劉 勁 哲

(鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院 商學(xué)院, 河南 鄭州 450015)

LIU Jin-zhe

(School of Business, Zhengzhou Industrial Applied Technology College, Zhengzhou 450015, China)

?

美國購房注意事項(xiàng)*

劉 勁 哲

(鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院 商學(xué)院, 河南 鄭州 450015)

美國的購房政策與國內(nèi)存在一定的差異。當(dāng)前，隨著國際交流的不斷深入，很多在美國工作的中國人選擇在美國購房。從購房的角度看，購房人必須對(duì)美國的各項(xiàng)政策進(jìn)行全面的分析，才能購買到優(yōu)質(zhì)的住房，從而更好地保護(hù)自身的權(quán)益。美國購房要從選房、看房、風(fēng)險(xiǎn)控制等方面出發(fā)，確保購房過程符合美國法規(guī)的要求，提高購房的性價(jià)比指數(shù)。

美國購房； 風(fēng)險(xiǎn)； 注意事項(xiàng)

LIU Jin-zhe

(School of Business, Zhengzhou Industrial Applied Technology College, Zhengzhou 450015, China)

在美國購房，要對(duì)各種購房策略進(jìn)行分析，形成一套自己的購房方案，這樣才能提高自身的購房能力，從而有效地控制購房風(fēng)險(xiǎn)，提高購房的綜合控制和管理效率，為購房模式形成創(chuàng)造良好的條件。

一、美國購房必須具備合法身份和簽證

在美國購房，需要對(duì)自己的身份進(jìn)行全面的分析，確保不同的個(gè)體能夠產(chǎn)生不同的身份驗(yàn)證策略，從而能夠?qū)彿康木唧w情況進(jìn)行具體的分析。從總體情況看，在美國購房必須具有合法的身份。在身份驗(yàn)證的過程中，還需要對(duì)簽證的情況進(jìn)行驗(yàn)證。只有二者都得到驗(yàn)證，才能購買房屋，獲取相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)證[1]160-161。因此，在美國購房，需要對(duì)自身的身份進(jìn)行全面的分析，才能提高購房能力，為購買到高質(zhì)量的房屋創(chuàng)造良好的條件。

二、美國購房要選擇合適的區(qū)域

在美國購房，要對(duì)區(qū)域進(jìn)行全面的核實(shí)，確保對(duì)不同區(qū)域房屋的情況進(jìn)行全面分析，才能選擇到合適的房屋，這對(duì)整個(gè)購房戰(zhàn)略形成具有重要的作用。合適的購房區(qū)域和購房環(huán)境是緊密結(jié)合在一起的，必須對(duì)購房環(huán)境進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，才能對(duì)各種影響購房環(huán)境的指標(biāo)進(jìn)行量化，形成自己的購房模式，這對(duì)選擇合適的房屋具有重要的作用。影響購房環(huán)境因素很多，具體分析住房環(huán)境需要從交通便利條件、學(xué)區(qū)優(yōu)劣、公共設(shè)施、社區(qū)環(huán)境、街區(qū)鄰居等方面出發(fā)[2]155-158。從不同的環(huán)境分析出發(fā)，形成良好的購房策略，對(duì)購買合適的房屋具有重要的作用。社區(qū)環(huán)境是購房過程中需要考慮的一個(gè)重要因素，購買房屋意味著要居住，而影響居住質(zhì)量的一個(gè)重要因素就是社區(qū)環(huán)境。因此，在購房的過程中，必須對(duì)美國社區(qū)的環(huán)境進(jìn)行全面的評(píng)估，形成社區(qū)環(huán)境的選擇策略，這對(duì)整個(gè)社區(qū)環(huán)境的綜合分析會(huì)產(chǎn)生重要的作用。交通便利對(duì)出行會(huì)產(chǎn)生很大的影響。美國的公共交通相對(duì)比較完善，在購房的過程中需要對(duì)交通環(huán)境情況進(jìn)行多樣化分析，這對(duì)購買到合適的房屋會(huì)有重要的幫助。

