構(gòu)建鐵路單位租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系的思考

陳先穩(wěn) 上海鐵路局土地房產(chǎn)管理處

構(gòu)建鐵路單位租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系的思考

陳先穩(wěn) 上海鐵路局土地房產(chǎn)管理處

單位租賃房作為保障性住房形式之一，對(duì)于鐵路企業(yè)來(lái)講是個(gè)全新事物，與政府建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的公租房、廉租房相比，其從規(guī)劃建設(shè)，到配租入住，再到后期管理都具有鮮明的本質(zhì)屬性和企業(yè)特色，在借鑒地方管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，須探索構(gòu)建適合鐵路企業(yè)自身特點(diǎn)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系。從鐵路單位租賃房建設(shè)背景和基本情況入手，通過(guò)分析當(dāng)前租賃房在建設(shè)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中需要解決的問(wèn)題，提出構(gòu)建建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系的設(shè)想和建議。

構(gòu)建；單位租賃房；建設(shè)運(yùn)營(yíng)；管理體系

單位租賃房是指企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理主體、高校、部隊(duì)及其他單位利用自用土地建設(shè)或者以舊建筑改建，享受?chē)?guó)家保障房政策，定向提供給單位職工租住的住房。這既有利于完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，也有利于引進(jìn)、留住人才，幫助解決階段性居住需求。隨著大規(guī)模鐵路建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)以及生產(chǎn)力布局調(diào)整，上海鐵路局跨區(qū)域異地職工越來(lái)越多，同時(shí)，需要引進(jìn)大量技術(shù)和管理人才，住房需求不斷增加。在國(guó)家、鐵路總公司大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的背景下，我局職工住房建設(shè)因地制宜迅速展開(kāi)，其中，在上海地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)單位租賃房。

1 上海鐵路局單位租賃房建設(shè)基本情況

上海鐵路局機(jī)關(guān)所在地上海市，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，土地資源十分緊缺，建房政策控制很?chē)?yán)，總體上不允許企業(yè)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和集資房。通過(guò)積極爭(zhēng)取，上海市同意上海局利用鐵路自有土地（廢棄的貨場(chǎng)或站場(chǎng)），在不改變用地性質(zhì)、土地權(quán)屬的前提下建設(shè)單位租賃住房，并納入市保障房范疇，按照“政府引導(dǎo)、規(guī)范運(yùn)作，只租不售、封閉運(yùn)行”的原則進(jìn)行運(yùn)作，通過(guò)配租形式，緩解部分住房困難職工與異地調(diào)入職工的居住困難。在地方政府的大力支持下，上海局單位租賃房從2009年開(kāi)始籌建，通過(guò)全局上下共同努力，目前，已相繼建設(shè)了石泉路、太平橋和新龍華三個(gè)單位租賃房項(xiàng)目，共計(jì)8 500余套住房，其中，石泉路項(xiàng)目已于2014年初交付入住，太平橋項(xiàng)目將于2016年9月底竣工交付，新龍華項(xiàng)目正在建設(shè)，其他后續(xù)儲(chǔ)備項(xiàng)目正在前期推進(jìn)中。

2 構(gòu)建單位租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系的必要性

單位租賃房從規(guī)劃建設(shè)，到配租入住，再到后期管理等都具有鮮明的本質(zhì)屬性和企業(yè)特色。隨著項(xiàng)目建設(shè)不斷推進(jìn)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在建設(shè)、配租、運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中不斷遇到新問(wèn)題，既有的集資建房運(yùn)作模式已不能適應(yīng)新業(yè)態(tài)、新形勢(shì)。因此，在分析項(xiàng)目初期運(yùn)作情況和借鑒地方項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，有必要研究鐵路單位租賃房運(yùn)行的基本規(guī)律，構(gòu)建并不但完善適合鐵路企業(yè)自身特點(diǎn)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系，妥善解決建設(shè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，從而確保我局單位租賃房正常運(yùn)作、健康發(fā)展。

3 當(dāng)前單位租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)需要解決的問(wèn)題

3.1 組織管理關(guān)系需要進(jìn)一步理順

單位租賃房項(xiàng)目建設(shè)、配租、運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程十分復(fù)雜，在推動(dòng)過(guò)程中，由于協(xié)調(diào)事項(xiàng)多、涉及方面廣、建設(shè)配租程序復(fù)雜，而鐵路既有的管理體制、管理機(jī)構(gòu)和管理關(guān)系，主要服務(wù)于鐵路運(yùn)輸安全生產(chǎn)，并不適應(yīng)于安居房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)管理。需要針對(duì)住房建設(shè)配租實(shí)際情況，充分整合企業(yè)資源，成立相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，理順內(nèi)部管理關(guān)系。

