王雪瑩

一、選題背景

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)變成人們生活中離不開的話題。房?jī)r(jià)的高漲、房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷加速，企業(yè)、個(gè)人出于不同的目的紛紛進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于企業(yè)而言，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)己經(jīng)不僅僅是為了滿足自用需求，當(dāng)前房地產(chǎn)本身已成為一個(gè)投資商品，為許多企業(yè)所持有，甚至成為了一些企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。顯然在此情況下，非自用房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露變成企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則亟待解決的一個(gè)問題。在國(guó)際趨同的大勢(shì)下，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》于2006年出臺(tái)了，其中提出將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來單獨(dú)計(jì)量。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式或公允價(jià)值模式，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司的準(zhǔn)則實(shí)施情況分析報(bào)告得出，我國(guó)滬深股市中有超過三分之一的公司持有投資性房地產(chǎn)，這顯示出準(zhǔn)則是符合經(jīng)濟(jì)需要的。雖然大多數(shù)企業(yè)還沿用原來的成本模式計(jì)量，但已經(jīng)有企業(yè)意識(shí)到采用公允價(jià)值來計(jì)量投資性房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表具有重大的利好影響，也有不少企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量進(jìn)行盈余管理，蓄意操縱利潤(rùn)，現(xiàn)已ABC公司為例進(jìn)行分析。

二、利潤(rùn)變動(dòng)情況及其原因分析

（一）各期利潤(rùn)情況介紹

通過分析ABC公司近幾年的利潤(rùn)表，從2011年到2013年，公司利潤(rùn)連續(xù)下滑，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從36458.69萬元降至12575.74萬元，利潤(rùn)總額自38851.94萬元降為1444.49萬元，凈利潤(rùn)也隨之從22269.76降到10151.57萬元。但是到了2014年，利潤(rùn)卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)了145.72%，利潤(rùn)總額增長(zhǎng)了11857%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了118.68%。而到了2015年利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度更為反常，2015年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)相當(dāng)于2014年?duì)I業(yè)利潤(rùn)的4.79倍，相當(dāng)于于2014年利潤(rùn)總額的4.75倍，相當(dāng)于2014年凈利潤(rùn)的4.63倍，已經(jīng)完全化解了利潤(rùn)聯(lián)系下滑的危機(jī)。2014年正是ABC公司將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量從成本模式改為公允價(jià)值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的急劇增加與公司會(huì)計(jì)政策的變更存在必然聯(lián)系。

（二）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更對(duì)公司利潤(rùn)的影響

根據(jù)ABC公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，ABC公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比重在2013年急遽上揚(yáng)，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經(jīng)成為了該公司利潤(rùn)組成中很重要的一部分。如果將公允價(jià)值變動(dòng)損益從利潤(rùn)總額中扣除，則2013年的利潤(rùn)總額僅為15436.8萬元，減幅超過一半之多，并且利潤(rùn)仍舊呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢(shì)。同理，繼續(xù)將公允價(jià)值變動(dòng)損益從利潤(rùn)總額中扣除，那么2014年的利潤(rùn)總額為124854.67萬元，2015年的利潤(rùn)總額為155132.62萬元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長(zhǎng)至2015年的1.01元。由此可見，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更是為ABC公司帶來逐年利潤(rùn)大幅度增長(zhǎng)的最主要原因。因此，對(duì)于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會(huì)選擇以公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

再反觀ABC公司，其相對(duì)明顯的變化發(fā)生在投資性房地產(chǎn)變更為以公允價(jià)值模式計(jì)量的那一年，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益占利潤(rùn)總額的比例超過51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤(rùn)總額的10%-15%左右。這一現(xiàn)象的發(fā)生可能是由于當(dāng)時(shí)的政策背景導(dǎo)致，比如我國(guó)政府加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，公司房?jī)r(jià)有小幅回落。

