郭寧 沈陽市房產(chǎn)局會(huì)計(jì)核算中心
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響
郭寧 沈陽市房產(chǎn)局會(huì)計(jì)核算中心
會(huì)計(jì)核算在企業(yè)發(fā)展中占據(jù)著重要地位,科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)核算不僅能夠使企業(yè)管理者清晰的掌握企業(yè)經(jīng)營情況,還能促使經(jīng)營者及時(shí)改變經(jīng)營策略以便規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),近年來隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,會(huì)計(jì)核算制度也在不斷改進(jìn),同時(shí)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也更加完善,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施正是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求,為一些企業(yè)的發(fā)展帶來了重要影響,尤其是對投資性房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)政策的影響。
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)政策 影響
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中的實(shí)施對其會(huì)計(jì)政策有著深遠(yuǎn)的影響,在一定程度上新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施增加了投資性房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),并對其實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益也帶來較大的影響,但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施更有利于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)披露,為國家穩(wěn)固房地產(chǎn)市場秩序提供了依據(jù),由此可見新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施能夠有效促使房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,因此本文分闡述了投資性房地產(chǎn)的概念,分析了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響以及新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響,為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮其積極作用奠定了基礎(chǔ)。
投資性房地產(chǎn)不同于普通房地產(chǎn),區(qū)別主要在于投資性房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)的租金或者將房地產(chǎn)當(dāng)作固定資產(chǎn)增值獲取利潤,也有部分投資性房地產(chǎn)為了達(dá)到通過兩方面獲得利益的目的進(jìn)行投資經(jīng)營。投資性房地產(chǎn)需要具有符合其發(fā)展的獨(dú)特的會(huì)計(jì)核算方式、計(jì)量模式和對外出售方式[1]。
其會(huì)計(jì)核算方式主要是指:要想具備明確會(huì)計(jì)確認(rèn)的條件,既要具備該房產(chǎn)企業(yè)成本資本又要具備可能涉及該房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益,并對這兩個(gè)條件進(jìn)行準(zhǔn)確核算和計(jì)量,只有滿足了這兩個(gè)條件才可以對投資性房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,這有利于從整體上評估該房產(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢,同時(shí)對與產(chǎn)生交易活動(dòng)的企業(yè)利益也是一種保障,這種會(huì)計(jì)核算方式一定程度上促進(jìn)了投資性房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展,對推動(dòng)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了基礎(chǔ)性前提[2]。
投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的形成先要保證該投資性房地產(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易市場足夠活躍,在活躍的交易市場中房地產(chǎn)企業(yè)可以洞察其他競爭企業(yè)的房產(chǎn)價(jià)格、營銷模式以及經(jīng)營效果等,進(jìn)而為本企業(yè)的發(fā)展提供成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn),有利于企業(yè)及時(shí)作出調(diào)整,同時(shí)也可以對投資性房產(chǎn)公允價(jià)格作出準(zhǔn)確評估
其對外出售方式主要包括,一、出租某地段土地使用權(quán),二、將其已經(jīng)持有并增值了的房地產(chǎn)土地使用權(quán)進(jìn)行承租,三、向外出租已經(jīng)持有的建筑物。由此可見投資性房地產(chǎn)在對外出租形式的選擇方面要比普通房地產(chǎn)自由,它既可以對具體的建筑物進(jìn)行出售和出租也可以轉(zhuǎn)讓或者出租某段土地使用權(quán),同時(shí)投資性房地產(chǎn)贏得的利潤也要比普通房地產(chǎn)高出許多。
(一)對稅收與企業(yè)價(jià)值關(guān)系的影響
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了投資性房地產(chǎn)稅收與企業(yè)價(jià)值的關(guān)系,它不僅調(diào)整了稅收與企業(yè)價(jià)值之間的關(guān)系,甚至改變了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益,具體表現(xiàn)如下:新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之前投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算主要以成本會(huì)計(jì)核算模式為主,企業(yè)定期攤銷一定的資產(chǎn)損失費(fèi)用或者提取一些固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用,雖然當(dāng)期賬面利潤減少,但這種費(fèi)用攤銷和折舊可以在當(dāng)期稅前進(jìn)行,因此可以在稅收中支取這些費(fèi)用,以達(dá)到抵消稅收目的,保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤。而在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的公允價(jià)值計(jì)量模式卻無法滿足這一條件,公允價(jià)值模式不需要企業(yè)對費(fèi)用進(jìn)行攤銷和折舊,將企業(yè)實(shí)際支出真實(shí)記錄在賬面上,這一計(jì)量方法客觀的將企業(yè)當(dāng)期負(fù)債和收益反應(yīng)在賬目上,但由于取消了攤銷和折舊使企業(yè)無法進(jìn)行稅收抵消,在一定程度上增加了投資性房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力,因此部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)為了減少稅收壓力依然采用原來的成本計(jì)量模式。為了有效的推動(dòng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的全面實(shí)施,需要投資性房地產(chǎn)企業(yè)不斷更新經(jīng)營理念,處理好企業(yè)稅收與企業(yè)價(jià)值關(guān)系才能使企業(yè)在市場競爭中立于不敗之地[3]。
(二)公允價(jià)值模式對企業(yè)業(yè)績的影響
