■韋偉
(沈陽市房產(chǎn)測(cè)繪中心 遼寧 沈陽110015)
房產(chǎn)測(cè)繪中的共用面積分?jǐn)倖栴}淺談
■韋偉
(沈陽市房產(chǎn)測(cè)繪中心 遼寧 沈陽110015)
隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算及確定分?jǐn)偯娣e是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的重要組成部分。如果不能準(zhǔn)確計(jì)算,就會(huì)引起業(yè)主與房地產(chǎn)商之間的糾紛,因此,我們要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪中的分?jǐn)偯娣e計(jì)算方法。
房產(chǎn)測(cè)繪共用面積分?jǐn)?/p>
在我國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)迅猛發(fā)展的現(xiàn)階段,房屋的設(shè)計(jì)風(fēng)格和形式也出現(xiàn)了較大的變化,人們?cè)谫徺I住房的時(shí)候,對(duì)于房產(chǎn)面積的測(cè)算和共用面積的分?jǐn)傆?jì)算也越來越重視,而傳統(tǒng)的測(cè)算和計(jì)算方法已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展需求,使得房產(chǎn)面積糾紛的問題頻繁發(fā)生。房產(chǎn)面積測(cè)算和共用面積分?jǐn)傆?jì)算是產(chǎn)籍管理中的基礎(chǔ)工作內(nèi)容,和國計(jì)民生之間具有十分緊密的聯(lián)系,因此要對(duì)其予以高度的關(guān)注。
1.1 房產(chǎn)所處棟、層和戶數(shù)的劃分
1.1.1 棟的劃分
整棟房屋的建筑面積所指的是各層建筑面積的總和,在進(jìn)行棟的劃分的時(shí)候,需要滿足以下條件:①在建筑規(guī)劃許可證中,其為同期規(guī)劃和同期建設(shè);②設(shè)計(jì)圖紙中的房屋基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)是一個(gè)整體;③不同層次的房屋不具有完全獨(dú)立的共有共用設(shè)備;④建筑物的施工圖紙是同一整套的圖紙。連體樓建筑按多幢處理。地面上為多幢獨(dú)立樓房,地下以地下室形式連成一片的房屋,地面上按獨(dú)立的樓房各分為一幢,地下室以獨(dú)立使用的房屋單獨(dú)分幢計(jì)算。
1.1.2 層的劃分
對(duì)于房屋的層而言,其中主要包括了房屋的自然層、插層、技術(shù)層、夾層及地下室等。其中,對(duì)于層高>2.20m的層計(jì)算建筑面積,對(duì)于層高<2.20m的地下室層則不計(jì)算建筑面積,同時(shí)也不將其計(jì)入到房屋的總層數(shù)當(dāng)中。
1.1.3 戶的劃分
在對(duì)戶進(jìn)行具體劃分之前,需要按照門洞的方向從左至右依次對(duì)房屋的單元號(hào)進(jìn)行編制,同時(shí)還應(yīng)在單元號(hào)前加層數(shù)號(hào);在對(duì)戶號(hào)進(jìn)行編制的時(shí)候,在各單位的各層當(dāng)中,應(yīng)該按照順時(shí)針的方向?qū)ζ溥M(jìn)行編號(hào)。
1.2 房屋面積數(shù)據(jù)的采集
房產(chǎn)面積測(cè)算的主要依據(jù)之一是房屋的邊長,由于房屋邊長的數(shù)據(jù)來源有所不同,因此在對(duì)其測(cè)算的時(shí)候,需要堅(jiān)持“先整體、后局部,先外后內(nèi)”的原則,單位采用m,結(jié)果精取到0.01m;同時(shí),在對(duì)邊長和坐標(biāo)都有要進(jìn)行兩次測(cè)量,結(jié)果取其平均值,此外還需要對(duì)以下幾點(diǎn)建筑面積的計(jì)算加以注意:①建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂直墻體構(gòu)成,按其室內(nèi)凈高在2.10m以上部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積;建筑墻體向外傾斜,超出底板外沿的,按底板外沿計(jì)算建筑面積。②與室內(nèi)不相通的類似于陽臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑,不計(jì)算建筑面積。③臨街樓房、挑廊下底層作為公共通道街巷通行的,不論其是否有柱和維護(hù)結(jié)構(gòu)等,對(duì)其建筑面積不予以計(jì)算。④同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃幕墻的,以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積,墻厚按主墻體厚度計(jì)算。
1.3 房產(chǎn)面積的測(cè)算
在對(duì)其房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)算的時(shí)候,為了保證測(cè)算的準(zhǔn)確性,盡可能單獨(dú)測(cè)量≥2次以上,同時(shí)針對(duì)于測(cè)量要采取四舍五入的方法,最終的結(jié)果需要精確到0.01m。對(duì)于成套的住宅房產(chǎn)而言,房產(chǎn)的層高所針對(duì)的是上下兩層樓面之間的垂直距離;需要注意的是,其中不包括房產(chǎn)隔熱層的高度;另外,房產(chǎn)測(cè)算的前提條件應(yīng)為永久性建筑物,且具有上蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu),層高>2.2m,可供人們?cè)趦?nèi)進(jìn)行正常生活和生產(chǎn)。例如,在對(duì)陽臺(tái)的寬度進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候,將其取值確定為1.6m還是1.7m的邊界取定并沒有具體的規(guī)范,通常情況下是按照1.6m進(jìn)行計(jì)算,從右邊的剖面圖來看,鐵格柵欄的主要作用是裝飾,且陽臺(tái)上口的水平投影面積要小于下口,且上口占據(jù)了主要的部分,因此按照上口水平投影面積的一半對(duì)建筑面積進(jìn)行計(jì)算。
