張曉玲

“一線城市樓市的量價齊升最多持續(xù)到今年上半年，下半年，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉說。

對于北上廣深而言，2015年無疑是一個樓市“大年”，尤其深圳憑借一枝獨秀的房價漲幅，后來居上；上海、北京的漲幅也均居前。而春節(jié)后，火爆似乎仍在持續(xù)，且有愈演愈烈之勢，甚至出現(xiàn)“過熱”的苗頭。

高企的房價，成為了一線城市政府的頭等大事。2月4日，深圳市長許勤明確提出，正在研究房價調(diào)控政策。近日，一則“非深戶籍者購房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年”的傳聞更是在坊間傳得沸沸揚揚。

上海官方亦表示“要嚴(yán)防房價過快上漲，并嚴(yán)格執(zhí)行限購、二套房政策”。

收緊的政策調(diào)控信號，疊加2015年回暖的樓市大量消耗掉的需求，使得分析人士多認(rèn)為，2016年一線城市房價將迎來調(diào)整。但在土地資源有限、供需關(guān)系等長期矛盾難以解決的制約下，調(diào)整可能僅僅意味著“漲幅放緩”。

一線城市樓市上演跨年瘋狂

經(jīng)歷了春節(jié)期間短暫的冷清，樓市的瘋狂再度在一線城市輪番上演。

據(jù)偉業(yè)我愛我家數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，春節(jié)后首周內(nèi)，北京二手住宅的網(wǎng)簽量高達6048套，日均成交864套，節(jié)后首周交易量為2010年以來最高值。其中，北京二手房成交均價為每平方米4.15萬元人民幣，較2015年全年均價約上漲5%。有分析人士指出，如果在并不特別偏遠(yuǎn)的地段買房，300萬人民幣已經(jīng)是北京的“起步價”。

上海更是屢屢被曝出春節(jié)后房東跳價，但銷售依舊火爆。在剛剛過去的2015年，上海以超過1.4萬億元人民幣的總成交金額成為全球最大房地產(chǎn)市場，成交量也創(chuàng)下歷史新高，成交均價同比上漲18%。

2015年房價漲幅最快的深圳亦“不甘落后”。經(jīng)歷了春節(jié)一周的“零成交”后，2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價為91965元人民幣/平方米，突破9萬人民幣大關(guān)。

但值得注意的是，這一高均價的出現(xiàn)是因為高端樓盤海上世界雙璽項目的入市。不過，據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會2月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交均價達46515元人民幣/平方米，同比漲幅為74%。

易居研究院近日發(fā)布的一項調(diào)研顯示，2015年房價暴漲的深圳，房價收入比已經(jīng)高達25.8，位列全國之首，同比增幅達27.6%，而全國的平均值為7.2。易居研究院研究員曹倪娜稱：“深圳已經(jīng)出現(xiàn)短期泡沫?！?/p>

僅有廣州仍保持“溫和”狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周廣州共網(wǎng)簽新建住宅822套，處在周成交低位，均價僅在16883元人民幣/平方米。

除了房價上漲，一線城市的土地市場升溫也在春節(jié)后持續(xù)。2月23日，北京年后的首場土地拍賣在大興區(qū)拍出樓面價達4.7萬人民幣的新地王。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，未來房價將在10萬人民幣/平方米以上。而目前，同一區(qū)域普通住宅售價最高的項目均價僅在4.5萬人民幣。

新一輪政策寬松無視一線城市

新的一年開始后，高層去庫存政策進一步推出，多個二三線城市出臺寬松政策。但一線城市的火爆，與近期的全國性政策利好似乎并無太大關(guān)聯(lián)。

央行的首付20%新政，執(zhí)行限購的一線城市并不在其影響之列；而財政部自2月22日實施的“房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠”政策，北上廣深僅適用于“對個人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅”。

實際上，一線城市僅購買144平方米以上的首套房，將享受到稅費減半的優(yōu)惠。眾多業(yè)內(nèi)人士指出，僅此一條利好，所影響的房屋結(jié)構(gòu)只是少數(shù)，對一線城市的作用并不明顯。

