摘要：近幾年來，我國的商業(yè)型建筑發(fā)展勢頭迅猛，不但形式多種多樣、規(guī)模巨大、使用人群廣，并且建筑功能也愈發(fā)復(fù)雜，逐步形成了一種商業(yè)綜合體的建筑類型。文章討論了商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程的應(yīng)用現(xiàn)狀以及商業(yè)地產(chǎn)中機電工程的重要性，并提出了機電工程在商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用中的施工質(zhì)量管理與控制。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；機電工程；商業(yè)型建筑；建筑功能；施工質(zhì)量管理 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

中圖分類號：TP271 文章編號：1009-2374（2016）07-0068-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.07.035

1 概述

隨著我國社會與經(jīng)濟的快速發(fā)展，市場經(jīng)濟對于現(xiàn)代房地產(chǎn)項目中機電工程的管理標(biāo)準(zhǔn)也越來越嚴(yán)格。房地產(chǎn)項目機電工程中的各種設(shè)施設(shè)備、給排水、電氣、采暖、消防以及弱電系統(tǒng)組成了房地產(chǎn)項目的核心部分，機電工程是一個項目正常運行的基礎(chǔ)，它利用的技術(shù)越來越復(fù)雜、先進(jìn)，所以對商業(yè)地產(chǎn)中的機電工程進(jìn)行有效的技術(shù)管理顯得尤為關(guān)鍵。

2 商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程應(yīng)用現(xiàn)狀分析

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，就是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在廣義上一般指用于各類零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等經(jīng)營目的的房地產(chǎn)類型，從經(jīng)營類型、功能、用途上跟普通住宅、公寓等房地產(chǎn)類型有所區(qū)別。以辦公室為主要用處的地產(chǎn)，應(yīng)該屬于商業(yè)地產(chǎn)的范圍，也可以單列。國外利用得較多的詞就是零售地產(chǎn)的概念。通常指的是用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)，其涉及的機電工程專業(yè)多、系統(tǒng)復(fù)雜、技術(shù)含量高。除通常的水、暖、電專業(yè)以外，還涉及智能化、泛光照明、各種大型機組等。通常專業(yè)人員基本技術(shù)要求要高于住宅技術(shù)要求，且對人員綜合素質(zhì)要求很高。

3 商業(yè)地產(chǎn)中機電工程的重要性

3.1 機電工程在商業(yè)地產(chǎn)中的突出特點

機電工程施工的專業(yè)性比較強，所以在機電工程的施工中不僅需要我們制定出完備的施工方案，還需要對整個機電施工過程中的各項標(biāo)準(zhǔn)以及施工規(guī)范進(jìn)行嚴(yán)格的要求。結(jié)合工程編制守則以及施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，嚴(yán)格制定每項工程的施工方案。施工隊伍的人員配置應(yīng)該結(jié)合工程的機體內(nèi)容合理調(diào)配，各個專業(yè)的人才都要配置合理，這樣才可以確保整個工程的有序開展，提高工程施工的質(zhì)量。在工程的驗收階段也需要結(jié)合行業(yè)規(guī)范對機電工程進(jìn)行客觀、公正的評價，對其中發(fā)現(xiàn)的問題及早給出解決措施。

3.2 機電工程對商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)量影響較大

整個機電工程從前期的設(shè)計到最后的投入運行都屬于商業(yè)地產(chǎn)的范疇。機電工程的施工質(zhì)量對于商業(yè)地產(chǎn)的質(zhì)量有著非常大的影響，但是因為機電工程對于技術(shù)與施工人員的專業(yè)要求比較嚴(yán)格，并且在施工過程中每個建設(shè)單位對于成本的計算又極為精確，這就非常容易使得機電工程施工中產(chǎn)生偷工減料、不依據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行施工的狀況。因此，我們在機電工程施工開始之前首先要對工程項目的科學(xué)性與合理性進(jìn)行仔細(xì)的研究，而且要對施工單位的資質(zhì)進(jìn)行分析，確保機電工程的質(zhì)量。

3.3 機電工程對于商業(yè)地產(chǎn)的安全性意義重大

影響機電工程質(zhì)量的因素有很多，比如施工過程中所選取的電氣設(shè)備、施工人員本身的專業(yè)素養(yǎng)、施工單位的施工管理辦法與方式等，對于施工的過程都有著非常大的影響。結(jié)合我國現(xiàn)在機電工程施工過程中存在的問題分析可以發(fā)現(xiàn)，電氣設(shè)備的損壞、檢驗不合格等情況經(jīng)常會引發(fā)施工安全事故的出現(xiàn)，所以機電工程施工過程中要嚴(yán)格依據(jù)設(shè)計方案選取符合標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的電氣設(shè)備。此外還要提高施工單位的安全責(zé)任意識，制定完備的責(zé)任體制來提高機電工程施工的安全性，進(jìn)而確保商業(yè)地產(chǎn)項目的安全、順利開展。

4 機電工程在商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)用中的施工質(zhì)量管理與控制

4.1 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的深化

階段l：向業(yè)主、建筑師、室內(nèi)設(shè)計師、機電顧問、燈光顧問、其他相關(guān)單位取得有關(guān)區(qū)域的完整綱要和對各部分的要求。在這個階段中，乙方需根據(jù)機電各個子系統(tǒng)所選用的具體產(chǎn)品并協(xié)調(diào)相關(guān)各方要求，做出符合要求的機電各子系統(tǒng)的深化設(shè)計圖紙，根據(jù)各系統(tǒng)具體選用的產(chǎn)品做出詳細(xì)的標(biāo)注、說明。各系統(tǒng)的施工工藝、方法以及各項具體的施工做法等必須表達(dá)清楚且符合相關(guān)各方的要求。

