房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對策

[摘要]房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中占據(jù)著重要的地位，對促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而言有重要的意義，社會(huì)各界人士都在積極的思考研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的問題，本文主要就影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波形的因素進(jìn)行簡單的分析，就如何應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)這一問題進(jìn)行探究討論。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對策

近年來商品房房價(jià)波動(dòng)非常大，這對于房地產(chǎn)投資者以及住房需求者的相關(guān)活動(dòng)帶來了極大的干擾，整個(gè)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系十分的不正常，百姓對于房屋需求持續(xù)增加，房地產(chǎn)商的商品房大量空置，為了更好的處理房地產(chǎn)需求與投資之間的關(guān)系，必須要對房地產(chǎn)波動(dòng)的規(guī)律有充分的了解，從而正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

1、影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素

當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)格局十分動(dòng)蕩，在這樣的背景之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)受到許多因素的影響，但總體來說可以分為外部因素和內(nèi)部因素兩種，下文主要從這兩個(gè)方面進(jìn)行歸納分析。

1.1影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的外部因素

外部因素可以分為金融因素、土地因素、市場因素及政策因素四種。房地產(chǎn)開發(fā)離不開金融資本支持，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)生存及發(fā)展的過程中需要應(yīng)用大量的資金，這部分資金主要由企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)賬和市場籌資的方式獲得，這一過程中必然會(huì)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，比如資金周轉(zhuǎn)不靈，市場籌資不順利等等都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)作。房地產(chǎn)開發(fā)過程中離不開土地資源，具體的運(yùn)作過程中首先由國家土地資源管理部門將土地處理權(quán)以各種形式賦予房地產(chǎn)開發(fā)商，然后由開發(fā)商進(jìn)行房屋建設(shè)、銷售，在這個(gè)過程中土地屬于一種交換商品，購買者購買房租實(shí)際上也就是在購買土地的使用權(quán)，因此，土地因素是衡量房屋指標(biāo)的重要因素之一。就目前來說，房地產(chǎn)市場環(huán)境十分緊張，房地產(chǎn)的價(jià)格水平及擴(kuò)張情況隨著消費(fèi)需求的變化茌頻繁的波動(dòng)，因此市場因素是影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的重要因素。為了更好發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，國家每年都會(huì)出臺許多種財(cái)政政策，其中有不少與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有關(guān)，這些政策的頒布實(shí)施會(huì)直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

1.2內(nèi)部因素

導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的根本因素即供需矛盾，供給與需求同樣也是房地產(chǎn)市場中變動(dòng)最頻繁的因素。近年來，房地產(chǎn)供給總量在相關(guān)技術(shù)、資金、勞動(dòng)、管理等等各種因素的影響之下在不斷的收縮或者擴(kuò)張，呈現(xiàn)出十分猛烈的波動(dòng)，但與市場需求相比還相對落后，二者不平衡的現(xiàn)象十分的明顯，因此未來很長一段時(shí)間我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)都會(huì)不斷的調(diào)整，這必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的持續(xù)波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格變化是導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)鍵因素。就目前來說，不少企業(yè)在房地產(chǎn)投資都存在一定的投機(jī)性及盲目性，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格無規(guī)律上漲的重要因素，房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲使得房地產(chǎn)商投資回報(bào)率高居不下，這將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)商的投資活動(dòng)，使得房地產(chǎn)市場迅速擴(kuò)大，促使房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。但是，這種發(fā)展態(tài)勢是畸形的，供求關(guān)系十分的不健康，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種泡沫性的繁榮，實(shí)際上十分不穩(wěn)固，為行業(yè)未來的發(fā)展埋下了許多的隱患。上文所言，房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金十分重要，房地產(chǎn)投資必然會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。業(yè)界人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增加，產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速擴(kuò)張，同時(shí)投資降低也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條。房地產(chǎn)收益率指的是投資額與所得凈收益之間的比例。房地產(chǎn)的預(yù)期收益的提升會(huì)刺激企業(yè)不斷的擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，同樣，收益率持續(xù)降低必然會(huì)重新考慮投資行為，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

2、如何應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

2.1加大市場控制力度

為了有效的控制市場價(jià)格，進(jìn)而減小房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)必須要加大市場控制力度。這一工作主要由中央及各級政府部門完成，實(shí)際的控制過程中，需要正確分析及區(qū)別房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是否因價(jià)格變動(dòng)引起，進(jìn)而采取一定的責(zé)任制調(diào)控手段控制價(jià)格。適當(dāng)?shù)淖儎?dòng)房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠在一定程度上提升其市場競爭力，對于改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理效率有一定的促進(jìn)作用。土地價(jià)格過低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)大量囤積土地，導(dǎo)致資源浪費(fèi)，同時(shí)損害國家權(quán)益，土地價(jià)格過高會(huì)限制消費(fèi)者的購房需求，同時(shí)影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價(jià)格，可能會(huì)帶來通貨膨脹的壓力，因此國家相關(guān)部門必須做好宏觀調(diào)控工作，控制好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場，盡量保證市場價(jià)格合理、正常。土地批租管理是市場控制的重要手段，政府在劃撥土地時(shí)必須加強(qiáng)行政審判，控制好劃撥總量，嚴(yán)格監(jiān)控土地實(shí)際用途；土地轉(zhuǎn)讓過程中必須規(guī)范操作，采用市場化的招投標(biāo)方式，減少行政出讓及非市場化出讓；強(qiáng)化政府的土地供給能力，重組及優(yōu)化配置城市土地。

2.2加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)

房地產(chǎn)投資政策建設(shè)應(yīng)該與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢相結(jié)合。首先為了改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，必須合理選用投資政策，明確投資主體，保證產(chǎn)權(quán)分明；要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)周期領(lǐng)域的各種變化進(jìn)行監(jiān)控，從而降低風(fēng)險(xiǎn)；密切關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之中的規(guī)模性變化確保固定資產(chǎn)的投資符合其發(fā)展規(guī)律；明確房地產(chǎn)市場定位，在對市場需求進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查之后理性投資。

2.3加大市場調(diào)查力度，確保投資理性化

密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模，確保其與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模相適應(yīng)，避免二者脫離，保證房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資之中比例的合理性；房地產(chǎn)投資開發(fā)必須要以市場需求為導(dǎo)向，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視目標(biāo)市場定位及市場調(diào)研工作，在此基礎(chǔ)上，確定投資結(jié)構(gòu)，保證投資結(jié)構(gòu)的合理性；不斷完善政府投資，地方政府要對房地產(chǎn)開發(fā)投資的戰(zhàn)略有充分的了解，通過調(diào)整安居住宅建設(shè)實(shí)現(xiàn)全社會(huì)房地產(chǎn)投資行為的間接調(diào)控。

結(jié)語：

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱，本文主要就經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素進(jìn)行了分析歸納，重點(diǎn)從加大市場調(diào)查力度，確保投資理性化、加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)及加大市場控制力度三個(gè)方面就如何應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)這一問題進(jìn)行探討，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)研究人員的工作提供參考。