǎng)等服務(wù)，為業(yè)主提供較為安全的居家環(huán)境保障。業(yè)主自治組織監(jiān)督物業(yè)公司做好保安服務(wù)，讓住宅小區(qū)全體業(yè)主有基本的安全感。

3.2督促服務(wù)單位做好保潔服務(wù)

“保潔”工作主要提供小區(qū)各公共區(qū)域及樓道、墻面、地面的清掃和清潔衛(wèi)生服務(wù)，保證了公共空間的整潔和清潔，解決了公共區(qū)域無(wú)人打掃的難題。業(yè)主自治組織監(jiān)督物業(yè)公司做好保潔服務(wù)，讓住宅小區(qū)全體業(yè)主享受基本的清潔衛(wèi)生服務(wù)，并提供清潔衛(wèi)生保障。

3.3督促服務(wù)單位做好保綠服務(wù)

“保綠”工作主要是做好小區(qū)的綠化和美化，處理好綠色植物、道路、建筑物、小區(qū)路面停車場(chǎng)之間的關(guān)系，并注意植物防病蟲(chóng)害、鋤草、施肥和剪枝，經(jīng)業(yè)主組織同意，還可以進(jìn)行必要的改造和整治，讓業(yè)主有一個(gè)宜居的環(huán)境。

3.4督促服務(wù)單位做好保修服務(wù)

“保修”工作主要是針對(duì)小區(qū)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備定期進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)、大中小修、升級(jí)換代，保證物業(yè)功能的正常發(fā)揮，為方便業(yè)主生活提供保障。

業(yè)主在住宅區(qū)生活需要的是與生活相關(guān)的各個(gè)方面，與生活相關(guān)的各種服務(wù)顯然是“萬(wàn)能型”的。這就需要在業(yè)主自治管理中除了接受物業(yè)企業(yè)的基本服務(wù)外，還需要接受社會(huì)提供的與小區(qū)人們生活息息相關(guān)其他服務(wù)。

4、專業(yè)化物業(yè)管理背景下業(yè)主自治組織的戰(zhàn)略管理

戰(zhàn)略管理是組織或單位確定其使命，根據(jù)組織外部環(huán)境和內(nèi)部條件設(shè)定戰(zhàn)略目標(biāo)，并為保證目標(biāo)的正確落實(shí)和實(shí)現(xiàn)進(jìn)度謀劃，并依靠組織內(nèi)部能力將這種謀劃和決策付諸實(shí)施，以及在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行控制的一個(gè)動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。業(yè)主自治組織的戰(zhàn)略管理需要業(yè)主委員會(huì)未雨綢繆，從全局和整體的角度對(duì)區(qū)域范圍的基礎(chǔ)條件和重大事項(xiàng)做出抉擇，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的安全舒適，為物業(yè)的長(zhǎng)期保值增值提供持續(xù)的保障力量。雖然各小區(qū)業(yè)主自治組織管理能力差別較大，但至少需要謀劃好以下幾個(gè)方面的戰(zhàn)略管理：

4.1安全管理

小區(qū)安全管理一般包括三層含義：一是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人身和財(cái)物不受侵害，物業(yè)區(qū)域內(nèi)部的生活秩序、工作秩序和公共場(chǎng)所秩序保持良好的狀態(tài)；二是物業(yè)區(qū)域內(nèi)不存在其他因素導(dǎo)致侵害的發(fā)生即物業(yè)安全狀態(tài)是一種既沒(méi)有危險(xiǎn)，也沒(méi)有可能發(fā)生危險(xiǎn)的狀態(tài)；三是物業(yè)區(qū)域內(nèi)各方面安全因素整體的反映，而不是單指物業(yè)某一個(gè)方面的安全。[4]業(yè)主自治組織要樹(shù)立“預(yù)防為主，安全第一”思想，做好消防安全、防偷盜、防發(fā)生重大安全事故基礎(chǔ)工作，并做好這些事項(xiàng)發(fā)生時(shí)預(yù)案和演練，確?！鞍踩谝弧彼枷肼涞兀l(fā)生安全事故能夠及時(shí)科學(xué)應(yīng)對(duì)，將人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失減少到最低。

