陳永照

（北京大學(xué)深圳研究生院，廣東深圳518000）

對房地產(chǎn)工程管理關(guān)鍵問題的分析

陳永照

（北京大學(xué)深圳研究生院，廣東深圳518000）

通過分析房地產(chǎn)工程管理對于企業(yè)、個(gè)人的重要價(jià)值，提出了強(qiáng)化和完善房地產(chǎn)工程的人員管理、材料管理、質(zhì)量管理、安全管理、造價(jià)管理等措施，對房地產(chǎn)工程管理的核心性、關(guān)鍵性問題進(jìn)行了行業(yè)分析與深層次研討，希望對房地產(chǎn)工程管理建立新模式、打造適應(yīng)市場化的房地產(chǎn)工程管理新機(jī)制有所啟發(fā)。

工程管理；價(jià)值；房地產(chǎn)工程；人員管理；材料管理；質(zhì)量管理；安全管理

在市場競爭逐步加劇和日益激烈的今天，房地產(chǎn)工程施工單位和建設(shè)單位要突出工程管理環(huán)節(jié)，既要從房地產(chǎn)工程管理的一般情況出發(fā)，構(gòu)建房地產(chǎn)工程管理的新模式，也要從房地產(chǎn)工程管理的具體工作出發(fā)，建立房地產(chǎn)工程管理的差異性措施，真正體現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理工作的價(jià)值和重要功能。

1　房地產(chǎn)工程管理工作重要價(jià)值的體現(xiàn)

房地產(chǎn)工程涉及社會(huì)、企業(yè)、公眾和城市，建設(shè)中工程管理覆蓋經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量、進(jìn)度、效益等各主要目標(biāo)與任務(wù)，是管理房地產(chǎn)工程的核心性內(nèi)容，也是調(diào)控房地產(chǎn)工程建設(shè)過程的重要工作。當(dāng)前房地產(chǎn)工程建設(shè)過程呈現(xiàn)同質(zhì)化競爭加劇的特征，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程管理方式已經(jīng)在房地產(chǎn)工程建設(shè)中被普遍使用，起到了在質(zhì)量、進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)上的調(diào)整作用。但是房地產(chǎn)工程企業(yè)必須結(jié)合房地產(chǎn)、城市化、市場化的特點(diǎn)，建立起適應(yīng)實(shí)際的房地產(chǎn)工程管理新體系，使房地產(chǎn)工程建設(shè)進(jìn)程得到進(jìn)一步優(yōu)化，保障房地產(chǎn)工程的質(zhì)量與效益，真正形成房地產(chǎn)工程企業(yè)適應(yīng)市場的核心競爭能力，促進(jìn)房地產(chǎn)工程企業(yè)可持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上的健康成長。

2　房地產(chǎn)工程管理工作的關(guān)鍵問題

2.1房地產(chǎn)工程的人員管理

房地產(chǎn)工程建設(shè)中包含管理人員、施工人員、技術(shù)人員等，這些人員彼此獨(dú)立且相互合作，共同服務(wù)于房地產(chǎn)工程建設(shè)目標(biāo)。新時(shí)期房地產(chǎn)工程管理工作應(yīng)該強(qiáng)化對人員的重點(diǎn)管理。通過扎實(shí)的房地產(chǎn)工程管理工作激發(fā)和調(diào)動(dòng)工程管理、技術(shù)和施工人員的積極性，建立起房地產(chǎn)工程相關(guān)人員的責(zé)任意識(shí)，有計(jì)劃、有組織地提升房地產(chǎn)工程人員的專業(yè)技能和通識(shí)能力，預(yù)防房地產(chǎn)工程相關(guān)人員的不合理管理和不當(dāng)操作帶給工程不必要的損失和延誤。具體地講，房地產(chǎn)工程人員管理要從三個(gè)環(huán)節(jié)加以強(qiáng)化：一是，要提高房地產(chǎn)工程人員的管理意識(shí)，要讓技術(shù)、施工和管理人員認(rèn)識(shí)到強(qiáng)化管理工作的必要性，清晰地知道只有強(qiáng)化房地產(chǎn)工程管理才能夠獲得安全、效益和收益，形成人員自覺服從房地產(chǎn)工程管理的氛圍和認(rèn)知。二是，要提高房地產(chǎn)工程人員的人力資源價(jià)值，既要引入高水平的專家和技術(shù)人員打造房地產(chǎn)工程建設(shè)高水平的平臺(tái)，同時(shí)又要目光向內(nèi)培養(yǎng)出房地產(chǎn)工程隊(duì)伍自身的技術(shù)骨干，使房地產(chǎn)工程隊(duì)伍的人力資源狀況得到提升，以不斷成長、不斷激勵(lì)的方式挖掘人力資源方面的潛能。三是，要實(shí)施房地產(chǎn)工程人員的差異性管理，要看到技術(shù)人員、施工人員在職業(yè)成長上路徑與內(nèi)容的不同，結(jié)合工程人員自身特點(diǎn)、專業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展趨勢，做好人員的管理，將人才發(fā)展和房地產(chǎn)工程人員管理統(tǒng)一在大的水平和更高的層面，做到對房地產(chǎn)工程管理水平提升，促進(jìn)房地產(chǎn)工程順利完工的保障。

