李建鵬，史瑞學(xué)

（上海中建東孚投資發(fā)展有限公司，上海 200122）

IRR指標(biāo)在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目考核管理體系中的應(yīng)用探討

李建鵬，史瑞學(xué)

（上海中建東孚投資發(fā)展有限公司，上海 200122）

在我國市場經(jīng)濟(jì)改革的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理升級和外部經(jīng)營業(yè)務(wù)創(chuàng)新開始對傳統(tǒng)考核管理體系帶來較大挑戰(zhàn)，如何制定出反應(yīng)更加全面、更加符合房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理價(jià)值的考核體系成當(dāng)務(wù)之急?；谏鲜銮闆r，本文探討以IRR指標(biāo)為核心的房地產(chǎn)項(xiàng)目考核管理體系實(shí)施的必要性和具體應(yīng)用步驟。

IRR指標(biāo)；房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目考核管理；信息化

一、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)考核體系現(xiàn)狀及弊端

房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的考核體系是以財(cái)務(wù)指標(biāo)為主的體系，指標(biāo)計(jì)算基本上依賴財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)，而財(cái)務(wù)指標(biāo)反映的是企業(yè)已發(fā)生的、歷史的經(jīng)營狀況，不能及時(shí)地反映企業(yè)正在進(jìn)行的創(chuàng)造未來價(jià)值的活動(dòng)，這種考核體系現(xiàn)狀及其弊端主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)。

第一，以項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為核心，其他動(dòng)態(tài)管理指標(biāo)為輔的基本模式。絕對量經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：投資總額、銷售合同額、銷售回款額等，靜態(tài)比例經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率等，而該類指標(biāo)對于開發(fā)周期長、不確定風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，很難動(dòng)態(tài)并全面地反映項(xiàng)目的整體經(jīng)營成果和潛在風(fēng)險(xiǎn)管控效果。

第二，傳統(tǒng)考核體系重結(jié)果，而對經(jīng)營過程考核重視不足。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目只有到項(xiàng)目整體結(jié)束后，才能最終測算出項(xiàng)目整體利潤，但項(xiàng)目結(jié)束算出的整體考核結(jié)果與初期目標(biāo)責(zé)任值存在的偏差，只能追究相關(guān)責(zé)任，卻無法再次糾偏而形成新的效益。

第三，多維度的全面考核體系尚未形成，單一考核指標(biāo)難以形成合力。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營階段性強(qiáng)，若對整個(gè)經(jīng)營過程只設(shè)置單一或?yàn)閿?shù)不多的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，就無法依靠該考核結(jié)果對全體項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)形成最有效的激勵(lì)作用，更無法使管理效能形成聚焦和合力。

第四，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目考核評價(jià)體系對現(xiàn)金流量重視度不夠。在傳統(tǒng)的考核理念中，利潤被作為分析和評價(jià)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的重要指標(biāo)。但是利潤的實(shí)現(xiàn)和現(xiàn)金流入往往不具有同步性，按現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度計(jì)算出的利潤存在某種程度上的失真和扭曲。一方面，在計(jì)算利潤指標(biāo)時(shí)是不確認(rèn)和計(jì)量權(quán)益資本成本的，這實(shí)質(zhì)上是虛增了利潤；另一方面，由于在權(quán)責(zé)發(fā)生制下，會(huì)計(jì)方法的可選擇性和財(cái)務(wù)報(bào)表編制具有的彈性，均可能被管理當(dāng)局利用來操縱利潤。而現(xiàn)金流量則不同，它是企業(yè)在經(jīng)營過程中實(shí)際發(fā)生的，更客觀更真實(shí)，不容易被改變和操縱。

二、將IRR指標(biāo)納入房地產(chǎn)企業(yè)考核管理體系的必要性

1、規(guī)避傳統(tǒng)考核體系帶來的弊端

基于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)型考核體系暴露出來的弊端，試點(diǎn)型地將IRR為核心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)納入現(xiàn)有考核體系，分階段穩(wěn)步實(shí)施，這顯得十分必要。由于IRR不僅對絕對量和靜態(tài)比率指標(biāo)敏感性強(qiáng)，也對有關(guān)時(shí)間維度的各項(xiàng)管理指標(biāo)非常敏感，將IRR指標(biāo)納入房地產(chǎn)企業(yè)考核體系予以實(shí)施，可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)考核體系對動(dòng)態(tài)指標(biāo)和過程考核不足的缺陷，同時(shí)也提升了現(xiàn)金流管理在企業(yè)考核中的重要性。

