商品房預(yù)售資金監(jiān)管法律制度研究

[摘要]近些年來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度較快，其可為企業(yè)獲取到非?？捎^的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行有效的、科學(xué)的監(jiān)管，可于一定程度上起到控制商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的作用。當(dāng)然在這個(gè)過程中，依然存在一定的漏洞與不足。因而解決好這些問題，將監(jiān)管落實(shí)到實(shí)處，可起到減輕管理壓力、保證消費(fèi)者利益、行業(yè)的有序化發(fā)展。因而就這一層面而言，有效的、恰當(dāng)?shù)膩韺?shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)市場效率的影響有著積極的意義。本文主要就對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管法律制度進(jìn)行分析和探究。

[關(guān)鍵詞]商品房預(yù)售；資金監(jiān)管；法律制度

1、商品房預(yù)售資金監(jiān)管的概念

商品房預(yù)售資金監(jiān)管是指由法律規(guī)定的獨(dú)立于開發(fā)商、承購方之外的，具有資金監(jiān)管能力和資質(zhì)的第三方，依照法律所規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)ι唐贩款A(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)督管理，盡可能使開發(fā)商做到“專款專用”的活動(dòng)。商品房預(yù)售合同雙方為預(yù)售方和承購方，由獨(dú)立于雙方的第三方監(jiān)管商品房預(yù)售資金對(duì)于保障預(yù)售資金完全用于相關(guān)預(yù)售商品房的建設(shè)、最大限度地保障承購方的利益具有重要意義。

2、當(dāng)前商品房預(yù)售資金的監(jiān)管現(xiàn)狀

茌當(dāng)前的房地產(chǎn)市場運(yùn)營中我們發(fā)現(xiàn)，雖然相關(guān)部門就商品房預(yù)售資金的管理制定了相關(guān)的管理?xiàng)l例.但是與發(fā)達(dá)國家相比依然存在一定的不足，導(dǎo)致商品房預(yù)售資金的監(jiān)管上存有漏洞.進(jìn)而在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，出現(xiàn)了商品房預(yù)售款被挪用，甚至是攜款潛逃事件。而這些情況的發(fā)生，無疑影響到了購買者的利益，也破壞了房地產(chǎn)市場的有序化、良好的發(fā)展。因而為了有效的規(guī)避此類不良事件的發(fā)生，相關(guān)部門、相關(guān)人員應(yīng)深入的對(duì)商品房預(yù)售資金管理進(jìn)行研究、探討。進(jìn)而在保證商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度完善的前提下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康化、有序化、正?；l(fā)展。

3、完善商品房預(yù)售金監(jiān)督管理制度的有效途徑

3.1建立商品房預(yù)售金監(jiān)督管理的信息公開制度

隨著信息的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的全面滲入，從技術(shù)角度而言，要實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售相關(guān)信息公開披露不存在問題。因此，當(dāng)務(wù)之急就是要迅速建立商品房預(yù)售金監(jiān)督管理網(wǎng)絡(luò)，對(duì)商品房預(yù)售的情況在系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行法定登記和備案，登記的相關(guān)信息能在電腦和手機(jī)終端上無障礙地進(jìn)行查詢，達(dá)到對(duì)商品房預(yù)售金的相關(guān)情況進(jìn)行有效監(jiān)督和管理的目的，同時(shí)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前購房者在信息上存在著不對(duì)稱的癥結(jié)。為此，建立商品房預(yù)售金披露制度，不妨借鑒信息披露最為密集的平臺(tái)。在我國，證券市場的信息披露制度較為規(guī)范，證券法對(duì)上市公司在信息披露上制度設(shè)計(jì)可以作為商品房預(yù)售金信息披露的模板，借此建立起商品房預(yù)售金信息披露制度，對(duì)于商品房開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃、進(jìn)程、資金使用、配套設(shè)施等信息，可以在房產(chǎn)屬地的官方網(wǎng)站上進(jìn)行法定的登記。購房者從網(wǎng)上就能了解到已經(jīng)取得預(yù)售證的房產(chǎn)套數(shù)、戶型、交易數(shù)量、交易金額等可靠的數(shù)據(jù)。

