關(guān)于土地估價的幾種基本方法探析

[摘要]土地估價對于評估土地的經(jīng)濟效益和發(fā)展前景具有重要的參考作用，能幫助土地估價人員公正、客觀地對土地進行估價。本文將以市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基本地價系數(shù)修正法四種土地估價方法進行探討，以便更好地掌握土地估價原則對不同評估方法的適用性。

[關(guān)鍵詞]土地估價原則；評估方法；適用性

土地資源關(guān)乎國民經(jīng)濟的發(fā)展，很多經(jīng)濟活動都與土地有重要的關(guān)聯(lián)，土地估價與企業(yè)上市、企業(yè)改組、土地轉(zhuǎn)讓、租賃、破產(chǎn)清算等活動有關(guān)，關(guān)乎民生，所以受到了較多的關(guān)注。土地估價的基本方法多種多樣，但都有一定的局限性，這需要土地估價人員根據(jù)實際情況和適用范圍，選擇更加精確的方法進行土地估價。本文將列出幾種基本的土地估價方法進行探析，詳細內(nèi)容如下。

1、市場比較法

市場比較法是較為常見的一種土地估價方法，是最基本最簡便的估價方法，也常被人稱為現(xiàn)行市價法、交易實例比較法、市場法等。市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。此方法具有現(xiàn)實性和較強的說服力，以價格求價格，在不正常市場條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào)，需要估價人員具有較高的估價素質(zhì)。比較法的正確順序依次為1.收集交易實例2.選取可比實例3.建立價格可比基礎(chǔ)4.進行交易情況修正5.進行交易日期修正6.進行區(qū)域因素修正7.進行個別因素修證8.求出比準價格。市場比較法在穩(wěn)定、發(fā)達的市場中比較實用，尤其是對于大量交易的市場環(huán)境，具有很強的參考性。但對于交易量偏少的市場，有可能偏差較大，如學校、教堂等地。市場比較法受評估人員的主觀選擇影響，沒有明確的標準，價格易偏離正常的市場價值。而評估人員選擇的案例不一定有很強的代表性，如土地市場低迷或過度炒作，會導致評估價格嚴重偏離實際價值，這與評估人員的調(diào)查、信息收集有很大的關(guān)系，所以市場比較法雖簡便常見，但局限性也較大。

2、收益還原法

收益還原法又稱為收益現(xiàn)值法和收益資本金化法，是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。從資產(chǎn)購買者的角度出發(fā)，購買一項資產(chǎn)所付的代價不應高于該項資產(chǎn)或具有相似風險因素的同類資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值。收益還原法對企業(yè)資產(chǎn)進行評估的實質(zhì)，是將資產(chǎn)未來收益轉(zhuǎn)換成資產(chǎn)現(xiàn)值，而將其現(xiàn)值作為待評估資產(chǎn)的重估價值。收益還原法兼顧了評估點和未來時期的價格因素，為土地所有者取得合法的收益，此類方法比較科學、合理，除了能夠較真實、較準確地反映企業(yè)本金化的價格外，還有在投資決策時應用收益現(xiàn)值法得出的資產(chǎn)價值較容易被買賣雙方所接受等優(yōu)點。但收益還原法同樣存在局限性：1.預期收益額的預測難度較大，受較強的主觀判斷和未來收益不可預見因素的影響；2.在評估中適用范圍較窄，一般適用于企業(yè)整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。如行業(yè)政策、金融危機、土地價格的巨大波動等，這就會造成土地未來價值評估的誤差，穩(wěn)定性不足，誤差較大容易造成虧損，如商場、寫字樓、店面等，但對于沒有收益的土地則不適用。

3、成本逼近法

成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，是運用經(jīng)濟學等投資理念，加上基本成本投資所應得的利潤來求得土地價格的一種基本估算方法。成本逼近法的基本原理是等量資金要取得等量收益，土地的估價考慮了各種正常的費用，包括利息、稅費、正常利潤、增值收益等，土地在開發(fā)投資期間會產(chǎn)生利息，帶來土地的增值收益，產(chǎn)生相應的利潤，可以疊加到土地的價格當中。其計算公式為土地價格=（土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益）×（1±區(qū)位修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)，操作步驟為1.確定土地取得費2.確定土地開發(fā)費3.確定各項稅費、利息和利潤4.確定土地成本價格5.確定土地增值收益6.價格修正，確定價格。成本逼近法綜合考量了各種因素，不斷逼近真實的土地價格，偏較差小，并且適用于交易量少、新開發(fā)的土地環(huán)境，而對于沒有收益的土地也適用如園林、公園、學校、教堂等。但成本逼近法依然存在局限性，雖然成本逼近法對歷史價值的反映比較客觀，但對于未來的使用情況卻評估不足，沒有考慮土地的效用，不能反映土地市場的實際價值。

4、基準地價系數(shù)修正法

基準地價系數(shù)修正法是將土地與所處的區(qū)域土地價格的平均價格進行比較，然后依據(jù)系數(shù)表進行修正，也是基于替代原理的一種方法。其基本公式為土地價格=某一用途土地在某一土地級上的基準地價×（1±宗地地價修正系數(shù)）×估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)?；鶞实貎r系數(shù)修正法的正確操作步驟為1.收集有關(guān)基準地價資料2.確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途基準地價3.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表4.依據(jù)宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數(shù)修正表，確定待估宗地地價修正系數(shù)5.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正6.求出待估宗地地價。基本地價系數(shù)修正法認為同一級別范疇內(nèi)的土地具有相似性，在不發(fā)達的市場環(huán)境中適用性強，如老城區(qū)、新開發(fā)區(qū)等，同樣適用于為了抵押、稅收等土地。但如果一個地區(qū)沒有基準地價，則修正法不能適用。該方法對修正系數(shù)的精確性要求較高，如果系數(shù)偏差大，則很容易偏離實際的價值。

結(jié)語：

我國的經(jīng)濟發(fā)展與土地的相關(guān)性很強，對土地的客觀、正常的估值能夠為許多經(jīng)濟活動做出貢獻，如土地租賃、土地開發(fā)、抵押、改組、破產(chǎn)清算等。因而，研究土地估價的幾種基本的方法，研究其適用的范圍和局限性，對于土地評估和工作改進等具有很重要的作用。因此，估算人員要結(jié)合實際情況選擇適宜的估算方式對土地進行估算，避免損失。