2.2房地產(chǎn)工程的材料管理

材料是房地產(chǎn)工程的物質(zhì)前提，也是房地產(chǎn)工程管理的重要目標(biāo)。在房地產(chǎn)工程的實(shí)際施工中，必須做到對材料的科學(xué)管理，這是確保房地產(chǎn)工程質(zhì)量、控制房地產(chǎn)工程造價(jià)的關(guān)鍵一環(huán)。在房地產(chǎn)工程管理體系中，必須強(qiáng)化材料質(zhì)量、價(jià)格、技術(shù)性能的控制，同時(shí)以過程和重點(diǎn)的強(qiáng)化真正實(shí)現(xiàn)對材料的全面管理。在房地產(chǎn)工程材料采購環(huán)節(jié)中，管理工作要平衡工程進(jìn)度和材料儲(chǔ)備的關(guān)系，找到材料價(jià)格和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的平衡點(diǎn)，既能有效確保房地產(chǎn)工程的材料需求，又能降低房地產(chǎn)工程材料的庫存；既能確保房地產(chǎn)工程材料的技術(shù)性能，又能降低房地產(chǎn)工程材料的成本。

2.3房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理

質(zhì)量是房地產(chǎn)工程企業(yè)的生命，是決定房地產(chǎn)工程企業(yè)社會(huì)評(píng)價(jià)和未來市場開發(fā)的核心要素，只有將質(zhì)量看作是房地產(chǎn)工程企業(yè)的重要標(biāo)尺和目標(biāo)，才能獲得房地產(chǎn)工程企業(yè)競爭與發(fā)展的基礎(chǔ)與平臺(tái)。必須在房地產(chǎn)工程管理體系中建立起穩(wěn)定而又突出的質(zhì)量管理控制子系統(tǒng)。要在房地產(chǎn)工程管理工作中明確建設(shè)質(zhì)量的總目標(biāo)和子任務(wù)，在房地產(chǎn)工程施工前必須重新明確質(zhì)量目標(biāo)，重新制定與房地產(chǎn)工程質(zhì)量高質(zhì)量建設(shè)的體系和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用于房地產(chǎn)工程管理的實(shí)際。特別在房地產(chǎn)工程竣工驗(yàn)收階段，管理工作應(yīng)該根據(jù)質(zhì)量體系要求對房地產(chǎn)工程驗(yàn)收工作進(jìn)行全面支持，將工程關(guān)鍵、隱蔽部、結(jié)構(gòu)要點(diǎn)等關(guān)鍵質(zhì)量要點(diǎn)規(guī)范、全面、系統(tǒng)地呈現(xiàn)，通過房地產(chǎn)工程管理和檢驗(yàn)工作，確保房地產(chǎn)工程的質(zhì)量與品質(zhì)。

2.4房地產(chǎn)工程的安全管理

安全是企業(yè)管理的核心，房地產(chǎn)工程管理工作必須將安全工作列為首要目標(biāo)。在房地產(chǎn)工程管理體系中要給予安全管理最為重要的地位，組織房地產(chǎn)工程的專業(yè)人員建立起安全的規(guī)章、制度和設(shè)計(jì)，并提出配套的監(jiān)督與檢查措施，輔助房地產(chǎn)工程安全管理工作得到落實(shí)，提升安全管理的強(qiáng)制性，擴(kuò)大房地產(chǎn)工程安全管理的影響力。在房地產(chǎn)工程安全管理工作中首先要落實(shí)安全責(zé)任，工程負(fù)責(zé)人必須是房地產(chǎn)工程安全的第一責(zé)任人，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)工程安全目標(biāo)不明、設(shè)計(jì)不清、責(zé)任混亂的問題發(fā)生。同時(shí)房地產(chǎn)工程管理工作中要組織全體員工展開安全教育，針對房地產(chǎn)工程中典型性安全事故進(jìn)行宣講和培訓(xùn)，使全員對房地產(chǎn)工程安全管理有清晰的認(rèn)知，做到對房地產(chǎn)工程安全隱患的有效消除，以安全促生產(chǎn)、以管理保安全，在構(gòu)建房地產(chǎn)工程安全環(huán)境和安全氛圍的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理的全面價(jià)值和總體目標(biāo)。