3.2 資金籌措渠道需要進(jìn)一步拓寬

按照鐵路總公司要求，職工建房資金應(yīng)自求平衡，按照設(shè)想，單位租賃房總體上通過(guò)收繳房屋租金平衡建設(shè)資金。但由于租金收繳需要一定年限，雖然通過(guò)職工預(yù)付形式解決部分建設(shè)資金，但由于項(xiàng)目體量大、資金需求量集中（石泉路項(xiàng)目投資概算14.4億元、太平橋項(xiàng)目投資概算12.5億元、新龍華項(xiàng)目投資概算22.9億元），同時(shí)，隨著運(yùn)營(yíng)成本不斷增加，上海局資金面總體偏緊，單位租賃房項(xiàng)目建設(shè)期間資金需求很大，僅靠租金難以支撐項(xiàng)目建設(shè)，需要拓寬籌資渠道。

3.3 房源計(jì)劃下達(dá)需要進(jìn)一步公平

由于供需矛盾十分突出（從有效申報(bào)人數(shù)與項(xiàng)目房源比看，石泉路項(xiàng)目為4：1，太平橋項(xiàng)目為4.5：1，新龍華項(xiàng)目為2.6：1），在首個(gè)項(xiàng)目--石泉路項(xiàng)目配租中，主要是參照過(guò)去慣例，根據(jù)總房源數(shù)與各單位申報(bào)人數(shù)按比例下達(dá)單位房源計(jì)劃，單位內(nèi)部輪候排序。由于對(duì)各單位職工年齡結(jié)構(gòu)差異性以及職工真實(shí)申報(bào)意愿考慮欠周，在單位之間出現(xiàn)了實(shí)際配租人員年齡結(jié)構(gòu)差異較大的不平衡狀況，公平性未得到充分體現(xiàn)。

3.4 租金支付管理需要進(jìn)一步優(yōu)化

單位租賃房配租是以局屬各單位作為配租主體，租賃職工與所在單位在簽訂合同時(shí)明確租金支付方式。租金按最長(zhǎng)租期一次性核定總額，職工可選擇一次性支付或分期支付。對(duì)于分期支付部分，有提取公積金沖租或工資代扣形式。由于鐵路職工工作流動(dòng)性大，加上近年機(jī)構(gòu)改革較為頻繁，配租單位經(jīng)常變化，同時(shí)，分期支付采用的利率應(yīng)比照同期住房公積金貸款利率適時(shí)調(diào)整，傳統(tǒng)的租金支付管理方式已不能很好地適應(yīng)職工調(diào)動(dòng)、提前付清、利率調(diào)整、期間轉(zhuǎn)支付方式等不斷變化的新情況。

3.5 物業(yè)服務(wù)水平需要進(jìn)一步提高

物業(yè)服務(wù)是住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效管理、確保居住品質(zhì)的重要保障。長(zhǎng)期以來(lái)，鐵路住宅小區(qū)多由鐵路物業(yè)公司提供服務(wù)。在傳統(tǒng)管理體制下，鐵路物業(yè)公司依附于主業(yè)單位生存，其物業(yè)服務(wù)意識(shí)、服務(wù)能力、市場(chǎng)化水平都十分薄弱，住戶也未與物業(yè)公司建立良好的契約關(guān)系。其結(jié)果導(dǎo)致鐵路小區(qū)物業(yè)管理水平相比地方住宅小區(qū)明顯滯后。新建的單位租賃房小區(qū)，如繼續(xù)采用傳統(tǒng)物業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量很難保證。另外,雖明確規(guī)定禁止違規(guī)裝修、出租等行為，但受利益驅(qū)動(dòng)，職工違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生,且存在反復(fù)性，急需建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。

4 構(gòu)建并完善鐵路單位租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系的建議

單位租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系應(yīng)覆蓋建設(shè)、配租、運(yùn)營(yíng)三個(gè)重要環(huán)節(jié)，并針對(duì)各環(huán)節(jié)需要解決的問(wèn)題提出方案。體系基本內(nèi)容包括管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金籌措機(jī)制、配租和退出機(jī)制、租金支付機(jī)制、物業(yè)管理機(jī)制等。通過(guò)有效發(fā)揮機(jī)制作用，共同保障項(xiàng)目順利運(yùn)行。