三、美國購房要選擇合適的經(jīng)紀(jì)人

在美國購房，要對(duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合適的選擇。只有選擇到合適的經(jīng)紀(jì)人，才能購買到合適的房屋。從美國的實(shí)際情況看，經(jīng)紀(jì)人在介紹看房、選房的過程中與國內(nèi)的情況有很大的不同。必須從購房選擇的角度出發(fā)選擇合適的經(jīng)紀(jì)人，確保購房能夠符合經(jīng)紀(jì)人看房的規(guī)則，提高購房質(zhì)量和購房效率[3]156-158。在美國購房的過程中，要對(duì)購房者選擇房屋的情況進(jìn)行合理的評(píng)判，以形成良好的經(jīng)紀(jì)人購房策略，這對(duì)整個(gè)購房戰(zhàn)略形成會(huì)產(chǎn)生重要的作用。在美國購房，即使是新房也是通過經(jīng)紀(jì)人銷售的。因此，在購房的過程中需要和經(jīng)紀(jì)人保持緊密的聯(lián)系。即使房屋購買完成之后，同樣需要和經(jīng)紀(jì)人保持緊密的聯(lián)系。這樣才能合理有效地解決購房前、購房中、購房后的各種問題，這對(duì)提高購房效率和質(zhì)量具有重要的作用。

四、合理預(yù)算購房的各種費(fèi)用

美國購房的費(fèi)用預(yù)算與國內(nèi)存在很大的區(qū)別，因此，在購房的過程中需要對(duì)購房的費(fèi)用情況進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，從而保證有充足的資金購房，避免在購房過程中因費(fèi)用問題影響購房進(jìn)度。在美國購房，除了交一筆首付外，還需要繳納各種手續(xù)費(fèi)用。因此，在房屋購買前期要對(duì)銀行貸款的情況進(jìn)行合理的預(yù)算和評(píng)估，同時(shí)對(duì)各種費(fèi)用的情況進(jìn)行優(yōu)化，提高購房的預(yù)算控制和管理水平，這對(duì)整個(gè)房屋的購買模式優(yōu)化會(huì)產(chǎn)生積極的作用。在美國購房，要對(duì)產(chǎn)生的費(fèi)用事項(xiàng)進(jìn)行全面的了解。從當(dāng)前的情況看，主要費(fèi)用包括成交手續(xù)費(fèi)、地契保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、房屋檢驗(yàn)費(fèi)、公寓管理費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、地產(chǎn)稅等。在費(fèi)用預(yù)算和管理的過程中，需要對(duì)不同的費(fèi)用情況進(jìn)行不同的分析。通過費(fèi)用預(yù)算也可以評(píng)估自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，這對(duì)合理購房會(huì)產(chǎn)生很大的作用。在美國購房，需要對(duì)購房的總體情況進(jìn)行分析，從不同的費(fèi)用管理出發(fā)形成不同的費(fèi)用管理模式，以確保購房費(fèi)用更加的科學(xué)合理，這對(duì)購買到性價(jià)比高的房屋將產(chǎn)生重要的作用。

從在美國購房的實(shí)際情況看，如果一般的中國人在美國沒有綠卡，那么其信用額度是很低的，這對(duì)購房過程中的貸款會(huì)產(chǎn)生很大的影響。此種情況一般不允許貸款，必須通過現(xiàn)金支付方式購房。因此，在和經(jīng)紀(jì)人溝通的過程中，需要明確分幾次支付現(xiàn)金，同時(shí)需要明確支付模式，這樣才能合理購房[4]3-23。經(jīng)紀(jì)人在了解客戶的購房需求和要求之后，會(huì)根據(jù)實(shí)際情況填寫相應(yīng)的表格，從而形成有效的購房策略。經(jīng)紀(jì)人通常會(huì)把購房現(xiàn)金的5%放入第三方公證托管公司，這同時(shí)也表明購房者的誠意。如果購房合同沒有形成，那么這部分誠意金還會(huì)通過經(jīng)紀(jì)人歸返客戶。另外，在美國購房，還需要考慮傭金等方面的費(fèi)用因素?？傊?，在購房的過程中要對(duì)費(fèi)用進(jìn)行合理的預(yù)算，全面了解購房流程和不同流程產(chǎn)生的購房費(fèi)用，這樣才能合理地選房、購房。

