住房是人類生存和發(fā)展的最基本的物質(zhì)條件，但是在國(guó)內(nèi)的很多大城市，買上一套住房簡(jiǎn)直是一件非常遙遠(yuǎn)的事情。但事實(shí)上，過(guò)高的房?jī)r(jià)讓大多數(shù)居民望而卻步。為了保障一些居民的住房，政府應(yīng)該為他們提供一些支持和幫助，提高住房保障服務(wù)。本文主要研究分析鎮(zhèn)江市的現(xiàn)行住房保障制度的優(yōu)點(diǎn)和不足之處，對(duì)鎮(zhèn)江市住房保障制度改革提出相應(yīng)的對(duì)策，同時(shí)也為我國(guó)其它地區(qū)住房保障制度的完善提供有益的借鑒。

一、住房保障制度發(fā)展歷程

鎮(zhèn)江市政府以“腳踏實(shí)地、步步推進(jìn)”的原則，依據(jù)鎮(zhèn)江本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，共分為三個(gè)階段來(lái)建立鎮(zhèn)江市的住房保障制度。

第一階段：2006年開始在各轄市、區(qū)初步建立廉租住房制度。一年后，按照以四大形式為主的原則（四大形式即地方財(cái)政預(yù)算資金安排；民政部門確定的低保對(duì)象；政府政策扶持幫助和租賃住房補(bǔ)貼形式）全面落實(shí)廉租房制度，基本解決城鎮(zhèn)最低收入家庭和困難家庭的住房問(wèn)題。

第二階段：到2010年，鎮(zhèn)江市住房保障體系已基本全面建成，并且開始大力落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和政策性普通商品住房的建設(shè)，完善個(gè)人住房貸款制度、住房分配貨幣補(bǔ)貼制度和住房公積金制度。

第三階段：截止2015年全市已建成較為完善的住房保障體系，基本實(shí)現(xiàn)符合住房保障條件的中低收入家庭都各自得到其住所的目標(biāo)。

二、住房保障制度基本現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)對(duì)鎮(zhèn)江市住房保障制度的研究發(fā)現(xiàn)，鎮(zhèn)江市的住房保障制度主要有廉租房住房制度，租賃住房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度。本文重點(diǎn)對(duì)鎮(zhèn)江市保障房制度中的廉租房制度進(jìn)行了分析，主要有以下幾點(diǎn)特征：

（一）有滿一年的鎮(zhèn)江市市區(qū)常住戶口的城市低收入及最低住房困難家庭才能申請(qǐng)廉租住房。

（二）人均住房面積達(dá)到18平方米是廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)住房面積按其申請(qǐng)家庭成員名下全部房屋（含公房）面積合并計(jì)算，并在5年內(nèi)因轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、拆遷等原名下房屋面積也計(jì)入現(xiàn)住房面積。其中，拆遷的住房面積認(rèn)定有兩種：1）實(shí)行實(shí)物安置的以安置房屋面積計(jì)算2）僅享受拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)囊栽》棵娣e計(jì)算。

（三）申請(qǐng)廉租住房有以下程序：申請(qǐng)→初步審核→住房狀況審核→家庭收入審核→登 記。

（四）廉租住房保障主要通過(guò)三種方式實(shí)施，即貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物配租、租金核減。

（五）當(dāng)承租家庭將廉租房進(jìn)行轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，改變其用途或無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在廉租房?jī)?nèi)居住或連續(xù)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房。

三、住房保障制度存在問(wèn)題及原因分析

（一）存在問(wèn)題

1.住房公積金不足

各個(gè)企業(yè)和單位職工住房公積金繳納不足，公積金的繳納標(biāo)準(zhǔn)比較低，政策性的住房貸款額度較低，整個(gè)的住房公積金覆蓋面相對(duì)而言不是很廣，因而造成了公積金不足的問(wèn)題。

2.資金巨大壓力

在現(xiàn)行的廉租房保障制度要領(lǐng)中，實(shí)物配租雖然可以使分配到廉租房的購(gòu)房者享受到一定的好處，但是也同樣的面臨著資金解決問(wèn)題的巨大壓力。而且住房保障制度覆蓋面積小，受益人群少的問(wèn)題以及如何分配住房，如何進(jìn)行日常管理等各個(gè)方面的難題也非常深刻。

3.利益矛盾突出

在分派廉租房的過(guò)程中，夾雜著的龐大的利益，會(huì)讓廉租房分派的矛盾更加突出。經(jīng)常有很多地方性的政府以各種各樣的理由和借口比如說(shuō)資金不充裕，土地不到位等等，造成執(zhí)行力不夠到位，分派廉租房出現(xiàn)巨大的問(wèn)題。各個(gè)地方的保障性住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)本來(lái)就是由地方當(dāng)局自己擬定審核，因而呈現(xiàn)出了許多高收入者申請(qǐng)入住經(jīng)濟(jì)適用房的不公平的現(xiàn)象，讓一些真正需要購(gòu)房的人無(wú)法享受住房福利。

（二）原因分析

上述問(wèn)題的存在主要有以下兩個(gè)方面的原因：

1.認(rèn)知層面

1998年住房制度改革之后，我國(guó)便向著兩個(gè)不同的方向發(fā)展。最一開始的時(shí)候，當(dāng)局認(rèn)為自己政府包攬并且解決一切的困難，處理好居民的住房保障問(wèn)題。然而到了1998年房改之后，政府又認(rèn)為市場(chǎng)才能解決這樣的問(wèn)題，才可以管理一切。但是，實(shí)際上無(wú)論在發(fā)達(dá)國(guó)家還是在發(fā)展中國(guó)家，光靠政府和市場(chǎng)是永遠(yuǎn)都不可能解決的好住房保障問(wèn)題的，只有依靠政府和市場(chǎng)的雙重力量，才可以更好的處理好住房保障問(wèn)題。幸運(yùn)的是，我國(guó)政府已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，并且開始采取措施，雙管齊下。

