帥龍
各地第一輪的樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái),核心都是在限購(gòu)上做文章。投機(jī)性的買家需小心未來交易環(huán)節(jié)加稅所帶來的風(fēng)險(xiǎn)
上期我們說了有效抑制房地產(chǎn)過熱的辦法是:大幅提高房產(chǎn)交易稅和過戶費(fèi)。當(dāng)然,這一招是要分區(qū)域、分階段實(shí)施的?,F(xiàn)在各地的樓市處于極度不平衡狀態(tài),每平米5萬~6萬元的一線城市,調(diào)控先從這些地方開始了;而與此同時(shí),每平米只有4000~5000元、且房子嚴(yán)重滯銷的三四線城市庫(kù)存龐大、消化慢,這些地區(qū)反倒還需要刺激消費(fèi)。北上廣深等地房?jī)r(jià)漲勢(shì)最猛,投資需求最畸形,且去庫(kù)存也只需1年左右的時(shí)間,因此只要大幅提高交易環(huán)節(jié)成本的辦法一經(jīng)推出,效果自然立竿見影。
電線桿上“一針靈”的小廣告你可千萬別信;而抑制房地產(chǎn)過熱一定是在交易環(huán)節(jié)上精準(zhǔn)狙擊,這“一招鮮”投機(jī)客們可千萬別不信!忘記過去,災(zāi)難早晚還會(huì)降臨,更何況很多人沒有經(jīng)歷過過去。稅制和稅率能改變一切,包括你脆弱的信仰。2007年5·30是如何打壓了股市的——交易印花稅從千分之一調(diào)高到了千分之三,漲幅200%。一覺醒來政策突變,股民只能咬著牙、跺著腳、不計(jì)成本地選擇出逃——我不玩兒了!當(dāng)很多人集體不玩了時(shí),踩踏在所難免。請(qǐng)你回去看看我在上上期提到的:“房地產(chǎn)先天的風(fēng)險(xiǎn)在于……總價(jià)越大,越難脫手?!?/p>
此輪調(diào)控,不少地方提高了首付比例(主要針對(duì)二套房),這是徒勞的——反倒進(jìn)一步成全了配資。總價(jià)1000萬的房子,假如購(gòu)房人自己手里只有100萬,銀行貸給他200萬(湊足30%了,這是之前的首付比例要求),如果首付還有缺口,正好可以由配資來供應(yīng)啊——只要配資不撤離,人為制造的中國(guó)版次貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)依然存在。實(shí)力不夠的人借高利貸去投機(jī)、博房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲,那么到頭來是調(diào)控還是不調(diào)控呢?如果不調(diào)控,房?jī)r(jià)將猶如脫韁的野馬、一路狂奔,但老百姓的收入真的跟上了嗎?工資漲一年不過幾千、幾萬元,一套房子漲起來可就是幾十萬、上百萬元,最后由于市場(chǎng)現(xiàn)金有限,接盤的力量會(huì)越來越弱;如果調(diào)控,則銀行面臨巨大的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。所以遠(yuǎn)的不說,至少在2016年,金融股、房地產(chǎn)股的業(yè)績(jī)最難判斷。
總結(jié)一下樓市調(diào)控這個(gè)話題:你有剛需,好,這邊土地供應(yīng)一定保證充足。但這怎么看怎么都不像是在揚(yáng)湯止沸,況且加大土地供應(yīng)并沒起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用啊,反倒高度疑似是在請(qǐng)君入甕——在養(yǎng)活地方財(cái)政的同時(shí),靜靜地等你把籌碼吸足。7億平方米的庫(kù)存要去(7億之外,并不是沒有在建的和已經(jīng)獲批而尚未開工的項(xiàng)目,沒人公布精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)?。⑽廴竞透吆哪墚a(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)、新興產(chǎn)業(yè)要上、上百萬億的居民儲(chǔ)蓄要消腫……只有這樣,中國(guó)經(jīng)濟(jì)才能慢慢緩過勁兒來。因此,大幅提高房產(chǎn)交易稅和過戶費(fèi)是讓市場(chǎng)在局部迅速退燒的西藥、房產(chǎn)稅是讓市場(chǎng)持續(xù)瀉火的中藥、而遺產(chǎn)稅則是徹底刺破樓市泡沫的最后一針!不是沒藥,而是時(shí)候未到。
至于股市嘛,指數(shù)的底部在緩慢抬高(見圖1),銀行股目前相對(duì)強(qiáng)勢(shì)(見圖2,說明:不是薦股)。猴年里,多學(xué)學(xué)猴兒哥才靠譜——只要行情一變,你也麻利兒跟著變就是了!■
(作者為成功航線投資者教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)校長(zhǎng))