2、利用行業(yè)轉(zhuǎn)型機(jī)遇，全面提升企業(yè)管理品質(zhì)

面對國家層面的新一輪改革浪潮，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行，尤其是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊跟步伐，努力探索轉(zhuǎn)型升級的具體方式，重點(diǎn)抓企業(yè)“供給側(cè)”管理，即從拿地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、融資管理、營銷管理等各輸入環(huán)節(jié)發(fā)力，全面提升企業(yè)管理品質(zhì)，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品搶占市場。而將反應(yīng)更全面、以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的IRR指標(biāo)納入重點(diǎn)考核對象，并以此為核心指標(biāo)展開企業(yè)全過程監(jiān)控與管理，這對企業(yè)利用行業(yè)轉(zhuǎn)型之機(jī)遇，穩(wěn)步提升自身管理品質(zhì)，大有裨益。

3、面向未來，積極進(jìn)行制度創(chuàng)新

任何一項(xiàng)考核管理制度都不能解決所有問題，更何況在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)考核機(jī)制已經(jīng)難以持續(xù)為企業(yè)帶來更有效的價(jià)值創(chuàng)造，也難以全面激發(fā)員工的工作積極性。因此，梳理現(xiàn)有考核制度，積極進(jìn)行制度創(chuàng)新，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。與房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)一樣，IRR考核管理體系應(yīng)分別與公司已有的跟投計(jì)劃、全面預(yù)算管理等制度一起捆綁實(shí)施，切實(shí)建立以IRR為核心，其他指標(biāo)為輔的新型考核制度。

4、實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目IRR指標(biāo)考核管理的要求

（1）統(tǒng)一思想，統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。要實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目IRR指標(biāo)考核管理，首先要解決的是企業(yè)員工的思想認(rèn)識(shí)問題，特別是領(lǐng)導(dǎo)層對IRR指標(biāo)納入績效考核管理的認(rèn)識(shí)問題。企業(yè)一把手的高度重視、直接決策，對房地產(chǎn)企業(yè)順利實(shí)施將IRR指標(biāo)納入考核管理的成功轉(zhuǎn)型起著決定性的作用。同時(shí)，在考核項(xiàng)目IRR指標(biāo)前期，需要嚴(yán)格的成本收入測算工作，并要隨時(shí)應(yīng)對各管理層級、各管理系統(tǒng)的不同意見，最終形成該項(xiàng)目以IRR為核心指標(biāo)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值（集），并簽訂目標(biāo)責(zé)任書，直接與個(gè)人績效考核掛鉤。而過程中，企業(yè)內(nèi)部的矛盾和摩擦在所難免，這時(shí)領(lǐng)導(dǎo)的支持和鼓勵(lì)顯得尤為重要。所以，選擇IRR指標(biāo)納入項(xiàng)目考核管理機(jī)制，就是選擇了轉(zhuǎn)型變革，各級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)做好充分準(zhǔn)備。IRR指標(biāo)納入新型考核機(jī)制予以實(shí)施的過程，實(shí)際上就是“一把手工程”，沒有各級領(lǐng)導(dǎo)的支持，持續(xù)推進(jìn)該項(xiàng)工作將舉步維艱。

（2）打造信息化管理平臺(tái)，全面有效地支撐企業(yè)貫徹實(shí)施以內(nèi)部收益率為核心的全面預(yù)算管理工作。實(shí)施IRR為核心指標(biāo)的全面預(yù)算管理，其非常重要的工作是對現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)的大量數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確有效處理。然而，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長，涉及項(xiàng)目IRR指標(biāo)的全面預(yù)算管理若采用傳統(tǒng)的手工計(jì)數(shù)、紙質(zhì)存儲(chǔ)等方式予以實(shí)施，必然會(huì)導(dǎo)致低效率、分析結(jié)果易失真、多樣化決策信息需求難以滿足等現(xiàn)狀出現(xiàn)，最終導(dǎo)致該指標(biāo)在應(yīng)用中無法凸顯其潛在價(jià)值。因此，信息化環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)將IRR納入全面預(yù)算管理予以實(shí)施，必然要借助信息化軟件的高速處理能力，以此加快專門信息的處理速度，提高管理效率。同時(shí)，信息處理效率的提高將有利于企業(yè)實(shí)施更復(fù)雜更有效的IRR指標(biāo)控制措施和控制方法，進(jìn)一步提升企業(yè)全面預(yù)算管理的效果和效率。

