住宅建筑設(shè)計變量的成本內(nèi)涵

邱 潔

(武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限責(zé)任公司，湖北 武漢 430015)

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住宅建筑設(shè)計變量的成本內(nèi)涵

邱 潔

(武漢統(tǒng)建城市開發(fā)有限責(zé)任公司，湖北 武漢 430015)

通過辨析住宅建筑設(shè)計變量的成本內(nèi)涵，從建筑平面形狀、住宅層高、層數(shù)、流通空間、結(jié)構(gòu)體系等方面，探討了影響住宅建筑成本的主要設(shè)計變量，提出了以建筑設(shè)計階段為重點(diǎn)的成本控制方法。

住宅建筑，設(shè)計變量，成本控制

1 概述

建筑設(shè)計階段是控制住宅建筑成本的重要環(huán)節(jié)。在建筑設(shè)計中，建筑的形狀、大小、體量、層數(shù)、層高、門窗設(shè)計和其他建筑特性的變動均會導(dǎo)致住宅成本的變動。設(shè)計方案決定了住宅建筑的工程性質(zhì)，設(shè)計文件成果是住宅建筑施工的依據(jù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)選型、外立面裝飾、建筑空間與平面布置以及住宅群體配置等是住宅成本的主要影響因素，進(jìn)而影響項(xiàng)目投資成本和效益。

2 影響住宅建筑成本的主要設(shè)計變量

2.1 建筑物平面形狀

建筑物的平面形狀是影響成本的一個重要因素。作為一般規(guī)律，建筑物平面形狀的復(fù)雜程度與單位面積成本成正相關(guān)，即形狀越復(fù)雜，單位面積成本越高。例如，建筑物的平面變得狹長或不規(guī)則，其周長與建筑面積的比率必然增高，相應(yīng)的會影響單位成本的增加。當(dāng)建筑物平面形狀變得不規(guī)則時，其墻體、梁板等結(jié)構(gòu)會變得復(fù)雜，鋼筋施工、混凝土澆筑、砌筑工程和裝飾裝修費(fèi)用都會相應(yīng)增加，而現(xiàn)場放樣、給排水工程和屋面鋪砌等都可能更加復(fù)雜和昂貴。建筑物的平面形狀也影響到室內(nèi)空間的分割，從而影響相應(yīng)的工程成本。但是平面形狀的選擇除考慮造價因素外，還應(yīng)注意到美觀、采光和使用功能方面的影響。

2.2 住宅層高

住宅的層高直接影響工程造價。有關(guān)部門根據(jù)不同性質(zhì)的工程綜合測算得出，住宅層高每降低10 cm，可降低造價1.2%～1.5%。在總建筑面積一定的情況下，建筑層高的增加通常會引起建筑成本的增加。如建筑物圍護(hù)、分隔結(jié)構(gòu)及其有關(guān)裝飾費(fèi)用的增加，垂直交通空間造價的增加，給排水管道長度增加等。此外，如果由于層高增加而導(dǎo)致建筑物總高度增加很多時，還可能需要加大對基礎(chǔ)工程的投入。在現(xiàn)代住宅建筑設(shè)計中，特別是高層、超高層的住宅樓，層高設(shè)計中還需綜合考慮采光與通風(fēng)等問題，從單層來看，層高過低不利于采光及通風(fēng)，而當(dāng)層高降低而建筑物總高度降低較多時，有利于滿足小區(qū)總體規(guī)劃中日照間距的要求?？梢钥隙ǖ氖牵蛯痈叱藴p少建造成本之外，還能提升建筑節(jié)能效果，而這種節(jié)能效果是先天性的，比外墻保溫來得更直接，更持久，更有實(shí)際成效。至于通風(fēng)采光問題，中國建筑科學(xué)研究院的專項(xiàng)研究證實(shí)，進(jìn)深在15 m以內(nèi)的住宅室內(nèi)，層高在2.4 m～3.2 m 之內(nèi)的各季節(jié)自然氣流流速幾乎沒有任何變化。因此，可以慎重考慮，在符合使用功能、安全、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)等要求的前提下，住宅的層高是否有降低的可能性。

2.3 住宅層數(shù)

在城市規(guī)劃對土地容積率的限制下，層數(shù)不僅決定了建筑規(guī)模，還決定了建筑物的基底面積，即建筑群體配置設(shè)計為高層低密度住宅還是低層高密度住宅。建筑工程總造價是隨著建筑物的層數(shù)增加而提高的，而單位面積成本反而逐漸降低，即在一定高度區(qū)域內(nèi)，層數(shù)越多越經(jīng)濟(jì)。需要注意的是，一旦突破成本邊際系數(shù)，住宅建筑成本便不再呈線性變化而是突變。例如多層住宅一般隨層數(shù)增加而單位面積成本降低，而根據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》超過7層，就需要增加電梯，增大樓梯空間。對于高層、超高層住宅，因經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載，需要改變結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)形式，增強(qiáng)結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，提高消防工程、供水系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，加大施工措施費(fèi)用投入，都將使住宅建筑成本大幅度上升。

2.4 住宅單元組成、戶型

據(jù)統(tǒng)計，在其他條件基本一致的情況下，住宅建造成本按兩居、三居、四居室順序呈下降趨勢，這是因?yàn)樵谧≌O(shè)計中居室面積越大，其內(nèi)墻、隔墻在建筑面積中所占比例就越小，相應(yīng)的建筑、裝飾成本就會降低，居室間距或進(jìn)深長度較大，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)布置就越經(jīng)濟(jì)，相較于面積較小的廚房、衛(wèi)生間及公共空間的單位造價就越低。

