小區(qū)業(yè)主

城縣鴻福花園小區(qū)業(yè)主朱女士走進(jìn)縣不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心，將一面印有“心系百姓服務(wù)好 辦事快捷效率高”的錦旗送到工作人員的手里，激動(dòng)地說(shuō)道。原來(lái)，縣不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心日前接收到南陽(yáng)市“12345”政務(wù)熱線轉(zhuǎn)交的問(wèn)題：朱女士反映自己在鴻?；▓@小區(qū)購(gòu)買的房屋至今未辦理不動(dòng)產(chǎn)證書。得知群眾訴求后，縣不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心立即成立工作專班，組織專人調(diào)查了解情況。經(jīng)過(guò)查閱資料和現(xiàn)場(chǎng)走訪，專班工作人員終于明白了事情的全貌：鴻?；▓@小區(qū)原屬問(wèn)題樓盤，2021年，方城縣成立問(wèn)題樓盤

侵占屬于住宅小區(qū)業(yè)主的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的公共收益；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定分配住宅小區(qū)業(yè)主公共收益、未將住宅小區(qū)業(yè)主公共收益存入專戶（專項(xiàng)維修資金專戶、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)專戶）、每季度未將住宅小區(qū)業(yè)主公共收益收支明細(xì)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公開(kāi)公示等問(wèn)題?！斗桨浮方榻B，整治行動(dòng)主要從規(guī)范公示管理、加大宣傳力度、全面自查自糾、加大核查力度、堅(jiān)決通報(bào)曝光、依法依規(guī)查處、加強(qiáng)協(xié)調(diào)化解等7個(gè)方面展開(kāi)。在規(guī)范公示管理方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在每季度首月的月底前

記的情況。該小區(qū)業(yè)主有的在不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立以前辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，但是沒(méi)有進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)登記；有的在不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立以后進(jìn)行登記申請(qǐng)，但是因?yàn)樾^(qū)名下土地被查封，沒(méi)有辦法再進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；有的是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，但是開(kāi)發(fā)商未提供購(gòu)房發(fā)票；有的業(yè)主材料齊全，因聯(lián)系不到開(kāi)發(fā)商，申請(qǐng)書上無(wú)法蓋開(kāi)發(fā)商印章，暫時(shí)無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。針對(duì)這些情況，昌邑市自然資源和規(guī)劃局多次召開(kāi)會(huì)議，集思廣益，研究解決辦法，決定分類施策、依法依規(guī)解決問(wèn)題。依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記

當(dāng)前我國(guó)老舊小區(qū)業(yè)主參與及其身份認(rèn)同的現(xiàn)實(shí)狀況，探究老舊小區(qū)業(yè)主的身份認(rèn)同對(duì)其參與行為有何特殊影響，可為發(fā)展合理的業(yè)主參與水平提供一些新思路。1 老舊小區(qū)管理中的業(yè)主參與度據(jù)統(tǒng)計(jì)，陜西省2000年以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共計(jì)9351個(gè)，其中西安市約3831個(gè)，占比達(dá)全省的40.96%，建筑面積共計(jì)6075萬(wàn)m2[5]。研究數(shù)據(jù)來(lái)自2021年6月對(duì)西安市老舊小區(qū)業(yè)主所做抽樣調(diào)查。為獲取更廣范圍的信息，實(shí)地及網(wǎng)絡(luò)調(diào)查同步展開(kāi)，合計(jì)回收有效問(wèn)卷合計(jì)424份。1.1

些蛙與綠庭居小區(qū)業(yè)主及保安的戰(zhàn)爭(zhēng)一觸即發(fā)。大家本不該兵戎相見(jiàn)，走到這一步，都是被逼的。幾個(gè)月前，爸爸帶著我和弟弟妹妹在鵝城郊外的星空營(yíng)地覓食。五弟忽然被一個(gè)大胡子男人捉住。男人的兒子看五弟蹬著四條腿，鼓著下巴“哞”，覺(jué)得好玩，非要帶回家養(yǎng)起來(lái)。就這樣，五弟就被大胡子男人和他兒子帶走了。爸爸媽媽哀嚎了一夜，毅然帶領(lǐng)一家老小十幾只牛蛙去尋找五弟。我們嗅著五弟一路上留下的微弱氣息，進(jìn)城來(lái)到一個(gè)叫綠庭居的小區(qū)。我們?cè)谛^(qū)放聲喊五弟，在一棟高樓后隱約聽(tīng)到回應(yīng)，細(xì)聽(tīng)，

