文/孫洪坤 煙臺(tái)市惠安置業(yè)有限公司 山東煙臺(tái) 264000

房地產(chǎn)開發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)控制探析

文/孫洪坤 煙臺(tái)市惠安置業(yè)有限公司 山東煙臺(tái) 264000

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的背景下，我國城市化進(jìn)程正在不斷加快，因此，房地產(chǎn)建筑的規(guī)模日益擴(kuò)大、數(shù)量不斷增多。在控制風(fēng)險(xiǎn)、保障建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)商為追求利益最大化、為實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，就必須加強(qiáng)對(duì)工程成本風(fēng)險(xiǎn)、成本控制點(diǎn)的管控。本篇論文中，筆者主要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)控制的相關(guān)問題進(jìn)行了分析與探討，以供參考。

房地產(chǎn)開發(fā)；開發(fā)成本；風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要包括招投標(biāo)制度、設(shè)計(jì)規(guī)范化、合同管理、設(shè)計(jì)變更所造成的成本變化以及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)等方面的內(nèi)容；房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制主要包括降低工程成本控制風(fēng)險(xiǎn)、成本控制節(jié)點(diǎn)兩個(gè)方面的內(nèi)容[1]。

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的目的、特點(diǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)

1.1目的

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，實(shí)施成本控制的主要目的在于，在確保工程進(jìn)度、保障工程質(zhì)量的前提下，使用最合適的成本來完成一項(xiàng)建筑。然而，在實(shí)踐過程中，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制往往會(huì)受到很多因素的影響，而導(dǎo)致成本控制發(fā)生混亂，主要的影響因素有，第一，沒有應(yīng)用科學(xué)的成本控制管理措施，而導(dǎo)致成本控制存在盲目性；第二，由于受到核算方法不科學(xué)、管理方式不得當(dāng)以及資料搜集不全面等因素的影響，而導(dǎo)致成本控制信息缺乏客觀性、真實(shí)性；第三，成本決策存在盲目性、成本規(guī)劃不規(guī)范；第四，房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，沒有對(duì)投入產(chǎn)出比進(jìn)行科學(xué)的估算。

1.2特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的主要特點(diǎn)包括：第一，必須要根據(jù)工程施工全過程中各個(gè)階段的實(shí)際施工材料、施工質(zhì)量、工程進(jìn)度等因素，來對(duì)成本控制進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，所以說，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是動(dòng)態(tài)的活動(dòng)；第二，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制在一定程度上受到了房地產(chǎn)市場(chǎng)、施工環(huán)境、成本控制制度以及國家政策等因素的影響，在工程施工過程中這些因素是無法預(yù)計(jì)的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制具有一定的不確定性；第三，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制貫穿在工程施工全過程中，所以說，成本控制的時(shí)間跨度比較大。

1.3風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的動(dòng)態(tài)性、不可預(yù)計(jì)因素較多以及成本控制時(shí)間較長(zhǎng)等特點(diǎn)，決定了成本控制存在著非常多的風(fēng)險(xiǎn)，其所存在著的這些風(fēng)險(xiǎn)，在一定程度上會(huì)導(dǎo)致成本估算人員對(duì)整個(gè)工程的成本估算不夠準(zhǔn)確[2]?；谶@樣的原因，工程施工全過程中，必須加強(qiáng)對(duì)成本控制風(fēng)險(xiǎn)的考察與評(píng)估，并要采用有針對(duì)性的對(duì)策，來避免成本控制風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)控制

2.1工程成本控制風(fēng)險(xiǎn)

第一，招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行招標(biāo)的過程中，工作人員沒有在招標(biāo)文件上清楚地闡述甚至是遺漏了施工材料要求、工程量等重要問題，或者是雙方在簽訂合同的時(shí)候沒有針對(duì)有分歧的問題、不確定的問題建立一個(gè)統(tǒng)一的意見，上述情況均會(huì)導(dǎo)致成本控制風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)；第二，施工材料管理風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行招標(biāo)的時(shí)候沒有明確規(guī)定施工材料的型號(hào)、類型等信息，或者是在施工過程中沒有明確地向施工單位指出施工材料當(dāng)時(shí)的價(jià)格，上述情況均會(huì)導(dǎo)致施工過程中如果遇到預(yù)算不足的問題就會(huì)選用質(zhì)量較差的施工材料，從而影響工程施工質(zhì)量，導(dǎo)致成本控制風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)；第三，施工過程中的風(fēng)險(xiǎn)。工程施工全過程中，若是存在管理人員不負(fù)責(zé)、施工耗時(shí)長(zhǎng)、出現(xiàn)設(shè)計(jì)更改、簽證不確切等情況，均有可能導(dǎo)致成本失控問題的出現(xiàn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是最不確定的一種風(fēng)險(xiǎn)。

