土地集約化管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

周霞 馬會(huì)枝

摘 要：經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，土地成為社會(huì)需求的緊缺資源，國(guó)家通過(guò)立法，成立專門(mén)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)土地合理，科學(xué)的規(guī)劃，縮小非農(nóng)建設(shè)用地，提高土地利用質(zhì)量，減少土地利用浪費(fèi)。本文主要對(duì)土地集約化的概況、管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了幾點(diǎn)解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：土地集約化管理；問(wèn)題；對(duì)策；概況；經(jīng)營(yíng)機(jī)制

1 土地集約化的概況

土地集約化指在一定面積土地上，集中投入較多的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)、使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法，以求在較小面積土地上獲取高額收入的一種經(jīng)營(yíng)方式。農(nóng)業(yè)土地集約利用，是指在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產(chǎn)資料和生活勞動(dòng)，使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法，以求在較小面積的土地上獲得高額產(chǎn)量和收入的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式。按照生產(chǎn)要素投入的構(gòu)成不同，農(nóng)業(yè)土地集約利用分為資金密集型、勞動(dòng)密集型和技術(shù)密集型。對(duì)現(xiàn)在已利用的土地增加勞力和資本，這個(gè)方法叫做土地利用的集約（天誠(chéng)國(guó)土規(guī)劃）。土地是城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，城市土地的有效供給是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市化、工業(yè)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，大量耕地被占用，土地供求矛盾日益尖銳。而與此同時(shí)，許多城市呈“攤大餅式”擴(kuò)展，城市土地閑置和低效利用現(xiàn)象普遍存在。解決這一矛盾，根本途徑就是內(nèi)部挖潛，因此，開(kāi)展城市土地集約利用研究尤為必要和迫切。

2 土地集約化管理存在的問(wèn)題

1、土地集約化經(jīng)營(yíng)機(jī)制不靈活。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前政府在土地集約化經(jīng)營(yíng)方面還沒(méi)有明確的扶持政策，難以形成激勵(lì)機(jī)制，使從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民處于不穩(wěn)定的就業(yè)狀態(tài)。這些農(nóng)民仍然視土地為最后的退路，既不愿意經(jīng)營(yíng)土地，也不愿意轉(zhuǎn)包承包地，直接影響了土地資源的產(chǎn)出效益。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的致富能人，面對(duì)農(nóng)業(yè)比較效益低、自然風(fēng)險(xiǎn)大的現(xiàn)況，享受不到政策的扶持，也不會(huì)積極地投資搞產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

2、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不規(guī)范。調(diào)查顯示，集體出租的土地多數(shù)沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)范的民主程序，潛伏著很多矛盾。大部分農(nóng)戶轉(zhuǎn)包、出租的程序不規(guī)范，不進(jìn)行投標(biāo)定價(jià)，只是口頭上承諾和協(xié)定，即使有書(shū)面合同，也是合同要素不全，條款不明確，權(quán)利義務(wù)不清楚，這種行為直接影響著土地承包關(guān)系的穩(wěn)定。

3、農(nóng)民的生活保障不確定。隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，勞動(dòng)力市場(chǎng)逐步由單純的體力型向?qū)I(yè)型、技能型轉(zhuǎn)變，低素質(zhì)的勞動(dòng)者就業(yè)難度加大。土地流轉(zhuǎn)后的農(nóng)民，由于文化素質(zhì)和勞動(dòng)技能偏低，就業(yè)難問(wèn)題尤為突出。大部分農(nóng)民從農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)后，主要從事體力勞動(dòng)，還有部分農(nóng)民存在著“高不成、低不就”的就業(yè)觀念障礙，加之政府的就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保障仍存在著城鄉(xiāng)差別，土地流轉(zhuǎn)后的失地農(nóng)民生活風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)。

4、土地集約化經(jīng)營(yíng)規(guī)模不理想。調(diào)查了解，目前農(nóng)業(yè)收益比較低，面臨市場(chǎng)和自然雙重風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)有的農(nóng)業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般都不大，因而業(yè)主對(duì)投資農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)極為慎重，由于融資難，對(duì)政府支持的依賴性較大。而有實(shí)力的企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的又比較少，有規(guī)模、上檔次的大型農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)對(duì)土地集約化經(jīng)營(yíng)的帶動(dòng)作用有限。

3 解決土地集約化管理問(wèn)題的對(duì)策

1、完善政策引導(dǎo)

