楊 建 紅

(河南省電化教育館，河南 鄭州 450004)

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投資性房地產(chǎn)公允價值計量存在的問題及對策分析

楊 建 紅

(河南省電化教育館，河南 鄭州 450004)

公允價值計量重新引入我國已經(jīng)八年了，其應用的經(jīng)濟后果如何一直存在著很多爭議。以投資性房地產(chǎn)為研究視角，首先介紹了公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用情況，其次從準則導向、估值技術以及會計核算三個方面分析公允價值計量在投資性房地產(chǎn)應用中存在的問題，最后提出投資性房地產(chǎn)如何有效使用公允價值計量的建議，便于公允價值計量模式在我國有更長遠的發(fā)展。

投資性房地產(chǎn)；公允價值；計量模式

一、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中應用的現(xiàn)狀分析

(一)總體應用情況

《企業(yè)會計準則3號——投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱CAS3)中規(guī)定，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)只要能持續(xù)、合理地取得公允價值，其后續(xù)計量就可以采用公允價值計量，以便于提高會計信息質(zhì)量[1]。根據(jù)準則的規(guī)定,普遍的看法是擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司一般都會采用公允價值計量模式。那么CAS3實施已近八年，效果到底如何，這是監(jiān)管者和投資者最為關注的問題。2007-2014年，財政部會計司連續(xù)發(fā)布了《關于我國上市公司執(zhí)行新會計準則情況的分析報告》，在這個報告中顯示，在新會計準則實施的八年間，我國擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司逐年增加，由2007年的1570家增加到2014年末的2586家，其中擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司的占比在2007年達到40%左右，到2009年達到上市公司總數(shù)的44%，隨后占比雖然有所下降，但是還在39%附近徘徊，說明我國有近四成的上市公司擁有投資性房地產(chǎn)，但是絕大部分的上市公司對其擁有的投資性房地產(chǎn)采用更為保守的成本模式計量，只有極少部分的上市公司采用國際上流行的公允價值計量模式。數(shù)據(jù)顯示，2007年采用公允價值計量模式的上市公司只有18家，截止到2014年底也只有36家，占投資性房地產(chǎn)公司總數(shù)的3%左右。這樣的數(shù)據(jù)不禁使我們思考，雖然對于外部大環(huán)境來講，我國的市場經(jīng)濟不成熟，但是對于在微觀環(huán)境下的房地產(chǎn)交易市場來講一直比較活躍，這在一些經(jīng)濟發(fā)達的省市變現(xiàn)得尤其突出。其中以2014年為例，擁有投資性房地產(chǎn)的1034家上市公司分布于全國的30多個城市，其中位于北京、上海和廣州這樣的一線城市的有372家，同樣在這些上市公司中只有不到4%的公司采用公允價值計價模式，其中更讓人難以接受的是像陸家嘴、益民百貨和小商品城這樣的被投資者看好的中心地帶或“鉆石地段”，對其價值的核算卻采用了成本計量模式，沒有采用公允價值計量模式。因此，可以明顯看出，我國房地產(chǎn)市場的活躍程度和其采用的計量模式出現(xiàn)了嚴重的背離[2]。

(二)公允價值取得的方法分析

通過梳理從RESSET金融研究數(shù)據(jù)庫中篩選、整理的相關上市公司的年報對投資性房地產(chǎn)公允價值的取得途徑發(fā)現(xiàn)，公允價值的取得途徑有三種，一是通過對房地產(chǎn)的評估價格，二是以同類的房地產(chǎn)的市場價格作為參考，三是通過第三方的調(diào)查[3]。在具體針對2007-2014年我國上市公司的調(diào)查中，我國上市公司中擁有投資性房地產(chǎn)采用的公允價值的取得方式主要是靠第一種途徑取得，通過第二種方式取得公允價值的上市公司雖然沒有第一種多，但是也在逐年上漲，而采用第三種方式取得公允價值的上市公司數(shù)量一直都比較少。從這三種具體的評估方法來看，第一種方法由專業(yè)的評估師確定公允價值，不僅和真實的房地產(chǎn)交易市場貼近，同時也提高了其提供會計信息的可靠性，因此，大多數(shù)上市公司均采用這種方法，2014年有58%的上市公司采用這種方法；第二種方法的取得參照了同類或者類似的房地產(chǎn)交易價格，這樣在一定程度上保護了公允價值計量所提供會計信息的可靠性，雖然這種方法帶有一定的主觀性，但是運用這種方法的上市公司在2014年占到了26%；第三種方法的調(diào)查報告明顯帶有很強烈的主觀色彩，其調(diào)查結果完全依賴于參與調(diào)查人員的主觀判斷能力，從某種程度上會影響其提供的會計信息的可靠性，因此很少有上市公司采用這種方法，在2014年僅有6%的公司在使用。

