廖俊平

事件

地方政府大力“去庫(kù)存”

近期，多地展開去庫(kù)存、穩(wěn)投資“保衛(wèi)戰(zhàn)”。1月18日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見(jiàn)》，其中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。多地地方兩會(huì)上也將去庫(kù)存、穩(wěn)銷售、穩(wěn)市場(chǎng)作為2016年房地產(chǎn)政策的重中之重。河北省政府工作報(bào)告指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，推進(jìn)以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。福建省政府工作報(bào)告也把房地產(chǎn)去庫(kù)存擺在突出位置，指出將著力穩(wěn)定住房消費(fèi)，把房地產(chǎn)去庫(kù)存擺在突出位置，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度，等等。

2016年樓市主題將是“去庫(kù)存”。中央和地方還有可能從以下幾方面采取具體措施去庫(kù)存：一是降低首套住房首付比例；二是央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息；三是樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類政策的進(jìn)一步落地；四是進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼；五是調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；六是鼓勵(lì)人才購(gòu)房政策；等等。

推進(jìn)住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)

點(diǎn)評(píng)

1月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快建設(shè)住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ诽岬?，從總體看，各地住房公積金信息化服務(wù)工作滯后，業(yè)務(wù)辦理渠道少、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、服務(wù)效率低等問(wèn)題突出，這影響了住房公積金制度的發(fā)展。為解決這些問(wèn)題，住建部就推進(jìn)住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)提出要求：明確工作目標(biāo)、拓展服務(wù)渠道、加強(qiáng)綜合管理、保障運(yùn)行安全以及落實(shí)工作責(zé)任。要求各設(shè)區(qū)城市要以服務(wù)繳存單位和繳存職工為導(dǎo)向，充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，建設(shè)功能齊全、便捷、安全高效的住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)。直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及部分條件較好的設(shè)區(qū)城市，應(yīng)當(dāng)在2016年底前基本建成住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)。其他設(shè)區(qū)城市應(yīng)當(dāng)在2017年底前基本建成住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)。

點(diǎn)評(píng)

近年來(lái)，我國(guó)住房公積金規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，業(yè)務(wù)種類日趨豐富，繳存單位和繳存職工對(duì)住房公積金服務(wù)的要求不斷提高。一些省市率先探索應(yīng)用網(wǎng)上業(yè)務(wù)大廳、自助服務(wù)終端等互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)通訊技術(shù)，提升住房公積金服務(wù)效率和質(zhì)量，取得了一定效果。但總體上，各地住房公積金信息化服務(wù)工作還滯后于繳存單位和繳存職工的服務(wù)需求，影響了住房公積金制度的發(fā)展。為拓寬住房公積金服務(wù)渠道，提高服務(wù)效率，切實(shí)維護(hù)繳存職工合法權(quán)益，有必要加快推進(jìn)住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速“22連跌”

近日，第一太平戴維斯、高力國(guó)際、戴德梁行在內(nèi)的多家房地產(chǎn)服務(wù)提供商發(fā)布2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下滑影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速或?qū)⒊掷m(xù)低迷。第一太平戴維斯指出，2015年第三季度，全國(guó)GDP增速自2009年以來(lái)首次破7，環(huán)比略降0.1%至6.9%的較低水平。從數(shù)據(jù)來(lái)看，即便如一線城市中的上海與北京，經(jīng)濟(jì)增速亦明顯放緩，GDP增速堪與全國(guó)持平，而廣州、深圳兩地GDP增速則顯著高于全國(guó)平均水平，并保持上升態(tài)勢(shì)。戴德梁行認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速疲弱主要受累于房地產(chǎn)開發(fā)投資近零增長(zhǎng)。在GDP增速下滑的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不足，其開發(fā)投資增速自2013年后便開始出現(xiàn)明顯下滑。第一太平戴維斯指出，2015年前11個(gè)月國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為1.3%，再創(chuàng)歷史新低。

為解決庫(kù)存高企難題，自2014 年三季度末開始，政府推出多項(xiàng)刺激政策。預(yù)計(jì)接下來(lái)，地產(chǎn)相關(guān)政策會(huì)進(jìn)入新一輪的寬松渠道，政府將繼續(xù)深耕“去庫(kù)存模式”。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑已成常態(tài)下，商品住宅市場(chǎng)仍將“一枝獨(dú)秀”。高力國(guó)際報(bào)告指出，上海、北京及深圳住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，且高端住宅及豪宅市場(chǎng)需求尤為強(qiáng)勁 。但高力國(guó)際同時(shí)提醒，一線城市庫(kù)存仍處于高位，發(fā)展商仍須以去庫(kù)存為主要目的。

2015年一線城市土地狂漲

據(jù)易居研究院最新數(shù)據(jù)，2015年12月，一線城市土地成交建筑面積為635萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27.2%，同比下降31.3%；成交均價(jià)為10436元/平方米，環(huán)比下漲11.2%，同比上漲46.8%。12月北京和廣州土地成交面積有所回探，使環(huán)比出現(xiàn)一定下跌，而土地成交均價(jià)連續(xù)上升3個(gè)月，至12月創(chuàng)歷史新高。據(jù)了解，2014年一線城市土地成交均價(jià)為7429元/平方米，2015年成交價(jià)不斷攀升，全年土地成交均價(jià)漲至13745元/平方米，同比增幅高達(dá)85%。從近六年一線城市土地成交價(jià)格看，在2012年達(dá)到近五年最低點(diǎn)后，2013年迅速反彈向上，2014年延續(xù)了2013年的上行趨勢(shì)，2015年在政策的刺激下，加速攀升。

點(diǎn)評(píng)

由于土地資源的稀缺性，外加房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比三四線城市堅(jiān)挺，一線城市的土地價(jià)值在市場(chǎng)冷淡的情況下猛進(jìn)上漲。雖然目前房地產(chǎn)看起來(lái)似有繁榮之相，但高利潤(rùn)時(shí)代確已過(guò)去，風(fēng)險(xiǎn)也在增加。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2016年土地平均購(gòu)置價(jià)格增幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年增長(zhǎng)10%左右。主要原因包括：2015年房市進(jìn)入復(fù)蘇通道中，2016年地市也將進(jìn)入升溫通道；二是從成交結(jié)構(gòu)上看，地價(jià)最高的一線城市土地供應(yīng)有限，價(jià)格繼續(xù)大漲。但2015年土地購(gòu)置價(jià)格基數(shù)較高，2016年漲幅不會(huì)太高。