傳統(tǒng)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算模式主要以企業(yè)資產(chǎn)成本為核算基礎(chǔ),無論房產(chǎn)價(jià)格如何浮動(dòng)對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際成本影響都不大,因此傳統(tǒng)的成本核算模式不需要考慮房產(chǎn)市場價(jià)格的變動(dòng),進(jìn)而也不會(huì)影響投資性房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績,而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推出規(guī)定投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)核算模式上要采用公允價(jià)值模式,公允價(jià)格模式的采用使房產(chǎn)企業(yè)報(bào)表更加科學(xué),但沒有切實(shí)改變企業(yè)內(nèi)在價(jià)值,在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景較好的情況下,企業(yè)采用公允模式核算可以在一定程度上增加企業(yè)的利潤,一旦房地產(chǎn)企業(yè)前景不容樂觀,房產(chǎn)價(jià)格大幅下降,公允模式就會(huì)為企業(yè)賬面帶來大量損失,這就導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈不夠穩(wěn)固,對企業(yè)的資本變動(dòng)也有很大影響,進(jìn)而影響到企業(yè)的業(yè)績。但公允價(jià)值模式對企業(yè)的發(fā)展也有有利方面,如投資性房地產(chǎn)企業(yè)中采用公允價(jià)值模式能夠提高該行業(yè)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性,促進(jìn)投資性房地產(chǎn)企業(yè)賬面價(jià)值的客觀性,促使房地產(chǎn)企業(yè)收集到競爭信息具有較強(qiáng)的可靠性,因此公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的使用是一個(gè)需要不斷研究和實(shí)踐的過程,它被投資性房地產(chǎn)接受還需要一段時(shí)間,隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步公允價(jià)值模式會(huì)逐漸取代傳統(tǒng)成本模式,最終被投資性房地產(chǎn)行業(yè)所接受[4]。
(三)對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量的影響
新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)量有著重要影響,會(huì)計(jì)計(jì)量是會(huì)計(jì)核算行為的重要基礎(chǔ),在會(huì)計(jì)核算中發(fā)揮著重要作用,投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過程中首先要將企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)過計(jì)量之后才能成為企業(yè)會(huì)計(jì)核算的目標(biāo),同時(shí)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的投資價(jià)值也建立在會(huì)計(jì)計(jì)量基礎(chǔ)之上。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)量的要求主要表現(xiàn)在:第一,投資性房地產(chǎn)需要具備可靠的計(jì)量屬性,第二,投資性房地產(chǎn)需要具備很大經(jīng)濟(jì)利益流入本企業(yè)的可能性,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量條件的提出能夠?qū)ν顿Y性房地產(chǎn)的資金進(jìn)行有效評估。
通過以上分析可以看出投資性房地產(chǎn)企業(yè)與普通房地產(chǎn)企業(yè)存在較大區(qū)別,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的影響,對投資性房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展趨勢影響如下:首先,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)施將會(huì)在一定程度上影響企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益,由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營模式就是通過出租或轉(zhuǎn)讓某塊土地的使用權(quán)來換取利潤,但在實(shí)際中會(huì)有一些作為經(jīng)營或者廠房的建筑無法進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)讓交易,這些建筑不能為投資性房地產(chǎn)帶來直接利潤,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行中采用公允價(jià)值模式進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量,這樣將會(huì)加重投資性房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅,進(jìn)而對企業(yè)實(shí)際利益造成不利影響,但如果房地產(chǎn)企業(yè)一直保持持續(xù)發(fā)展的狀態(tài),新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將會(huì)不斷推動(dòng)投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,由此可見新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和競爭中具有有效的促進(jìn)作用,它實(shí)時(shí)督促企業(yè)進(jìn)行良性發(fā)展,保持投資性房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的良好趨勢,這對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展,為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了重要前提[5]。
其次,由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)一直以來采用傳統(tǒng)會(huì)計(jì)核算方式,雖然這種會(huì)計(jì)核算方式存在一定優(yōu)勢,同時(shí)也存在一些缺點(diǎn),傳統(tǒng)會(huì)計(jì)核算模式需要大量報(bào)表工作,大量報(bào)表的制作不僅需要大量時(shí)間同時(shí)也影響到核算工作效率,而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值模式在一定程度上避免了這些繁瑣的工作,能夠通過投資性房地產(chǎn)企業(yè)賬面數(shù)據(jù)價(jià)值直接反應(yīng)企業(yè)的經(jīng)營狀況,將大量報(bào)表進(jìn)行整合不僅節(jié)省了大量的精力,提高了工作效率還使會(huì)計(jì)核算更加準(zhǔn)確,將企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)真實(shí)體現(xiàn)在賬面上,對房地產(chǎn)將來的發(fā)展提供了科學(xué)、準(zhǔn)確、清晰的數(shù)據(jù)依據(jù),直接影響到投資性房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向,對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。
綜上所述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行與實(shí)施為投資性房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大影響,新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還需要一定的時(shí)間,由于市場經(jīng)濟(jì)下投資性房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式還存在一定局限性,不可能很快接受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施,但隨著我國市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷進(jìn)步,我國投資性房地產(chǎn)必將改變其經(jīng)營理念,適應(yīng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的推行,才能保證投資性房地產(chǎn)行業(yè)不斷迎來發(fā)展的春天,才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)整體的發(fā)展,使其成為我國國民經(jīng)濟(jì)增長的重要來源之一。
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