（三）現(xiàn)金流量及償債能力分析

通過分析ABC公司變更會(huì)計(jì)政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續(xù)下跌，甚至這三年的現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負(fù)值，由2013年的-66557.93萬元大幅跌至2015年的-174724.17萬元。從現(xiàn)金負(fù)債總額比率來看，也是繼2012年的增長(zhǎng)后便呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負(fù)數(shù)。一家企業(yè)的現(xiàn)金負(fù)債總額比率是衡量該企業(yè)承擔(dān)債務(wù)能力的一項(xiàng)指標(biāo)，其標(biāo)準(zhǔn)值通常為25%左右，指明企業(yè)可以拿來償還債務(wù)的除舉借新債還舊債外，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金負(fù)債總額比率越高，說明企業(yè)承擔(dān)債務(wù)的能力也越強(qiáng)。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂觀。

三、結(jié)論與建議

通過上述分析可知，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)變更為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的話，持有較多投資性房地產(chǎn)的公司利潤(rùn)將受到很大程度的影響。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)要求對(duì)投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值與賬面價(jià)值進(jìn)行比較，如有差額即計(jì)入當(dāng)期損益。如此，在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，該變化將會(huì)通過企業(yè)當(dāng)期的損益利潤(rùn)表反映出來，進(jìn)而使公司的利潤(rùn)總額也發(fā)生變化。同時(shí)，公允價(jià)值計(jì)量不需要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，也不需要計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這些同樣會(huì)導(dǎo)致公司利潤(rùn)的變化。在近幾年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一致走俏的環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值上升，使企業(yè)利潤(rùn)增加。但實(shí)質(zhì)上，公司并沒有發(fā)生現(xiàn)金流量的變化，其后也沒有相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流支持，不利于公司業(yè)務(wù)的向前推進(jìn)。因此，為了改善我國(guó)現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的執(zhí)行環(huán)境，也為了更加客觀準(zhǔn)確地反映上海世茂股份有限公司等房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，提出以下幾點(diǎn)改進(jìn)建議：

（一）完善后續(xù)計(jì)量模式變更條件

縱觀現(xiàn)今的公司管理狀況，越來越多的公司采取變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的方法進(jìn)行盈余管理。是以規(guī)范變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式前提，不應(yīng)該只關(guān)注于投資性房地產(chǎn)所在地是否存在活躍的業(yè)務(wù)市場(chǎng)，可否從業(yè)務(wù)市場(chǎng)上獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產(chǎn)，持有者所得到的是穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，與市場(chǎng)價(jià)格并沒有必然聯(lián)系，如果仍以公允價(jià)值模式計(jì)量肯定是無法反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)狀況。

（二）區(qū)別選擇投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指示，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量能夠采用成本模式或公允價(jià)值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒有考慮實(shí)際情況的。投資性房地產(chǎn)包含已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產(chǎn)，持有者的管理目的是賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金收入，若以公允價(jià)值模式計(jì)量，不單計(jì)算繁瑣，并且浪費(fèi)了不須要的評(píng)估成本?？衫脙煞N模式同時(shí)使用的方式，即對(duì)于以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，不管其是否具備公允價(jià)值計(jì)量的前提，均選擇成本計(jì)量模式；而對(duì)于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，與公允價(jià)值有密切聯(lián)系，則選擇公允價(jià)值模式計(jì)量。

（三）提高公允價(jià)值的可靠性

對(duì)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的采用，如果公司選擇公允價(jià)值模式，則核算的關(guān)鍵是其公允價(jià)值的取得。公司在鑒定資產(chǎn)時(shí)，若不能夠從公開市場(chǎng)上獲得公允價(jià)值，能夠選擇估值辦法。但目前公司的估值技術(shù)還有局限性，對(duì)估值模式的運(yùn)用也不存在嚴(yán)格規(guī)定。為了阻礙公司通過估值技術(shù)的不確定性完成有目的的價(jià)值評(píng)估，必須規(guī)范公允價(jià)值的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)估值模型的采用作相應(yīng)規(guī)定。此外，因?yàn)槲覈?guó)法律的不夠完備，各公司為使其利潤(rùn)最大化，會(huì)采用關(guān)系現(xiàn)對(duì)緊密的評(píng)估結(jié)構(gòu)獲得其想要的結(jié)果，為提高公允價(jià)值的可靠性，必須加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的監(jiān)管，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）