2.體制方面

第一，資金的相對(duì)缺乏。政府的每年的預(yù)算金額本來(lái)就少，更不要說(shuō)地方政府了，連一分錢都沒(méi)有。第二，從法律層面來(lái)看，現(xiàn)如今的住房保障制度的文件大多數(shù)是會(huì)議文件，無(wú)法上升到國(guó)務(wù)院行政法規(guī)層面。在法律權(quán)威性較低的情況下，執(zhí)行效果自然而然地會(huì)失去作用，從而導(dǎo)致了現(xiàn)行的住房保障制度難以落實(shí)的現(xiàn)狀。第三，在機(jī)構(gòu)保障層面。到目前為止，我國(guó)還沒(méi)有成立專門負(fù)責(zé)住房保障的機(jī)構(gòu)，出了問(wèn)題也不知道怎么去處理。像目前存在一些高收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象，并不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的管理方面存在困難，而是缺少了相應(yīng)的的保障機(jī)構(gòu)。如果一旦有這樣的機(jī)構(gòu)存在，那么高收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的現(xiàn)象就可以制止。

四、住房保障制度發(fā)展對(duì)策

完善鎮(zhèn)江市住房保障制度，有以下幾點(diǎn)建議：

（一）完善住房保障的法律體系

美國(guó)、日本、新加坡等發(fā)達(dá)國(guó)家都已經(jīng)形成了市場(chǎng)、政府和完善的法律并行的住房保障制度。所以可以得出這樣的結(jié)論，只要是住房保障制度相對(duì)比較完善的國(guó)家，在法律方面都是很完善的。如果在我國(guó)，能夠擁有一部權(quán)威性很高的，全國(guó)的法律，就可以很好的推進(jìn)我國(guó)的住房保障制度的建設(shè)和實(shí)施。因此，鎮(zhèn)江市在完善住房保障制度的同時(shí)，應(yīng)該完善立法，并且強(qiáng)有力的執(zhí)行。

（二）確切地解決好資金保障問(wèn)題

要想形成規(guī)范穩(wěn)定的局面，就必須要以政府財(cái)務(wù)預(yù)算為主，多個(gè)方式來(lái)籌集資金，從而形成固定的住房保障資金來(lái)源。具體的，政府可以拿出一定比例的當(dāng)年的財(cái)政收入或者提取住房公積金作為住房保障資金，從而確切的解決資金匱乏的問(wèn)題。

（三）完善相關(guān)的制度

1.完善住房補(bǔ)貼、住房公積金和政策性個(gè)人住房貸款制度，使貨幣補(bǔ)貼額度與住房?jī)r(jià)格水平相適應(yīng)，并逐步將住房補(bǔ)貼計(jì)入工資，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

2.完善廉租住房保障制度。在現(xiàn)行廉租住房保障方式中，可以運(yùn)用租賃補(bǔ)貼的辦法。租賃補(bǔ)貼是政府根據(jù)一定標(biāo)準(zhǔn)向保障對(duì)象發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，由保障對(duì)象直接到市場(chǎng)租賃住房的方式。這種方式方便操作，成本相對(duì)較低，有利于住房保障長(zhǎng)效管理和退出機(jī)制的建立與落實(shí)。

3.完善經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)作機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用住房主要用以解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，是住房保障的一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是住房供應(yīng)體系的重要一環(huán)。要科學(xué)合理地確定本地區(qū)中低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格審核供應(yīng)的對(duì)象，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理，確保經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)確運(yùn)營(yíng)。

（四）創(chuàng)新廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)形式

在廉租住房保障工作中，對(duì)于那些低收入家庭，他們既無(wú)法享受到廉租房政策帶來(lái)的優(yōu)惠，又無(wú)法購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。他們的住房問(wèn)題已成為建立和完善住房保障體系必須要解決的一項(xiàng)重要課題?？蓢L試突破原有的單一的產(chǎn)權(quán)方式，采用政府與個(gè)人按份共有產(chǎn)權(quán)的方式。改變一味的單純的銷售或者出租方式，讓銷售和出租同時(shí)存在以及部分的產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。再次建立出一套完整的租金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于廉租住房租金或者是市場(chǎng)協(xié)議租金，采取不同的收取租金的標(biāo)準(zhǔn)。并且建立相應(yīng)的動(dòng)態(tài)跟蹤管理標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)發(fā)生一些特殊情況比如人口變化、收入調(diào)整，可以采納改變租金等方法，及時(shí)調(diào)動(dòng)住房保障形式。

（五）加強(qiáng)進(jìn)入和退出機(jī)制

嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度，要做到依法行政和透明化操作。房管、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門要積極配合，嚴(yán)格執(zhí)行登記審核制度。另外，需要成立相應(yīng)的電子檔案，規(guī)范化進(jìn)行住房保障制度運(yùn)作，杜絕任何弄虛作假的現(xiàn)象。

五、小結(jié)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)與各個(gè)產(chǎn)業(yè)都有著密切的關(guān)系，房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮關(guān)系到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，住房問(wèn)題是民生問(wèn)題，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。建立住房保障制度不僅僅是為了保障中低收入者的住房問(wèn)題，也是社會(huì)走向成熟和文明的標(biāo)志。

基金項(xiàng)目：江蘇大學(xué)第13批大學(xué)生科研立項(xiàng)資助項(xiàng)目：《關(guān)于鎮(zhèn)江市住房保障制度的探析》（13C265）。

（作者單位：江蘇大學(xué)土木工程與力學(xué)學(xué)院）