◇王字君

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中小房地產企業(yè)生存現狀、問題及對策研究

◇王字君

摘要：房地產企業(yè)在整個房地產生態(tài)鏈中發(fā)揮著承上啟下的作用，可以說它的生存和發(fā)展對整個房地產行業(yè)的發(fā)展至關重要。近年來西安市房地產市場銷售低迷，中小房地產企業(yè)資金趨緊，為真實了解這些企業(yè)融資難問題，筆者通過走訪多家房地產企業(yè)，并結合西安市場分析了房地產企業(yè)的生存現狀和面臨的困難，提出企業(yè)走出融資困境，走向持續(xù)發(fā)展的對策建議。

關鍵詞：中小房地產企業(yè)；直接融資；宏觀調控；風險預警

10.13999/j.cnki.scyj.2016.05.028

房地產企業(yè)在整個房地產行業(yè)中發(fā)揮著承上啟下的作用，可以說它的生存和發(fā)展對整個行業(yè)的發(fā)展至關重要。近年來西安市房地產市場銷售低迷，中小房企資金趨緊，為真實了解企業(yè)生存發(fā)展問題，筆者通過走訪多家房地產企業(yè)，并結合西安市場現狀分析了中小房地產企業(yè)的生存和困難，提出企業(yè)走出融資困境，走向持續(xù)發(fā)展的對策建議。

一、房地產企業(yè)生存現狀分析

（一）樓市銷售逐步企穩(wěn)，但市場庫存量仍然較大，中小房地產企業(yè)壓力增大，房地產開發(fā)投資增速下降

1.商品房銷售短期放緩，但逐步呈現企穩(wěn)態(tài)勢

西安作為房地產二線城市，市場中的泡沫相對三四線城市較小，而且市場中剛性和改善性的住房需求仍占主要地位，從整個市場價格分析，受經濟形勢下行明顯、樓市價格呈剛性發(fā)展以及消費者購房更加理性化等多種因素影響，市場銷售速度可能短期有所放緩，但未來可能不斷企穩(wěn)并上升。與此同時，在房地產調控政策逐步寬松、房企加快推盤等促進作用下，全市商品房銷售面積和銷售額增速逐步加快，市場回溫態(tài)勢明顯。

2.市場庫存樓盤較多，大戶型、大面積住宅庫存量較大

中小房地產企業(yè)在項目開發(fā)建設中比較謹慎，一般分批開發(fā)、分批銷售，一旦銷售放緩，則停止新項目的開工建設。盡管如此，由于2009～2012年間市場上開工建設的項目較多，隨著這些項目陸續(xù)竣工并投放市場，以及“十二五”期間政府承諾建設的各類保障性住房大量進入市場，造成市場短期內供給明顯大于需求。與此同時，市場中的住房供應結構不甚合理，一些中小戶型、中低價位的住房供不應求，而大量大戶型、別墅等住房空置面積不斷增加。

3.房地產企業(yè)生存壓力增大，影響房地產開發(fā)進度放緩

房地產市場迅猛發(fā)展時期，眾多全國型、大型房地產企業(yè)紛紛落戶西安，據不完全統(tǒng)計，截至目前在西安注冊的房地產公司有800多家，比2014年同期增長24%左右。2012年以前由于房地產“限購”和“限貸”等政策效應尚未顯現，房地產企業(yè)的發(fā)展普遍較好，但是從2013年以來，房地產市場銷售逐步趨緩，同時銀行信貸資金也逐步收緊，此時眾多中小房地產企業(yè)頗感生存壓力增加。

（二）中小房企購地需求下降，導致土地供應結構逐步調整

1.房地產企業(yè)信心不足，購地需求明顯下降

土地需求方面，由于目前樓市銷售放緩，資金回流較慢，房地產企業(yè)拿地都較為謹慎。在此背景下一些中小房地產開發(fā)商要么放緩開發(fā)進度，要么暫停新開工建設等待市場進一步回溫。