2.5房地產(chǎn)工程的造價(jià)管理

房地產(chǎn)工程建設(shè)需要全面而系統(tǒng)地控制造價(jià)水平，因此必須強(qiáng)化造價(jià)環(huán)節(jié)在管理體系中的功能和作用。管理者和決策人員要將工程造價(jià)管理貫穿與房地產(chǎn)工程管理體系中，覆蓋房地產(chǎn)過程和工程各個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)體系。對于房地產(chǎn)工程的重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)加以著重覆蓋，特別是對于房地產(chǎn)工程估算環(huán)節(jié)更要予以重視，要立足于材料市場、人工市場和能源市場的波動(dòng)，制定出全面而科學(xué)的房地產(chǎn)工程估算報(bào)告，達(dá)到對房地產(chǎn)工程造價(jià)的前期管理。在房地產(chǎn)工程量清單的制定和核準(zhǔn)的過程中，必須建立審查機(jī)制，利用房地產(chǎn)工程造價(jià)工作的專業(yè)性，細(xì)致而全面地檢驗(yàn)房地產(chǎn)工程每個(gè)項(xiàng)目和每項(xiàng)步驟，使房地產(chǎn)工程量清單的計(jì)算更加符合實(shí)際需求，以便在造價(jià)上控制房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、進(jìn)度。在房地產(chǎn)工程造價(jià)的實(shí)際工作中，管理活動(dòng)必須緊跟工程施工的實(shí)際，正確而及時(shí)地反映房地產(chǎn)工程建設(shè)的實(shí)際，將準(zhǔn)確的房地產(chǎn)工程造價(jià)信息呈現(xiàn)出來，以便為房地產(chǎn)工程管理人員和決策者提供管理基礎(chǔ)和決策前提，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程對成本目標(biāo)的有效控制。在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中要平衡企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和綜合收益的關(guān)系，不能單一突出造價(jià)目標(biāo)而忽視社會(huì)效益的取得，要使經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和綜合效益在房地產(chǎn)工程管理的體系中得到體現(xiàn)，加快房地產(chǎn)工程的順利進(jìn)行，取得管理和建設(shè)、企業(yè)和社會(huì)共贏的結(jié)果，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展提供模式與體系的平臺(tái)。

3　結(jié)語

要立足于房地產(chǎn)工程的技術(shù)運(yùn)用、質(zhì)量過程、安全管理、進(jìn)度控制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從房地產(chǎn)工程合同和相關(guān)規(guī)范出發(fā)，打造適應(yīng)房地產(chǎn)工程實(shí)際和房地產(chǎn)工程企業(yè)的新體系，順利將房地產(chǎn)工程管理工作全面鋪開，覆蓋房地產(chǎn)工程進(jìn)行中的環(huán)節(jié)、重點(diǎn)和項(xiàng)目，創(chuàng)新房地產(chǎn)工程管理的形式、路徑和模式，達(dá)到房地產(chǎn)工程管理核心的功能，進(jìn)一步發(fā)揮管理對房地產(chǎn)工程、城市建設(shè)、社會(huì)建設(shè)和企業(yè)發(fā)展的綜合性目標(biāo)。

［1］孫紅兵.淺談房地產(chǎn)工程管理［J］.中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012，（04）：185-188.

［2］史海峰.論加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的措施及意義［J］.科技風(fēng)，2010（15）：58-60.

Analysis of key issues of real estate projectm anagem ent

CHEN Yong-zhao
（Shenzhen Graduate School of Peking University，Shenzhen 518000，China）

By analyzing the important value of real estate projectmanagement for companies and individuals，this paper proposed to strengthen and improve the personnel management，material management，quality management，safety management，costmanagementand othermeasuresof realestate project，andmade in-depth industry research on the core of the real estate projectmana gement，hoping to provide a reference for establishing a new model of real estate project managementand creatinganewmechanism for realestate projectmanagement.

Project management；Value；Real estate project；Personnel management；Material management；Quality management；Safetymanagement

F284

B

1674-8646（2016）18-0086-02

2016-07-20