2.2成本控制要點(diǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)工程來說，成本控制要點(diǎn)主要包括以下幾點(diǎn)：第一，規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中的重點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣從一定程度上來說直接決定著工程投資總額；第二，招投標(biāo)制度。在成本控制中，招投標(biāo)制度占據(jù)著核心地位，只有招投標(biāo)制度嚴(yán)格、規(guī)范，才能找到優(yōu)質(zhì)的、可靠的施工隊(duì)伍，才能更好地實(shí)現(xiàn)對(duì)成本投入的有效控制[3]；第三，設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更是成本控制中難度最大的一項(xiàng)關(guān)鍵點(diǎn)，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)因?yàn)楣こ淌┕み^程中遇到的一些實(shí)際情況而出現(xiàn)相應(yīng)的變更，這些變更會(huì)給工程投資預(yù)算造成一定的影響；第四，施工現(xiàn)場(chǎng)簽證。施工現(xiàn)場(chǎng)簽證是為了能夠及時(shí)、有效地解決工程施工過程中出現(xiàn)的問題所設(shè)置的，與此同時(shí)，簽證也可以對(duì)原有合同進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)充，使其能夠更好地適應(yīng)工程施工過程中出現(xiàn)的新問題；第五，合同管理。合同是施工雙方履行自身義務(wù)的重要依據(jù)，基于這樣的原因，有執(zhí)行力、義務(wù)界限明確、合理且有條理性的合同，也是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要依據(jù)；第六，現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。現(xiàn)場(chǎng)綜合協(xié)調(diào)是成本控制的一個(gè)有效手段，專業(yè)的技術(shù)人員通過對(duì)工程施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行綜合調(diào)節(jié)，來縮短工期、提高工程質(zhì)量，從而有利于實(shí)現(xiàn)成本控制。

3、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施

3.1工程成本控制風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

首先，針對(duì)招標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，必須在進(jìn)行招標(biāo)的時(shí)候嚴(yán)格、規(guī)范地制定招標(biāo)文件，選取資質(zhì)高、條件好的施工單位；其次，針對(duì)施工材料管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)充分考慮不同時(shí)期施工材料的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)情況，雙方必須簽訂好合同，并明確注明施工材料的型號(hào)、類型等信息，杜絕劣質(zhì)材料的使用，及時(shí)與施工單位進(jìn)行溝通，以便于及時(shí)調(diào)整成本；最后，針對(duì)施工過程中的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)提前做好成本控制預(yù)算，并要做好成本控制方案，嚴(yán)格地進(jìn)行審批，對(duì)簽證進(jìn)行嚴(yán)格要求。

3.2成本控制要點(diǎn)的應(yīng)對(duì)措施

第一，工程施工前，必須合理地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格地進(jìn)行審計(jì)，并科學(xué)地進(jìn)行成本估算，最終做出詳細(xì)的工程施工圖；第二，采取良性競(jìng)爭(zhēng)、嚴(yán)格的招標(biāo)制度，選則資質(zhì)高、條件好的施工單位；第三，根據(jù)設(shè)計(jì)變更情況，對(duì)投資成本進(jìn)行合理的調(diào)整；第四，在制定簽證的時(shí)候，由專業(yè)的設(shè)計(jì)人員來對(duì)簽證的資格進(jìn)行審計(jì)，盡可能地將簽證落實(shí)在具體的圖紙上；第五，在擬訂合同的時(shí)候，采用國際化的文件格式，規(guī)范地簽訂合同，使合同的條例界限清晰、義務(wù)界限明確；第六，加強(qiáng)部門之間的溝通與配合，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。

結(jié)語：

在科學(xué)技術(shù)不斷發(fā)展的今天，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正在迅速發(fā)展，但同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想得到更好的生存與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)利益最大化，就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制和房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制的重視。

[1]何海強(qiáng).房地產(chǎn)開發(fā)成本與風(fēng)險(xiǎn)控制探析[J].住宅與房地產(chǎn),2016,27:110.

[2]李濤.基于ALARP原則的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)管理[J].項(xiàng)目管理技術(shù),2013,11:77-80.

[3]周曙華,徐曉紅,張松年,等.房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的成本控制探析[J].上海企業(yè),2013,05:62-63.