2.土地供給結構為適應市場變化不斷調整

土地供給方面，由于市場不如前期發(fā)展快，導致房企對土地需求下降，2014年下半年土地流拍現象時有發(fā)生，特別是進入2015年土地供給同比增速呈下降趨勢，此時政府只能通過不斷調整供地結構和供地速度，在確保農業(yè)用地紅線的前提下，首先滿足保障性安居工程建設項目用地需求，其次是對公共事業(yè)、住宅、商業(yè)等用地的需求，以便達到合理、高效利用土地的目的。

（三）中小房企以生存競爭為原則，較少參與保障性安居工程項目建設，認為保障房大量供給對市場沖擊較大

1.考慮經營原則，中小房企較少參與保障性安居工程項目建設

保障性安居工程項目中除經濟適用房和限價房可以出售，資金回籠較快外；廉租、公租房不能出售、棚戶區(qū)改造項目前期占用企業(yè)自有資金較多等原因，中小房地產企業(yè)不愿意參與其中，個別通過競爭參加此類住房項目建設的大型房地產企業(yè)也僅進行經濟適用房、限價房的開發(fā)建設。

2.保障性住房對商品房銷售有抑制作用，同時加大市場庫存量

中小房企認為保障性安居住房建設一方面能向市場提供一批中低價位、中小戶型的住房，對平抑房價能起到積極作用，另一方面保障性安居住房的入市，對商品住房的銷售有抑制作用，主要是保障性住房價格低，具有較大吸引力，而商品住房價格偏高。最后，保障性住房的大量入市也增加了部分市場庫存量。

（四）中小房企嚴格匹配資金來源比例，信貸政策調整對企業(yè)發(fā)展影響有限

1.資金來源配置較為合理，有效保障項目順利開展

中小房企資金來源主要有自有資金、銀行貸款和其他資金，而且這三項的比例分別占到資金來源的30%～40%左右，30%和20%～30%左右，個別有集團背景的開發(fā)企業(yè)其自有資金占比可能高一點。在具體的項目建設中，中小企業(yè)會用自有資金進行前期綠化、基礎項目和主體建設，等拿齊預售證件以后對外銷售，隨著款項的回流再進行內部裝飾和后續(xù)項目開發(fā)。

2.房地產信貸政策調整對房企發(fā)展影響有限

目前房地產信貸政策逐步邁入調整期，但是在走訪中房地產企業(yè)認為信貸政策調整對房企發(fā)展影響不大。一是在目前國內經濟形勢總體下滑，老百姓消費低迷的大環(huán)境下，整個樓市銷量不好，影響整個市場發(fā)展。雖然信貸政策寬松，但是銀行也有風險把控，發(fā)放開發(fā)貸款更加謹慎，除了那些之前與銀行有歷史業(yè)務、信譽良好的客戶外，新進的中小房地產企業(yè)很難從銀行獲得貸款支持。二是個人住房貸款政策的變化對房企的影響也不大，因為不管是首付比例的降低以及貸款利率的下降并沒有刺激老百姓的購房需求，大多數有意購房者目前都持觀望態(tài)度，購房意愿較低，沒有購房行為，哪里來的按揭貸款。所以，房地產企業(yè)在此期間的發(fā)展只能是穩(wěn)住陣腳并靜觀市場變化。

二、中小房地產企業(yè)生存困難原因分析

中小房地產企業(yè)目前所面臨的生存困境并不是一朝一夕形成的，有其自身成長發(fā)展的原因也有市場的影響。

（一）企業(yè)發(fā)展經營模式落后，缺乏先進的管理經驗

在房地產市場迅猛發(fā)展時期，眾多中小房地產公司如雨后春筍般出現在市場中，它們要么是家族企業(yè)、要么是項目公司，普遍缺乏先進的管理經驗和優(yōu)秀的人才儲備和技術指導，在市場發(fā)展較好的時期，這些企業(yè)的發(fā)展也水漲船高，但目前整個房地產行業(yè)形勢下滑，競爭越來越激烈，這種家族式的管理模式明顯不適應企業(yè)的發(fā)展，很多中小房企要么被大型、全國型房地產企業(yè)合并重組，要么放緩項目建設速度，靜待市場升溫。