2.1 共用面積的分?jǐn)傆?jì)算原則
對(duì)于居民住宅而言,其共用面積的分?jǐn)偪梢愿鶕?jù)以上的計(jì)算公式對(duì)房產(chǎn)的分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行計(jì)算;對(duì)于商業(yè)住宅和辦公樓而言,其共用面積的分?jǐn)傆?jì)算應(yīng)該以其具體的功能為依據(jù),在計(jì)算出住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)的共用面積之后,再利用以上公式對(duì)分?jǐn)傁禂?shù)予以計(jì)算;對(duì)于多功能綜合區(qū)的共用面積分?jǐn)傆?jì)算而言,應(yīng)該堅(jiān)持“誰使用共用面積,誰負(fù)責(zé)共用面積的分?jǐn)偂钡脑瓌t,然后利用公式計(jì)算出分?jǐn)偯娣e。
2.2 共用面積的分?jǐn)傆?jì)算方法
2.2.1 住宅樓的共用面積分?jǐn)?/p>
按照我國與房產(chǎn)測(cè)量相關(guān)的規(guī)范,其將我國的絕大部分住宅樓以棟為單位進(jìn)行劃分,在對(duì)房產(chǎn)的共用面積分?jǐn)傆?jì)算時(shí),需要按照業(yè)主房產(chǎn)的面積比例對(duì)其進(jìn)行計(jì)算,且所有住戶的分?jǐn)傁禂?shù)都是相同的。當(dāng)樓層的底層為架空層或者是雜物層等特殊情況的時(shí)候,則需要按照商用住宅樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行劃分,此時(shí)房屋的共用面積分?jǐn)傊饕俗≌瑢蛹捌涓綄賹?。?dāng)住戶所處的樓棟中有的單元沒有電梯,而有的單元有電梯的情況下,在對(duì)共用面積進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候應(yīng)該將樓層內(nèi)的各個(gè)單元設(shè)置為不同的功能區(qū),即有電梯的住宅功能區(qū)和沒有電梯的住宅功能區(qū),然后再分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。除此之外,在對(duì)消防連廊的共用面積進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候,需要將其作為整棟的共有面積讓全部住戶共同分?jǐn)偂?/p>
2.2.2 多功能綜合區(qū)的共用面積分?jǐn)?/p>
對(duì)于多功能區(qū)的分?jǐn)偯娣e的計(jì)算而言,其具有較大的復(fù)雜性,應(yīng)對(duì)以下幾點(diǎn)內(nèi)容加以注意:①應(yīng)該對(duì)住宅區(qū)、辦公區(qū)、商業(yè)區(qū)和附屬區(qū)等各種功能區(qū)實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確的劃分;住宅區(qū)的劃分要包括有電梯的和沒有電梯的住宅區(qū)。②對(duì)于不同功能區(qū)共用面積的業(yè)主分?jǐn)偡秶枰源_定。③需要制定針對(duì)性的分?jǐn)偡桨福篴.將整棟樓層所有業(yè)主的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?;b.對(duì)不同功能區(qū)業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?;c.對(duì)只為某一個(gè)樓層的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?,最后根?jù)公式計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。
綜上所述,對(duì)于房屋買賣和房屋產(chǎn)權(quán)的辦理等方面而言,房產(chǎn)面積測(cè)算和共用面積的分?jǐn)傆?jì)算在其中起到了十分重要的作用,一方面與人們的切身利益息息相關(guān),另一方面還對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。因此,在進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)算的時(shí)候,需要對(duì)其具體的測(cè)算項(xiàng)目予以明確;在共用面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的時(shí)候,需要采取適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式;同時(shí)還要對(duì)相關(guān)的規(guī)范予以明確,切實(shí)提高保證測(cè)算和計(jì)算結(jié)果的正確性、科學(xué)性和可靠性,保證買賣雙方的利益,促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
[1]蔣建寧.淺談房產(chǎn)測(cè)量面積計(jì)算中共有面積的確認(rèn)與分?jǐn)?[J].新西部(下旬,理論版),2011,09:110.
[2]葛中華,魏進(jìn)冬,申仲舒.兩種房屋建筑面積分?jǐn)傆?jì)算方法比較 [J].測(cè)繪通報(bào),2014,08:83~86.
P62[文獻(xiàn)碼]B
1000-405X(2016)-12-177-1