楊玉洪

摘要：我們都知道，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中，成本控制是非常關(guān)鍵的一個步驟，這不僅僅關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的運營效果，還關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展前途。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在本行業(yè)中具有廣闊的發(fā)展空間，必須進行房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制。本篇文章主要以房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段為基礎(chǔ)，然后進行各階段的成本控制，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身同其他房地產(chǎn)公司的競爭力，為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)各階段的成本控制工作提供一定程度的參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本控制 核心競爭力

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)的開發(fā)具有一定的風險性，但是收益較高，投資的期限比較長。房地產(chǎn)項目的開發(fā)主要包括策劃、設(shè)計、招標、施工和營銷五個階段，由于房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段不同，所以成本控制的方法也是不相同的。我們從房地產(chǎn)開發(fā)決策階段成本控制、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段成本控制、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段成本控制、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷階段成本控制四個方面來進行分析和探究。

一、房地產(chǎn)開發(fā)決策階段成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)決策階段，我們必須意識到只有正確的投資項目，才能為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來利潤和發(fā)展的前景。因此，房地產(chǎn)的決策階段成本控制工作是非常重要的。我們應(yīng)該在眾多的備選方案中，找出最有利于房地產(chǎn)開發(fā)的投資方案，已達到資源的合理配置，降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制。在房地產(chǎn)開發(fā)決策階段進行成本控制工作主要從以下三個方面來進行研究：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體可操作性。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體可操作性方面的研究主要是解決項目進行前的各種問題，我們要確保在此階段對成本的控制是科學有效的。二是房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的資金進行估算。投資估算是開發(fā)項目的主要依據(jù)，如果我們不能針對整個房地產(chǎn)開發(fā)的項目進行準確的資金估算，那么在后期的房地產(chǎn)開發(fā)工作中必然會導致決策的失誤發(fā)生，而房地產(chǎn)企業(yè)所承受的資金損失也是非常嚴重的，這會對整個房地產(chǎn)的運營帶來不可估計的麻煩和障礙。三是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目進行相關(guān)的評價。我們都知道，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目評價包括多個環(huán)節(jié)，但是對項目的經(jīng)濟效益進行評價是我們進行成本控制的基本前提。項目的經(jīng)濟評價主要是將取得的勞動成果與實際消耗的資金和資源進行比較與分析，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)決策階段成本控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段成本控制主要包括兩個大的方面，一方面是指房地產(chǎn)項目的規(guī)劃與設(shè)計階段；另一方面是指房地產(chǎn)項目的招標與投標階段，這兩個方面對成本的控制具有深刻的影響。一是在房地產(chǎn)項目規(guī)劃與設(shè)計階段，我們必須進行成本控制工作，只有我們在規(guī)劃與設(shè)計房地產(chǎn)項目的過程中進行成本控制，才能夠保證工程項目的功能及其使用價值。但是，在這一階段，往往一些設(shè)計人員不能夠很好地把握項目的設(shè)計與規(guī)劃，從而錯失了成本控制的良機。二是在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，我們都知道進行項目招標和投標是非常關(guān)鍵的，因為只有在投標成功后，房地產(chǎn)公司才會與企業(yè)進行合作。房地產(chǎn)在企業(yè)投標的過程中，往往通過各個手段進行公開招標和邀請投標。在這一環(huán)節(jié)中進行成本控制，主要的作用體現(xiàn)在通過市場競爭機制的作用進行投資控制，因為投標活動的控制，所以各個承包公司和施工單位必須公平競爭，從而保證房地產(chǎn)項目工程的質(zhì)量。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段進行成本控制有利于加快房地產(chǎn)項目實施的運行速度，有利于完成工程的時間，有利于促進建設(shè)消費和資源的回收，達到預(yù)期的工程效果，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段成本控制的最終目的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段進行成本控制也是非常關(guān)鍵的，這一階段進行投資控制主要是指監(jiān)督施工的質(zhì)量，盡量的將項目的工期縮短在最短的時間之內(nèi)，與此同時，我們要監(jiān)督施工的材料消耗情況，從而能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段成本的控制。建設(shè)階段成本控制程序，一般情況下，任何一個房地產(chǎn)的開發(fā)項目建設(shè)施工的時間比較長，而其中的建設(shè)成本及其工作量都是最大的，我們應(yīng)當針對不同的建設(shè)項目轉(zhuǎn)換建設(shè)的程序和方式；開發(fā)項目工程費用進行預(yù)算，所有的房地產(chǎn)項目工程費用進行準確的預(yù)算是非常重要的，我們必須對項目的資金使用情況進行動態(tài)的跟蹤及其調(diào)查，及時找出工程費用計劃目標及其實際支出之間的關(guān)系，采取具有針對性的控制手段和途徑。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段進行成本控制是所有階段進行成本控制最重要的一個環(huán)節(jié)，因為在此階段涉及的事項最為繁多和復雜，也直接影響到整個房地產(chǎn)項目的最終預(yù)期目標。

四、房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷階段成本控制

所謂房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷階段成本控制，主要就是指在銷售階段，對于銷售方面的投資費用的控制，我們應(yīng)當合理控制資費，從而達到預(yù)期的盈利水平。房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷階段成本控制主要包括兩個途徑：一是房地產(chǎn)營銷的概念。房地產(chǎn)營銷是一項十分具有藝術(shù)性的工作，這其中會牽扯到很多的技巧和事情。二是房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷。房地產(chǎn)開發(fā)項目營銷有利于我們進行成本控制，從而達到資金節(jié)約和成本控制的最終目的，因此，我們進行房地產(chǎn)開發(fā)市場營銷階段的成本控制也是非常關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)各階段的成本控制是緊密聯(lián)系和相互制約的，我們首先要在房地產(chǎn)開發(fā)決策階段進行成本控制，保證決策實施的有效性；其次在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段進行成本控制，確保房地產(chǎn)交易的公平性；最后要在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段與市場營銷階段進行成本控制，完成房地產(chǎn)開發(fā)的管理和控制工作。

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