崔鵬

3月25日和26日，中國(guó)的兩個(gè)超級(jí)城市—上海和深圳，分別出臺(tái)了對(duì)本地房地產(chǎn)銷(xiāo)售的限制政策。這多少有點(diǎn)出人意料。

這兩個(gè)更嚴(yán)格的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)政策主要針對(duì)購(gòu)買(mǎi)者資格作出了調(diào)整。上海規(guī)定非滬籍人士如果想在本地購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，要在上海連續(xù)繳納5年的個(gè)人所得稅或者社會(huì)保險(xiǎn)。而此前的政策規(guī)定只要在3年內(nèi)累計(jì)繳納兩年此類(lèi)保險(xiǎn)或所得稅就可以了。在深圳，對(duì)買(mǎi)房者的繳納年限從1年增加到了3年。

同時(shí)，上海規(guī)定居民購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房的首付比例為50%，深圳首付比例為40%。

這種限制政策之所以令人吃驚，一個(gè)重要原因是在一個(gè)月前，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門(mén)剛剛聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。而且這次減稅也涉及到了幾個(gè)超級(jí)城市。

中國(guó)超級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和價(jià)格也就是在那次契稅調(diào)整后出現(xiàn)了井噴跡象。很多從中國(guó)各地涌來(lái)的新進(jìn)入者和投資者都把契稅調(diào)降理解為決策層希望房地產(chǎn)繁榮以促使整體經(jīng)濟(jì)不要失速過(guò)快，而房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)因此得以上漲。這種情況讓人聯(lián)想到2009年的春夏之際，房地產(chǎn)一騎絕塵的樣子—天啊，快去買(mǎi)！

也許正是這種扎堆效應(yīng)，令決策層心存疑慮—它們的目的并不是這樣。

去年年底，決策層定下了對(duì)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的政策指向。不過(guò)其更多的是希望清理中國(guó)二三線甚至更低線城市的房地產(chǎn)庫(kù)存。2015年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策管制的放松也更多地落在這些城市。

事情沒(méi)那么簡(jiǎn)單，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題導(dǎo)致“清庫(kù)存”的目的實(shí)現(xiàn)起來(lái)相當(dāng)困難。在那些中小型城市，由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，受到經(jīng)濟(jì)增速下滑影響更明顯。這些城市居民的收入增長(zhǎng)預(yù)期更差，而這種預(yù)期又與房地產(chǎn)價(jià)格直接相關(guān)。所以這些城市的房地產(chǎn)成交并不活躍，即使通過(guò)減稅的措施，成交量的改善也不明顯。

而那些處于限購(gòu)狀態(tài)的超級(jí)城市，它們的經(jīng)濟(jì)狀況整體看來(lái)沒(méi)那么差，人們預(yù)期收入增長(zhǎng)也還不錯(cuò)（其中受到風(fēng)險(xiǎn)投資支持的普遍的創(chuàng)業(yè)對(duì)人們收入增長(zhǎng)的良好預(yù)期也起到了不小的作用）。這些不需要去庫(kù)存的城市的房地產(chǎn)成交量和價(jià)格，受到政策的刺激（其實(shí)其中更多的是貨幣充裕和地產(chǎn)政策將更放松的想象）反而出現(xiàn)了上漲，而且漲幅不小。

隨著超級(jí)城市房地產(chǎn)交易的活躍，很多金融產(chǎn)品、金融創(chuàng)新也隨之產(chǎn)生，其中一部分是由影子銀行系統(tǒng)來(lái)完成的。這里比較突出的一個(gè)服務(wù)是“首付貸”。買(mǎi)房者通過(guò)這種產(chǎn)品能以很低的首付購(gòu)買(mǎi)到房子，但是為此除了要償還正常的房屋抵押貸款，還要償還“首付貸”的貸款。這種極高杠桿的行為既危險(xiǎn)又和中國(guó)整體的去杠桿方向正好相反。這些應(yīng)該就是促使決策層再次做出政策轉(zhuǎn)向，開(kāi)始抑制超級(jí)城市的房地產(chǎn)活躍程度的原因。

調(diào)控政策會(huì)在超級(jí)城市繼續(xù)出臺(tái)嗎？根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)很有可能，特別是北京這類(lèi)城市，很可能在近期也會(huì)出臺(tái)類(lèi)似政策以提高交易門(mén)檻。

從以前決策層抑制房地產(chǎn)政策出臺(tái)和房地產(chǎn)成交量以及房?jī)r(jià)的關(guān)系上看。在政策轉(zhuǎn)向后的1到3個(gè)月內(nèi)，超級(jí)城市房地產(chǎn)成交量和成交價(jià)格可能趨于見(jiàn)頂是個(gè)大概率事件。所以，公司人投資者最好不要在這個(gè)時(shí)候參與房?jī)r(jià)投機(jī)。

而那些需要通過(guò)去庫(kù)存來(lái)增加經(jīng)濟(jì)活力的中小城市，還會(huì)受到管理層的政策激活，但去庫(kù)存的效果仍然不會(huì)樂(lè)觀。