房地產(chǎn)預(yù)售市場信息公開，對(duì)于購房者的作用是最為直接的，通過公開披露的信息，考慮會(huì)更加仔細(xì)，對(duì)購房的預(yù)期能更加理性化，從而對(duì)房產(chǎn)的價(jià)格等相關(guān)信息有個(gè)綜合性的判斷。同時(shí)，房地產(chǎn)預(yù)售市場信息公開，對(duì)于政府監(jiān)督管理部門而言也是不可或缺的，它創(chuàng)造出一個(gè)良性的政府監(jiān)督管理和社會(huì)大眾監(jiān)督相容納的環(huán)境，在社會(huì)大眾的廣泛關(guān)注下，對(duì)于查處房產(chǎn)商在預(yù)售過程中的各種違法行為更加容易發(fā)現(xiàn)。

3.2建立多元化的商品房預(yù)售金監(jiān)督管理主體

授權(quán)地方各級(jí)人民政府的房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)開發(fā)和商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督商品房預(yù)售資金賬戶的開立、商品房預(yù)售資金的去向等，一旦預(yù)售方非法挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)，便應(yīng)依法查處。由國家行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)管，可以為商品房預(yù)售資金監(jiān)管提供嚴(yán)格的保障，一旦出現(xiàn)違法行為，可以直接由政府有關(guān)部門進(jìn)行查處。

茌商業(yè)銀行開立商品房預(yù)售資金專門賬戶，?？顚Ｓ?。當(dāng)開發(fā)商獲得商品房預(yù)售的行政許可之后，應(yīng)及時(shí)在商業(yè)銀行開立商品房預(yù)售資金專門賬戶，并將相關(guān)的材料送交相關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行備案登記。該商業(yè)銀行只能在開發(fā)商出示房地產(chǎn)管理部門出具的相關(guān)許可使用商品房預(yù)售資金的憑證時(shí)方可準(zhǔn)許其提取指定賬戶的商品房預(yù)售資金。否則，商業(yè)銀行的監(jiān)管不到位造成承購方期待利益無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，則由該商業(yè)銀行在自身過錯(cuò)范圍內(nèi)對(duì)承購方的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

由擔(dān)保公司對(duì)預(yù)售方與承購方簽定的商品房預(yù)售合同進(jìn)行擔(dān)保。首先，擔(dān)保公司是否具有資質(zhì)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行預(yù)先審查，只有具有資質(zhì)的擔(dān)保公司才能成為監(jiān)管主體。其次，承購方的期待利益無法實(shí)現(xiàn)，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)在其承保金額內(nèi)對(duì)承購方承擔(dān)責(zé)任。各行業(yè)協(xié)會(huì)如消費(fèi)者協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等，應(yīng)當(dāng)肩負(fù)起社會(huì)責(zé)任，積極對(duì)承購方的合法權(quán)益進(jìn)行維護(hù)，應(yīng)當(dāng)在類似案件中發(fā)出自己獨(dú)立的聲音。由此形成多方監(jiān)管的監(jiān)管模式，各主體分工負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)一致，才能在最低的監(jiān)管成本下實(shí)現(xiàn)最大的監(jiān)管效益。

3.3建立多元化的房地產(chǎn)融資途徑

從當(dāng)前房產(chǎn)市場分析，要控制和減少商品房銷售中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有效優(yōu)化房產(chǎn)商在房產(chǎn)開發(fā)過程中的資金周轉(zhuǎn)，首先，就是要建立和培育一個(gè)規(guī)范的、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的、相對(duì)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資環(huán)境；其次，要對(duì)商品房預(yù)售金監(jiān)督管理制度加以優(yōu)化完善，使得監(jiān)管主體能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和有效制止商品房預(yù)售金的合法使用；此外，還需結(jié)合房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和實(shí)際情況，多開發(fā)、多創(chuàng)新房地產(chǎn)融資金融工具，推進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金和其他信托產(chǎn)品的開發(fā)和推廣力度，真正拓寬房產(chǎn)商的融資途徑。只有這樣，才能減少對(duì)商品房預(yù)售金的依賴，自然而然，各種商品房預(yù)售金的監(jiān)督管理主體的壓力也得到釋放，憑借著管理和疏導(dǎo)兩手抓，那么，困擾房地產(chǎn)市場發(fā)展的資金瓶頸就迎刃而解。

結(jié)語：

作為房地產(chǎn)市場融資的重要手段，商品房預(yù)售金的規(guī)模及其正確使用，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的必要條件。本文基于當(dāng)前商品房預(yù)售金監(jiān)督管理的實(shí)際情況，對(duì)進(jìn)一步健全商品房預(yù)售金監(jiān)督管理制度進(jìn)行了分析，并提出了行之有效的具體應(yīng)對(duì)舉措，以期推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。