(三)公允價值信息披露現(xiàn)狀分析

首先，上市公司對報表項目披露的理解有差異，導致財務信息披露的口徑不一致，披露出來的信息參差不齊，使得上市公司之間的信息缺乏可比，不利于報表使用者的閱讀分析和比較[4]；其次，在對上市公司年報分析的過程中發(fā)現(xiàn)，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司，其有關公允價值的信息披露不充分，并且披露的詳簡不同，對會計政策的描述比較粗線條，一般根據(jù)自身的需要進行有限披露。大多數(shù)上市公司只是在年報中對其公允價值的變動額進行披露，沒有詳細披露投資性房地產(chǎn)的具體位置、面積、市場價格，或者將同類的房地產(chǎn)的價格信息進行詳細的披露。還有個別的上市公司甚至不披露其公允價值取得的方式，這些現(xiàn)象都不利于報表使用者詳細地了解投資性房地產(chǎn)的具體情況，無法判斷上市公司對其投資性房地產(chǎn)采用的計量模式是否合適，也就更不能判斷其提供的會計信息是否具有可靠性；最后，對于投資性房地產(chǎn)轉換及其處置缺乏統(tǒng)一的規(guī)范格式，導致實際對于具體投資性房地產(chǎn)的轉換理由以及對利潤和所有者權益的影響很少披露。對于后期投資性房地產(chǎn)的處置情況以及對損益的影響披露不到位，尤其是對投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)或存貨情況更是少之又少，導致投資者很難通過年度報告分析由于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉換以及處置對上市公司利潤的影響。

二、公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)應用中存在的問題分析

(一)會計準則導向的影響、公允價值確認條件苛刻阻礙了上市公司運用公允價值計量

在我國擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，成本模式計量倍受青睞，CAS3中規(guī)定只有當上市公司能確定、持續(xù)地取得公允價值時，公司才能采用公允價值計量模式。對上市公司而言這樣的規(guī)定是非?？量痰?，雖然在準則的字里行間對投資性房地產(chǎn)的計量方式?jīng)]有硬性規(guī)定，但準則也沒有出臺相應的鼓勵擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用公允價值計量模式[5]。與此同時，為了保證上市公司提供會計信息的可靠性，對公允價值計量模式的應用條件也作出了相應的規(guī)定，即公允價值取的依據(jù)一定是投資性房地產(chǎn)所在地的同類或者類似的交易價格，成本模式和公允價值計量模式不能同時在一家上市公司中運用。也就是說對于一些投資性房地產(chǎn)比較多的上市公司而言，如果其投資性房地產(chǎn)中只有小部分不符合公允價值的應用條件，那么對其投資性房地產(chǎn)只能采用成本模式計量。這樣就會導致一些在北京、上海的上市公司中，其擁有的作為投資性房地產(chǎn)的黃金地段的商鋪、寫字樓等雖然按照市場價值衡量已有大幅度增值，符合公允價值的計量條件，但是有可能其擁有的部分投資性房地產(chǎn)的公允價值無法取得，從而導致上市公司只能采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量，減少其選擇公允價值計量的機會。還有一個原因就是限制對后續(xù)計量模式的轉換，一旦上市公司采用公允價值計量模式，就不能再轉換為成本模式，而采用公允價值計量的上市公司還會引起監(jiān)管部門關注其公允價值變動帶來的利潤波動，上市公司當然就更不敢貿(mào)然采用公允價值計量模式，而是采用更為謹慎的會計政策，即對其擁有的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行計量。

