文/周洪骍 奧意建筑工程設(shè)計(jì)有限公司 廣東深圳 518031

關(guān)于超高層住宅設(shè)計(jì)的研究

文/周洪骍 奧意建筑工程設(shè)計(jì)有限公司 廣東深圳 518031

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市人口眾多，而土地資源卻是有限的，所以，超高層因其獨(dú)有的特性被地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們尤為的親睞，超高層的建造從很大程度上提高了同等面積下的土地利用率，本文對(duì)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有超高層住宅做了一定的總結(jié)，對(duì)超高層住宅的設(shè)計(jì)的未來(lái)發(fā)展做了一些趨勢(shì)性的研究，希望能為正在推進(jìn)中的超高層設(shè)計(jì)起到一些指導(dǎo)與借鑒作用。

超高層；住宅設(shè)計(jì)；地標(biāo)型；主動(dòng)型

一、分類來(lái)看超高層住宅

縱觀目前為止已建成的超高層住宅，從建設(shè)條件上來(lái)看，可分如下幾類：用地容積率并不高，但可能擁有絕佳的景觀資源，或城市資源，為達(dá)到對(duì)資源的最大化利用，將建筑高度拔高，可以把這類歸納為主動(dòng)型超高層住宅；還有一類，沒(méi)有絕佳的資源，也并非因?yàn)楦呷莘e率，目的可能是通過(guò)高度提高地塊影響度，主動(dòng)解決銷售問(wèn)題的規(guī)劃手段，那么暫把這類超高層住宅歸納為地標(biāo)型。

1.主動(dòng)型超高層住宅

為充分利用稀缺的景觀資源，和城市核心地塊的配套資源，將高度拔高，這類超高層是積極和充分挖掘土地價(jià)值的一種開(kāi)發(fā)模式，將積極解決城市化問(wèn)題與提高居住品質(zhì)相統(tǒng)一的方法。容積率高，周邊往往擁有價(jià)值較高的資源。那么這類項(xiàng)目拔高建筑高度，目的是集中利用稀缺資源，而非單純解決高容積率和地標(biāo)效應(yīng)等。這類項(xiàng)目定位較高，針對(duì)的客戶往往是高端人士，或投資目的，他們更看重整體品質(zhì)、自然及社會(huì)資源，以及資源的稀缺性所帶來(lái)的未來(lái)升值空間。對(duì)于這類超高層，列舉如下幾個(gè)案例：

世茂濱江花園，地處陸家嘴板塊，比鄰黃浦江一線江景。容積率2.9，典型樓棟（5號(hào)樓）的建筑層數(shù)有55層，168m 高。定位為純豪宅，三梯兩戶，一部獨(dú)立貨梯為傭人使用。與該項(xiàng)目類似的，在陸家嘴板塊有多個(gè)超高層豪宅項(xiàng)目，如盛大金磐、中糧海景壹號(hào)和湯臣一品等均為超高層豪宅，但容積都在3.0左右，高度也均勻分布在120～150m之間。還有上海華僑城蘇河灣，北蘇州路，150m高，臨蘇州河，高區(qū)可俯瞰外灘、黃浦江。整個(gè)項(xiàng)目按酒店化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，全部為大戶型。這類項(xiàng)目由于定位均較高，所以會(huì)有一些特殊技術(shù)做法，如各戶獨(dú)立式電梯廳、主仆分區(qū)核心筒、多層挑空大堂、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換等。

2.地標(biāo)型超高層住宅

通過(guò)高度提高地塊影響度，主動(dòng)解決銷售問(wèn)題的規(guī)劃手段，是被動(dòng)超高與主動(dòng)超高之間的過(guò)度產(chǎn)品。建筑密度和容積率與普通100m住宅接近；非城市核心地段，往往處于城市副中心區(qū)，擁有較優(yōu)質(zhì)景觀資源，配套設(shè)施不夠完善。這類項(xiàng)目為達(dá)到地標(biāo)效應(yīng)，高度是集中亮點(diǎn)。針對(duì)客戶多為二次置業(yè)、投資等，主要客戶群為中青年，主要吸引點(diǎn)在于城市副中心的發(fā)展前景及自然資源優(yōu)勢(shì)。更看重整體社區(qū)環(huán)境，密度及容積均不高，規(guī)劃格局高低配居多，整體品質(zhì)較高。對(duì)于這類超高層，列舉如下幾個(gè)案例：

昆山世茂蝶湖灣，地處滬寧高速，沒(méi)有任何景觀資源。占地72萬(wàn)，總建筑面積107萬(wàn)，屬于郊區(qū)大盤。富有戲劇性的是該項(xiàng)目容積率只有 1.5，但該項(xiàng)目有兩棟樓（T6T7）的建筑層數(shù)有50層，152m高。從規(guī)劃的技術(shù)層面上看，完全沒(méi)有必要做建設(shè)成本較高的超百米高層，所以，在該項(xiàng)目中超高層的出現(xiàn)主要是為加強(qiáng)項(xiàng)目的形象吸引點(diǎn)。另外一個(gè)案例，長(zhǎng)沙方興金茂梅溪湖項(xiàng)目，與該項(xiàng)目有些類似，該項(xiàng)目為梅西湖片區(qū)首期項(xiàng)目，但為提升前期板塊整體形象，部分樓棟42 層，140m高，但整體容積率也不高2.54。