鑒于重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)地方發(fā)展的作用，基層國(guó)土部門(mén)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目違法用地查處中存在一定的難度，省、市級(jí)國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)協(xié)助基層國(guó)土部門(mén)對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目違法用地的查處，而非占用正常的建設(shè)用地指標(biāo)將其合法化。省、市國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)選取一定比例的違法重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行直接查處，徹底打壓重點(diǎn)項(xiàng)目違法用地行為，樹(shù)立正確的政策導(dǎo)向。同時(shí)，基層國(guó)土部門(mén)應(yīng)建立堅(jiān)持“日查日?qǐng)?bào)，露頭就打”的土地執(zhí)法動(dòng)態(tài)巡查機(jī)制，避免新的亂圈亂占現(xiàn)象出現(xiàn)。通過(guò)加大巡查宣傳力度、確保巡查到位、落實(shí)聯(lián)合執(zhí)法、建立巡查臺(tái)帳等多種方式相結(jié)合，對(duì)各類(lèi)違法用地行為切實(shí)做到早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。

2、促進(jìn)城市土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

我國(guó)許多城市中心區(qū)工業(yè)與倉(cāng)儲(chǔ)用地占城市建設(shè)用地的比例明顯偏高，居民區(qū)過(guò)分集中于市中心，服務(wù)設(shè)施布局不均衡。這種城市布局，造成土地的利用率、產(chǎn)出率低下，城市的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)不到最大程度地發(fā)揮，阻礙了我國(guó)城市化的順利進(jìn)行。調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，從提高土地的集約度入手，一是要重視舊城改造工作。舊城改造潛力巨大，要把城市中的“棚戶區(qū)”、“城中村”作為重點(diǎn)部位，努力改變舊城矮、空的現(xiàn)狀，從提高建筑容積率和土地利用率上要地。二是要通過(guò)級(jí)差地租和稅費(fèi)杠桿共同作用，調(diào)整土地利用方向，提高土地利用的結(jié)構(gòu)性效率。運(yùn)用級(jí)差地租原理重新配置城市土地資源，盤(pán)活企業(yè)資產(chǎn)，改善社會(huì)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)環(huán)境，重建城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境功能。市區(qū)內(nèi)第二產(chǎn)業(yè)用地要逐步置換為第三產(chǎn)業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)市區(qū)土地的“退二進(jìn)三”，既為工廠企業(yè)更新改造創(chuàng)造了新機(jī)會(huì)，又可改善城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的區(qū)位環(huán)境與條件，挖掘出第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的城市用地，通過(guò)合理置換，提高了單位土地的產(chǎn)值率，使黃金地段真正發(fā)揮黃金效益，提高土地的集約利用程度。

3、加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)性和權(quán)威性

土地利用總體規(guī)劃是實(shí)施土地用途管制制度，正確處理資源保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的重要依據(jù)；是約束和調(diào)控土地利用行為，促進(jìn)人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)在空間上合理布局與分工協(xié)作，優(yōu)化資源配置，提高資源綜合利用效益，保證公共利益實(shí)現(xiàn)的重要管理手段。土地利用規(guī)劃對(duì)土地利用行為的約束和調(diào)控主要表現(xiàn)在對(duì)土地需求與土地供給進(jìn)行的一種綜合平衡與管理上?？茖W(xué)的編制城市土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地的供應(yīng)總量，遏制城市規(guī)模的盲目膨脹和占用耕地的勢(shì)頭。應(yīng)采取包括加強(qiáng)立法等在內(nèi)的一系列措施和方法，努力增強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的權(quán)威性、科學(xué)性和時(shí)效性。

4、健全機(jī)制，提高土地集約化經(jīng)營(yíng)的管理水平

農(nóng)業(yè)、林業(yè)等相關(guān)部門(mén)要做好土地流轉(zhuǎn)的政策研究、方案制訂、業(yè)務(wù)指導(dǎo)等工作，盡快制定操作性強(qiáng)的土地流轉(zhuǎn)具體實(shí)施辦法，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同書(shū)、格式文本，做好簽證登記備案以及檔案管理規(guī)范工作，以防止出現(xiàn)新的土地矛盾隱患和糾紛。要以農(nóng)業(yè)、林業(yè)管理機(jī)構(gòu)為依托，成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，負(fù)責(zé)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策宣傳、供求登記、發(fā)布信息、項(xiàng)目推介、中介協(xié)調(diào)、合同簽證、追蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處。村級(jí)要成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，提供土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的信息，協(xié)調(diào)流轉(zhuǎn)雙方的利益，督促依法簽訂流轉(zhuǎn)合同，調(diào)解土地流轉(zhuǎn)糾紛，并及時(shí)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心提供動(dòng)態(tài)情況。應(yīng)建立并完善相應(yīng)的農(nóng)村社會(huì)保障體制，以逐步弱化土地的社會(huì)福利和保險(xiǎn)功能，為廣大土地流出者解除后顧之憂，從而加速農(nóng)村土地集約化經(jīng)營(yíng)的進(jìn)程。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷提升，我國(guó)土地資源緊缺的狀況也越來(lái)越凸顯，實(shí)行土地集約利用措施必須兼顧環(huán)境效益和社會(huì)效益，只有這樣才能達(dá)到提高土地的利用效率、增加經(jīng)濟(jì)效益的目的。

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