肖景文

隨著全國一線城市中心土地的日益稀缺，傳統(tǒng)社區(qū)的更新改造就變得特別重要和迫切。深圳南頭古城位于南山區(qū)深南路旁的城市核心地段，土地價值已經(jīng)變得非常稀缺和昂貴。南頭古城是深圳市區(qū)目前保存最完整的傳統(tǒng)社區(qū)，承載著深圳的歷史。如何對這個土地價值高、歷史文化厚、地理位置好的社區(qū)進行更新改造，是擺在深圳市政府、發(fā)展商和居民面前的迫切問題。如果此項目的更新能獲得成功，將為人們提供一個休閑娛樂的場所，對于深圳市整體形象的提高起到一定作用。這一傳統(tǒng)社區(qū)文化的延續(xù)繼承和發(fā)展，對于改變?nèi)藗冋J(rèn)為深圳歷史文化社區(qū)短缺的感受，會有一個根本性改變。研究重點關(guān)注深圳南頭古城傳統(tǒng)社區(qū)更新改造的客戶需求和產(chǎn)品策略。根據(jù)對古城的建筑風(fēng)格，以及具有保留價值建筑的研究，總結(jié)出古城建筑風(fēng)格元素特點。應(yīng)用問卷調(diào)查的方法，我們得出了客戶的真實需求。參考國內(nèi)外類似項目的成功做法，我們給出了滿足客戶需求的產(chǎn)品策略建議。為了獲得一個具有活力的休閑娛樂項目，最后設(shè)計了一個綜合性的建議方案。

一、古城歷史概述

南頭古城位于深圳市南山區(qū)南頭天橋北，深南大道西端，與中山公園相鄰。東晉咸和六年即公元331年，東官郡城和寶安縣城創(chuàng)建，其所在地就是南頭古城。南頭古城是深圳市的誕生地，到目前為止已經(jīng)有1682年的歷史。枕山面海，南頭古城依地形順勢而建（見圖1）。

現(xiàn)存的南頭古城建于明朝洪武二十七年即1394年。古城呈不規(guī)則的長方形。城內(nèi)有縣前街、顯寧街、永盈街、聚秀街、和陽街、迎恩街、五通街、牌樓街、新街等9條街道，俗稱“九街”。南頭古城的城垣東西最長有680米，南北最寬為500米。如今，只有南城門還保存完好。

南頭古城在歷史上經(jīng)歷三次毀滅性的破壞。

第一次在清朝康熙年間，朝廷實行遷界禁海，新安縣取消，居民大量內(nèi)遷，除城墻外，南頭古城內(nèi)的房屋都被拆毀，建筑材料則用來修界墻。

第二次在抗日戰(zhàn)爭時期，日軍在南頭古城上修建大量碉堡等軍事設(shè)施。

第三次，也就是最近一次則是在改革開放初期，當(dāng)?shù)鼐用癫鸪菈Υu，在城墻遺址上修建房屋。

二、傳統(tǒng)建筑現(xiàn)狀

南頭古城是目前深圳保存最完整的古老的社區(qū)，集中體現(xiàn)了深圳的傳統(tǒng)文化，目前大部分建筑處于被破壞的危險狀態(tài)。對于需要保護的建筑，確認(rèn)后要經(jīng)常維護；對于部分保護的建筑要延續(xù)其歷史風(fēng)格；對于沒有保護價值的建筑要根據(jù)項目開發(fā)的要求，延續(xù)歷史總體風(fēng)格。

1983年南城門和北城墻公布為深圳市文物保護單位，1984年信國公文氏祠、東莞會館、育嬰堂、解放內(nèi)伶仃紀(jì)念碑公布為深圳市文物保護單位，1988年南頭古城公布為深圳市文物保護單位，2002年南頭古城垣公布為廣東省文物保護單位。

