新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響

郭寧 沈陽市房產(chǎn)局會(huì)計(jì)核算中心

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響

郭寧 沈陽市房產(chǎn)局會(huì)計(jì)核算中心

會(huì)計(jì)核算在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著重要地位，科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)核算不僅能夠使企業(yè)管理者清晰的掌握企業(yè)經(jīng)營情況，還能促使經(jīng)營者及時(shí)改變經(jīng)營策略以便規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，近年來隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，會(huì)計(jì)核算制度也在不斷改進(jìn)，同時(shí)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也更加完善，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施正是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，為一些企業(yè)的發(fā)展帶來了重要影響，尤其是對投資性房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)政策的影響。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)政策 影響

前言

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的實(shí)施對其會(huì)計(jì)政策有著深遠(yuǎn)的影響，在一定程度上新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施增加了投資性房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，并對其實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益也帶來較大的影響，但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施更有利于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)披露，為國家穩(wěn)固房地產(chǎn)市場秩序提供了依據(jù)，由此可見新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施能夠有效促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，因此本文分闡述了投資性房地產(chǎn)的概念，分析了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響以及新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響，為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮其積極作用奠定了基礎(chǔ)。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)不同于普通房地產(chǎn)，區(qū)別主要在于投資性房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)的租金或者將房地產(chǎn)當(dāng)作固定資產(chǎn)增值獲取利潤，也有部分投資性房地產(chǎn)為了達(dá)到通過兩方面獲得利益的目的進(jìn)行投資經(jīng)營。投資性房地產(chǎn)需要具有符合其發(fā)展的獨(dú)特的會(huì)計(jì)核算方式、計(jì)量模式和對外出售方式[1]。

其會(huì)計(jì)核算方式主要是指：要想具備明確會(huì)計(jì)確認(rèn)的條件，既要具備該房產(chǎn)企業(yè)成本資本又要具備可能涉及該房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益，并對這兩個(gè)條件進(jìn)行準(zhǔn)確核算和計(jì)量，只有滿足了這兩個(gè)條件才可以對投資性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，這有利于從整體上評估該房產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢，同時(shí)對與產(chǎn)生交易活動(dòng)的企業(yè)利益也是一種保障，這種會(huì)計(jì)核算方式一定程度上促進(jìn)了投資性房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，對推動(dòng)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了基礎(chǔ)性前提[2]。

投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的形成先要保證該投資性房地產(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易市場足夠活躍，在活躍的交易市場中房地產(chǎn)企業(yè)可以洞察其他競爭企業(yè)的房產(chǎn)價(jià)格、營銷模式以及經(jīng)營效果等，進(jìn)而為本企業(yè)的發(fā)展提供成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，有利于企業(yè)及時(shí)作出調(diào)整，同時(shí)也可以對投資性房產(chǎn)公允價(jià)格作出準(zhǔn)確評估

其對外出售方式主要包括，一、出租某地段土地使用權(quán)，二、將其已經(jīng)持有并增值了的房地產(chǎn)土地使用權(quán)進(jìn)行承租，三、向外出租已經(jīng)持有的建筑物。由此可見投資性房地產(chǎn)在對外出租形式的選擇方面要比普通房地產(chǎn)自由，它既可以對具體的建筑物進(jìn)行出售和出租也可以轉(zhuǎn)讓或者出租某段土地使用權(quán)，同時(shí)投資性房地產(chǎn)贏得的利潤也要比普通房地產(chǎn)高出許多。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響

（一）對稅收與企業(yè)價(jià)值關(guān)系的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了投資性房地產(chǎn)稅收與企業(yè)價(jià)值的關(guān)系，它不僅調(diào)整了稅收與企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系，甚至改變了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，具體表現(xiàn)如下：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之前投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算主要以成本會(huì)計(jì)核算模式為主，企業(yè)定期攤銷一定的資產(chǎn)損失費(fèi)用或者提取一些固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用，雖然當(dāng)期賬面利潤減少，但這種費(fèi)用攤銷和折舊可以在當(dāng)期稅前進(jìn)行，因此可以在稅收中支取這些費(fèi)用，以達(dá)到抵消稅收目的，保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤。而在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的公允價(jià)值計(jì)量模式卻無法滿足這一條件，公允價(jià)值模式不需要企業(yè)對費(fèi)用進(jìn)行攤銷和折舊，將企業(yè)實(shí)際支出真實(shí)記錄在賬面上，這一計(jì)量方法客觀的將企業(yè)當(dāng)期負(fù)債和收益反應(yīng)在賬目上，但由于取消了攤銷和折舊使企業(yè)無法進(jìn)行稅收抵消，在一定程度上增加了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力，因此部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)為了減少稅收壓力依然采用原來的成本計(jì)量模式。為了有效的推動(dòng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的全面實(shí)施，需要投資性房地產(chǎn)企業(yè)不斷更新經(jīng)營理念，處理好企業(yè)稅收與企業(yè)價(jià)值關(guān)系才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地[3]。

