基本案情

2011年，呂某在某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，開發(fā)商承諾于2012年9月1日交房。2012年8月下旬，開發(fā)商通知呂某收房。但呂某聽到部分業(yè)主說(shuō)，該小區(qū)其他房屋存在局部漏水問(wèn)題（呂某所購(gòu)房屋是否漏水并未核準(zhǔn)）。因擔(dān)心房屋質(zhì)量，呂某便告訴開發(fā)商等房屋維修好了才會(huì)收房。于是呂某沒(méi)有按期收房。這以后，他再也沒(méi)有接到開發(fā)商催交房的通知。2014年9月份，呂某將開發(fā)商告上法庭，要求開發(fā)商賠償自2012年9月起逾期交房的違約金。

法院判決及理由

法院經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)部分房屋確實(shí)存在局部漏水情況，但都不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)房屋的使用也不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響。法院認(rèn)為，該房屋取得了商品房交付使用備案文件，已符合交付條件。開發(fā)商也按期通知了原告收房，已履行了其應(yīng)盡的交房義務(wù)。根據(jù)雙方合同，除了因開發(fā)商不具備約定的交房條件而拒絕交接外，不得以其他理由拒絕辦理房屋的交接手續(xù)。就該房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，呂某有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修、賠償損失等責(zé)任，但無(wú)權(quán)拒收房屋并據(jù)此要求開發(fā)商無(wú)限期地承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。據(jù)此，法院駁回了原告呂某的訴訟請(qǐng)求。

律師提醒

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但在本案中，房屋已經(jīng)通過(guò)竣工使用備案，具備房屋使用條件，符合合同約定的交付條件，房屋存在漏水，并非是房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，呂某應(yīng)當(dāng)按約收房。

業(yè)主與開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時(shí)，對(duì)“嚴(yán)重影響正常居住使用”以及對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量缺陷解除或如何救濟(jì)的情形，可以在合同或補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行細(xì)化約定，以保障業(yè)主在收房過(guò)程中的權(quán)利和可操作性。

（供稿 沈曉慶）