宗海濤

北京礦冶物業(yè)管理有限責(zé)任公司

論我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景

宗海濤

北京礦冶物業(yè)管理有限責(zé)任公司

物業(yè)管理業(yè)是與我們的日常生活密切相關(guān)的一個(gè)行業(yè)，任何居住在城市中的人群，都不可避免地要與物業(yè)管理人員打交道。物業(yè)管理是一個(gè)居民小區(qū)的管家，小區(qū)的安保、綠化、清潔衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)等都離不開(kāi)物業(yè)管理，物業(yè)管理做得好，居民的日常生活才能建立起良好的秩序。但是在實(shí)際生活中在，居民與小區(qū)的物業(yè)管理人員之間經(jīng)常發(fā)生糾紛，物業(yè)管理的手段和水平難以滿足居民的實(shí)際需求，這些問(wèn)題是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)和重點(diǎn)，本文就重點(diǎn)探討了我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀以及發(fā)展前景，以供參考。

物業(yè)管理業(yè)；問(wèn)題；對(duì)策；前景

引文：

隨著我國(guó)房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來(lái)越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問(wèn)題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會(huì)對(duì)物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。

1 我國(guó)物業(yè)管理業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.1 物業(yè)管理的法制不夠健全

正因?yàn)槲飿I(yè)公司屬于新興產(chǎn)業(yè)，固然相關(guān)法規(guī)制度的建設(shè)就會(huì)略顯滯后，中國(guó)國(guó)務(wù)院也僅在2003年才建立的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，后來(lái)又在2007年10月進(jìn)行了進(jìn)一步的修改，總之在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，處于物業(yè)法規(guī)的“空窗期”，幾乎沒(méi)有行業(yè)法規(guī)可循。首先業(yè)主在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和施工方等關(guān)系中，始終處于不平等的地位，基本上是誰(shuí)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就由誰(shuí)指定物業(yè)公司，沒(méi)有形成良好的機(jī)制和法律規(guī)范，使得業(yè)主的權(quán)益基本無(wú)法獲得保障，處于弱勢(shì)群體。因此，盡快建立權(quán)威性強(qiáng)、地位公平的物業(yè)管理法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)很重要問(wèn)題，以至于能夠確保業(yè)主的公共利益不受侵害。

1.2 物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成

首先從物業(yè)公司的招標(biāo)情況來(lái)看就很不規(guī)范，誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理，沒(méi)有結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。前期都是開(kāi)發(fā)商擬定的物業(yè)，等到小區(qū)入住的人數(shù)增多到達(dá)一定規(guī)模時(shí)，雖然能夠成立業(yè)主委員會(huì)，但是基本名存實(shí)亡，維權(quán)的難度依然很大，想要解聘資質(zhì)和服務(wù)較差的物業(yè)公司更是難上加難。

1.3 業(yè)主和物業(yè)的矛盾日益凸顯

首先從業(yè)主單方面來(lái)講，在對(duì)雙方關(guān)系的認(rèn)識(shí)觀念上存在誤區(qū)，認(rèn)為物業(yè)和業(yè)主是管理與被管理的關(guān)系，更有甚者認(rèn)為業(yè)主和物業(yè)公司是“主人”與“仆人”的關(guān)系，這些觀念的認(rèn)識(shí)就導(dǎo)致了工作和溝通很難開(kāi)展。其次，從物業(yè)公司來(lái)講也有很多不合理的地方，沒(méi)有做到“以業(yè)主為本”，充分聽(tīng)取業(yè)主們的意見(jiàn)，形成平等對(duì)話的平臺(tái)，而是更多的凌駕于業(yè)主之上，并推出一系列不合乎請(qǐng)的管理政策，更甚者勾結(jié)官商，雇傭黑社會(huì)成員欺壓百姓。因此，這種常態(tài)必然會(huì)造成雙方矛盾日益凸顯。

1.4 物業(yè)管理水平低、服務(wù)意識(shí)差

我國(guó)物業(yè)公司間的管理水平層次不齊，差距明顯，大多數(shù)的管理水平普遍不高，不能提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)來(lái)滿足客戶的需求，主要是由于沒(méi)有更新服務(wù)觀念，應(yīng)該以客戶需求為核心，改造傳統(tǒng)服務(wù)模式，應(yīng)機(jī)密結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展機(jī)遇，應(yīng)用新媒體新技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)模式。另外，物業(yè)管理公司類(lèi)屬于服務(wù)行業(yè)，本質(zhì)核心就是做好服務(wù)工作，但我國(guó)物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)并不強(qiáng)，只突出管理，而少有服務(wù)。目前面對(duì)國(guó)外優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司的進(jìn)入，對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司形成了巨大沖擊，與國(guó)內(nèi)落后的管理水平和服務(wù)理念形成了鮮明對(duì)比，要求國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變觀念。