(二)房地產(chǎn)價格體系不完善，無法對公允價值進行合理估值

首先，房地產(chǎn)行業(yè)的特點是隨著市場景氣程度的波動而波動，公允價值又呈現(xiàn)較強的順周期效應[6]。我國的房地產(chǎn)市場自從進行市場化改革以后一直處于總體上漲狀態(tài)。根據(jù)CAS3規(guī)定，可以將上市公司持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值之間的差額計入利潤表，增加當期的利潤額,所以當房地產(chǎn)價格不斷高漲的情況下，上市公司在利潤表上會有一筆可觀的收入，但是對其現(xiàn)金流量沒有任何影響，只是在利潤表賬面上的收益。股東投資要求有回報，一旦看到企業(yè)利潤表上有很高的利潤就有分紅的意愿，這是管理層不愿意看到的情況，這將給企業(yè)帶來一定的財務壓力。其次就是利潤波動影響上市公司納稅。雖然在現(xiàn)有稅制下對于這部分沒有實現(xiàn)的收益不需要征稅，但是由于采用公允價值模式計量以后，會計利潤與稅法上認可的稅收利潤出現(xiàn)偏差，這樣就存在會計政策變更，即在進行納稅申報時需要大量的納稅調(diào)整，加上當前房地產(chǎn)政策不穩(wěn)定必然會引起房地產(chǎn)價格的不穩(wěn)定，造成上市公司利潤出現(xiàn)波動，利潤波動會導致投資者情緒的不穩(wěn)定，這是上市公司目前最擔心的事情。最后就是房地產(chǎn)和一般的商品不同，當價格變動頻繁或者穩(wěn)定時就會影響社會的安定，此時政府就會進行干預，所以在目前政府不斷地對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控，未來房地產(chǎn)價格走勢不確定的境況下，大多數(shù)上市公司采用更為保守的計量模式，那就是成本模式。同時，一旦政府對房地產(chǎn)的價格進行干預，其價格就更不能反映市場自我調(diào)節(jié)機制下的投資性房地產(chǎn)的價格信息，其公允價值的取得變得很渺茫，對公允價值合理估值更是無從談起。

(三)投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式下會計處理存在的問題，影響財務信息的可靠性

首先，CAS3規(guī)定公允價值計量將公允價值與賬面價值的差額計入當期損益，這樣就會造成上市公司虛增利潤[7]，這部分增加的利潤只是賬面盈利而并沒有實際的現(xiàn)金流入，只會影響上市公司的分紅政策和稅收的繳納，而股東分紅政策和稅收政策都將影響上市公司的現(xiàn)金流，如果當期上市公司由于投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額計入當期損益的金額足夠大，就會嚴重影響其現(xiàn)金收支平衡，更為嚴重時會導致其資金鏈的斷裂，影響財務信息的可靠性。

其次，CAS3規(guī)定投資性房地產(chǎn)的計量模式一旦確定是不能隨便變更的，尤其是上市公司一旦采用公允價值計量模式是不允許轉換為歷史成本模式的。但是這個規(guī)定對于固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)來講是失效的。例如公司可以將采用公允價值計量自有的房地產(chǎn)對外出租，變成投資性房地產(chǎn)，等租賃期屆滿以后轉換成自用，轉換成自有以后就可以對其采用成本計量模式計量，這樣同樣可以達到公允價值計量轉化為成本模式計量的目的，可以將原來的自用房地產(chǎn)的價值轉回并且高于原值，在當今房地產(chǎn)上漲的背景下，這種盈余管理的方式更為明顯[8]。這樣可能導致其提供財務信息的可靠性進一步下降。

最后，雖然CAS3規(guī)定上市公司可以自由選擇后續(xù)計量模式，但是長期以來，在我國房價不斷上漲的情況下，絕大部分的上市公司卻采用了成本計量模式，只有不到4%的上市公司采用公允價值計量模式，導致報表中關于投資性房地產(chǎn)的會計信息橫向不具有可比性，這樣顯然會導致其披露的財務信息的可靠性大大降低。