4.1 設(shè)置相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，理順組織管理關(guān)系

通過(guò)研究單位租賃房項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程和規(guī)律，應(yīng)針對(duì)建設(shè)、配租、入住管理等環(huán)節(jié)，充分整合相關(guān)部門(mén)專業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，成立相應(yīng)管理機(jī)構(gòu)，明確職責(zé)，共同推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施。一是針對(duì)總體工作建立領(lǐng)導(dǎo)決策機(jī)構(gòu)，成立全局職工住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究決定建設(shè)總體規(guī)劃，協(xié)調(diào)處理建設(shè)重大問(wèn)題，研究通過(guò)配租辦法和方案。二是針對(duì)建設(shè)環(huán)節(jié)成立住房建設(shè)指揮部，負(fù)責(zé)編制、提報(bào)項(xiàng)目可研報(bào)告，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)和資金使用等。三是針對(duì)配租環(huán)節(jié)成立配租工作組，負(fù)責(zé)起草制定配租管理辦法和方案，指導(dǎo)各單位制定實(shí)施細(xì)則和開(kāi)展申報(bào)工作，負(fù)責(zé)房源分劈下達(dá)，指導(dǎo)做好租賃手續(xù)辦理等相關(guān)事項(xiàng)。四是針對(duì)物業(yè)管理環(huán)節(jié)成立單位租賃房管理委員會(huì)，研究協(xié)調(diào)小區(qū)日常管理工作，研究住戶入住行為規(guī)范管理辦法、房屋及設(shè)施維修更新事項(xiàng)及違反租賃房管理規(guī)定的處理事項(xiàng)等。

4.2 建立資金籌措機(jī)制，多渠道解決建房資金

首先是要明確項(xiàng)目建設(shè)主體。按照政策規(guī)定，鐵路局和局屬非運(yùn)輸企業(yè)都可成為租賃房建設(shè)合法主體。實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，鐵路局應(yīng)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，按項(xiàng)目?jī)?nèi)容分別承擔(dān)投資主體，租賃房作為主要部分，由路局擔(dān)當(dāng)投資主體。商業(yè)用房作為配套部分，由路局房產(chǎn)公司擔(dān)當(dāng)投資主體，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作。其次是要建立資金籌措機(jī)制。按照鐵路總公司要求，職工建房資金應(yīng)自求平衡，單位租賃房總體上通過(guò)收繳租金平衡建設(shè)資金。由于租金收繳需要一定年限，在建設(shè)期間需要通過(guò)整合企業(yè)資源，多方面籌措建設(shè)資金。通過(guò)可行性分析，可從五個(gè)方面籌資：一是土地收益“籌集一塊”。通過(guò)將鐵路閑置土地與地方置換后獲得土地出讓金的方式籌集部分資金。二是建房收益“注入一塊”。利用在其他職工住房建設(shè)項(xiàng)目中依法合規(guī)取得的收益籌集部分資金。三是補(bǔ)貼收回“抵消一塊”。將職工配租住房后按規(guī)定退回的住房補(bǔ)貼用于項(xiàng)目建設(shè)。四是收取租金“補(bǔ)充一塊”。即向租賃職工收取租金來(lái)補(bǔ)充部分資金。五是多經(jīng)出資“投入一塊”。即相關(guān)多經(jīng)企業(yè)通過(guò)參與項(xiàng)目建設(shè)、商業(yè)開(kāi)發(fā)等形式投入部分資金。

4.3 完善配租與退出機(jī)制，確保陽(yáng)光操作公平合理

單位租賃房的配租，應(yīng)充分體現(xiàn)職工之間的公平性和單位之間的平衡性，消除按單位申報(bào)數(shù)確定房源計(jì)劃數(shù)這種傳統(tǒng)模式所帶來(lái)的弊端，要在統(tǒng)一平臺(tái)上根據(jù)職工綜合情況打分排序，確定總的輪候順序和入圍控制線，再按單位下達(dá)房源計(jì)劃。同時(shí)，對(duì)少數(shù)因年齡結(jié)構(gòu)輕且得房比例明顯低于平均水平的主要運(yùn)輸生產(chǎn)單位可適當(dāng)傾斜，有利于調(diào)動(dòng)職工積極性。在操作過(guò)程中，應(yīng)充分發(fā)揮鐵路企業(yè)集中、垂直管理的特點(diǎn)，通過(guò)統(tǒng)一部署，明確各基層單位作為配租責(zé)任主體，指導(dǎo)基層單位制定實(shí)施細(xì)則，按流程做好配租系列工作，實(shí)現(xiàn)全過(guò)程陽(yáng)光透明。退出機(jī)制是單位租賃房有別于其他形式保障性住房的重要特質(zhì)之一，單位與租賃職工之間通過(guò)租賃合同約定租期。為確保操作的規(guī)范性和合法性，應(yīng)對(duì)租賃合同中不符合政策的條款及時(shí)加以修改調(diào)整，關(guān)于租期的約定應(yīng)嚴(yán)格按政策執(zhí)行，確定每三年為一個(gè)租期，租期屆滿前，重新進(jìn)行資格審核，確定續(xù)租或是退出。同時(shí)，對(duì)于租賃期間違反租賃辦法或合同約定內(nèi)容如轉(zhuǎn)租、用于其他非居住用途、解除勞動(dòng)關(guān)系等情況的，應(yīng)嚴(yán)格按約定辦理清退手續(xù)，退出的房源繼續(xù)周轉(zhuǎn)再配租。