圖1 IRR及輔助指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化表格設(shè)計(jì)（樣本）

圖2 IRR指標(biāo)信息化管理（樣本）

圖3 IRR為核心的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)考核目標(biāo)值（樣本）

圖4 IRR指標(biāo)動(dòng)態(tài)考核管理表（樣本）

圖5 IRR指標(biāo)動(dòng)態(tài)考核管理表（樣本）

（3）建立健全考核管理制度，標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化各項(xiàng)基礎(chǔ)管理工作。IRR指標(biāo)納入全面預(yù)算管理順利進(jìn)行的基礎(chǔ)是各項(xiàng)工作的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，而基礎(chǔ)管理工作的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化同時(shí)也是企業(yè)信息化管理能否可靠運(yùn)行的基石?；A(chǔ)工作若沒做好，將極大地影響IRR指標(biāo)納入房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算中運(yùn)用管理，繼續(xù)執(zhí)行該指標(biāo)的管理和應(yīng)用，其原有價(jià)值恐無法實(shí)現(xiàn)。以信息化平臺(tái)為支撐，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)IRR指標(biāo)為核心的全面預(yù)算管理，簡單地說就是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)處理系統(tǒng)，將企業(yè)管理層以會(huì)議形式通過的新項(xiàng)目IRR等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及輔助數(shù)據(jù)信息輸入電腦，作為該項(xiàng)目內(nèi)部控制的目標(biāo)值，以人腦來控制電腦，用電腦來控制流程，過程中依據(jù)已實(shí)現(xiàn)的運(yùn)營節(jié)點(diǎn)、銷售簽約額、資金流、其他動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值、流程控制等環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)管理，動(dòng)態(tài)預(yù)警并管控各項(xiàng)指標(biāo)值朝著目標(biāo)指標(biāo)值發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。因此，在實(shí)施IRR指標(biāo)納入全面預(yù)算管理之時(shí)，應(yīng)完善各項(xiàng)基礎(chǔ)管理：一是建立、健全各項(xiàng)適應(yīng)IRR指標(biāo)管理要求的規(guī)章制度，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量、統(tǒng)計(jì)、分析、名稱等規(guī)范化要求。二是建立數(shù)據(jù)信息即日錄入制度，做到業(yè)務(wù)日清日結(jié)，以保證數(shù)據(jù)錄入的及時(shí)性。三是建立嚴(yán)密的內(nèi)部審核制度，以保證初始數(shù)據(jù)錄入的規(guī)范性和準(zhǔn)確性，減少數(shù)據(jù)錄入的差錯(cuò)率，因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，不但不會(huì)給管理帶來效益，同時(shí)還會(huì)誤導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營決策，給企業(yè)帶來難以估量的損失。四是健全科學(xué)的分工和各流程相互牽制的內(nèi)部控制制度，以保證IRR為核心的項(xiàng)目考核管理信息系統(tǒng)的規(guī)范透明運(yùn)行。

三、信息化條件下，房地產(chǎn)項(xiàng)目IRR指標(biāo)考核管理的具體實(shí)施

1、設(shè)計(jì)項(xiàng)目IRR及其輔助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概預(yù)算管理表格和信息系統(tǒng)

（1）嚴(yán)格設(shè)計(jì)管理表格（如圖1）。IRR及其輔助指標(biāo)值是完全建立在項(xiàng)目現(xiàn)金流基礎(chǔ)上計(jì)算而來的，包括IRR在內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)大部分依賴于同一數(shù)據(jù)源，指標(biāo)間關(guān)聯(lián)度十分緊密。因此，基于數(shù)據(jù)間的緊密聯(lián)系和各項(xiàng)指標(biāo)的內(nèi)在邏輯關(guān)系，設(shè)計(jì)出一整套完善的IRR及其輔助指標(biāo)概預(yù)算表格對具體管理該指標(biāo)十分重要。

