王建萍

摘 要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)逐漸成為國民經(jīng)濟中不可缺少的一部分，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟與其他產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，了解房產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因和做出相應對策對促進房產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定增長和社會的穩(wěn)定有著重要的作用。本文從房產(chǎn)經(jīng)濟與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系入手，剖析了房產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)部和外部原因，并提出了四點應對策略，為企業(yè)在做出相應決策時提供理論上的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟波動；影響因素；對策分析

引言

隨著經(jīng)濟和人們生活水平的不斷提高，當前的房地產(chǎn)業(yè)正在逐漸成為我國的一項重要產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)也成為了拉動我國國民經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的角色，只有掌握了房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的波動規(guī)律，了解房產(chǎn)經(jīng)濟的特點，政府才能從根本上對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)控，從而拉動我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。而近幾年，房價的價格增長越來越快，使得住房需要者和投資者越來越害怕進行購房行為或房產(chǎn)投資。如果能夠正確的掌控房產(chǎn)經(jīng)濟波動變化規(guī)律，并對其做出相應的應對措施，就能夠正確引導房產(chǎn)市場經(jīng)濟的走向，和社會大眾的正確購房行為，有效抑制購房難等等社會現(xiàn)象的出現(xiàn)和防止炒房熱等等不良的現(xiàn)象出現(xiàn)，對社會的穩(wěn)定有著重要的作用。

一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動對其他產(chǎn)業(yè)的影響

1.對國民經(jīng)濟的影響

房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用是毋庸置疑的，在國民經(jīng)濟增長中，房地產(chǎn)的作用體現(xiàn)在：房產(chǎn)投資開發(fā)是我國經(jīng)濟投資的重要部分，同時也與我國GDP的增長息息相關(guān)；同時也拉動了人們的經(jīng)濟消費行為。保證房產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定增長對穩(wěn)定我國國民經(jīng)濟的增長有重要的影響。

2.對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展之間都是相互關(guān)聯(lián)，相輔相成的，從經(jīng)濟關(guān)聯(lián)到技術(shù)聯(lián)系，關(guān)聯(lián)密切且復雜，而作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不僅是其他產(chǎn)業(yè)的供給者，也是一項基礎產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的基礎性體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動冶金、家居、五金、建材、建筑等等眾多行業(yè)帶來生機和發(fā)展。

二、影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動的根本因素

不論是任何事物，都有其發(fā)展的規(guī)律和影響因素。我們要探尋事物變化的原因就需要對影響事物的原因進行剖析，而影響因素則八廓了外因和內(nèi)因，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律亦是如此。在現(xiàn)如今房產(chǎn)經(jīng)濟時局動蕩，影響房價的因素也紛繁復雜，通過對影響房價波動的內(nèi)部外部因素的梳理，才能深層次的理解房價波動的規(guī)律。

1.外部原因

經(jīng)濟市場的因素：有調(diào)查研究顯示，房產(chǎn)本身的需求變化也可以對房價的波動產(chǎn)生一定的影響。例如：不同的房產(chǎn)消費需求，使得商品房的住房面積也在不斷的發(fā)生著改變。

金融資本的因素，房地產(chǎn)投資與金融資本之間是息息相關(guān)、密不可分的，在開發(fā)房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)部門通過貸款、投資等等形式籌集資金進而具體的展開房地產(chǎn)相關(guān)程序。房產(chǎn)行業(yè)本身就是大量資金聚集運轉(zhuǎn)的行業(yè)，只有籌集到一定的資金才能夠進行建房、銷售等等后續(xù)一系列的工作。資金的來源通常除了投資和貸款兩個主要來源，還有從市場當中進行籌集，例如進行房屋預售等等商業(yè)活動。從而籌集足夠的金融資本。

政策的影響：我國政府出臺的相關(guān)房產(chǎn)政策對于社會民眾購買房子和房地產(chǎn)商的銷售行為有著重要的影響。尤其是一些重大的貨幣政策、經(jīng)濟體制改革、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、政府對于房價的政策調(diào)控、政策補貼等相關(guān)政策，可以有效的拉動購房行為的增長，同時也可以有效抑制不良經(jīng)濟活動的滋生，從宏觀層面對房產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)控，有利于社會的穩(wěn)定增長。

地產(chǎn)因素：房地產(chǎn)經(jīng)濟市場包括了兩部分，第一部分是土地交易，第二部分是房屋銷售。土地交易主要是房地產(chǎn)商以物物交換的形式，從我國相關(guān)的土地部門手中獲得土地資源和一定時間的土地處理權(quán)，并用自己的價值進行換取。第二部分的房屋銷售中，房地產(chǎn)商充當供給者的地位，向房屋需求者提供房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)。在四個外部因素當中，土地因素是一個重要的指標因素。

