張慶剛

摘 要 校園周邊臨街商鋪是高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的組成部分，臨街商鋪的租賃收益為學(xué)校各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展所需的經(jīng)費(fèi)起到一定的補(bǔ)充作用。筆者在學(xué)校資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司從事臨街商鋪的管理工作多年，在日常管理中發(fā)現(xiàn)高校臨街商鋪在實(shí)際管理過(guò)程中存在一些問(wèn)題，商鋪的效能未能有效發(fā)揮，甚至因?qū)ι啼伡s束機(jī)制不健全，被經(jīng)營(yíng)戶鉆了空子，給管理帶來(lái)難度，收益未能最大化，這有悖于學(xué)校開(kāi)發(fā)臨街商鋪的初衷。臨街商鋪管理需要常態(tài)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化。筆者在分析高校臨街商鋪管理過(guò)程中存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，從管理方、承租方兩個(gè)角度探討提高臨街商鋪管控的有效方法。

關(guān)鍵詞 臨街商鋪 問(wèn)題癥結(jié) 管控方法

高校臨街商鋪?zhàn)赓U收益，在一定程度上補(bǔ)充了學(xué)校各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展所需經(jīng)費(fèi)。臨街商鋪方便了師生的物質(zhì)生活，改善了師生的業(yè)余文化環(huán)境，提高了學(xué)校社會(huì)服務(wù)職能。近年來(lái)，隨著各地高校的不斷擴(kuò)建，高校臨街商鋪的分布、數(shù)量、類型都迅速增加。臨街商鋪經(jīng)營(yíng)收益占高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)收益比例逐漸增大，研究、探討高校臨街商鋪資源的有效管理途徑，對(duì)促進(jìn)高校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)合理配置、持續(xù)發(fā)展、科學(xué)管理是非常必要的。

一、高校臨街商鋪承租方存在的問(wèn)題

（一）承租人隨意改變經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

承租人不遵守合同約定，隨意更換經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，更換門(mén)頭招牌，也不及時(shí)將變更的信息向?qū)W校租賃管理部門(mén)報(bào)告，后期發(fā)現(xiàn)時(shí)，早已既成事實(shí)，只要不出大格，口頭教育。這樣一來(lái)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容變來(lái)變?nèi)?，商鋪門(mén)頭招牌懸掛凌亂、影響美觀，體現(xiàn)不出商鋪?zhàn)赓U的規(guī)范性、嚴(yán)肅性。

（二）承租人私自改變房屋格局

承租人私自將商鋪進(jìn)行分割，改變?cè)瓉?lái)房屋格局，懸掛多幅招牌，開(kāi)展多樣經(jīng)營(yíng)，以滿足其增加經(jīng)營(yíng)數(shù)量和經(jīng)營(yíng)品種的需要，事前不申請(qǐng)、事后不報(bào)備，隨意變化。

（三）承租人私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓

承租人將商鋪?zhàn)赓U后，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，因經(jīng)營(yíng)不善或?qū)で蠓孔獠顑r(jià)等原因，在合同期內(nèi)將所租賃來(lái)的商鋪轉(zhuǎn)手租賃給他人，甚至出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓行為，以自己前期有裝修、門(mén)頭裝潢有投入為由收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)。在管理中發(fā)現(xiàn)，提價(jià)轉(zhuǎn)租為承租人提供了利潤(rùn)空間，私下轉(zhuǎn)讓也讓承租人賺了一筆錢(qián)。這些行為都是瞞著校方的違規(guī)動(dòng)作，他們事先約好，統(tǒng)一口徑，使管理方很難發(fā)現(xiàn)。

（四）承租人安全意識(shí)不強(qiáng)