足業(yè)主需求，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司就小區(qū)停車位租金的矛盾日益突出。一方面小區(qū)業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司調(diào)整車位租金較為敏感；另一方面物業(yè)服務(wù)公司人力成本增加，必然需要通過(guò)提高停車位租金來(lái)增加利潤(rùn)。而停車位租金定價(jià)權(quán)往往又掌握在物業(yè)服務(wù)公司一方，矛盾因此常常容易爆發(fā)。插圖/小宜■故事聚焦合肥市高新區(qū)某小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司準(zhǔn)備對(duì)小區(qū)停車位的租金進(jìn)行大幅調(diào)價(jià)，所有停車位月租金由原來(lái)的80 元調(diào)整為160 元，漲幅100%。小區(qū)業(yè)主得知消息后紛紛自發(fā)抵制，多次向各級(jí)住建部門

是否需要征得小區(qū)業(yè)主同意，是本案第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)。針對(duì)第一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條第四項(xiàng)規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主和相關(guān)單位做好新能源充電樁相關(guān)設(shè)施設(shè)備的安裝、維修、養(yǎng)護(hù)和改造工作”，同時(shí)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家能源局、工業(yè)和信息化部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于加快居民區(qū)電動(dòng)汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》第六條規(guī)定：“在居民區(qū)充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主或其委托的建設(shè)單位，及時(shí)提供相關(guān)圖紙資料，積極配合并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工

清物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務(wù)關(guān)系二、“后 《民法典》”時(shí)代,關(guān)于小區(qū)業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)關(guān)系問(wèn)題幾點(diǎn)思考(一)大力發(fā)展社工組織,走小區(qū)業(yè)主自治規(guī)范化的專業(yè)道路(二)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系,有效避免物業(yè)服務(wù)糾紛三、結(jié)語(yǔ)隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展,特別是現(xiàn)代城鎮(zhèn)化的腳步不斷加快,城鎮(zhèn)商品房住宅小區(qū)逐漸成為大部分城鎮(zhèn)居民的聚集性居住方式。由于住宅小區(qū)的房屋是以對(duì)外公開(kāi)售賣的商品經(jīng)濟(jì)方式?jīng)Q定其歸屬,住宅小區(qū)業(yè)主往往彼此間并不具有特定的社會(huì)聯(lián)系,其內(nèi)部成員結(jié)構(gòu)

小區(qū)改造中，小區(qū)業(yè)主與其他利益相關(guān)主體間的關(guān)系是同時(shí)發(fā)生的。因此，筆者運(yùn)用動(dòng)態(tài)演化博弈方法探討城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過(guò)程中利益相關(guān)者之間的博弈過(guò)程，得出多方演化博弈的演化穩(wěn)定策略，同時(shí)基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)進(jìn)行仿真分析，并根據(jù)仿真結(jié)果提出相應(yīng)的對(duì)策建議。一、多元主體行為演化博弈模型構(gòu)建（一）基本條件假設(shè)假設(shè)1：博弈過(guò)程中將政府、小區(qū)業(yè)主、第三方企業(yè)形成的整體作為一個(gè)完整的系統(tǒng)，假設(shè)三方主體均是有限理性的，且都是處于博弈初始階段。假設(shè)2：本研究假設(shè)該演化博弈模型中“監(jiān)管”

小區(qū)的業(yè)主。小區(qū)業(yè)主代表們?yōu)榉奖阈^(qū)居民溝通，建立了一個(gè)由29名成員組成的微信群。阿萍公公曾任該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任。2021年2月5日，阿萍公公提出辭去小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任一職。阿秀看到辭職信息后，在小區(qū)微信群里發(fā)信息稱阿萍公公素質(zhì)低，阿萍因不滿阿秀對(duì)其公公的評(píng)價(jià)，便在群里用“要講到素質(zhì)，沒(méi)有人比得上你了吧……敗壞小區(qū)風(fēng)氣，也敗壞社會(huì)道德風(fēng)氣……有誰(shuí)不知道你的風(fēng)光史啊……”等帶有侮辱性的言語(yǔ)回復(fù)阿秀。3月5日，阿秀向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，要求阿萍消除影響、在

129）住宅小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合型權(quán)利，包括共有部分所有權(quán)、專有部分所有權(quán)和成員權(quán)。為了維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)，我國(guó)《民法典》第六章以專門的章節(jié)對(duì)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)進(jìn)行了規(guī)范。然而，該部分內(nèi)容僅僅對(duì)于權(quán)屬問(wèn)題做了綱領(lǐng)性的規(guī)范，具體的實(shí)施細(xì)節(jié)沒(méi)有體現(xiàn)，加上住宅小區(qū)各方主體的趨利行為，造成大量的權(quán)屬?zèng)_突。一、住宅小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)行使過(guò)程中的權(quán)屬?zèng)_突雖然我國(guó)出臺(tái)了《民法典》，用來(lái)規(guī)范住宅小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)的正確行使，然而在權(quán)力