（二）公允價(jià)值模式對企業(yè)業(yè)績的影響

傳統(tǒng)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算模式主要以企業(yè)資產(chǎn)成本為核算基礎(chǔ)，無論房產(chǎn)價(jià)格如何浮動(dòng)對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際成本影響都不大，因此傳統(tǒng)的成本核算模式不需要考慮房產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng)，進(jìn)而也不會(huì)影響投資性房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績，而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推出規(guī)定投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算模式上要采用公允價(jià)值模式，公允價(jià)格模式的采用使房產(chǎn)企業(yè)報(bào)表更加科學(xué)，但沒有切實(shí)改變企業(yè)內(nèi)在價(jià)值，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景較好的情況下，企業(yè)采用公允模式核算可以在一定程度上增加企業(yè)的利潤，一旦房地產(chǎn)企業(yè)前景不容樂觀，房產(chǎn)價(jià)格大幅下降，公允模式就會(huì)為企業(yè)賬面帶來大量損失，這就導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈不夠穩(wěn)固，對企業(yè)的資本變動(dòng)也有很大影響，進(jìn)而影響到企業(yè)的業(yè)績。但公允價(jià)值模式對企業(yè)的發(fā)展也有有利方面，如投資性房地產(chǎn)企業(yè)中采用公允價(jià)值模式能夠提高該行業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性，促進(jìn)投資性房地產(chǎn)企業(yè)賬面價(jià)值的客觀性，促使房地產(chǎn)企業(yè)收集到競爭信息具有較強(qiáng)的可靠性，因此公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的使用是一個(gè)需要不斷研究和實(shí)踐的過程，它被投資性房地產(chǎn)接受還需要一段時(shí)間，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步公允價(jià)值模式會(huì)逐漸取代傳統(tǒng)成本模式，最終被投資性房地產(chǎn)行業(yè)所接受[4]。

（三）對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)量有著重要影響，會(huì)計(jì)計(jì)量是會(huì)計(jì)核算行為的重要基礎(chǔ)，在會(huì)計(jì)核算中發(fā)揮著重要作用，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過程中首先要將企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)過計(jì)量之后才能成為企業(yè)會(huì)計(jì)核算的目標(biāo)，同時(shí)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的投資價(jià)值也建立在會(huì)計(jì)計(jì)量基礎(chǔ)之上。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)量的要求主要表現(xiàn)在：第一，投資性房地產(chǎn)需要具備可靠的計(jì)量屬性，第二，投資性房地產(chǎn)需要具備很大經(jīng)濟(jì)利益流入本企業(yè)的可能性，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量條件的提出能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的資金進(jìn)行有效評估。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響

通過以上分析可以看出投資性房地產(chǎn)企業(yè)與普通房地產(chǎn)企業(yè)存在較大區(qū)別，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的影響，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展趨勢影響如下：首先，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)施將會(huì)在一定程度上影響企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營模式就是通過出租或轉(zhuǎn)讓某塊土地的使用權(quán)來換取利潤，但在實(shí)際中會(huì)有一些作為經(jīng)營或者廠房的建筑無法進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)讓交易，這些建筑不能為投資性房地產(chǎn)帶來直接利潤，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行中采用公允價(jià)值模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，這樣將會(huì)加重投資性房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅，進(jìn)而對企業(yè)實(shí)際利益造成不利影響，但如果房地產(chǎn)企業(yè)一直保持持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將會(huì)不斷推動(dòng)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，由此可見新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和競爭中具有有效的促進(jìn)作用，它實(shí)時(shí)督促企業(yè)進(jìn)行良性發(fā)展，保持投資性房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的良好趨勢，這對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展，為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了重要前提[5]。

其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)一直以來采用傳統(tǒng)會(huì)計(jì)核算方式，雖然這種會(huì)計(jì)核算方式存在一定優(yōu)勢，同時(shí)也存在一些缺點(diǎn)，傳統(tǒng)會(huì)計(jì)核算模式需要大量報(bào)表工作，大量報(bào)表的制作不僅需要大量時(shí)間同時(shí)也影響到核算工作效率，而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值模式在一定程度上避免了這些繁瑣的工作，能夠通過投資性房地產(chǎn)企業(yè)賬面數(shù)據(jù)價(jià)值直接反應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營狀況，將大量報(bào)表進(jìn)行整合不僅節(jié)省了大量的精力，提高了工作效率還使會(huì)計(jì)核算更加準(zhǔn)確，將企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)真實(shí)體現(xiàn)在賬面上，對房地產(chǎn)將來的發(fā)展提供了科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰的數(shù)據(jù)依據(jù)，直接影響到投資性房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。

四、結(jié)論

綜上所述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行與實(shí)施為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大影響，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還需要一定的時(shí)間，由于市場經(jīng)濟(jì)下投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式還存在一定局限性，不可能很快接受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，但隨著我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷進(jìn)步，我國投資性房地產(chǎn)必將改變其經(jīng)營理念，適應(yīng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行，才能保證投資性房地產(chǎn)行業(yè)不斷迎來發(fā)展的春天，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展，使其成為我國國民經(jīng)濟(jì)增長的重要來源之一。

[1]劉巍.淺探中外投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)量問題[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì).2013（01）

[2]王學(xué)菊.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)的影響[J].市場周刊（理論研究）. 2013（01）

[3]姚佳,都永晟.投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量帶來的影響[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技.2014（03）

[4]孟玉暢.投資性房地產(chǎn)的不同計(jì)量模式對企業(yè)利潤的影響[J].科教導(dǎo)刊（中旬刊）.2013（01）

[5]郭長平,歐陽琴.淺談公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理[J].商業(yè)會(huì)計(jì).2014（02）