三、提升投資性房地產(chǎn)公允價值計量應用有效性的政策建議

(一)修訂會計準則導向，降低公允價值的確認條件，減少公允價值執(zhí)行成本

雖然我國在CAS3中引入了公允價值計量模式，但同時也在準則中限定了很多應用時的條件，從準則導向來看還偏向于成本計量模式。當然這樣做的原因是考慮到我國的基本國情，但是在一定程度上卻阻礙了公允價值計量模式在我國的應用。我國的會計準則正在向國際趨同，公允價值計量也是國際會計準則后續(xù)計量的首選做法，也是我們國家會計準則的必然趨勢，因此我們要繼續(xù)依據(jù)國情對公允價值計量準則進行修訂[9]。首先，可以考慮將我國的財務會計目標由反映企業(yè)管理層受托責任履行情況更改為決策有用性，這樣公允價值計量就能滿足會計提供現(xiàn)在和未來的會計信息的要求。其次，雖然我國在2014年專門出臺了公允價值準則，完善了我國公允價值的使用，但是對于公允價值如何使用，準則應提出更為具體、可行的操作指南，至少準則應當規(guī)定投資性房地產(chǎn)會計導向的首選是公允價值計量模式，只有當其無法取得時才采用成本模式。最后，應當允許投資性房地產(chǎn)在運用計量模式時自由轉換，使投資性房地產(chǎn)的價格更加接近實際情況。

(二)完善我國房地產(chǎn)市場的價格體系，加強對投資性房地產(chǎn)的估值技術的研究

我國房地產(chǎn)市場不成熟是導致大部分上市公司不愿采用公允價值計量的原因之一。根據(jù)公允價值的層級理論可知，其最可靠的信息來源是活躍的市場報價，所以構建一個完善的房地產(chǎn)價格體系對我國投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的重要性是毋庸置疑的。要想得到“同類”或“類似”的房地產(chǎn)信息，我國政府就必須采用一定的措施保證房價的穩(wěn)定性，同時要構建一個反映瞬息萬變的關于房地產(chǎn)市場的交易價格信息數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，這樣可以提高其提供的財務信息的可靠性。

雖然我國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的《投資性房地產(chǎn)評估指導意見(試行)》完善了投資性房地產(chǎn)評估的技術體系，對其評估行為進行規(guī)范，但是在實踐中評估應用的主觀隨意性比較強。因此在對投資性房地產(chǎn)的實際評估中可以采用市場法和收益法，除此之外也可以采用會計準則允許的其他方法。對于上市公司所擁有的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年聘請獨立于第三方的價值評估師對其進行估值，這樣取得的公允價值更有說服力，也更符合公允價值的要求。對投資性房地產(chǎn)在評估的基準日進行分析、估算雖然是一個新興的行業(yè)，卻也將成為我國評估業(yè)的常規(guī)業(yè)務，因此有必要對投資性房地產(chǎn)的評估制定相關的指導意見，這樣不僅適應新會計專業(yè)的發(fā)展，也將適應評估業(yè)務新的發(fā)展變化。

(三)在會計處理上可以根據(jù)持有房地產(chǎn)的不同目的引入混合模式

公允價值計量屬性在我國應用已經(jīng)成為必然趨勢，隨著我國經(jīng)濟制度逐漸完善和房地產(chǎn)市場逐漸成熟，可以鼓勵擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司使用公允價值計量屬性。從會計處理角度來講，可以根據(jù)企業(yè)持有房地產(chǎn)的不同目的分兩大類計量模式。

一是持有房地產(chǎn)的目的是增值，這部分房地產(chǎn)的計量采用公允價值模式。具體會計處理表現(xiàn)在三個方面：一是采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，二是采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)，三是對于自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。對于這方面的修改原則是將公允價值與原賬面價值之間的差額計入所有者權益，待處置時再轉入利潤。這樣做的原因在于投資性房地產(chǎn)的市場價值變化本不該對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，況且這部分變動損益也沒有真正實現(xiàn)，把這部分差異放在所有者權益以后就不會對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響[10]。這樣不僅與會計信息真實性、會計穩(wěn)健性原則相吻合，也能讓投資者更清楚企業(yè)真實的資產(chǎn)情況，了解企業(yè)的財務信息以及市場對企業(yè)的判定信息。