（一）南門

南頭古城南門，上書四個大字：嶺南重鎮(zhèn)。該城門建于明洪武二十七年（1394年）。據(jù)測量，該城城基是用黃泥砂土堆筑的，呈不規(guī)則的長方形，四周有濠溝圍繞。城址范圍東西最長距離為680米，南北最寬處為500米。現(xiàn)南北城墻尚存基址，南城門保存完好。南門底寬10米，高4米半。拱形城門上有一塊長方形石塊，上用小篆陰刻“寧南”二字。古樸雄偉的南頭古城，是嶺南古文化的寶貴遺存，它經(jīng)歷并記錄著深圳的歷史變遷。

（二）東莞會館

會館，從民間的作用，即是老鄉(xiāng)會，就如當(dāng)今的“商會”一類，其作用是架設(shè)一道異鄉(xiāng)漂泊游子間的橋梁。東莞會館，又稱“寶安公所”，建于清同治七年即公歷1868年，1907年東莞商人重建，是清代東莞商人在新安縣設(shè)立的商會會所。建筑面積53平方米，12.32米寬、12.53米長。

根據(jù)南山區(qū)文體局編制的《南頭古城址文物保護規(guī)劃方案》，確定保護范圍為103.14公頃，保護對象分為文物保護單位、10處保護建筑、六縱一橫的街巷和6棵古樹名木、7口古井等。

（三）海防公署

海防公署，是一座比較高大的舊式四合院式的建筑，因古時新安占盡地利，尤其在海防位置方面，因而得朝廷遣兵駐守，海防公署即為當(dāng)時的水師指揮部駐地，亦相當(dāng)于現(xiàn)在的海軍司令部。

據(jù)《新安縣志·海防》載：南頭寨轄今深圳、香港一帶六處防地。明萬歷十九年，有戰(zhàn)船112只，駐軍2000余人，被稱為“虎門之外衙，省會之屏藩”。明正德十五年（公元1520年），廣東巡海道汪宏駐節(jié)南頭，翌年，在他的指揮下取得了屯門海戰(zhàn)的偉大勝利，打響了反抗西方殖民者侵略的第一槍。此處亦為鴉片戰(zhàn)爭期間諸多海戰(zhàn)的指揮中心，其歷史地位極為重要。

（四）新安縣衙

縣衙房頂上的這兩條龍，象征著權(quán)威，有種神圣不可侵犯的威嚴(yán)。

新安縣衙是明武元年（1568年）朱元璋在南京稱帝后，重視武術(shù)，為防海盜侵犯，于洪武十四年（1382年）在此設(shè)“東莞守御千戶所”。明代萬歷元年（1573年）建立新安縣。

（五）報德祠

這是一座保存較為完好的清代祀廟。該祠是一座二進兩廊廡的土木建筑，屋脊兩端灰塑云龍紋屋，檐板雕刻花鳥草木。在祠內(nèi)右廊廡的壁上鑲著兩塊碑刻，其中一塊是同治十年（1871年）立《重修報德祠碑記》。碑中載：“報德祠奉祀天后圣母，洎官斯土，凡有功于民者，列東西兩室立碑位配享焉?！薄都螒c新安縣志》亦載：“報德祠在縣治前聚秀街中，祀天后，凡知縣有功于民者，其祿位牌悉祀于此。乾降四十二年重修”。

從碑記的地方志記載可知，它的作用一是奉祀天后，二是為“有功于民者”歌功頌德、樹碑立傳。另一塊碑是光緒三年（1877年）提督水師軍門示諭新安、東莞兩縣商民、鋪戶、各鄉(xiāng)渡艇人等，務(wù)須遵照安分守法販運貿(mào)易的告示?？赡苁堑胤焦倮舾械阶咚铰┒悋?yán)重，故刻碑石于此。該碑雖與報德祠無關(guān)，但近500字的碑文，為我們研究深圳清末的歷史提供了可貴的資料。