高校周?chē)呐R街商鋪，多數(shù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容是圍繞學(xué)生特點(diǎn)、興趣愛(ài)好、生活需求等，以餐飲食品、文具文化、圖文打印、服裝飾品等為主。承租人為使經(jīng)營(yíng)效益最大化，往往充分利用商鋪空間，店面貨物擺放緊密，分類不嚴(yán)，人貨混居，造成室內(nèi)通風(fēng)不暢，通道窄小，易出現(xiàn)火災(zāi)險(xiǎn)情。高校臨街商鋪區(qū)域?qū)W生密集、人流量大，無(wú)疑存在一定的安全隱患。同時(shí)，有些承租人防火意識(shí)淡薄，不能很好地做到日常安全監(jiān)管、監(jiān)控。

二、高校臨街商鋪管理方存在的問(wèn)題

（一）合同管理有盲區(qū)

隨著學(xué)校發(fā)展、校區(qū)擴(kuò)建，多數(shù)學(xué)校存在多校區(qū)辦學(xué)現(xiàn)象，臨街商鋪也分布廣、數(shù)量多，即便在同一校區(qū)內(nèi)，因校區(qū)面積大，學(xué)生學(xué)習(xí)、生活區(qū)域相對(duì)分散，商鋪也多處存在。商鋪?zhàn)赓U合同簽訂往往以實(shí)際租賃時(shí)間為準(zhǔn)，“即交即租”的操作，使得租賃合同簽訂時(shí)間分散、不統(tǒng)一。管理人員如果不及時(shí)進(jìn)行查看整理、分類匯總，很容易出現(xiàn)合同到期本應(yīng)續(xù)簽暫未續(xù)簽、租金延時(shí)收繳、合同到期房屋未及時(shí)收回等合同管理的盲區(qū)。

（二）日常管理時(shí)有缺位

管理方日常管理不到位，一定程度上影響了商鋪管理質(zhì)量。在領(lǐng)導(dǎo)眼里，商鋪管理很簡(jiǎn)單，只要定期收回租金，不發(fā)生安全事故就行了。由于領(lǐng)導(dǎo)不重視、不要求，工作人員積極性不高，也不做常規(guī)性的實(shí)地巡查和登記，使得商鋪管理部門(mén)缺少最新、最全面的商鋪管理信息，沒(méi)有做好商鋪管理數(shù)據(jù)的更新、完善，及動(dòng)態(tài)的掌握。

（三）礙于人情關(guān)系，管理上嚴(yán)不起來(lái)

近幾年，高校臨街商鋪已成為稀缺資源，一旦有商鋪出來(lái)，各種關(guān)系就紛至沓來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)打招呼的、親戚朋友要照顧的等等，搞得管理部門(mén)工作人員放不開(kāi)手腳，只能保持和氣。承租人也想當(dāng)然行事，以為托過(guò)人了，事情就好辦了，所以違規(guī)違約的事情時(shí)有發(fā)生，管理上大事化小、小事化了的情況時(shí)常出現(xiàn)。

（四）租賃管理規(guī)章制度不健全

高校臨街商鋪在管理常態(tài)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化方面的規(guī)章制度不健全、不細(xì)致。管理部門(mén)和管理人員的工作職責(zé)不明確、不具體，造成處理事情無(wú)章可循，政策執(zhí)行不連貫，尺度把握隨意，責(zé)任事故追查不到責(zé)任人等情況。

三、臨街商鋪管控的有效途徑

在全面分析高校臨街商鋪?zhàn)赓U雙方存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，結(jié)合高校商鋪的實(shí)際情況及資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司對(duì)商鋪管理的發(fā)展需要，對(duì)搞好高校臨街商鋪管控的有效途徑，提出以下建議：

（一）建立商鋪直接管理部門(mén)

在校資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司設(shè)立租賃管理部，專門(mén)負(fù)責(zé)臨街商鋪的管理，明確租賃部的工作職責(zé)。安排責(zé)任心強(qiáng)的內(nèi)勤人員負(fù)責(zé)合同簽訂、合同保管、合同變更、事務(wù)協(xié)商、接待投訴等日常管理。安排腿腳勤快的外勤人員每日巡視，發(fā)現(xiàn)新情況立即報(bào)告。這樣，使租賃部能夠直接掌握商鋪的動(dòng)態(tài)，避免了管理信息滯后和管理盲區(qū)的出現(xiàn)。