（二）企業(yè)資金來源較多依賴銀行信貸，直接融資規(guī)模較小

上文分析中企業(yè)的其他資金占比在20%～30%左右，而這部分資金主要由個人住房按揭貸款和其他應收賬款組成，說到底大部分還是來自銀行貸款，這樣通過直接或間接方式從銀行取得的資金大概在60%～70%。雖然近年來銀行對房地產貸款的發(fā)放普遍持謹慎態(tài)度，但是在房地產調控政策逐步寬松和市場利好的刺激下，房地產貸款發(fā)放量還是不斷增加，企業(yè)對銀行信貸依賴度較高。與此同時，很多中小房地產企業(yè)由于缺少對直接融資模式的正確認識和理解，缺乏專業(yè)知識和專業(yè)機構的咨詢和支持，對直接融資方式并不感興趣。

（三）企業(yè)風險預警機制不健全，抵御風險能力較弱

中小房地產企業(yè)經營的主要目的是盈利，導致很多企業(yè)管理層只注重眼前利益和單個項目的開發(fā)建設和銷售，沒有為企業(yè)的長遠發(fā)展進行謀劃，沒有建立一套有效的風險防控機制，加之中小房地產企業(yè)自身實力弱，管理方式落后，對政策和市場變化的應變能力弱，一旦遇到市場銷售不暢，開發(fā)資金、土地等生產要素不到位等情況，可能導致整個項目建設工期延長、停工甚至拖垮企業(yè)的事件發(fā)生。

三、中小房地產企業(yè)健康發(fā)展的對策建議

中小房地產企業(yè)的生存和發(fā)展不僅僅要解決資金融通問題，而且要從多個方面全盤考慮，為企業(yè)長遠健康發(fā)展進行謀劃。

（一）完善科學高效的企業(yè)制度建設，提高風險防控能力

中小房地產企業(yè)要與時俱進積極改變傳統(tǒng)的經營理念，將短期目標和長遠發(fā)展相結合，努力建立一套完整、高效、科學的公司管理機制，增強企業(yè)的核心競爭能力。要善于學習和運用各種分析工具，通過大數據分析預測市場銷售變化、企業(yè)發(fā)展前景、市場風險等問題，及時調整企業(yè)經營結構和項目建設安排。要加強資金管理，制定現金收支計劃，對每筆現金流進行科學的預測和規(guī)劃，從而不斷提高企業(yè)防控內外部風險的能力。

（二）積極創(chuàng)新融資模式，不斷整合企業(yè)優(yōu)勢資源

中小房地產企業(yè)融資難度較大，但更應積極應對市場的變化，一方面要建立一套現代化的財務管理系統(tǒng)，運用先進的操作方法進行成本管理、資金管理及財務分析；一方面積極與相關機構聯系，主動開展信用評級、上市評估等準備工作，積極引進海外資本、進行上市融資、發(fā)行債券、房地產信托、產業(yè)基金、建筑企業(yè)墊資、預售樓盤再投資等多種融資方式；最后，通過橫向整合資源，與市場發(fā)展前景較好的大中型房地產企業(yè)合作，通過并購、重組、股權收購等方式對企業(yè)資源進行優(yōu)化，使企業(yè)得以繼續(xù)生存和發(fā)展。

（三）充分研發(fā)市場需求，找準定位，打造宜居樓盤

房地產市場的縱深發(fā)展將要求房地產企業(yè)從供給側進行有效改革。中小房地產企業(yè)可以充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢（本地企業(yè)居多）、認真研究市場需求，從購置土地階段開始就分析市場行情，分析不同收入人群對居住地段、交通、醫(yī)院、學校、生活等方方面面的需求。同時借鑒學習其他城市開發(fā)建設環(huán)保型樓盤的經驗，從節(jié)約能源，綠色環(huán)保、方便群眾生活等角度打造宜居樓盤，從而為自己企業(yè)樹立品牌效應。

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（作者單位：中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部）