1.5 物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范，造成不良連鎖反應(yīng)

目前物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)存在兩個(gè)突出問(wèn)題：一是收費(fèi)難度大，少數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)的管理心存意見(jiàn)，不愿意如其繳納，還有一些業(yè)主長(zhǎng)期不在小區(qū)入住，購(gòu)房?jī)H僅是為了升值或其他目的，使得按時(shí)收繳工作造成了一定難度。二是收費(fèi)不規(guī)范，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)作了明確規(guī)定。但有些小區(qū)沒(méi)有按照政策文件合法收納物業(yè)費(fèi)，忽視業(yè)主的合法權(quán)益，存在多收費(fèi)和亂收費(fèi)的現(xiàn)象。總之，這樣一樣勢(shì)必會(huì)造成收繳物業(yè)管理費(fèi)的難度加大，沒(méi)有了管理費(fèi)，小區(qū)的日常運(yùn)營(yíng)和良好維持就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，固進(jìn)一步激化了矛盾，產(chǎn)生不良的連鎖反應(yīng)和惡性循環(huán)。

2 我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展前景

2.1 加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的法律法規(guī)體系建設(shè)

法律法規(guī)體系的建設(shè)是物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的重要保證，有關(guān)的法律、法規(guī)應(yīng)全面涉及房屋建立及維修管理，設(shè)施設(shè)備管理，環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)管理等多個(gè)方面，完善的法律法規(guī)體系有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，也有助于物業(yè)糾紛的解決。

2.2 轉(zhuǎn)變政府職能

實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)與政府的分離，使政府加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和引導(dǎo)意識(shí)，真正成為物業(yè)管理市場(chǎng)的宏觀調(diào)控者，公平競(jìng)爭(zhēng)的維護(hù)著，為物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

2.3 新媒體應(yīng)用打造物業(yè)品牌生態(tài)圈，提升綜合形象

隨著物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的持續(xù)專業(yè)細(xì)分和服務(wù)要求的不斷提升，打造物業(yè)服務(wù)特色品牌。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)特色品牌企業(yè)基于精細(xì)化、智能化服務(wù)需求，在智慧社區(qū)、文化社區(qū)等方面不斷強(qiáng)化升級(jí)特色服務(wù)領(lǐng)域，形成獨(dú)具特色的服務(wù)品牌。

2.4 物業(yè)與業(yè)主建立良好的共處關(guān)系

物業(yè)部門(mén)和業(yè)主之間需要建立平等、和諧的對(duì)話平臺(tái)，坦誠(chéng)相見(jiàn)，解決轄區(qū)內(nèi)所出現(xiàn)的一系列問(wèn)題。這就需要雙方做好以下幾點(diǎn)：首先，物業(yè)管理部門(mén)要做好宣傳工作，任何政策制度的建立都要建立配套的宣傳方案，通過(guò)公告欄或其他形式進(jìn)行宣傳，做到逐步推廣和反饋修改；其次，對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收取要做到合理，使用要做到透明。最后，業(yè)主要理性的對(duì)待物業(yè)管理，做到相互包容和支持，同時(shí)還要按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，不要因個(gè)人拖欠物業(yè)費(fèi)，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，從而損害全體業(yè)主的利益。

3 結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，也必將是一個(gè)有著廣闊發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)行業(yè)的出現(xiàn)是時(shí)代和社會(huì)發(fā)展的必然要求，它的出現(xiàn)對(duì)于人們生活水平的提高，對(duì)于城市有效管理的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于社會(huì)的安定和良好發(fā)展都有著重要作用，盡管在目前來(lái)看，我國(guó)的物業(yè)管理業(yè)還存在著諸多的不足之處，但是通過(guò)借鑒別國(guó)經(jīng)驗(yàn)，積極采取措施，相信我國(guó)的物業(yè)管理業(yè)將會(huì)有一個(gè)美好的明天，將會(huì)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的建設(shè)中發(fā)揮不可估量的作用。

[1]王菁華、石軍，《我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題及對(duì)策》，當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2008.02.

[2]關(guān)鵬，《探討物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題及對(duì)策》，企業(yè)與管理，2012.06.