進(jìn)街道萬(wàn)科城小區(qū)業(yè)主群里的日常聊天內(nèi)容。自該小區(qū)因疫情實(shí)施封閉管控以來(lái)，業(yè)主群成了互助群。“遠(yuǎn)親不如近鄰”，在這段特殊時(shí)期，鄰里之間雖然見(jiàn)不到面，但彼此的心卻貼得更近了。小區(qū)業(yè)主鄭湘寧主動(dòng)報(bào)名做了志愿者，他是樓長(zhǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)這棟樓的物資配送工作，以及為業(yè)主們的日常生活服務(wù)。他說(shuō)，自小區(qū)封閉管理開(kāi)始，每棟樓都有專人負(fù)責(zé)，為方便服務(wù)大家，也方便居民們交流，每棟樓都組建了新的業(yè)主群。特殊時(shí)期，生活物資統(tǒng)一發(fā)放配送，但有時(shí)難免誰(shuí)家會(huì)缺少應(yīng)急的東西，在這個(gè)群里，大家都

值導(dǎo)向的城市小區(qū)業(yè)主自治立法忽略了主體客觀差異，在權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的分配上追求“形式平等”。這一立法導(dǎo)向不僅強(qiáng)化了主體間因客觀差異而導(dǎo)致的能力差異，更無(wú)力在業(yè)主自治權(quán)利失衡、利益失衡時(shí)及時(shí)予以“糾偏”。為切實(shí)將城市小區(qū)業(yè)主自治權(quán)益落到實(shí)處，推動(dòng)城市小區(qū)業(yè)主真正走向自治，構(gòu)建共建共享共治的小區(qū)治理格局，城市小區(qū)業(yè)主自治立法亟需從形式正義走向?qū)嵸|(zhì)正義。一、形式正義：城市小區(qū)業(yè)主自治立法的價(jià)值導(dǎo)向正義是社會(huì)制度的首要價(jià)值[2]，其目標(biāo)在于滿足個(gè)人的合理需要和主張

的信譽(yù)，促使小區(qū)業(yè)主能夠滿意其工作，達(dá)成彼此之間和諧共處的良好局面。第二，誠(chéng)信是物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展的重要保障?，F(xiàn)如今，在商業(yè)化的現(xiàn)代社會(huì)中，針對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，誠(chéng)信屬于一個(gè)“金字招牌”，是其生存發(fā)展的生命線與基礎(chǔ)[1]。只有在誠(chéng)信的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)業(yè)主的認(rèn)同感，才能夠確保物業(yè)管理行業(yè)的長(zhǎng)期受益。第三，誠(chéng)信是物業(yè)管理行業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的“有利武器”?，F(xiàn)如今，各住宅小區(qū)在建設(shè)完工后，會(huì)采取招標(biāo)的形式來(lái)選取優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司。而物業(yè)公司只有擁有良好的市場(chǎng)信譽(yù)，才能夠爭(zhēng)取

權(quán)益。此前，小區(qū)業(yè)主的權(quán)利主要集中于我國(guó)在2007年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱“物權(quán)法”)。民法典為了解決一些常見(jiàn)的社會(huì)矛盾，在物權(quán)法的基礎(chǔ)上編纂形成民法典物權(quán)編。其中與小區(qū)業(yè)主最密切相關(guān)就是第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”。里面分別針對(duì)業(yè)主公共維修資金使用難、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)成立難等社區(qū)生活問(wèn)題進(jìn)行了改進(jìn)，也是本次民法典物權(quán)篇編纂的亮點(diǎn)之一。◆ 背景雜談小區(qū)是城市里被圍起的部落，是我們每一個(gè)人最核心的生活圈，這里的人們形形色色，這里的糾

手機(jī)便被所在小區(qū)業(yè)主微信群里的各種消息刷屏了?！澳銖哪幕貋?lái)？怎么在隔離??？”對(duì)門的鄰居小陳關(guān)切地問(wèn)。“我回湖北老家探親，回的那趟車上聽(tīng)說(shuō)有發(fā)熱旅客，現(xiàn)在家自行隔離。”“對(duì)呀，重點(diǎn)地區(qū)得重點(diǎn)保護(hù)。好好休息，提高免疫力，需要什么，在群里說(shuō)一聲，到時(shí)我們可以幫你們放到電梯門口……”樓下的李阿姨、張大爺紛紛說(shuō)。過(guò)了幾天，小區(qū)業(yè)主群里突然傳來(lái)許多業(yè)主買不到口罩的緊急求助信息。阿蔡看到這里，立刻掏出手機(jī)，給社區(qū)老趙打電話，大聲說(shuō)道：“趙主任，我雖然被隔離了，但我是做醫(yī)