（六）信國公文氏祠

位于新安古城內(nèi)的文天祥祠始建于清嘉慶年間，是文天祥之弟文壁的后裔所建，現(xiàn)在保存尚好，被列為深圳市文物保護單位。

“人生自古誰無死，留取丹心照汗青”，這兩句詩正是信國公一生的真實寫照，也是人們追憶他的最好的心情寫照。

三、傳統(tǒng)建筑風(fēng)格調(diào)查

通過研究課題組多次實地調(diào)查，以及參考相關(guān)的文獻，我們得出南頭古城的建筑風(fēng)格元素。其主要為清代嶺南風(fēng)格，嶺南遠(yuǎn)離帝都，受封建制度的影響較小，所以大膽地建造形色各異的建筑。其主要特點體現(xiàn)在其豐富多彩的屋頂上。南頭古城的建筑民居和殿廟多采用硬山屋頂。屋脊以灰塑的手法，通過各種鳥獸花卉或神話故事修飾。屋面筒瓦采用裹壟方法。瓦當(dāng)材質(zhì)為灰陶或琉璃、其花式為刻花或壽字。民居采用穿斗式木構(gòu)架，殿廟采用抬梁式木構(gòu)架。

通過對現(xiàn)存的遺留建筑、保護的建筑以及傳統(tǒng)建筑的建筑形式的調(diào)研，我們得出如下結(jié)論：更新改造社區(qū)應(yīng)該采用明清嶺南建筑式樣。從更新改造和再開發(fā)的角度，我們將現(xiàn)存的建筑分為三類：保護建筑、部分保護的建筑、新建筑。對于需要完全保護的建筑，傳統(tǒng)建筑的施工做法應(yīng)該繼續(xù)應(yīng)用在這些建筑上以保持原始的面貌。對于部分保護的建筑，立面應(yīng)使用傳統(tǒng)的元素，主要的顏色為冷色，例如：藍(lán)、灰、黑和白色。新建筑要參考嶺南明清的建筑形式，應(yīng)用在屋頂、立面、建筑空間和裝飾構(gòu)建。門、窗、屋檐和墻，應(yīng)用傳統(tǒng)的形式。暖色和色彩強烈的顏色可以應(yīng)用在新的建筑部分。

四、客戶需求調(diào)研

這座歷經(jīng)千年的古城，目前的處境異常尷尬。住在古城里的老居民反映古城平時“臟、亂、差”，一些慕名前來參觀的游客也大呼“失望”。如何將這一社區(qū)變成符合時代生活需求的現(xiàn)代社區(qū)？如何更新和改造傳統(tǒng)社區(qū)？我們做了深入的研究和調(diào)查，以便知曉人們的需求。我們的目的是根據(jù)潛在客戶的需求設(shè)計南頭古城更新改造的合適產(chǎn)品。

2014年10月8日我們對南頭古城現(xiàn)場進行了問卷調(diào)查。為了取得第一手資料，我們親自在現(xiàn)場完成了調(diào)研。本次問卷調(diào)查面向南頭古城附近以及內(nèi)部的居民，共發(fā)放問卷200份，收回200份。

（一）調(diào)查對象分析

結(jié)果顯示，被調(diào)查的對象60%以上為21-35歲以下的年輕群體，78%在深圳居住的時間少于10年。這說明目前居住的南頭古城內(nèi)的大部分居民是年輕人，低收入并且在深圳的居住時間不長（見圖2）。

從年收入情況來看，超過80%的年收入在10萬元人民幣以下，13%在10萬到20萬元，5%在20萬到50萬元，1%在50萬以上。根據(jù)深圳目前的生活支出水平，我們認(rèn)為年收入在10萬以下的人士是沒有能力在深圳購買物業(yè)的（見圖3）。

做調(diào)查的目的是嘗試得出潛在客戶的需求，為此根據(jù)調(diào)查對象的年收入我們將他們分為兩組。第一組是有能力購買物業(yè)的，他們的年收入大于10萬元。第二組是沒有能力購買物業(yè)的，他們的年收入低于10萬元。基于下面問題的第一組和第二組的比較數(shù)據(jù)羅列如下。