反之，在其他城市紛紛放松調(diào)控去庫存之際，為了應(yīng)對高房價的一線城市在釋放調(diào)控收緊的信號。

雷聲最大的是深圳。近日，包括地產(chǎn)商、銀行人士等在內(nèi)的多方信源均指出，深圳將很可能執(zhí)行新政，非深戶籍者購房需繳納的社保年數(shù)從此前的1年調(diào)整為3年。一位開發(fā)商人士告訴記者，“1改3”的政策已經(jīng)是八九不離十了。對比其它一線城市，深圳對非戶籍人口的限制是最寬松的，改變也在意料之中。

深圳市規(guī)土委此前對媒體回應(yīng)稱，目前政策正在研究之中，還沒有收到正式通知。銀行人士則表示，暫未收到通知，但已在加緊審批非深戶資料了。

此前，官方已經(jīng)釋放出了“調(diào)控”信號。2月4日，深圳市長許勤在市人大會議的記者會上指出，為把房價穩(wěn)定在合理區(qū)間，深圳“正在研究調(diào)控政策”。

另一方面，針對深圳樓市廣被質(zhì)疑的“中介炒房”之風(fēng)，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會已在近日發(fā)文，嚴(yán)令禁止。

而上海市政府則在近日印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》的通知。通知指出，要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾突出的區(qū)域，提高至70%）。這被很多業(yè)內(nèi)人士解讀為上海樓市調(diào)控收緊的信號。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，現(xiàn)在增加市場供應(yīng)的方法就是把戶型做小，從而增加套數(shù)。客觀上，這一調(diào)整也會起到控制房屋總價的效果。

早在2015年四季度工作會議上，上海市委書記韓正明確表示，上海樓市存在結(jié)構(gòu)性問題，要把控制房價作為重要調(diào)控目標(biāo)。此外，上海市發(fā)改委和房管局的領(lǐng)導(dǎo)亦指出，要嚴(yán)防房價過快上漲，并嚴(yán)格執(zhí)行限購、二套房政策。

一線城市房價會調(diào)整嗎？

即使是在政策風(fēng)聲之前，部分業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始看空深圳房價，他們預(yù)計，2016年深圳房價將迎來調(diào)整。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱指出，在投機炒房推波助瀾之下，購買力和房價之間已經(jīng)產(chǎn)生明顯斷層，再加上資本市場利好在2016年難以重現(xiàn)，所以對2016年深圳房價不能預(yù)期太高，特別是部分房價上漲過快的高端項目，可能會存在一定壓力。

美聯(lián)物業(yè)則指出，政策如果落地，擁有購房資格的人士將縮減，并將引起市場觀望情緒，成交量會下降，這一時效估計在半年左右。事實上，深圳這一輪的房價上漲，與“投資客”盛行不無關(guān)聯(lián)。有數(shù)據(jù)顯示，深圳的投資投機需求占比超過三成，甚至部分區(qū)域超過五成。

易居研究院副院長楊紅旭，更是在“看跌”深圳房價。楊紅旭表示，“此政出后，觀察市場反應(yīng)，可能將深圳房價下跌預(yù)警等級，由黃色升級為橙色。”

此前，針對深圳樓市的瘋狂，楊紅旭就已經(jīng)建議升級限購，除延長納稅時間外，還可采用提高二套房貸利率，將二手房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅嚴(yán)格按差額的20%征收。

但對于上海的后市走向，輿論一般較為偏向“上漲”。

丁祖昱指出，2016年的上海房地產(chǎn)市場仍將保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢，再上臺階難度較大，但往下調(diào)整空間也不大，從成交量看上下也就5%～10%浮動空間；房價還會穩(wěn)步攀升，不過由于2015年上升幅度較大，今年的漲幅會放緩。

楊紅旭從數(shù)據(jù)的角度給出了預(yù)測。按近幾年的慣例，上海住宅存銷比一旦降至14個月以下，房價就會上漲；反之則容易下跌。當(dāng)前的存銷比已是8個月左右，為2013年低點，因此房價甚至?xí)铀偕蠞q。

張宏偉則指出，2015年“330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交量價回升主要是因為過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，但未來樓市不會一直保持這樣的走勢。

“一線城市樓市的量價齊升最多持續(xù)到2016年上半年，下半年，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨?！睆埡陚フf。

北京樓市提前“入春”