了千家萬(wàn)戶，小區(qū)業(yè)主對(duì)停車位的需求也大幅增長(zhǎng)，停車難，車位難找，因車位問(wèn)題發(fā)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮。將于2021年1月1日起全面施行的民法典，其中就包含了對(duì)解決停車糾紛問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定。業(yè)主停車，是否有優(yōu)先權(quán)？張先生是某小區(qū)的業(yè)主，但未購(gòu)買小區(qū)車位。小區(qū)物業(yè)為增加收入，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的同意擅自將小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的公共車位對(duì)外出租，致使張先生不得不到小區(qū)外自行解決停車問(wèn)題。張先生能否要求物業(yè)收回出租的車位，優(yōu)先解決業(yè)主的停車問(wèn)題？小區(qū)物業(yè)主動(dòng)創(chuàng)收的行為或許情有可原，但

了，說(shuō)收到了小區(qū)業(yè)主群的通知，已經(jīng)知道停水的事情，她微微一笑說(shuō)：“我準(zhǔn)備了一些水，做飯沒(méi)有問(wèn)題，我們今天就來(lái)個(gè)最簡(jiǎn)單的吧——涼拌黃瓜！”我連連對(duì)媽媽豎起大拇指。媽媽說(shuō)：“大約40分鐘后會(huì)來(lái)水，不要著急?！庇谑俏翼斨簧沓艉?，扳著指頭開(kāi)始算時(shí)間。10分鐘過(guò)去了，半個(gè)小時(shí)過(guò)去了，一個(gè)小時(shí)過(guò)去了，仿佛經(jīng)過(guò)了一個(gè)世紀(jì)，我終于體會(huì)到了什么叫度日如年。全身熱癢難耐的我像孫悟空一樣，抓耳撓腮地上躥下跳。媽媽又看了看業(yè)主群，說(shuō)：“物業(yè)告知水房里的一個(gè)零件壞了，師傅正在加班

買賣無(wú)錫多個(gè)小區(qū)業(yè)主的個(gè)人信息，交易信息量達(dá)1萬(wàn)余條。專案組對(duì)李某所在裝潢公司進(jìn)行突擊檢查，發(fā)現(xiàn)李某電腦和手機(jī)內(nèi)存放了大量無(wú)錫住宅小區(qū)業(yè)主的信息。李某供述，這些房屋業(yè)主信息來(lái)自于同樣從事裝潢行業(yè)的林某、郁某。林某、郁某落網(wǎng)后承認(rèn)，他們多次通過(guò)網(wǎng)上互換的方式非法獲取大量小區(qū)業(yè)主信息用于招攬生意，并將上述信息非法提供給他人。經(jīng)進(jìn)一步調(diào)查，兩人有一個(gè)共同的上線周某。隨即，專案組將周某抓獲歸案。辦案民警在嫌疑人周某手機(jī)內(nèi)發(fā)現(xiàn)無(wú)錫各小區(qū)業(yè)主信息50余萬(wàn)條。周某長(zhǎng)期從

了，車是對(duì)面小區(qū)業(yè)主的親戚，確實(shí)是從武漢來(lái)的，人已在別處被隔離，暫時(shí)把車停在我們樓下。我懸著的心這才放下，便與她寒暄了幾句，她卻高興地自薦：“我在超市上班，你有需要買的，我可以幫你帶回來(lái)?！蔽译S口“嗯”了一下。第三天早上，婆婆突然想吃湯圓，我便想到了她，抱著試試看的心理，發(fā)了條信息，午后都沒(méi)收到回信，我很是失望，于是覺(jué)得她先前說(shuō)的可能都是客氣話，自己不該當(dāng)真。下午5點(diǎn)，有人敲門，門外沒(méi)人，地上卻多了兩袋湯圓，同時(shí)收到她的微信，我驚喜又感動(dòng)。打那后，每隔一天

拎著購(gòu)物袋的小區(qū)業(yè)主蔡大媽站在門禁系統(tǒng)前，不到一秒系統(tǒng)識(shí)別成功，大門應(yīng)聲而開(kāi)，蔡大媽連連稱贊：“刷臉”現(xiàn)在是我們小區(qū)最洋火的“智能裝備”！以前提著東西還要翻鑰匙，現(xiàn)在“刷個(gè)臉”就行，太方便了！疫情防控期間，因?yàn)檫@種方式無(wú)接觸，“刷臉”更是受到了小區(qū)業(yè)主的一致認(rèn)可。除了“刷臉”回家，小區(qū)居民們的手機(jī)里還藏著一個(gè)“智慧武器”——“愛(ài)慧家”小程序，這個(gè)小程序匯集了針對(duì)小區(qū)居民的定制化便民服務(wù)。打開(kāi)手機(jī)，小區(qū)的通知、服務(wù)信息都能看到。居民的繳費(fèi)、報(bào)修、快遞代收等生