階段2：在階段1的主要系統(tǒng)得到批準(zhǔn)后，乙方將隨后進(jìn)入室內(nèi)機電綜合管線設(shè)計階段。機電綜合管線圖紙必須包含所有機電系統(tǒng)的管線（包括乙方深化設(shè)計范圍外的所有機電系統(tǒng)的管線）。綜合管線圖要求滿足規(guī)范要求、滿足施工要求、滿足精裝修相關(guān)的要求、滿足各系統(tǒng)日后檢修要求以及盡量做到美觀。綜合管線圖紙，各系統(tǒng)的管線必須用雙線圖表示且在管線較多的區(qū)域必須有相應(yīng)的剖面圖。

階段3：在階段2的主要系統(tǒng)獲得批準(zhǔn)后，乙方將隨后進(jìn)入配合精裝修設(shè)計階段，在該階段內(nèi)，乙方必須與室內(nèi)精裝修設(shè)計單位以及相關(guān)的顧問緊密溝通，將機電系統(tǒng)的各末端設(shè)備在精裝修相關(guān)圖紙上進(jìn)行精確的定位，以滿足施工、規(guī)范、檢修以及精裝修的要求。

4.2 采購階段的控制管理

在商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程的采購管理過程中，需要由涉及單位結(jié)合總包合同、施工圖紙制定設(shè)備以及原材料采購計劃與采購清單，采購部門結(jié)合采購方案對相應(yīng)的供貨商開展資格審查工作，由相關(guān)部門做好對于供貨文件的技術(shù)評審工作，評審的內(nèi)容應(yīng)該包含設(shè)備的性能、質(zhì)量、技術(shù)指標(biāo)、可靠性、使用年限、設(shè)備報價、付款方式與條件等。采購的機電設(shè)備應(yīng)該具備相應(yīng)的產(chǎn)品合格證與生產(chǎn)許可證，機電設(shè)備在到貨之后還需要經(jīng)由專業(yè)人員進(jìn)行驗貨，如果設(shè)備與合同要求不相符時，應(yīng)該依據(jù)合同內(nèi)容進(jìn)行退貨。

4.3 施工階段的技術(shù)

4.3.1 電氣、給排水、通風(fēng)空調(diào)、智能化等施工技術(shù)。商業(yè)地產(chǎn)機電工程涉及很多的專業(yè)，比如電氣、通風(fēng)空調(diào)、消防、電梯工程、給排水、智能化專業(yè)等。對于工程的現(xiàn)場安裝管理，需要提前準(zhǔn)備好機電安裝的機具、場地、施工圖紙、施工材料設(shè)備、相關(guān)機電安裝的工作人員。準(zhǔn)備齊全后，對建筑工作中的結(jié)構(gòu)進(jìn)行施工前的預(yù)處理工作，包括預(yù)埋工作和預(yù)留工作，比如預(yù)留橋架穿越樓板處的孔洞，剪力墻處的孔洞。建立完善的施工計劃、方案、質(zhì)量、配合、安全、成品保護、保修措施。

4.3.2 參建人員施工技術(shù)能力管理。提高參建人員技術(shù)能力對房地產(chǎn)項目機電工程來講，涉及業(yè)主、設(shè)計、監(jiān)理、施工四方人員技術(shù)素質(zhì)的提高，但在機電設(shè)備安裝時，最重要的是施工方參建人員技術(shù)管理。在安裝前，安裝人員應(yīng)該掌握好安裝工作的重點和難點。

4.4 機電工程調(diào)試技術(shù)

機電設(shè)備在裝設(shè)結(jié)束之后，應(yīng)該開展相應(yīng)的調(diào)試。調(diào)試工作的目的是為了檢測各個流程的工作成效，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)備出現(xiàn)問題，則需要盡早調(diào)整，一直到機電設(shè)備能夠正常工作為止。通過調(diào)試檢驗每臺機器設(shè)備，保證相互之間能否協(xié)調(diào)工作、工作過程中是否流暢。有的機電設(shè)備在出廠的時候沒有進(jìn)行組裝與調(diào)試工作，有的機電設(shè)備即使使用過，但是因為機電設(shè)備拆分后再進(jìn)行組裝，不一定可以保持原有的工作狀態(tài)，因此調(diào)試工作應(yīng)該安排在機電組裝之后進(jìn)行。在機電設(shè)備需要修理、更新的狀況之下，應(yīng)該在正式投入使用之前進(jìn)行調(diào)試工作。

5 結(jié)語

綜上所述，機電工程是商業(yè)地產(chǎn)項目的重要組成部分，對房地產(chǎn)項目整體的高效性與安全性有著非常大的影響。通過對機電工程的調(diào)試技術(shù)管理，使得機電工程施工技術(shù)達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)項目對于機電工程的要求，使得機電工程獲得良好的經(jīng)濟效益，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項目的進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：徐偉（1979-），男，供職于武漢朗華置業(yè)有限公司，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)。

（責(zé)任編輯：王 波）