（二）建立健全租賃管理制度

制度建設(shè)是租賃管理的依據(jù)和保障，全面、有效的租賃管理制度有利于搞好租賃管理工作。要建好“商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)機(jī)制”“商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)預(yù)警機(jī)制”和“商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)應(yīng)急機(jī)制”。高校臨街商鋪管理的制度應(yīng)控制租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防和化解租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)、有效地處置租賃經(jīng)營(yíng)中的經(jīng)濟(jì)糾紛，真正實(shí)現(xiàn)有章可依、有據(jù)可循。

（三）加強(qiáng)租賃合同管理

根據(jù)各家臨街商鋪的實(shí)際情況，單個(gè)起草租賃合同。合同內(nèi)容不怕煩瑣，只求全面；不怕形式，只求明確。違約條款要特別強(qiáng)硬，如承租人私自改變房屋構(gòu)造、改造水電、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓等，出租方有權(quán)停電停水，所有損失承租方自負(fù)，只有這樣才有威懾力，也不怕他們鉆法律的空子。

（四）加強(qiáng)巡查，動(dòng)態(tài)監(jiān)管

租賃部工作人員應(yīng)每周到臨街商鋪現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，查看是否有隨意更改房屋結(jié)構(gòu)、違反合同約定的裝修、有無(wú)違規(guī)經(jīng)營(yíng)、私自轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓等情況。巡查人員要在租賃部例會(huì)上通報(bào)最新管理動(dòng)態(tài)，要定期協(xié)助學(xué)校保衛(wèi)處檢查商鋪防火、防盜情況，時(shí)刻提醒經(jīng)營(yíng)安全。

（五）加強(qiáng)對(duì)承租人的管理

高校臨街商鋪消費(fèi)主體主要是學(xué)生，要警惕承租人及其社會(huì)負(fù)能量對(duì)學(xué)生的影響，加強(qiáng)對(duì)承租人的管理，對(duì)其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)方式等進(jìn)行正面引導(dǎo)。培養(yǎng)承租人的防火防盜意識(shí)和安全穩(wěn)定意識(shí)是非常重要的。要在獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，促進(jìn)校園穩(wěn)定。

（六）優(yōu)化臨街商鋪環(huán)境，擴(kuò)大商鋪影響

高校作為臨街商鋪的出租方，有責(zé)任、有義務(wù)維護(hù)好臨街商鋪周?chē)沫h(huán)境，時(shí)常進(jìn)行道路維護(hù)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等處理，要與承租人共同協(xié)調(diào)努力，打造出方便、干凈、規(guī)范的優(yōu)美經(jīng)營(yíng)環(huán)境。優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)環(huán)境有利于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)影響，提升商鋪?zhàn)赓U層次，使租賃方和承租方雙方受益，實(shí)現(xiàn)雙贏。

四、結(jié)語(yǔ)

合理開(kāi)發(fā)利用學(xué)校周邊商鋪資源，不僅能為學(xué)校帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)收益，也對(duì)方便師生生活、購(gòu)物、娛樂(lè)，以及拓展高校社會(huì)服務(wù)功能發(fā)揮了積極的作用。高校臨街商鋪是學(xué)校經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的組成部分，它有收入固定、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小、管理成本低、技術(shù)含量不高等特點(diǎn)。往往不會(huì)引起校領(lǐng)導(dǎo)重視，管理人員也就會(huì)松懈。高校臨街商鋪普遍存在管理不規(guī)范、規(guī)章制度不健全、合同不嚴(yán)密、安全意識(shí)不強(qiáng)等問(wèn)題。通過(guò)以上闡述希望對(duì)高校臨街商鋪，在健全管理機(jī)構(gòu)、完善規(guī)章制度、加強(qiáng)合同管理、增強(qiáng)安全保障等方面有所啟迪。這就是本文的期望所在。

（作者單位為南京工業(yè)大學(xué)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司）