二、從規(guī)劃層面分析總結(jié)超高層住宅的建設(shè)意義

綜合以上案例分析，地標(biāo)型及主動(dòng)型超高層的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)是有一定指導(dǎo)意義的：先說(shuō)地標(biāo)型的：（1）設(shè)計(jì)前期應(yīng)當(dāng)考慮項(xiàng)目的區(qū)位，是否有規(guī)模效應(yīng)及影響，有沒(méi)有足夠的區(qū)域及開(kāi)發(fā)量支撐，相對(duì)單一或影響范圍較小的超高層住宅建設(shè)，就不太符合經(jīng)濟(jì)性原則。（2）考慮項(xiàng)目地塊的周邊資源，是否靠近具有支持作用的自然或社會(huì)資源，如生態(tài)資源（自然資源）方面的江河湖泊等；或城市資源，如區(qū)域中央綠地等；以及是否具有相應(yīng)的配套資源（社會(huì)資源），商業(yè)、娛樂(lè)、服務(wù)、就業(yè)等，這些都是超高層這種高容量建筑體維持其整個(gè)生命周期所必須依賴的。（3）要考慮其未來(lái)是否能對(duì)周邊區(qū)域產(chǎn)生積極影響，增長(zhǎng)周邊的土地價(jià)值，并激勵(lì)其他的高質(zhì)量的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。如果該項(xiàng)目能滿足這點(diǎn)要求，我們就可以稱這類超百米住宅建筑為城市型的建筑。而未來(lái)對(duì)政府而言，更大的經(jīng)濟(jì)效益可以在其輻射的周邊用地中得到更大的補(bǔ)償，它在城市中起到的就是積極的作用。

主動(dòng)型的，在區(qū)位上要考慮是否在土地稀缺上有需求，在沒(méi)有資源及利潤(rùn)集約需求時(shí)，為超高建筑而造超高住宅是不適宜的。超100 m住宅作為一種在相對(duì)較小的面積之內(nèi)最大化房地產(chǎn)和人力資源的有效手段，可以為開(kāi)發(fā)商和商業(yè)活動(dòng)帶來(lái)更大的利潤(rùn)，并且代表著為不斷增加的城市平民提供住所的最理性的方式，是未來(lái)城市建設(shè)的發(fā)展趨勢(shì)。

三、從建筑層面分析總結(jié)超高層住宅的建設(shè)意義

平面樓型的組合方式，地標(biāo)型以一梯多戶為主，與非100 m住宅相比，電梯數(shù)沒(méi)有增加，因此戶均電梯數(shù)反倒降低，僅通過(guò)提高電梯的梯速來(lái)解決戶數(shù)過(guò)多問(wèn)題。主動(dòng)型則以多梯一戶為主，電梯配置較多，主客分區(qū)。房型方面，地標(biāo)型以中等面積段為主，與非百米住宅相近，主動(dòng)型則以大面積段為主。兩者共性是標(biāo)準(zhǔn)層面積都較大，易出現(xiàn)大進(jìn)深或通透性差的戶型；結(jié)構(gòu)墻、柱較多較大，使用空間減小，得房率低。公共空間及配套方面，超高層住宅將傳統(tǒng)的地面活動(dòng)向高空延展，因此需要?jiǎng)?chuàng)建一種新型的高空生活模式。在這種生活模式中，原來(lái)低容積率下人們可以享受的配套設(shè)施，綠地都需要在高空中得到補(bǔ)償，因此會(huì)有空中花園，空中會(huì)所等出現(xiàn)。因?yàn)閷訑?shù)多，大堂等公共部分共享的人多，為提高公共空間品質(zhì)，常以抬高、挑高的方式，呈現(xiàn)尊貴、豪華的感受。

四、從技術(shù)層面分析總結(jié)超高層住宅的技術(shù)特征

國(guó)家規(guī)范《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定建筑高度超過(guò)100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層（間）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》中指出：建筑高度超過(guò)100m的高層建筑，應(yīng)設(shè)置避難層（間）。但到目前為止，國(guó)家規(guī)范，還未對(duì)超100 m的住宅建筑做出關(guān)于避難層的明確規(guī)定。所以具體實(shí)施情況是，因住宅疏散人數(shù)一般較公共建筑少，所以150 m以下超高層住宅很少設(shè)避難層。但隨著超100 m住宅建筑的不斷增多，各地方逐漸推出關(guān)于避難層和避難間的規(guī)定。避難層的具體做法有敞開(kāi)式、半敞開(kāi)式和封閉式，如深圳金域藍(lán)灣三期，兩棟48層連體超高層住宅，高度 150.7m。17層、33層為避難層，共兩層開(kāi)敞式，每層約1 430m 2，層高4.5m。17層作為老人、兒童娛樂(lè)設(shè)施（麻將、橋牌等），里面主要增設(shè)可移動(dòng)的設(shè)施，如可移動(dòng)的盆栽、健身器材等。33層，只種植薰衣草等主題花卉，安排小型水景魚(yú)池，并預(yù)留漫步小徑。

結(jié)語(yǔ)：

超高層住宅是目前國(guó)內(nèi)外城市中大量出現(xiàn)的一種建筑形式，是城市建造密度越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越來(lái)越高的產(chǎn)物，是城市化進(jìn)程的必然結(jié)果。但目前國(guó)內(nèi)超高層住宅的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)還處于探索階段，規(guī)范及政策均不太完善。本文通過(guò)分類的方法剖析了一些超高層住宅的典型案例，總結(jié)了其在規(guī)劃、建筑和技術(shù)層面的主要特征，試圖對(duì)正在推進(jìn)中的超高層設(shè)計(jì)起到一些指導(dǎo)借鑒作用。

［1］GB 50016-2014，建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范.

［2］王有為，王清勤，葉青.超高層住宅建筑發(fā)展研究［M］.北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2015.

［3］世界高層都市建筑學(xué)會(huì).崛起中的亞洲——可持續(xù)性摩天大樓與可持續(xù)城市發(fā)展最新成果匯總［A］//世界高層都市建筑學(xué)會(huì)第九屆全球會(huì)議論文集［C］，2012.