2.5 流通空間

流通空間，即住宅公共使用面積，主要是提供人流和配套服務(wù)設(shè)施在建筑物中交流和活動的空間，比如門廳、走廊、樓梯、電梯、管道井等。這部分空間屬于直接且純粹為建筑物主要功能服務(wù)的，而在裝飾、供暖、采光、清潔和其他方面卻需要涉及相當(dāng)?shù)某杀?。與建筑物的其他部分一樣，成本并不是唯一的審核標(biāo)準(zhǔn)，美觀舒適和功能方面的要求也是非常重要的。因此，一座建筑物的經(jīng)濟(jì)布局，是要在滿足建筑功能和使用舒適度的前提下，把流通空間減少到能接受的最低限度。從用戶的角度考慮，應(yīng)當(dāng)減小公共分?jǐn)偯娣e而提高戶內(nèi)面積，這就需要我們對戶型的平面組合進(jìn)行進(jìn)一步的研究，尋求更加合理、經(jīng)濟(jì)的組合方式。

2.6 建筑結(jié)構(gòu)

建筑結(jié)構(gòu)是住宅的主體，承受全部直接或間接的空間荷載，包括基礎(chǔ)、梁柱架構(gòu)、墻板屋頂圍護(hù)結(jié)構(gòu)等。根據(jù)所構(gòu)成的主要建筑材料，可以分為磚木結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、膜結(jié)構(gòu)和組合結(jié)構(gòu)等。建筑結(jié)構(gòu)的選擇既要滿足力學(xué)要求，又要考慮其經(jīng)濟(jì)性。對于高層、超高層住宅，選用鋼筋混凝土、剪力墻和框架結(jié)構(gòu)等相對經(jīng)濟(jì)。

3 住宅建筑設(shè)計變量的成本控制要點(diǎn)

3.1 注重平面組合設(shè)計優(yōu)化

應(yīng)對不同面積，不同戶型的資料進(jìn)行收集和積累，對深受客戶歡迎的戶型應(yīng)重點(diǎn)保留、研究和完善。不同戶型的經(jīng)濟(jì)平面組合應(yīng)是平面布局舒展，縱橫軸線簡潔清晰通暢，有利結(jié)構(gòu)設(shè)計的柱網(wǎng)布置，能降低結(jié)構(gòu)設(shè)計的處理難度，應(yīng)杜絕平面設(shè)計縱橫軸線零亂無序，避免用積木拼接方式組合平面?？茖W(xué)合理的建筑平面組合設(shè)計，是控制投資的首要環(huán)節(jié)，能大幅度的降低建筑成本。

3.2 注重結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的選擇

結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)確定科學(xué)、合理、經(jīng)濟(jì)、安全的結(jié)構(gòu)體系，結(jié)構(gòu)方案與工程造價的核心關(guān)系，主要體現(xiàn)在兩個方面：1)柱網(wǎng)剪力墻布置的合理性；2)電梯井結(jié)構(gòu)的選擇，能采用框架結(jié)構(gòu)體系滿足建筑安全度要求，則避免采用框剪結(jié)構(gòu)，能采用框剪結(jié)構(gòu)體系滿足建筑安全度要求，則避免采用剪力墻結(jié)構(gòu)，電梯井結(jié)構(gòu)設(shè)計中，應(yīng)盡量采用框架構(gòu)造柱結(jié)構(gòu)形式，謹(jǐn)慎使用筒體結(jié)構(gòu)。因此在結(jié)構(gòu)設(shè)計階段應(yīng)與結(jié)構(gòu)設(shè)計人員保持緊密的聯(lián)系和溝通，確定經(jīng)濟(jì)而安全的結(jié)構(gòu)設(shè)計。

3.3 注重基礎(chǔ)與地基處理方案的選擇

基礎(chǔ)設(shè)計方案取決于地質(zhì)勘察情況，對地質(zhì)條件較差必須采用樁基時，應(yīng)優(yōu)先選擇造價相對較低的樁型，基礎(chǔ)處理設(shè)計應(yīng)提供多方案，優(yōu)化處理后，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較分析，最終選擇經(jīng)濟(jì)合理的地基處理方案。

4 結(jié)語

建筑設(shè)計決定了70%以上的住宅建筑成本，因此，設(shè)計階段的成本控制至關(guān)重要。通過對影響住宅建筑成本主要設(shè)計變量成本內(nèi)涵的研究，在建筑設(shè)計階段，需要加強(qiáng)設(shè)計方案的多方比選、優(yōu)化，正確處理技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系，將技術(shù)性與經(jīng)濟(jì)性有機(jī)結(jié)合，以達(dá)到通過建筑技術(shù)節(jié)約成本的目的。

[1] 高巧麗.設(shè)計階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2009.

[2] 柯 洪.建設(shè)工程計價[M].北京：中國計劃出版社，2015.

[3] GB 50096—2011,住宅設(shè)計規(guī)范[S].

The cost connotation of residential buildings design variables

Qiu Jie

(WuhanTongjianUrbanDevelopmentCo.,Ltd,Wuhan430015,China)

Through the analysis on the cost connotation of residential building design variable, from the architectural plane shape, senior housing, layer number, flow space, structure system and other aspects, this paper discussed the main design variables influence of the residential construction costs, proposed the with cost control method taking the construction design stage as the emphasis.

residential building, design variable, cost control

1009-6825(2016)10-0238-02

2016-01-28

邱 潔(1981- )，女，工程師

F293.3

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