在北京，新的稅收政策覆蓋范圍有限，只有在購買140平方米以上的首套住房時，契稅才會有變化，從3%減半至1.5%。以一套150平方米、總600萬元人民幣的首套住房為例，以前需要繳納契稅18萬元人民幣，現(xiàn)在需要9萬人民幣。多家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人對記者表示，對于購買140平方米以下首套住房的人來說，新政策并沒有吸引力，但是影響了買賣雙方的心理預(yù)期。一些業(yè)主直接將報價抬升，還有不少業(yè)主雖然掛出房源，卻并不誠心出售。

筆者了解到，節(jié)后北京二手房市場，多以小換大的改善型需求為主，價格上漲也比較明顯，東四環(huán)小區(qū)成交均價每平方米漲了四千到五千元人民幣，相比節(jié)前，漲價接近一成。伴隨價格上漲，二手房成交量也在回升，記者采訪幾家中介門店，工作人員一致的感受就是，房子緊缺，幾乎無房可賣，成交周期縮短，當(dāng)天掛牌就賣出的情況也很普遍。

據(jù)我愛我家統(tǒng)計，春節(jié)后首周，也就是2月14日至2月20日，北京新房網(wǎng)簽量僅為1006套。而二手房的網(wǎng)簽量則高達6048套，節(jié)后首周交易量為2010年以來的最高值。成交均價為41490元人民幣/平方米，較2015年12月底的成交均價上漲了2%左右。

二手房漲價惜售

相比新房而言，以存量房交易為主的一線城市，最近二手房更加躁動。筆者發(fā)現(xiàn)，還沒出農(nóng)歷正月十五，就有很多年輕情侶出現(xiàn)在了中介門店詢問房源。經(jīng)過春節(jié)前的漲勢之后，一些區(qū)域品質(zhì)較高的二手房價格還在上漲。以東四環(huán)內(nèi)朝陽公園附近某地鐵精裝房為例，房齡五年的60平方米左右的一居室，現(xiàn)在報價在270萬元～290萬元人民幣，而2015年10月的價格在260萬元人民幣上下，2014年的價格在230萬元人民幣左右，開盤時價格僅僅在100萬元～150萬元人民幣。服務(wù)于該小區(qū)開發(fā)商租售中心的李欣（化名）告訴筆者，隨著房價上漲，業(yè)主開始惜售，從前動輒20套在售，而現(xiàn)在業(yè)主誠意出售的小戶型房源僅有不到5套，而且不報價格很難約業(yè)主見面。

成交數(shù)據(jù)也說明了春節(jié)前后北京二手房市場的活躍度，根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計，2016年北京市二手住宅市場迎來開門紅，1月份全月網(wǎng)簽量突破2.4萬套，超過2015年最高水平。1月份北京市二手住宅成交量為24312套，較上月增加5.3%，較2015年同期增加90.9%。鏈家研究院李巧玲表示，由于市場預(yù)期向好，業(yè)主惜售情緒有所上升。

賣還是不賣，以什么樣的價格賣，劉江（化名）想了很久。為了研究當(dāng)下是不是樓市高點，畢業(yè)于北京一所知名大學(xué)文科專業(yè)的他，最近甚至看了多本經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)書籍。身為上述地鐵精裝房的年輕業(yè)主，這套一居室是劉江和新婚妻子唯一的房子。他現(xiàn)在與懷孕的妻子租住在單位附近的兩居室，這套一居室正在出租，形同投資。關(guān)于為什么出手，他說出了自己對大勢的判斷：兩年內(nèi)上漲，五年內(nèi)可能下跌。他的邏輯是：利率下降，通貨膨脹，泡沫吹大，核心城市核心物業(yè)價格必然上漲，但實體經(jīng)濟不振，如果一些過剩行業(yè)的“僵尸”企業(yè)和中小企業(yè)大面積死掉，住房需求也可能得不到支撐，同時不排除拋售潮出現(xiàn)。所以他選擇套現(xiàn)這套房子，投入到自己的創(chuàng)業(yè)公司，雖然經(jīng)營的也是傳統(tǒng)機械產(chǎn)品，但他看好優(yōu)勝劣汰之后自己公司將獲得的空間。

還有一位正在投資北京地鐵兩居室的“80后”告訴筆者，利率如此之低，資金沒有去處，房價再漲，很多人預(yù)期都是向上的。他的判斷是這樣的剛需兩居室必然會漲，巧合的是，他跟劉江一樣，也認(rèn)為上漲的期限在兩年左右，因為“還是有泡沫的，長期來看下跌是有可能的”。