4.4 構(gòu)建租金平臺(tái)支付機(jī)制，提高操作信息化水平

針對(duì)租金支付過(guò)程中出現(xiàn)的職工調(diào)動(dòng)、提前付清、利率調(diào)整、期間轉(zhuǎn)支付方式等不斷變化的新情況，以及傳統(tǒng)的住房公積金提取模式工作量大、效率低下的狀況，需要建立單位租賃房租賃管理系統(tǒng)，構(gòu)建租金信息平臺(tái)支付機(jī)制，通過(guò)系統(tǒng)平臺(tái)及時(shí)處理租金支付過(guò)程中不斷變化的新情況，適時(shí)更新租賃職工支付信息，定期生成工資提取報(bào)表，由財(cái)務(wù)部門(mén)實(shí)現(xiàn)工資扣款。同時(shí)，在住房公積金提取操作上，要摒棄傳統(tǒng)的、繁雜的提取模式，可充分利用系統(tǒng)平臺(tái)和市公積金中心新開(kāi)發(fā)運(yùn)行的沖還租業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)，在職工與公積金中心之間建立委托提取關(guān)系，通過(guò)在系統(tǒng)間線下傳遞交互文件方式，實(shí)現(xiàn)公積金提取一次辦理簽約、定期完成提取的便捷模式，以顯著提高工作效率和數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率，減輕配租單位的工作量。

4.5 優(yōu)化物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，保障租賃雙方合法權(quán)益

為給職工創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、便捷的居住環(huán)境，必須優(yōu)化小區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。一是引入市場(chǎng)機(jī)制。要徹底打破鐵路企業(yè)內(nèi)部包干的傳統(tǒng)，通過(guò)物業(yè)招標(biāo)公共平臺(tái)，選聘經(jīng)驗(yàn)豐富、報(bào)價(jià)合理的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，通過(guò)規(guī)范管理，切實(shí)保障租賃雙方合法權(quán)益。二是升級(jí)服務(wù)水平。要充分運(yùn)用現(xiàn)代科技創(chuàng)新管理手段，通過(guò)引進(jìn)電子門(mén)禁系統(tǒng)、車(chē)輛自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)、租賃人信息管理系統(tǒng)等智能化管理模式，顯著提高管理效率。同時(shí)，鐵路局作為資產(chǎn)所有者，可將物業(yè)服務(wù)水平納入考核，通過(guò)動(dòng)態(tài)考核、住戶反饋等形式，督促物業(yè)公司認(rèn)真履行服務(wù)條例，確保服務(wù)到位。三是實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。物業(yè)公司應(yīng)通過(guò)建立巡檢制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)租賃職工違規(guī)出租、裝修和損壞房屋設(shè)施等違規(guī)行為，督促承租職工認(rèn)真履行合同內(nèi)容，并將不良信息及時(shí)反饋鐵路局，便于及時(shí)糾正違規(guī)行為。在處理違規(guī)遇有阻力時(shí)，物業(yè)可輔助通過(guò)門(mén)禁控制、能源供應(yīng)和納入誠(chéng)信記錄等方式，共同搭建長(zhǎng)效管理模式。四是納入社區(qū)管理。單位租賃房小區(qū)目前尚未納入社區(qū)化管理，在子女就學(xué)、治安管理、戶籍管理等方面給職工生活造成一定影響，鐵路局應(yīng)積極協(xié)調(diào)地方政府，爭(zhēng)取早日納入社區(qū)化管理，為職工提供生活便利。

5 結(jié)束語(yǔ)

隨著上海鐵路局單位租賃房項(xiàng)目建設(shè)的不斷深入，建設(shè)、配租、管理的工作量越來(lái)越大，情況也越來(lái)越復(fù)雜，只有構(gòu)建好、運(yùn)用好單位租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理體系，并在積累體系應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合國(guó)家、地方和上級(jí)政策和形勢(shì)變化適時(shí)進(jìn)行完善，不斷創(chuàng)新管理手段，才能很好地適應(yīng)未來(lái)鐵路單位租賃房建設(shè)運(yùn)營(yíng)需要，使租賃房運(yùn)營(yíng)管理駛?cè)肓夹赃\(yùn)行的軌道。

責(zé)任編輯：萬(wàn)寶安

來(lái)稿日期：2016-08-31