五、美國購房要填寫合約書，支付定金支票

美國購房必須通過經(jīng)紀(jì)人填寫購房合約書。購房合約書簽訂需要對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行全面的閱讀。通過對(duì)合約書明確的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行評(píng)估，把各種風(fēng)險(xiǎn)控制到最低的狀態(tài)，這對(duì)購買高質(zhì)量的房屋將產(chǎn)生重要的作用。如果在對(duì)合約書的各項(xiàng)條款進(jìn)行分析和評(píng)估之后沒有發(fā)現(xiàn)明顯的不合理問題，就可以根據(jù)實(shí)際情況填寫合約書，并根據(jù)合約書的約定支付定金支票，至此，整個(gè)購房合同和支付房款工作完成。

六、美國購房要全面做好房屋檢查工作

房屋檢查是購房的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。購房過程中需要對(duì)房屋的實(shí)際情況進(jìn)行檢查，以確保購房條約能夠符合房屋的實(shí)際。在具體實(shí)施的過程中，需要在買房協(xié)議簽訂之后，對(duì)房屋的情況進(jìn)行全面的檢查。在有必要的情況下，需要請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房人員對(duì)房屋的情況進(jìn)行評(píng)估，以確保房屋買賣合同能夠符合雙方的意愿[5]151-172。房屋檢測(cè)是個(gè)復(fù)雜的過程，要從房屋的表層出發(fā)，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面的檢查，以確保房屋能夠符合安全等方面的要求。如果發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)體與合同規(guī)定不一致，必須通過合理的手段進(jìn)行維權(quán)，以確保合同風(fēng)險(xiǎn)控制符合雙方的要求，提高房屋購房的綜合控制和管理水平。

七、美國購房風(fēng)險(xiǎn)控制

在美國購房，必須對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以確保風(fēng)險(xiǎn)控制能夠符合各方承受力的要求。在具體的實(shí)施過程中，需要審閱房屋各項(xiàng)結(jié)果報(bào)告，同時(shí)在審閱房屋報(bào)告上簽字，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行確認(rèn)，以確保購房過程的科學(xué)合理。購房的檢驗(yàn)結(jié)果要與實(shí)際情況進(jìn)行比較分析，從而形成有效的房屋風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行優(yōu)化，提高房屋的風(fēng)險(xiǎn)控制水平，對(duì)在美國購房過程中合理控制風(fēng)險(xiǎn)具有重要的作用。在美國購房，需要購買一份房屋保險(xiǎn)。通過保險(xiǎn)手段可以降低購房的風(fēng)險(xiǎn)，這可以為房屋安全性和資金安全形成創(chuàng)造良好的條件。在美國購房，要通過保險(xiǎn)方式形成保護(hù)計(jì)劃，以確保房屋在小修小補(bǔ)的過程中能夠形成良好的房屋風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，提高房屋的安全指數(shù)。在美國購買房屋保險(xiǎn)還包括水電系統(tǒng)保修等。房屋保險(xiǎn)可以對(duì)房屋構(gòu)成產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的問題進(jìn)行全面的約束，這對(duì)提高購房決策的科學(xué)性將會(huì)產(chǎn)生很大的作用。在美國購房，必須對(duì)各種事項(xiàng)進(jìn)行全面的分析，才能保證購房模式能夠符合購房需求，提高房屋的綜合控制和管理水平。