（2）依托信息管理系統(tǒng)，將復(fù)雜數(shù)據(jù)測算整理工作簡單化。測算表格設(shè)計(jì)及運(yùn)用如果不依托信息管理軟件，可能會(huì)增加人工成本投入，并且指標(biāo)考核的準(zhǔn)確性或會(huì)大打折扣。IRR及其輔助指標(biāo)值在測算、實(shí)施管理考核及后評估等各環(huán)節(jié)中主要是依托較為復(fù)雜的計(jì)算過程實(shí)現(xiàn)的，除了基本數(shù)據(jù)錄入外，人為參與計(jì)算越少越有利于樹立考核結(jié)果的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。

2、制定管理制度，標(biāo)準(zhǔn)化管理流程

制度只有與具體實(shí)踐相結(jié)合，不斷與時(shí)俱進(jìn)，其所蘊(yùn)含的力量才能充分釋放。反之，如果擁有了符合企業(yè)管理現(xiàn)狀的IRR管理工具，卻沒有切實(shí)可行的管理制度作保障，IRR指標(biāo)考核管理實(shí)施工作同樣會(huì)在過程中變形，無法充分發(fā)揮其應(yīng)有的效能。

制定管理制度，明確、細(xì)化IRR及其輔助指標(biāo)的管控流程，即公司董常會(huì)或類似決策機(jī)構(gòu)審核通過IRR考核管理制度，并對制度約定的各環(huán)節(jié)制定出標(biāo)準(zhǔn)化管控流程，同時(shí)在信息管理系統(tǒng)中開發(fā)對應(yīng)模塊和流程，最終形成制度與信息化相輔相成、相互制約，以規(guī)范管理人員準(zhǔn)確執(zhí)行各項(xiàng)基本工作。

3、依托信息化管理系統(tǒng)，動(dòng)態(tài)監(jiān)控各項(xiàng)指標(biāo)變化，適時(shí)形成決策支撐報(bào)告

組織項(xiàng)目及上級管理團(tuán)隊(duì)共同論證目標(biāo)指標(biāo)值的可行性和合理性，以會(huì)議方式通過有關(guān)該項(xiàng)目的目標(biāo)經(jīng)濟(jì)值（如圖3），并簽訂各系統(tǒng)責(zé)任書。簽字蓋章的待考核管理目標(biāo)值及輔助數(shù)據(jù)信息上傳至信息化系統(tǒng)予以固化，并設(shè)定管理權(quán)限，未經(jīng)審批，不得修改。

依托信息化管理系統(tǒng)設(shè)定的流程，適時(shí)更新預(yù)測值為實(shí)際值，動(dòng)態(tài)預(yù)警實(shí)際指標(biāo)值與目標(biāo)值的差異，并深入具體業(yè)務(wù)和管理流程進(jìn)行分析，查找負(fù)偏離程度的原因并形成決策支撐報(bào)告（如圖4），以供管理團(tuán)隊(duì)持續(xù)有效地開展工作，時(shí)刻保持項(xiàng)目朝著最優(yōu)目標(biāo)發(fā)展。

4、設(shè)定項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)考核結(jié)果評價(jià)等級，賦予不同權(quán)重，納入績效考核。

根據(jù)項(xiàng)目季度或者年度各維度指標(biāo)考核管理結(jié)果（如圖5），分別與對口部門，甚至管理責(zé)任人的績效直接掛鉤，可以重要性和管理責(zé)任大小為標(biāo)準(zhǔn)賦予一定權(quán)重，分享績效獎(jiǎng)金。

四、結(jié)束語

新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，IRR指標(biāo)在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目考核管理中的應(yīng)用，尤其是依托企業(yè)信息化平臺(tái)，將該指標(biāo)納入企業(yè)全面預(yù)算管理中予以執(zhí)行，必將有利于房地產(chǎn)企業(yè)提升自身管理水平，創(chuàng)新并完善績效考核制度，更好更快地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)“供給側(cè)”改革，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)博得市場認(rèn)可。

[1] 吳敬璉等：供給側(cè)改革[M].中國文史出版社，2016.

[2] 楊玉靜、王宏英：企業(yè)管理考核問題的分析[J].今日財(cái)富，2010（4）.

[3] 何乃紹、劉航平：ERP在企業(yè)管理中的應(yīng)用及風(fēng)險(xiǎn)[J].商業(yè)研究，2005（12）.

（責(zé)任編輯：范曦卓）