功能：潛在的客戶希望改造后的南頭古城具有的功能。

設(shè)施：居住在傳統(tǒng)社區(qū)的居民希望增加哪些公共設(shè)施，以使得他們的居住環(huán)境能夠得到改善。

購買意向：改造成功后，這些目前居住的南頭古城傳統(tǒng)社區(qū)里的居民是否有在此置業(yè)的意向（住宅和商業(yè)）。

經(jīng)過統(tǒng)計，我們可以看出，85%具有購買物業(yè)能力的人回答的“是”，說明他們愿意購買更新改造好后的物業(yè)，包括住宅和商業(yè)。也就是告訴我們，這個傳統(tǒng)社區(qū)更新好后，新的社區(qū)環(huán)境對他們是有吸引力繼續(xù)居住在此的（見表1）。

（二）調(diào)查對象反饋的信息

大多數(shù)的居民認(rèn)為保留南頭古城傳統(tǒng)建筑是有意義的，并且希望改造后的功能以旅游和居住為主。在建筑風(fēng)格方面，更多的人希望在保持原有古典民居風(fēng)格的同時增加現(xiàn)代元素。在公共設(shè)施方面，“公廁”的需求數(shù)明顯較綠化設(shè)置和休息座椅多。另外，還有不少居民的需求為“垃圾桶”和“路燈”。尤其“垃圾桶”的需求數(shù)較多，這也再一次的說明了居民對南頭古城的衛(wèi)生現(xiàn)狀較為不滿，急切希望改善衛(wèi)生問題。75%的被調(diào)查的居民表達(dá)他們在南頭古城更新改造完成后將繼續(xù)選擇這里置業(yè)并居住在此（見圖4）。

根據(jù)以上調(diào)查結(jié)果，我們對南頭古城的改造提出如下建議：

第一，必須解決古城現(xiàn)有的街道衛(wèi)生差、配套設(shè)施不完善等硬件設(shè)施問題，使該片地區(qū)具有較好面貌。

第二，在現(xiàn)有的古典建筑風(fēng)格基礎(chǔ)上，要加上其他新的現(xiàn)代元素，多元化的建筑風(fēng)格可以使南頭古城擁有更新的面貌又不失古城氣息。

第三，在原有的居住功能基礎(chǔ)上，可以大膽引入其他功能，例如設(shè)置具有特色的商鋪、廣場等。更豐富的功能不僅可以優(yōu)化附近居民的生活，而且可以吸引更多的旅客，從而更充分發(fā)揚其旅游的功能。這一傳統(tǒng)社區(qū)將變成深圳重要的和著名的休閑旅游場所。

第四，加大古建筑的保護力度。在規(guī)劃中，應(yīng)分區(qū)明顯。既方便旅客的游覽，也有利于文物的管理。

我們調(diào)查的取樣為200份當(dāng)?shù)氐木用?，調(diào)查取樣的局限性在于沒有獲得足夠多的高收入的潛在客戶樣本。因為這些高收入客戶的需求對于南頭古城的改造非常重要。

總之，調(diào)查顯示，南頭古城現(xiàn)狀非常糟糕，重新改造迫在眉睫。從客觀實際出發(fā)，必須確保歷史文化脈絡(luò)的完整性和延續(xù)性，傳統(tǒng)社區(qū)的文化應(yīng)在改造過程中得到保持和繼續(xù)發(fā)揚。對于如何更新和改造這樣具有悠久歷史的傳統(tǒng)社區(qū)，我們認(rèn)為既不能回到過去，也不能停留在現(xiàn)在，要改善目前居民的生活狀況，同時也要考慮到將其建設(shè)成多功能社區(qū)。