八、結(jié) 語

在美國購房，需要對(duì)自己的身份進(jìn)行全面的分析，確保不同的個(gè)體能夠產(chǎn)生不同的身份驗(yàn)證策略，才能對(duì)購房的具體情況進(jìn)行具體的分析。在美國購房，要對(duì)區(qū)域進(jìn)行全面核實(shí)，對(duì)不同區(qū)域房屋的情況進(jìn)行全面分析，這對(duì)整個(gè)購房戰(zhàn)略形成具有重要的作用，這樣才能選擇到合適的房屋。美國房價(jià)總體上看是上升的。從人口方面看，房價(jià)指數(shù)=常住人口÷戶籍人口。如果比值大于1，說明這個(gè)城市的人口勞動(dòng)力以流入為主；小于1，說明這個(gè)城市的人口勞動(dòng)力以流出為主。如果這個(gè)數(shù)大于1，而且持續(xù)上升，說明這個(gè)城市未來的房價(jià)會(huì)漲。無論在中國還是在美國，用這個(gè)公式看每一個(gè)城市未來的房價(jià)漲跌百發(fā)百中。眾所周知的美國移民潮，將會(huì)不斷推升房價(jià)。合適的購房區(qū)域與購房環(huán)境是緊密結(jié)合在一起的，必須對(duì)購房環(huán)境進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，這對(duì)各種影響購房環(huán)境的指標(biāo)進(jìn)行量化，形成自己的購房模式，對(duì)選擇合適的房屋具有重要的作用。在美國購房，要對(duì)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行合適的選擇。只有選擇到合適的經(jīng)紀(jì)人，才能購買到合適的房屋。從美國的實(shí)際情況看，經(jīng)紀(jì)人在介紹看房、選房的過程中與國內(nèi)的情況有很大的不同，必須從購房選擇的角度出發(fā)選擇合適的經(jīng)紀(jì)人，確保購房能夠符合經(jīng)紀(jì)人看房的規(guī)則，以提高購房質(zhì)量和購房效率。美國購房的費(fèi)用預(yù)算與國內(nèi)購房存在很大的區(qū)別，在購房的過程中需要對(duì)購房的費(fèi)用情況進(jìn)行科學(xué)預(yù)算，從而保證有充足的資金購房，避免在購房過程中因費(fèi)用問題影響購房進(jìn)度。在美國購房，如果一般的中國人在美國沒有綠卡，那么其信用額度是很低的，對(duì)購房過程中的貸款將產(chǎn)生很大的影響。此種情況一般不允許貸款，要通過現(xiàn)金支付方式購房。因此，在和經(jīng)紀(jì)人溝通的過程中，需要明確分幾次支付現(xiàn)金，同時(shí)要明確支付的模式，這樣才能合理購房。在美國購房，要通過經(jīng)紀(jì)人填寫購房合約書。在購房合約書簽訂過程中，需要對(duì)合約書的條款進(jìn)行全面的閱讀，對(duì)合約書明確的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行評(píng)估，把各種風(fēng)險(xiǎn)控制到最低的狀態(tài)，這對(duì)購買高質(zhì)量的房屋將產(chǎn)生重要的作用。在美國購房，必須對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，以確保風(fēng)險(xiǎn)控制能夠符合各方承受力的要求。在具體實(shí)施的過程中，需要審閱房屋各項(xiàng)結(jié)果報(bào)告，同時(shí)在審閱房屋報(bào)告上簽字。簽字主要是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行確認(rèn)，以確保購房過程的科學(xué)合理。

[1] 廖 薇,桑帕聞德·儒勒·阿門德·塔普索巴.中國的貨幣政策與利率自由化[J].國際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014(4).

[2] 米歇爾·魯塔,齊藤美香.全球價(jià)值鏈[J].國際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014(3).

[3] JeffreyFrankel.中國還不是第一大經(jīng)濟(jì)體[J].國際經(jīng)濟(jì)評(píng)論,2014(4).

[4] 張 勛,徐建國.中國資本回報(bào)率的再測(cè)算[J].世界經(jīng)濟(jì),2014(8).

[5] 張 明,肖立晟.國際資本流動(dòng)的驅(qū)動(dòng)因素[J].世界經(jīng)濟(jì),2014(8).

House purchase Precautions in the USA

There are some differences in the United States and many domestic buyers purchase policy. Currently with the deepening international exchanges, many Chinese people choose to work in the United States and purchase houses. From the point of view of buyers, the policy of the United States must be comprehensively analyzed in order to buy high-quality housing, and thus be able to protect their own interests better.The house buyers in the USA shall think from the election room, showings, risk control, to ensure compliance with U.S. laws and regulations of the purchase process requirements, improve buyers cost index and the level of the buyers positive effect.

house-purchase in the UAS; risk; precautions

2015-04-02

劉勁哲(1972-)，男，河南桐柏人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，副研究員，統(tǒng)計(jì)師，鄭州工業(yè)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院特聘教授，主要從事工商管理研究。

F740

A

1672-2388(2016)02-0027-03