拷問(wèn)社區(qū)：“小區(qū)業(yè)主在‘自救時(shí)，你們?cè)谀睦?？”“要不是省市發(fā)文要求社區(qū)管我們，你們還不得管?！边@段“漢罵”走紅后，社區(qū)書記出面稱，已在努力改進(jìn)工作方式。無(wú)獨(dú)有偶，我一個(gè)北方的朋友也遇上了不作為的社區(qū)。近段時(shí)間，韓國(guó)疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，對(duì)于從境外疫情高發(fā)地區(qū)的歸國(guó)人士，當(dāng)?shù)卣仓贫讼鄳?yīng)的政策，可有的地方在執(zhí)行時(shí)卻走了樣。朋友小區(qū)有一名從韓國(guó)回來(lái)的業(yè)主，當(dāng)該業(yè)主航班還未落地時(shí)，得知其行程的一名同小區(qū)業(yè)主咨詢社區(qū)防控措施是否到位，得到的答復(fù)是“按規(guī)定執(zhí)行”。可具體

盾的擴(kuò)大使得小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾糾紛越來(lái)越大。當(dāng)前，小區(qū)的停車位歸屬問(wèn)題已有定論，爭(zhēng)議不大，《物權(quán)法》第74條第三款對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主所有”；此外，停車位作為小區(qū)業(yè)主的公攤面積，在買房時(shí)已計(jì)入購(gòu)房的價(jià)格，所以停車位理應(yīng)屬于小區(qū)業(yè)主共有的部分；但是小區(qū)車庫(kù)就不一樣了，小區(qū)車庫(kù)由開(kāi)發(fā)商在小區(qū)業(yè)主非共有部分上修建的，其歸屬問(wèn)題一直模糊不清，有部分學(xué)者認(rèn)為其屬于開(kāi)發(fā)商所有，因?yàn)橘?gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)與購(gòu)房人

影響到作息，小區(qū)業(yè)主都不敢開(kāi)窗戶。業(yè)主希望有關(guān)部門嚴(yán)格管控，到現(xiàn)場(chǎng)了解并要求整改，還小區(qū)業(yè)主一個(gè)健康的生活環(huán)境。家住廉江市安鋪鎮(zhèn)附近村民投訴稱，附近一家造紙廠，白天不排放濃煙，但在每天黃昏前后及凌晨，煙囪開(kāi)始排放大量濃煙，滾滾濃煙順著風(fēng)向，前往港頭、下潮、下插、白面港等村莊，濃煙有著濃濃的塑料味，對(duì)周邊群眾身體造成嚴(yán)重傷害。村民懇請(qǐng)相關(guān)部門對(duì)該廠責(zé)令嚴(yán)查，還村民健康生活環(huán)境。近日，中國(guó)綠發(fā)會(huì)志愿者在清遠(yuǎn)市銀盞嘉福工業(yè)園后面，發(fā)現(xiàn)一條工業(yè)廢水直排的水溝，惡臭

規(guī)定將其歸為小區(qū)業(yè)主共同共有部分。實(shí)際上，這些停車位由業(yè)主委員會(huì)委托給物業(yè)公司管理。收益歸屬于所有業(yè)主。該區(qū)的業(yè)主可以支付一定的價(jià)格，獲得使用停車位的專有權(quán)利，以滿足自己的停車需求。第三，建筑物首層架空型停車位和頂層平臺(tái)車位。在中國(guó)南部，由于氣候潮濕，為了防水防潮，許多住宅樓將第一層架空作為停車之用，近年來(lái)，首層架空型停車位已經(jīng)在北方普及。屋頂平臺(tái)停車位主要位于商業(yè)建筑中，在住宅區(qū)十分罕見(jiàn)。由于首層架空層和屋頂平臺(tái)的建筑面積不參加商品房容積率的計(jì)算，所以此

過(guò)市場(chǎng)選擇或小區(qū)業(yè)主自主的方式，區(qū)分出“有狗社區(qū)”與“無(wú)狗社區(qū)”，可大大緩解人狗矛盾、人狗沖突。美國(guó)的公寓，有些是允許養(yǎng)狗的，有些則禁止養(yǎng)狗，在招租廣告中會(huì)列明。這樣，喜歡養(yǎng)狗與反對(duì)養(yǎng)狗的人可以各得其所，自行其是。萬(wàn)一不喜歡狗的入住了有狗公寓只能選擇默默忍受，想養(yǎng)狗的入住了無(wú)狗公寓也只能忍痛割愛(ài)。公寓產(chǎn)權(quán)所有人或管理人，有權(quán)在產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)制定并執(zhí)行各種規(guī)則，其他人只能選擇接受或不接受，但沒(méi)有改變這些規(guī)則的權(quán)利。中國(guó)的情況比較特殊。高密度的電梯高層小區(qū)是主流的