4.2衛(wèi)生規(guī)范與衛(wèi)生習(xí)慣的培養(yǎng)

業(yè)主自治組織要結(jié)合精神文明建設(shè)的要求，制定操作性強(qiáng)的衛(wèi)生管理規(guī)范并嚴(yán)格督促執(zhí)行。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和使用人進(jìn)行宣傳教育，促使其能自覺(jué)養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，遵守小區(qū)規(guī)章制度，保持物業(yè)區(qū)域環(huán)境整潔，減少疾病的發(fā)生，促進(jìn)人員的身心健康。業(yè)主自治組織還要督促物業(yè)服務(wù)單位制定并嚴(yán)格實(shí)施清潔衛(wèi)生操作規(guī)范，按計(jì)劃及時(shí)做好消殺工作。

4.3綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)

綠色植物能夠吸收有害物質(zhì)釋放氧氣，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，美化物業(yè)區(qū)域環(huán)境，陶冶人們情操。良好的園林綠化不僅可以使小區(qū)充滿生機(jī)，而且能夠?yàn)闃I(yè)主和使用人的工作、生活、學(xué)習(xí)創(chuàng)造清新、優(yōu)美、舒適的環(huán)境。住宅小區(qū)的形象和檔次主要取決于小區(qū)園林規(guī)劃與設(shè)計(jì)，是小區(qū)硬件建設(shè)和提升人文環(huán)境的關(guān)鍵所在。業(yè)主自治組織要不遺余力推動(dòng)小區(qū)園林建設(shè)，建設(shè)園林式小區(qū)，倡導(dǎo)立體綠化、搞好建筑小品的設(shè)計(jì)。

4.4堅(jiān)持預(yù)防性維修

小區(qū)物業(yè)的維修保養(yǎng)服務(wù)是物業(yè)自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)過(guò)程中，為修復(fù)因自然、人為因素造成的物業(yè)損壞，維護(hù)和改善物業(yè)使用功能，延長(zhǎng)物業(yè)使用期限而采取的各種養(yǎng)護(hù)、維修和保養(yǎng)活動(dòng)，包括房屋日常維護(hù)、房屋的維修、設(shè)備的維護(hù)和設(shè)備的維修等。業(yè)主自治組織要督促物業(yè)服務(wù)商做好大中小修，對(duì)于電梯等關(guān)鍵設(shè)備應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防性維修為主并及時(shí)更新。

總之，作為住宅小區(qū)的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主自治組織，既要注意搞好日常管理，更要重視長(zhǎng)期戰(zhàn)略的實(shí)施。這就需要組織并推進(jìn)小區(qū)科學(xué)養(yǎng)護(hù)，維持物業(yè)的使用功能，讓物業(yè)的價(jià)值不會(huì)隨著時(shí)間的流失而減少，防止物業(yè)價(jià)值因部分或分支或零部件的損壞而形成更大程度的物業(yè)損傷從而更多損害物業(yè)整體價(jià)值，并隨著新技術(shù)、新工藝在物業(yè)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，物業(yè)也能夠換檔升級(jí)，煥發(fā)出時(shí)代氣息，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值目標(biāo)。

[1]候建勛.以后，物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)會(huì)漲嗎？河南商報(bào)[N].2015-01-06.

[2]中華人民共和國(guó)令〔2003〕第379號(hào).物業(yè)管理?xiàng)l例[R].法律圖書(shū)館網(wǎng)站.2003-9-1.

[3]羅紀(jì)紅.物業(yè)管理與服務(wù).重慶大學(xué)出版社[M].2013，07（26-27）.

[4]羅紀(jì)紅.物業(yè)管理與服務(wù).重慶大學(xué)出版社[M].2013，07（76-77）.

屈昌輝（1969—— ），男，四川省廣安人，本科，重慶城市管理職業(yè)學(xué)院，副教授，專業(yè)研究方向?yàn)槁殬I(yè)教育研究、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究。