另一種持有房地產(chǎn)的目的是為了賺取租金或者既想賺取租金又想增值的，這部分房地產(chǎn)可采用成本模式進行計量。這樣可以有效規(guī)避企業(yè)的不良動機。

(四)完善投資性房地產(chǎn)信息披露制度

目前，在我國的會計準則中還沒有對投資性房地產(chǎn)的披露作出具體的硬性規(guī)定，我們應該進一步細化披露的具體內(nèi)容。

首先，統(tǒng)一規(guī)定披露項目的含義，在上市公司披露對當期利潤的影響金額時明確是稅前利潤還是稅后利潤，使其提供的信息更加明確，而對于上市公司計入權益的累計公允價值變動中的權益，明確是計入資本公積的金額還是轉換后產(chǎn)生的累計公允價值的變動金額[11]。

其次，披露更為明細的報表項目，使其披露更加接近實際情況，比如說對兩種計量模式的選擇依據(jù)以及原因應當有所陳述，同時在上市公司的報表附注中應當詳細披露關于投資性房地產(chǎn)的具體價格信息以及價格的來源信息，尤其是對公允價值評估方法的使用及其使用原因。針對目前我國上市公司較少采用公允價值計量模式的情況，可以對其采用的成本模式進行披露，只是在報表的期末余額由一列增加到兩列，分別以公允價值和成本模式披露，這樣不僅減少披露成本，而且還可以使其提供的財務信息的可比性大大提高。對于采用成本模式計量的上市公司，也要在會計報表附注中對其不能取得公允價值的原因進行詳細披露，便于投資者更好地了解上市公司擁有投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。這樣在兩種模式的披露成本相當?shù)那闆r下，上市公司有可能會主動采用公允價值計量模式。

路橋施工技術與其質(zhì)量控制是非常重要的，為減少公路橋梁維修成本打下堅實而有力的基礎，對于行人的安全提供了重要保障，減少了橋梁斷裂和路面崩塌這樣的小概率危險性事件的發(fā)生，社會對于橋梁質(zhì)量的高度認可，還可以增加其施工企業(yè)在這一行業(yè)的名氣與信譽度[1]。

最后，規(guī)范披露的格式，提高信息的披露質(zhì)量。財務報告的格式中沒有明確說明必須列示的項目，上市公司認為是自愿性的信息披露信息，上市公司往往趨利避害，不會披露過多的相關信息[12]。所以對于報表附注項目中披露的“公允價值變動收益”中需要增加更明細的會計信息，比如，本年的公允價值變動以及投資性房地產(chǎn)出售原公允價值變動的沖減。對于其他的暫時性差異金額的披露，例如計入資本公積的投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，需要披露由于投資性房地產(chǎn)的處置給企業(yè)帶來利潤的影響。對于這些明晰性的項目進行調(diào)整不僅可以提高上市公司財務報告信息的準確性，也可以給投資者提供更為明晰的財務決策依據(jù)。

[1]呂曉梅,李怡.基于《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》的會計監(jiān)管體系構建[J]．江西財經(jīng)大學學報，2014(6):55-62.

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The Problems and Countermeasures of the Fair Value Measurement of the Investment Real Estate

YANG Jian-hong

(Audio visual education center of Henan Province ,Zhengzhou 450004，China)

The fair value measurement reintroduced has been eight years in our country, the application of the economic consequences of how there has been a lot of controversy. First, starting from the present situation of the investment real estate using fair value measurement, followed by analysis of the investment real estate in the problems existing in the application of fair value, finally put forward improve the investment real estate fair value measurement applied the effectiveness of the proposal, in order to fair value measurement model in our country have a long term development.

investment real estate;fair value;measurement model

10.16366/j.cnki.1000-2359.2016.01.016

2015-11-07

F293.342

A

1000-2359(2016)01-0079-05