個(gè)依法成立的小區(qū)業(yè)主主委員會(huì)。宜賓市第五批援雅工作隊(duì)在選舉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作和相關(guān)的籌備環(huán)節(jié)中，也發(fā)揮了巨大的作用，并且在整個(gè)選舉的過(guò)程中也充分的遵循了相關(guān)的法律法規(guī)，落實(shí)了政府的指導(dǎo)方針。主體四川藏區(qū)在進(jìn)行實(shí)際建設(shè)的過(guò)程中，在今年3月份的下旬，雅江縣的木雅廣場(chǎng)的小區(qū)，由于發(fā)生了停電的事件，全體小區(qū)的業(yè)主聯(lián)名向當(dāng)?shù)氐目h政府提出了多項(xiàng)訴求和要求，并且其中一項(xiàng)最重要的要求就是要成立一個(gè)正規(guī)并且具有辦事能力的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。這件事情得到了雅江縣政府的高度重視，

量，以此測(cè)量小區(qū)業(yè)主滿意度水平，同樣采取李克特五級(jí)量表測(cè)量，從1到5表示業(yè)主的滿意程度由弱到強(qiáng)（1表示非常不滿意，5表示非常滿意）。1.3 問(wèn)卷的發(fā)放與收集采取現(xiàn)場(chǎng)抽樣和深度訪談相結(jié)合的方法對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查。本研究數(shù)據(jù)收集時(shí)間集中在2017年10月至2017年11月。問(wèn)卷的設(shè)計(jì)多次詢問(wèn)專家意見(jiàn)，首先進(jìn)行預(yù)調(diào)研。預(yù)調(diào)研發(fā)放問(wèn)卷30份，全部回收，回收率100%。對(duì)預(yù)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行信度和效度分析，并對(duì)個(gè)別題目進(jìn)行修正，形成正式問(wèn)卷。正式調(diào)研問(wèn)卷實(shí)際發(fā)放1

否可以出租給小區(qū)業(yè)主以外的人？編輯同志：我是北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)業(yè)主，入住該小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)小區(qū)的車位被物業(yè)公司劃為固定車位越來(lái)越多，然而好多停在固定車位上的車輛不是本小區(qū)業(yè)主的.因?yàn)橥鈦?lái)車輛太多，導(dǎo)致本小區(qū)很多沒(méi)有租固定車位的業(yè)主經(jīng)常沒(méi)有地方停車，業(yè)主的車只能停在小區(qū)路邊的小河邊，經(jīng)常出現(xiàn)被剮蹭的情況。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)公司是否有權(quán)將小區(qū)的車位出租給本小區(qū)業(yè)主以外的人？北京 王燕妮王燕妮讀者：《北京市物業(yè)管理辦法》第三十二條規(guī)定，建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放

車位出租，與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商未果，遂訴至法院。2015年12月10日，法院作出一審判決，駁回豪運(yùn)公司的全部訴訟請(qǐng)求。豪運(yùn)公司之后向重慶市高級(jí)人民法院提起上訴。最高人民法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條第一款關(guān)于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登

長(zhǎng)沙）一、小區(qū)業(yè)主自治的含義概述所謂小區(qū)業(yè)主自治是指，在小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)管理、環(huán)境建設(shè)、權(quán)益保護(hù)、物權(quán)劃分等事務(wù)上充分發(fā)揮業(yè)主的主體能力，保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，引導(dǎo)業(yè)主更多地參與到小區(qū)管理工作之中?？偠灾?span id="j5i0abt0b" class="hl">小區(qū)業(yè)主自治是撕破小區(qū)物業(yè)管理獨(dú)裁者面具的有利武器，是引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主依法進(jìn)行權(quán)利維護(hù)及參與到小區(qū)維護(hù)、發(fā)展與建設(shè)事業(yè)上的驅(qū)動(dòng)力量。二、當(dāng)前業(yè)主糾紛的主要表現(xiàn)形式正如上文所言，物權(quán)法對(duì)于小區(qū)業(yè)主自治具有推動(dòng)性作用。在利用物權(quán)法發(fā)展小區(qū)業(yè)主自主道路之前，

的管理規(guī)定和小區(qū)業(yè)主大會(huì)的協(xié)商約定，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分以外的共有部分享有的占有、使用及收益的權(quán)利。關(guān)于共有權(quán)的性質(zhì)，學(xué)術(shù)界紛爭(zhēng)不斷，眾說(shuō)紛紜。目前主要有共同共有說(shuō)、按份共有說(shuō)、總有說(shuō)等幾種觀點(diǎn)。而建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)應(yīng)當(dāng)以共有權(quán)的擁有份額為基礎(chǔ)，是介于按份共有、共同共有、總有之間的一種新型共有。建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)作為一種新型的權(quán)利，它所呈現(xiàn)出的性質(zhì)并不能完全歸屬于其中任何一種學(xué)說(shuō)，因而表現(xiàn)出了獨(dú)有的特征。如主體的多重性、內(nèi)容的復(fù)合性、客體的多樣