五、客戶定位

根據(jù)對其客戶需求的調(diào)查結(jié)果，我們提出了以下南頭古城更新改造潛在客戶市場客戶定位的建議。

（一）南頭古城六縱一橫商業(yè)街的客戶定位

本社區(qū)的商業(yè)在此區(qū)域內(nèi)，包括六條縱向的街道和一橫向的街道（見圖5）。

1.飲食一條街

梧桐街的上方為中山公園及住宅區(qū)。首先，主要的客戶來自本區(qū)域工作的白領(lǐng)和周圍學(xué)校的學(xué)生，人流量大，而他們必須消費到的就是飲食。因此將這條街定義為“飲食一條街”。其次，更新改造后，被南頭古城吸引的來自深圳全城的客戶。最后，來之全中國以及國外的游客。

2.文化一條街

基于成都巷子展示成都生活精神的啟發(fā)，春景街將打造成展示古城生活風(fēng)情一條街。這條街主要打造成古城老人、退休職工、知富休閑人士娛樂休閑場所，主要通過各種具有深圳特色的文化娛樂活動來展示古城生活風(fēng)情?？蛻魜碜陨钲诰用窈蛯鹘y(tǒng)文化感興趣的游客。

3.旅游特色和紀(jì)念品一條街

中山南北街直通南城門，游客從南城門進來首先引入眼簾的就是中山南北街，將此街定義為旅游特色和紀(jì)念品一條街，能帶給游客從南城門進入古城第一時間好印象，開啟游客古城之旅的愜意心情。

4.中西文化結(jié)合一條街

古城主要以明清時期建筑風(fēng)格為主，而清朝時期西方文化已經(jīng)在中國有所盛行，樂平街定義為中西文化合璧一條街有著特殊的意義，體現(xiàn)了古城的包容性，外國游客朋友也許在這條街更能找到他們的歸屬感。

5.商業(yè)和娛樂一條街

朝陽街臨近南山大道，對于對面寫字樓的白領(lǐng)及居民來說，在忙碌了一天的工作之后來這里感受購物的快意是不錯的選擇。因此定義為大型購物和娛樂一條街。

6.小型民居客棧和酒吧一條街

興明南北街及興明南北街一坊緊靠南山大道，是繁華和寧靜的交界點。定義為小型民居客棧和酒吧一條街，符合年輕人夜生活的節(jié)奏。

7.主街

中山東西街（藍(lán)色區(qū)域）處于南頭古城的中心位置，貫通六街，這里是游客匯聚的中心點，人流量將會非常大，打造成綜合一條街能滿足游客的多樣化需求。同時也體現(xiàn)了“六街歸一”。

（二）住宅的目標(biāo)客戶群

通過我們的調(diào)查和對深圳未來政策的把握，以及相關(guān)的項目經(jīng)驗、具體分析等，我們對項目的目標(biāo)客戶的條件大致有這么幾點：年收入在白領(lǐng)平均水平以上，喜歡古典風(fēng)韻，有東方古典情結(jié)，需要一個寧靜放松的環(huán)境，同時具有高瞻遠(yuǎn)矚的投資眼光。綜合以上對商業(yè)和住宅客戶的目標(biāo)客戶人群定位的分析，可以得出能夠購買我們的產(chǎn)品（包括商業(yè)和住宅）目標(biāo)客戶人群主要分為以下幾種。

1.45-65歲喜歡古典韻味的知富階層

他們擁有成功者的身份與地位，擁有成家置業(yè)的憧憬，還擁有休閑放松的喜好，他們不會太在乎房價的多少，只在乎家的感覺。他們生活的質(zhì)量、消費能力均較高。他們具有對傳統(tǒng)社區(qū)的欣賞和古典情結(jié)，項目產(chǎn)品必然會成為他們的首選。