2.內(nèi)部原因

供需關(guān)系因素：供需矛盾被認為是房產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動的根本原因，因為房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展是需要房屋消費者們的支持的，然而大量涌出的房地產(chǎn)商品，讓房地產(chǎn)市場在一段時間之內(nèi)處于飽和狀態(tài)，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，進而出現(xiàn)供需不平衡狀態(tài)。

價格波動因素：價格的波動很大一部分是由當前一段時間之內(nèi)產(chǎn)品和需求量之間的關(guān)系來決定的，價格有波動是正常的市場經(jīng)濟現(xiàn)象，但是過度的價格波動不利于社會的穩(wěn)定等等問題。一個階段的暴利是以下一階段的經(jīng)濟效益為代價的，這會導致惡性的房產(chǎn)經(jīng)濟循環(huán)。

房地產(chǎn)收益因素：房地產(chǎn)商在進行房地產(chǎn)投資開發(fā)建設的根本目的就是為了獲益，而收益比是投資額和凈收入之間的比率。如果房地產(chǎn)商對收益的預期值很大，那么投入和規(guī)模會相應的增大，如果收益預期值較低，那么投資行為也會隨之變得十分的謹慎。因此，對于房地產(chǎn)商來說，收益率是十分重視的一個因素。

三、應對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)波動的對策

1、加大對房產(chǎn)經(jīng)濟市場的控制力度

當房價的波動已經(jīng)超出正常波動范圍，影響市場經(jīng)濟的正常運行和社會的穩(wěn)定時，政府就應當采取相應的應對措施進而對房價進行一定的控制，在做出控制前，要明確價格發(fā)生波動的根本原因和波動程度。這是政府應當承擔的責任，也是政府的義務。但是政府的調(diào)控也要注意分寸和尺度，不可過度的干預，因為價格的合理波動有利于市場經(jīng)濟的競爭和企業(yè)本身的提升。例如：可以進行土地租批管理，采取市場化的土地供應機制。

2、增強相關(guān)政策建設

面對波動的房價，除了要加大調(diào)控力度之外，還要進行相關(guān)政策的建設。首先要根據(jù)實際的房地產(chǎn)發(fā)展情況進而選用科學的地產(chǎn)投資政策，從而對當前的房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)控，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展，促進房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)?；屯顿Y合理化。

除了短期的政策建設之外，長期的政策制定也是必不可少的，對于不正當、不準確的相關(guān)經(jīng)濟政策要及時予以修改和糾錯，在制定政策的時候也要注意明確投資主體，規(guī)避風險、密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟的變化和價格的波動，確保投資合理化、明確市場定位和主要消費群體，確保投資合理化。

3、完善房地產(chǎn)金融體制

完善房地產(chǎn)的金融體制要注意：完善房產(chǎn)融資的來源、構(gòu)建健全的房產(chǎn)多元融資架構(gòu)、建設完整的金融監(jiān)管機制。完善房產(chǎn)融資來源包括了房屋按揭貸款制度的建立、政府優(yōu)惠政策、住房基金三大塊的有效融合和大力投資支持。房產(chǎn)的融資架構(gòu)主要由銀行貸款和商業(yè)信托基金兩大市場金融企業(yè)構(gòu)成，健全的多元融資架構(gòu)可有效的促進購房行為的發(fā)生，也是購房行為的一大保障。金融監(jiān)管機制對改善當前存在的不良經(jīng)濟行為和房地產(chǎn)體制的不足之處有著十分重要的作用。

4、加大相關(guān)市場調(diào)查，保證房產(chǎn)投資的理性

在進行房產(chǎn)投資行為之前，對市場進行調(diào)查，從而做出正確理性的投資行為。明確市場的定位時要注意：密切關(guān)注現(xiàn)階段的房產(chǎn)投資行為規(guī)模，任何事物的發(fā)展都有其規(guī)律性，要找到規(guī)律，不要盲目跟風投資，確保適應宏觀的經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律；審視是否有合理的投資結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)房產(chǎn)投資理性化；規(guī)范和完善政府投資行為，要明確房地產(chǎn)開發(fā)給社會大眾帶來的利益，進而對房產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的穩(wěn)定和房產(chǎn)經(jīng)濟的有效增長，實現(xiàn)人民生活水平的提高和社會的進步。（作者單位：德州市房屋建設綜合開發(fā)集團總公司）

參考文獻：

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[3] 鄭淑琴：《房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素分析及對策研究》，載《學術(shù)論壇》，2014 年第10期，第74-78頁