從根本上提高小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量，優(yōu)化小區(qū)生活環(huán)境。一、業(yè)主自治中存在的主要問(wèn)題（一）小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主自治的參與度不高小區(qū)業(yè)主對(duì)于小區(qū)成立業(yè)主委員等相關(guān)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的關(guān)注度不高，大部分的小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。而成立了業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，在管理和運(yùn)作方面也存在許多漏洞，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主沒(méi)有參加過(guò)小區(qū)里組織的業(yè)主集體行動(dòng)，并且對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司的管理和運(yùn)營(yíng)不是十分了解。業(yè)主自治效果不佳。例如，我國(guó)黑龍江省綏芬河市青云路的青云小區(qū)，小區(qū)多數(shù)業(yè)主對(duì)業(yè)主自治不是

的開(kāi)發(fā)商，B小區(qū)業(yè)主與A房地產(chǎn)公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》約定該小區(qū)的二樓一層全部用于住戶會(huì)所，開(kāi)設(shè)健身房、咖啡吧等休閑娛樂(lè)設(shè)施供業(yè)主使用。兩年后，B小區(qū)會(huì)所因虧損嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商欲將其租賃給C公司開(kāi)設(shè)精品酒店。B小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)會(huì)所應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，其經(jīng)營(yíng)范圍的變更也應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主的同意；而A公司認(rèn)為，自己系該會(huì)所的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，對(duì)會(huì)所處分理所當(dāng)然，無(wú)需經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意。律師分析一、 首先應(yīng)當(dāng)在原始規(guī)劃中明確小區(qū)會(huì)所的建造目的。對(duì)于如何理解上述爭(zhēng)議，

地產(chǎn)商所有，小區(qū)業(yè)主可以通過(guò)租賃和購(gòu)買的方式獲得小區(qū)車位使用權(quán)”，并且采取口頭協(xié)議的方式規(guī)定了租賃和購(gòu)買的相關(guān)價(jià)格。兩年后，小區(qū)業(yè)主拿到房子入住，房地產(chǎn)商以物價(jià)上漲為由，要求變更合同，提高車位租賃和購(gòu)買的價(jià)格，并要求已經(jīng)簽訂合同的業(yè)主補(bǔ)足協(xié)議價(jià)格差額，理由是當(dāng)初簽訂的合同中明確規(guī)定了“小區(qū)車位是歸房地產(chǎn)商所有，房地產(chǎn)商有權(quán)決定車位的租賃和購(gòu)買價(jià)格”。這樣一來(lái)，小區(qū)業(yè)主在已經(jīng)入住該小區(qū)的情況下，房地產(chǎn)商單方面要求變更合同，受到了所有業(yè)主的不滿，引起了激勵(lì)的紛

業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的共同意愿與追求。為了給業(yè)主們創(chuàng)造一個(gè)溫馨、文明的居住環(huán)境，物業(yè)服務(wù)企業(yè)絞盡腦汁、費(fèi)盡心機(jī)，努力使物業(yè)服務(wù)工作做得更好。在做好小區(qū)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖花費(fèi)了大量的精力，但小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可度卻不高。仔細(xì)推究其原因，是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)不理解小區(qū)業(yè)主的心理，不注重與小區(qū)業(yè)主的溝通與交流，沒(méi)有對(duì)溝通交流進(jìn)行創(chuàng)新性改進(jìn)，造成小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間信息的不對(duì)稱，最終導(dǎo)致雙方之間產(chǎn)生誤會(huì)與隔閡，甚至產(chǎn)生對(duì)立情緒。作為小區(qū)的

以及開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主之間的利益沖突問(wèn)題。解決停車位權(quán)屬糾紛問(wèn)題，要從法律規(guī)范層面上完善“首先滿足業(yè)主需要”的規(guī)定、細(xì)化約定歸屬的內(nèi)容、明確對(duì)共有部分的界定，還應(yīng)完善小區(qū)專有停車位所有權(quán)登記制度，保障所有人的權(quán)屬利益，以及加強(qiáng)行政部門的監(jiān)管力度，嚴(yán)格監(jiān)督停車位的售賣價(jià)格和相應(yīng)的管理事項(xiàng)。從各個(gè)層面進(jìn)一步完善和協(xié)調(diào)，以期實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和小區(qū)業(yè)主雙方利益均衡、解決停車位權(quán)屬的糾紛。權(quán)屬；所有權(quán)；業(yè)主共有一、引言現(xiàn)如今，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展帶動(dòng)人民生活水平的提高，隨之而

第七十三條，小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)建筑物的共有部分的共有權(quán)無(wú)疑是正當(dāng)?shù)?，任何人都不得隨意侵犯，在無(wú)正當(dāng)理由的情況下，國(guó)家當(dāng)然也應(yīng)該受此法律的約束。而中央下發(fā)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》(下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)指出：新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。這一政策似乎與《物權(quán)法》平等保護(hù)物權(quán)的基本精神相悖離的。一部分人據(jù)此認(rèn)為打開(kāi)封閉小區(qū)必然損害小區(qū)業(yè)主利益，是對(duì)公眾私

