張 蕾 李曉東

從如今的繼承案件來看，房產(chǎn)案件占有相當(dāng)大的比例。然而由于我國房產(chǎn)類型多樣，造成了繼承案件中房產(chǎn)處理的復(fù)雜性。為此，律師針對生活中常見的房產(chǎn)類型可能涉及的繼承問題，專門進(jìn)行了總結(jié)歸納。

第一類

擁有所有權(quán)的房產(chǎn)，此類房產(chǎn)又可分為單獨(dú)所有、共同共有和按份共有。

單獨(dú)所有 指個人擁有房產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)。在此情況下，房屋的繼承比較簡單，該公民的繼承人有遺囑的按遺囑繼承，沒有遺囑的按法定繼承。

共同共有 一般存在于家庭關(guān)系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情況下，先要將房屋屬于共有人的部分刨除，剩下死者所有的部分作為遺產(chǎn)，由死者的相關(guān)繼承人繼承。比如，夫妻共同所有的房屋，一方去世后，先將房屋屬于另一方的一半份額分離出去，剩余的一半份額才由死者的繼承人繼承。

按份共有 和共同共有不同的只是死者對房屋擁有產(chǎn)權(quán)的份額在生前即是確定的，死后只有這部分份額屬于死者的合法遺產(chǎn)，由死者的繼承人繼承。比如，房產(chǎn)是兄弟共同購買的，購買時支付的金額不同，兄弟之間按照出資金額占房屋全款的比例按份額共有房屋，其中一個兄弟去世，他的繼承人只能繼承死者所占有的房屋份額。還有一些夫妻，在婚姻存續(xù)期間就約定財產(chǎn)的具體份額，比如約定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同樣，一方去世后，其繼承人只能繼承屬于死者的份額部分。

值得注意的是，現(xiàn)實生活中還存在著公民尚未完全取得所有權(quán)便突然死亡遺留房產(chǎn)的情況。比如公民在簽訂完房屋買賣合同后，在辦理過戶手續(xù)取得產(chǎn)權(quán)登記證前突然死亡，這種情況下，繼承人可先繼承合同權(quán)利，待房產(chǎn)證取得后，再繼承房產(chǎn)。

第二類

只擁有使用權(quán)的房屋，除了普遍商品房外，還有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、公租房等。由于這類房屋政策性很強(qiáng)，能否繼承主要看政策的規(guī)定。

一些央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等屬于只有使用權(quán)，可以繼承的房屋，但不能上市交易。當(dāng)然，繼承的也只能是使用權(quán)，即死者的多位繼承人對該房屋共同擁有的使用權(quán)。

公租房則屬于只有使用權(quán)但不能繼承的房屋，此類房屋的性質(zhì)是租賃，對于租賃的房屋，公民不擁有所有權(quán)，而且使用權(quán)也不能繼承。但是，有一些公租房，在原有承租人死亡后，同住同戶口的繼承人可以向房屋所屬單位申請變更為新的承租人，繼續(xù)承租居住該房屋。而有些公租房不能變更承租人，原承租人死亡后，除配偶可繼續(xù)居住外，房屋所屬單位原則上應(yīng)收回該房屋。

還有一種就是城鎮(zhèn)居民購買的農(nóng)村集體土地上的房屋，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也不能繼承。按照我國現(xiàn)有的法律和政策，國家不允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地上的房屋，更不承認(rèn)此類房屋的產(chǎn)權(quán)。所以，這種房屋不屬于《繼承法》中規(guī)定的公民的合法財產(chǎn)，因此不能繼承。

第三類

農(nóng)村宅基地及宅基地上的房屋。

宅基地只有本集體組成成員才可申請取得，而且有“一戶一宅”原則，所以，它的繼承還關(guān)系到繼承人的身份問題。如果繼承人和死者一樣均是本集體組織成員，其繼承死者的宅基地和房屋一般都是沒有問題的。如果繼承人不是本集體組織成員，則無權(quán)繼承宅基地使用權(quán)，但建造在宅基地之上的房屋是可以繼承的。