2.懷念鄉(xiāng)土的海歸人士，港澳臺同胞

似乎每個海歸人員都有戀家的感覺，這些感覺不僅僅體現(xiàn)在回國生活置業(yè)上，還體現(xiàn)在他們喜歡具有古典氣息的傳統(tǒng)建筑，加上他們不低的收入，在此置業(yè)，享受傳統(tǒng)古典的嶺南文化氣息，是個十分吸引他們的選擇。

3.藝術(shù)家

這些藝術(shù)家喜歡優(yōu)雅的傳統(tǒng)建筑。項目具有強烈的嶺南風(fēng)格，對他們來說是一個具有吸引力的項目。項目古典優(yōu)雅，加之融合了中山公園的大片樹林草地，生活節(jié)奏緩慢，小巷古棧，十分符合該人群的特點。許多藝術(shù)家會將他們的工作室設(shè)置在古城中，也會居住在此，他們也是主要客戶之一。

4.有前瞻性的投資者

項目處于寶安區(qū)與南山區(qū)交界，交通十分方便，毗鄰高新科技園，坐擁南頭中學(xué)，環(huán)抱中山公園，而且在該區(qū)域新建樓盤極少，加之未來前海新區(qū)的急速發(fā)展，項目擁有絕無僅有的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

六、建議的設(shè)計方案

根據(jù)客戶需求調(diào)研，我們完成了一個規(guī)劃設(shè)計方案。首先對國內(nèi)外的成功案例進行分析，對南頭古城文物建筑、保護建筑、歷史建筑的研究得出古城建筑風(fēng)格，提出和古城風(fēng)格相協(xié)調(diào)的產(chǎn)品策略。上海因為有了“新天地”，交錯了城市往昔與現(xiàn)代的掠影；成都因為有了“寬窄巷”，古老的城市煥發(fā)了新的氣息；而深圳，也將因為有了南頭古城，擁有了承載深圳歷史的底蘊，成為深圳記憶中的不朽符號。根據(jù)南頭古城“六縱一橫”布局及周邊地域功能的綜合分析，將南頭九街打造成不同主題的融文化、旅游、商業(yè)于一體的特色風(fēng)情街。“六縱”由西到東分別為梧桐街定義為飲食一條街、春景街定義為古城生活風(fēng)情一條街、中山南北街定義為旅游特色和紀(jì)念品一條街、樂平街定義為中西文化合璧一條街、朝陽南北街定義為大型購物和娛樂一條街、興明南北街及興明南北街一坊定義為小型民居客棧，酒吧一條街；“一橫”指中山東西街定義為綜合一條街（見圖6）。

南頭古城這個記載著深圳歷史發(fā)展的地方，是一個值得政府重視改造保護的重點項目。根據(jù)調(diào)研結(jié)果建議：必須解決古城現(xiàn)有的街道衛(wèi)生差、配套設(shè)施不完善等硬件設(shè)施問題。在現(xiàn)有的古典建筑風(fēng)格基礎(chǔ)上，要加上其他新的現(xiàn)代元素，多元化的建筑風(fēng)格可以使南頭古城擁有更新的面貌又不失古城氣息。在原有的居住功能基礎(chǔ)上，可以大膽引入其他功能，例如設(shè)置具有特色的商鋪、廣場等。更豐富的功能不僅可以優(yōu)化附近居民的生活，而且可以吸引更多的游客，在規(guī)劃中，要加大古建筑的保護力度，做到分區(qū)明顯，既方便旅客的游覽，也有利于文物的管理。綜合功能的社區(qū)規(guī)劃，將使得這一歷史傳統(tǒng)文化社區(qū)變成深圳著名的旅游景點。

通過政府、發(fā)展商和當(dāng)?shù)鼐用竦耐献?，考慮多種因素的詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計，小心謹(jǐn)慎地保護傳統(tǒng)建筑，增加綜合功能，這一項目將取得巨大的經(jīng)濟效益，同時取得創(chuàng)造舒適環(huán)境的社會效益。

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李求軍/責(zé)任編輯