司空見(jiàn)慣，給小區(qū)業(yè)主出行帶來(lái)了諸多不便。同時(shí)小區(qū)車位歸屬權(quán)糾紛也屢見(jiàn)不鮮，解決小區(qū)停車問(wèn)題也成了備受人們關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題和法律問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)停車難現(xiàn)狀分析，就怎樣解決目前存在的停車難問(wèn)題提出了幾點(diǎn)建議，希望能為解決現(xiàn)實(shí)糾紛提供思路停車位；現(xiàn)狀；問(wèn)題；所有權(quán)一、車位的定義和分類對(duì)于車位的定義，采用我國(guó)學(xué)者的通說(shuō)“所謂車位，是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的，以停放機(jī)動(dòng)車輛為目的的開(kāi)放式空間的場(chǎng)所?！敝饕幸幌聨追N：(一)地面車位地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)道路兩邊閑置地

8日，該住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在轄區(qū)物業(yè)管理辦公室備案。2014年3月29日，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)第一次會(huì)議，對(duì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)條件及程序達(dá)成共識(shí)。4月20日，召開(kāi)“公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)大會(huì)”，由業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表投票并進(jìn)行公證。4月21日，業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主公告某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司中標(biāo)。4月22日，業(yè)主委員會(huì)與中標(biāo)物業(yè)公司簽訂《試用期物業(yè)服務(wù)合同》，7月28日，簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。但原物業(yè)公司拒不退出住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以

發(fā)商。這也是小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)于停車費(fèi)用糾紛不斷的根源。我們知道，法律沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)的行使范圍作出一般界定。但是，常識(shí)告訴人們，土地使用權(quán)即對(duì)依法取得的土地按照規(guī)定用途自主地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用和受益的權(quán)利。這一權(quán)利必須是完整的，而不是殘缺的，即開(kāi)發(fā)、利用、受益的范圍，既包括地表之上，也包括地表以下。這就像一個(gè)國(guó)家的領(lǐng)土主權(quán)范圍，既包括地表之上的天空，也包括地表之下的土層。土地使用權(quán)范圍的限制只能是，出于公共利益的需要而依法制定的國(guó)土管理和市政建設(shè)規(guī)劃。否則

都不歡而散。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不得不召集受害住戶，大家一起商討對(duì)策。這天，小區(qū)搬來(lái)一個(gè)小伙子，小伙子每晚上夜班，白天休息，絲毫不受廣場(chǎng)舞影響。但是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為了集思廣益，還是把小伙子拉來(lái)了，問(wèn)他有沒(méi)有什么好主意。小伙子想了想，說(shuō)：“我倒有一個(gè)辦法，今天晚上，我就試驗(yàn)一下，看看管不管用！”小區(qū)的人拭目以待。到了晚上，大媽們?cè)缭绲爻赃^(guò)晚飯，一個(gè)個(gè)精神抖擻地來(lái)到小區(qū)門前的空地上，一按音響開(kāi)關(guān)，就整齊劃一地跳了起來(lái)。在眾人的注視下，小伙子捂著耳朵走到一位大媽跟前，

時(shí)，如果受到小區(qū)業(yè)主的阻止，這會(huì)不會(huì)對(duì)業(yè)主使用其購(gòu)買的車位造成影響？碰到類似的情況，購(gòu)買了車位的業(yè)主應(yīng)該如何保護(hù)自己的合法權(quán)益？根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)，或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理暫行規(guī)定》第三條的規(guī)定：住宅物業(yè)

為試點(diǎn)，建立小區(qū)業(yè)主黨支部，開(kāi)展“雙維雙創(chuàng)”活動(dòng)，推進(jìn)“小區(qū)黨支部領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)，組織黨員服務(wù)群眾，引領(lǐng)業(yè)主自治”的探索與嘗試?！半p維”——維護(hù)小區(qū)業(yè)主黨支部在業(yè)主自治中的核心領(lǐng)導(dǎo)地位，維護(hù)小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。2012年4月，東港市委組織部指導(dǎo)街道黨委和社區(qū)黨委在新建居民住宅小區(qū)黨員中，推薦德高望重、熱心公益活動(dòng)的退休黨員干部作為書記、委員人選，先行建立業(yè)主黨支部，然后，由民政部門和社區(qū)居委會(huì)參與，小區(qū)業(yè)主黨支部組織協(xié)調(diào)，選舉產(chǎn)生小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，并實(shí)現(xiàn)業(yè)主

不協(xié)調(diào),導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間各種矛盾與沖突頻發(fā)。2007年,我國(guó)《物權(quán)法》正式頒布實(shí)施,其中第74條明確規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬,由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！痹摲l對(duì)小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬作了規(guī)制,但尚不足以解決小區(qū)車位不足和權(quán)屬不明的問(wèn)題,仍然存在繼續(xù)探究的必要。本文探究的車位,是指